【正文】 花都商業(yè)調(diào)查研究報(bào)告前言：本項(xiàng)目地處花都區(qū)中心區(qū)域，位于秀全大道與建設(shè)路交匯處。開(kāi)業(yè)已兩年，但三樓依然沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)考慮到項(xiàng)目整體贏利模式及開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期利潤(rùn)的因素，針對(duì)三樓的經(jīng)營(yíng)模式及業(yè)態(tài)定位做本次市場(chǎng)調(diào)查。由于項(xiàng)目本身的特殊性，給項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)管理和三樓的開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)定位造成一定的難度，如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，將直接影響項(xiàng)目的銷售和后期的經(jīng)營(yíng)管理。為此，凌峻機(jī)構(gòu)組成了專業(yè)的項(xiàng)目小組對(duì)花都商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)深入的市場(chǎng)調(diào)查研究工作。并與開(kāi)發(fā)商工作人員及投資者、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行溝通，以了解當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展趨勢(shì)及消費(fèi)者消費(fèi)傾向、消費(fèi)能力。本次調(diào)查主要內(nèi)容：一、 花都宏觀環(huán)境概況二、 區(qū)域商業(yè)概況三、 本項(xiàng)目概況四、 項(xiàng)目SWOT分析五、 結(jié)論及建議附件：酒店調(diào)查報(bào)告第一部分：總 論一、適用范圍：本次調(diào)查具有時(shí)間性，若進(jìn)行多次的跟蹤調(diào)查研究分析將得到更全面、系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)情況資料，本調(diào)查結(jié)論只適用于花都地區(qū)。二、調(diào)查背景金鑼灣購(gòu)物中心地處花都建設(shè)路與秀全路的交匯處，是花都區(qū)域核心商圈位置。該區(qū)域是花都區(qū)商業(yè)最集中的街道，是花都商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購(gòu)物中心的雙重功能。然而，金鑼灣購(gòu)物中心因其建設(shè)規(guī)劃以及經(jīng)營(yíng)模式的特殊性，導(dǎo)致部分產(chǎn)權(quán)單位在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中受到了多方面的限制。如何實(shí)現(xiàn)金鑼灣購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)利益最大化，建立最佳運(yùn)營(yíng)管理模式，尋找金鑼灣購(gòu)物中心三樓產(chǎn)業(yè)的最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)成為目前經(jīng)營(yíng)管理金鑼灣購(gòu)物中心的重點(diǎn)。在此背景下我們對(duì)花都商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查和研究。以期通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和研究為金鑼灣購(gòu)物中心三樓產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)定位尋找依據(jù)，為以后收回金城購(gòu)物中心后如何發(fā)揮整體項(xiàng)目的最大利益形成理論基礎(chǔ)，力求為項(xiàng)目尋求最佳業(yè)態(tài)組合和市場(chǎng)定位提供依據(jù)。三、調(diào)研說(shuō)明調(diào)查設(shè)計(jì)本次調(diào)查的對(duì)象是現(xiàn)有事實(shí)和業(yè)已形成的商業(yè)形態(tài), 因此本次調(diào)查通過(guò)對(duì)上述事實(shí)進(jìn)行描述性調(diào)研，實(shí)施探索性的研究。力圖通過(guò)對(duì)現(xiàn)有事實(shí)和必然發(fā)生的事物進(jìn)行調(diào)查，建立在對(duì)相關(guān)的事實(shí)進(jìn)行收集和描述的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)的發(fā)展作科學(xué)的判斷。本次調(diào)研的總體思路設(shè)計(jì)為：通過(guò)了解花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，消費(fèi)環(huán)境情況，項(xiàng)目所在商圈區(qū)域業(yè)態(tài)分析等因素的調(diào)查分析提出三樓物業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展建議。樣本選取根據(jù)花都區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)及其發(fā)展?fàn)顩r選取了秀全路商業(yè)街和建設(shè)路商業(yè)街以及廣百百貨、金城廣場(chǎng)作為主要調(diào)查對(duì)象。秀全路和建設(shè)路在地理位置上地處花都的中心，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展商業(yè)街已經(jīng)自然成為了花都的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、文化中心，具有顯著的代表性；廣百百貨是目前該區(qū)域檔次較高，是近年來(lái)由廣百百貨經(jīng)營(yíng)管理的的新興商業(yè)中心，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、觀光與一體的多功能的現(xiàn)代商業(yè)中心，代表著未來(lái)商業(yè)中心的發(fā)展方向，是與金鑼灣形成強(qiáng)烈對(duì)比的業(yè)態(tài)主體，對(duì)其進(jìn)行調(diào)查研究對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展具有重要的參考意義；金城廣場(chǎng)在地段上以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上均與本項(xiàng)目非常接近，對(duì)其研究是發(fā)展三樓物業(yè)與之形成互補(bǔ)和錯(cuò)位的前提依據(jù)。