【正文】 33 / 33。目前酒店周邊環(huán)境較差，如果不對周邊環(huán)境加以改善，酒店就會顯得內(nèi)外不協(xié)調(diào)。首先從增強酒店內(nèi)部服務(wù)系統(tǒng)入手，擴大酒店的服務(wù)功能來滿足不同消費者的需求，才能吸引來自五湖四海的不同消費者。只有立足花都小市場，面向廣州大市場，本酒店才有可能實現(xiàn)經(jīng)營旺盛的局面。加大宣傳力度，立足花都面向廣州，擴大酒店的客戶范圍。目前本酒店裝修已趨老化，到處散發(fā)一股霉味，外立面灰塵較大，墻體已呈灰黑。對于本酒店而言，幾乎把花都區(qū)客戶大部分都攔截了。酒店劣勢：規(guī)模較小，一定程度上對客戶的吸納量有限。酒店優(yōu)勢：A、酒店地處花都城區(qū)中心，與秀全公園為鄰，地處鬧市又不失清靜，于繁華中更顯獨特，是休閑娛樂住宿的好去處。四、市場可類比項目調(diào)查（一）、花都大酒店名稱花都大酒店地理位置花都新華鎮(zhèn)新華路44號建筑面積樓高10層，建筑面積6600平方米功能劃分一樓酒店大堂、商務(wù)中心，二樓中餐大廳，四樓桑拿休閑中心，三五樓貴賓亭房，六至九樓豪華客房，十樓會議中心容量標(biāo)準(zhǔn)間、豪華套房、雙人、單人客房共60間，有可供40人－80人使用的大小會議室，有可容納500人餐位的餐廳客房價格標(biāo)準(zhǔn)雙人房420元每天，豪華單人房420元每天，豪華雙人房480元每天，豪華套房（一房一廳）680元每天，平時按六折優(yōu)惠。隨著花都撤市設(shè)區(qū)，進(jìn)一步拉近了與廣州的距離，伴隨廣州城市再一步北擴計劃的實施，本酒店所處位置將成為花都區(qū)與廣州市對接的橋頭堡，地理位置將進(jìn)一步凸現(xiàn)。如果在廣花一級公路上設(shè)立酒店指示牌，可以有效提高本酒店的知名度。酒店周邊居住的人群以花都本地農(nóng)民和外來打工族居多，受收入水平的限制，消費能力一直在中檔偏低范圍。由于沿河兩邊環(huán)境太差，暫時尚未形成建筑物對接，造成了酒店所在地與城市中心區(qū)生活環(huán)境的極大反差。由此可見，造成經(jīng)營走下陂路的原因并非全是價格的因素，很大一部分原因應(yīng)該是取決于酒店在市民心中的受群度和認(rèn)知率。C、房價進(jìn)一步下調(diào)。B、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但已進(jìn)入衰退期內(nèi)部裝修都是按三星級標(biāo)準(zhǔn)實行的，但隨著經(jīng)營狀況的萎縮，經(jīng)營管理上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒有得到更新，并且局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長期沒有使用給人一種灰朦朦的感覺，并帶有霉味，舒適度已大大降低。以每間200元共80間計算，入住率10%時只有1600元每天。酒店經(jīng)營情況A、經(jīng)營狀況偏差，營業(yè)舉步維艱10%入住率30%入住率60%入住率按200間客房每間400元計每天營業(yè)額為8000元每天營業(yè)額為24000元每天營業(yè)額為48000元按200間客房每間200元計每天營業(yè)額為4000元每天營業(yè)額為12000元每天營業(yè)額為24000元按80間客房每間400元計每天營業(yè)額為3200元每天營業(yè)額為9600元每天營業(yè)額為19200元按80間客房每間200元計每天營業(yè)額為1600元每天營業(yè)額為4800元每天營業(yè)額為9600元從酒店經(jīng)營現(xiàn)狀看，酒店共有客房200多間，而現(xiàn)在經(jīng)營的只有80多間。二、地理位置酒店坐北朝南位于建設(shè)路南段，處于城郊結(jié)合處的雅瑤鎮(zhèn)，東面緊鄰廣花一級公路，酒店右邊是新街河沿線的爛尾樓，周邊整體環(huán)境較差，地理位置一般。酒店調(diào)查報告一、項目概況東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)，位于廣花一級公路旁邊，離廣州市區(qū)約三十分鐘車程。而且以主題購物的形式，便于劃分為獨立產(chǎn)權(quán)式的商鋪或柜臺出售。另一方面，采用香港城的主題購物形式，可以延續(xù)本項目的首層和2層的業(yè)態(tài)，從而產(chǎn)生整體的延伸和提升作用，同時與金城購物中心的人流形成共享。目前花都具有主題特色的購物廣場或商場缺乏，本項目如定位為香港城的購物主題，將有效填補市場的空缺。