【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)路就在項目前面，秀全大道從項目左邊穿過。區(qū)內(nèi)多路公交車經(jīng)過項目所在地，可以連接項目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項目的旺盛經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。四、商業(yè)能見度狀況商業(yè)建筑能否容易找到是商業(yè)開發(fā)成敗的一個關(guān)鍵因素，尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。金鑼灣購物中心由于位于建設(shè)路的東側(cè)，只有一面臨街。商業(yè)能見度不及金城廣場位于交匯路口處優(yōu)越。人流只有在建設(shè)路的西側(cè)位置才能比較清晰的看到金鑼灣購物中心。此外，金鑼灣購物中心的入口不是很明顯，加之臨街多家大型的品牌店的存在，較大程度的影響到人流對金鑼灣購物中心的注意力，從而不利于吸引人流。五、日照情況：日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。項目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約15米，兩側(cè)行人道各寬2至4米不等。中午11：00—16：00時段日曬嚴重,這對行人的行走速度和停留時間造成很大的影響,此時人們?yōu)榱吮荜栃枰嗟倪x擇在建設(shè)路西側(cè)行走。六、項目經(jīng)營狀況業(yè)態(tài)搭配單一，檔次偏低。層別經(jīng)營檔次經(jīng)營業(yè)態(tài)一層中低檔服裝服飾、鞋帽、精品店、化妝品、小飾品二層中低檔服裝服飾、鞋帽、箱包、兒童用品、小飾品從本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)類型看，總體上都以服裝服飾為主，以其它日用品為輔。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會中低收入人群為主，其中外來打工人群是本項目的主要客戶群，所以本項目經(jīng)營檔次偏低。項目租金狀況金鑼灣部分商鋪調(diào)查統(tǒng)計情況序號鋪號經(jīng)營項目場所來源租金/買入價面積（平方米）備注1203鋪女裝租150030位于中部，反映管理費高2219鋪鞋租170030位于樓梯口及與金城通道口處3204柜女裝租7006外來打工者購買居多4209amp。218柜童裝租150014生意很好5227鋪女裝買13萬12位處與金城通道轉(zhuǎn)口處據(jù)金鑼灣商業(yè)管理中心介紹，以及調(diào)查人員調(diào)查得知。金鑼灣購物中心的商鋪租金水平與緊臨的金城廣場有較大的差距。項目一樓的平均租金水平在40元/平方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租金水平高達50元/平方米。分析認為，這主要受到金鑼灣購物廣場的人流導(dǎo)向系統(tǒng)不科學(xué)和能見度較低以及內(nèi)部鋪柜規(guī)劃不合理影響。項目商業(yè)氣氛狀況A、交通和出行方式根據(jù)觀測發(fā)現(xiàn)，前往項目區(qū)域的消費者大部分以步行到達和乘坐交通巴士；其次是騎摩托車和小汽車。，屬于低水平。分析認為這主要是因為項目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項目區(qū)域相關(guān)停車設(shè)施不完善導(dǎo)致。（詳見附表）B、著裝水平相對較高，購物時段比較集中。主要因為年輕女性居多約占65%；而選擇購物的時段也比較集中在下午4到晚上8點時段，上午的購物氣氛及成交率都比較底(詳見附表)本項目與廣百百貨經(jīng)營狀況對比金鑼灣購物中心廣百百貨地理位置建設(shè)路與秀全大道交匯處秀全大道中段檔次中低檔高檔經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝服飾、兒童用品、箱包等化妝品、床上用品、服裝服飾等經(jīng)營現(xiàn)狀場面較旺，商鋪出租出售率100%場面冷清，二層已有一半商戶撤走發(fā)展趨勢商鋪價格有提升空間部分商鋪已撤走，經(jīng)營現(xiàn)狀不容樂觀由上表可見，廣百百貨經(jīng)營狀況已經(jīng)走下陂路，在花都經(jīng)營高檔商業(yè)的空間較小，而如金鑼灣之中低檔商業(yè)在花都的生存空間較大。