通過(guò)對(duì)上述街區(qū)和購(gòu)物中心的調(diào)查研究可以為發(fā)展經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目提供參考。資料采集方法1）運(yùn)用觀察法，組織觀察小組在目標(biāo)區(qū)域觀察、收集各調(diào)查主體的相關(guān)資料2）假以顧客或投資者的身份，通過(guò)與店員或業(yè)主以及物業(yè)管理人員的交談收集相關(guān)資料。3）查閱有關(guān)該商業(yè)中心的宣傳資料和專業(yè)報(bào)刊4）走訪相關(guān)工商、稅務(wù)管理部門(mén)、物業(yè)部門(mén)、投資開(kāi)發(fā)商等，了解各主要商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)情況。實(shí)地工作由3名專業(yè)人員,組成調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查與數(shù)據(jù)收集工作。第二部分：花都宏觀環(huán)境概況一、城市概況花都位于廣州北大門(mén)，是南北交通要道，素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。花都區(qū)總面積968平方公里,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、花僑、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)?？?cè)丝?2萬(wàn)。花都是僑鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬(wàn)人。二、花都宏觀經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈良好勢(shì)頭。名稱2003年產(chǎn)值增長(zhǎng)率國(guó)民生產(chǎn)總值%固定資產(chǎn)投資%稅收總額，增長(zhǎng)（）%外貿(mào)出口%地方財(cái)政收入%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額%職工年平均工資17836元%農(nóng)民年人均純收入6560元%由以上數(shù)據(jù)顯示，2003年花都整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)總量躍居全市第四位，增幅名列全市第一。，%，對(duì)整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的刺激起到良好推動(dòng)作用。工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，帶動(dòng)作用更加明顯。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，%，%。，%。%，,已經(jīng)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。支柱產(chǎn)業(yè)不斷壯大，聚集力進(jìn)一步增強(qiáng)。汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。2003年?yáng)|風(fēng)汽車有限公司乘用車公司在花都區(qū)正式成立，全年生產(chǎn)汽車66134輛，%，皮革皮具業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值45億元。金銀首飾加工業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，同比增長(zhǎng)430%。第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。餐飲、旅業(yè)、娛樂(lè)業(yè)穩(wěn)中有升，汽車、住房、通信產(chǎn)品銷售不斷攀高，拉動(dòng)消費(fèi)升溫。，%。招商引資取得新突破，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。A、新項(xiàng)目大幅增加。全區(qū)新批企業(yè)897個(gè)，%%。B、利用外資繼續(xù)高速增長(zhǎng)。全區(qū)新批外資項(xiàng)目107個(gè)，%；，%；，%，增長(zhǎng)率全市第一。C、大項(xiàng)目增多。引進(jìn)投資額超500萬(wàn)美元的項(xiàng)目11個(gè)，比上年增加4個(gè)；世界500強(qiáng)企業(yè)已有7家落戶花都，實(shí)現(xiàn)了新的突破。D、行業(yè)招商、園區(qū)招商成效顯著。引進(jìn)汽車零部件企業(yè)42家，總投資超過(guò)20億元，其中投資額超千萬(wàn)美元的已達(dá)5家，汽車產(chǎn)業(yè)基地引進(jìn)項(xiàng)目32個(gè)。皮革皮具行業(yè)引進(jìn)企業(yè)48家。金銀首飾企業(yè)從無(wú)到有，短短兩年時(shí)間累計(jì)引進(jìn)50家。E、對(duì)內(nèi)招商取得成效，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。新發(fā)展個(gè)體工商戶4293戶，新增注冊(cè)資金9277萬(wàn)元，累計(jì)個(gè)體工商戶達(dá)到17866戶，；新發(fā)展私營(yíng)企業(yè)738家，全區(qū)私營(yíng)企業(yè)已發(fā)展到2423戶，分別增長(zhǎng)30%和50%。城市面貌進(jìn)一步改觀，宜居宜商環(huán)境更加優(yōu)越。加快推進(jìn)重大工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)施民心工程為重點(diǎn)，完成了一批市政道路的改造，鏡湖大道、風(fēng)神大道已建成通車，梯面鎮(zhèn)至西坑村的道路擴(kuò)建改造工程按時(shí)完成，鳳凰中路、鳳凰南路、雅瑤中路的建設(shè)工程和打通“斷頭路”的工作正抓緊推進(jìn)，迎賓大道改造工程已經(jīng)啟動(dòng)。完成了田美河的整治工程。建成花果山公園免費(fèi)向市民開(kāi)放，并在廣州市城市景觀工程考評(píng)中獲得第三名。行政村村村通水、通有線電視工程順利完成。市容面貌明顯改善。三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，商品流通秩序良好。，%，%。全區(qū)獲省級(jí)