二、香港城主題購物從花都商業(yè)市場的主題分析，缺乏具有鮮明和突出的主題商場根據(jù)內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排(CEPA),自2004年1月1日起,包括服裝、珠寶、化妝品等在內(nèi)的原產(chǎn)地為香港的200多種商品,可以零關(guān)稅進(jìn)入內(nèi)地。鞋城與金鑼灣以服飾為主的業(yè)態(tài)構(gòu)成呼應(yīng)目前金鑼灣和金城購物中心的業(yè)態(tài)都是以服飾為主，鞋業(yè)相對較少，3層大型鞋城的設(shè)立，將形成業(yè)態(tài)呼應(yīng)的互補作用，而且不會產(chǎn)生沖突效應(yīng)，對整個項目的經(jīng)營有利。三、花都鞋城商圈內(nèi)鞋業(yè)相對缺乏，消費者選擇層面較窄據(jù)實地考察統(tǒng)計，區(qū)域商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)以服飾、通訊服務(wù)為主，顯得較為集中，而鞋業(yè)的銷售相對缺乏且分散，難以形成規(guī)模化的購物選擇效應(yīng)。物業(yè)條件對發(fā)展美食廣場有較大的限制 金鑼灣周圍以及樓上居民比較集中，發(fā)展美食廣場對排煙以及廢水排放有非常高的要求，投入再建設(shè)的成本非常高；人流不容易到達(dá)三樓也限制了在三樓發(fā)展美食廣場的可能。與購物形成業(yè)態(tài)互補，延長購物人流停留的時間在本項目的3層開設(shè)美食廣場，可以與2層及金城購物中心以服裝為主的購物業(yè)態(tài)形成互補，成為真正集購物和餐飲為一體的綜合性購物天地。并與其它商場達(dá)到差異化競爭，形成錯位發(fā)展的模式。商業(yè)街是城市的商業(yè)最集中的街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能。但隨著花都城市化率的提高，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境的提升，高檔商業(yè)的生存空間會越來越大。商業(yè)現(xiàn)狀以中低檔為主，但高檔商業(yè)有一定生存空間目前花都的商業(yè)發(fā)展都處于中低檔，主要原因是花都離廣州較近，廣州聚集了全國各地的高檔商品，無論從范圍還是從品質(zhì)上，花都都無法與之相比。主要表現(xiàn)在商鋪的間隔不合理，商場有死角、死鋪，多重通道，多重商鋪，降低了商鋪的價值與價格，增加了日常經(jīng)營管理難度。較高的使用率導(dǎo)致金鑼灣購物中心通道偏小，大部份項目的通道只有2米，不利于吸引人流。n 從項目發(fā)展現(xiàn)狀分析商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流金鑼灣購物中心的商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流。金鑼灣購物中心在當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計時較少考慮商場日后如何使用，對市場趨勢把握不足，以至在花都核心商圈地段優(yōu)勢無法得到充分發(fā)揮。重建筑，輕配套。目前較大的幾個購物中心，大都只是以地段優(yōu)勢作為吸引顧客的主要支持，忽視項目定位導(dǎo)致主題性不強。屆時花都區(qū)將能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費環(huán)境，大大改善目前花都區(qū)較為落后的商業(yè)規(guī)劃布局，為發(fā)展較高檔的商場創(chuàng)造條件。在政策的有力帶動下，花都商業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍按照廣州的發(fā)展規(guī)劃，將在花都區(qū)建設(shè)一個新的商業(yè)中心，使之成為廣州新建六大商業(yè)中心區(qū)域之一。第六部分：結(jié)論和建議一、結(jié)論n 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強勁，對城市建設(shè)起到拉力花都總體經(jīng)濟(jì)實力較強，而且能保持強勁的增長勢頭，隨著花都市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)、改造與完善，對花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展將產(chǎn)生更加強大的推動力。但隨著整體經(jīng)