分析原因認為，花都主要人口結(jié)構(gòu)以本地農(nóng)民和外來打工人群居多，而這部分人群收入一直偏低，他們的消費對象以中低檔商品為主。另外，花都離廣州太近，高消費人群消費時都到廣州大市場去了，留給花都的只是小部分消費群。第五部分：項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢：地處花都核心商圈，地段升值空間巨大項目位于秀全大道與建設(shè)路交匯處，是花都區(qū)商業(yè)最繁華地段。隨著花都整體經(jīng)濟的增長，城市面貌不斷改善，以及廣州經(jīng)濟圈的擴張對花都商業(yè)的帶動，項目所處地段升值空間巨大。政府為加快城市化進程，著力打造核心商圈并擴大輻射范圍2003年花都政府為促進城市發(fā)展，出臺了許多優(yōu)惠政策并起到了良好的效應(yīng)，世界500強企業(yè)就有7家落戶花都，為花都區(qū)核心商圈的擴張奠定了基礎(chǔ)，為城市的進一步繁榮注入活力，對花都的城市化進程建設(shè)拉力明顯。項目周邊居住氛圍濃厚，消費能量巨大項目周邊一平方公里內(nèi)聚集了花都約50%的人流，政府機關(guān)密集，外企、私企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯落其間，形成了強大的消費群體，并隨城市的擴張而進一步攀升，巨大的消費勢能對本項目的繁榮起到良好的推動作用。交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，為消費群體的聚集與疏散奠定基礎(chǔ)項目所在地交通網(wǎng)絡(luò)呈網(wǎng)狀分布，外圍道路有城市主干道建設(shè)路和秀全大道交叉而過，廣州火車北站和花都客運站坐落于項目西邊約500米處，形成強大的外圍交通網(wǎng)。內(nèi)部公交線路眾多，區(qū)內(nèi)多路公交車途經(jīng)項目所在地，為花都的消費群體提供良好的交通環(huán)境。二、項目劣勢花都商業(yè)尚處于中檔偏低水平，制約了項目向高檔發(fā)展的空間目前花都的商業(yè)模式都處于中檔偏低水平，主要是市場消費水平有限促使了商業(yè)經(jīng)營只有建立在以市場需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上發(fā)展，而中低檔的經(jīng)營模式所帶來的商業(yè)利潤制約了商業(yè)價值的提升，同時也制約著項目向高檔發(fā)展的空間。項目規(guī)劃布局不合理，對整體經(jīng)營水平的提升產(chǎn)生阻力從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項目對整體經(jīng)營的相互協(xié)調(diào)性不強。一二層的規(guī)劃布局對三層的經(jīng)營帶來許多不便，首先是電梯布置不符合商業(yè)整體經(jīng)營的特性，沒有從利于消費者方便購物和防止商業(yè)死角的方面考慮；其次是商場內(nèi)通道設(shè)置和柜臺設(shè)置不夠理想，較窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易給消費者制造壓抑感。由以上內(nèi)在動力的作用下，一定程度制約了商場整體經(jīng)營水平的提升。項目能見度較低，在商業(yè)受眾度上受影響項目只有一面臨街，而且周邊品牌名牌店的廣告牌林立，而且金鑼灣購物中心的門面設(shè)置也較小氣，一定程度上分散了消費者對項目的注意力，縮小了項目的受眾度，從而造成一定量的客戶流失。三、項目機會廣州大經(jīng)濟圈擴張，花都商業(yè)面臨重新洗牌廣州預(yù)期在未來十年內(nèi)打造三層商圈，將新建十大商業(yè)網(wǎng)點，為促進廣州大都市商業(yè)圈的形成提供保障。輻射范圍涵蓋周邊各區(qū)，花都面對廣州大都市商業(yè)圈的沖擊，本地商圈將會重新洗牌，屆時將相互整合或錯位發(fā)展。項目面對此機會如何把握現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展是重中之重。廣州新機場投入使用，物流交通大發(fā)展必將帶動零售貿(mào)易大發(fā)展廣州新機場8月5號正式啟用，預(yù)計年貨運量120萬噸，最高可達300萬噸。如此之大的貨運流量，將對花都的物流交通提出更高要求，同時也對花都的零售貿(mào)易業(yè)產(chǎn)生積極的推動作用，商業(yè)繁榮指日可待?；ǘ汲鞘谢M程加速，商業(yè)發(fā)展再攀高峰政府為進一步促進花都向城市化進程邁進，在招商