【正文】 ，主打中高檔化妝品、服裝、首飾、精品四大類(lèi)產(chǎn)品，是充分考慮了香港作為購(gòu)物天堂的形象對(duì)于本項(xiàng)目整體的拉動(dòng)作用，同時(shí)把握了消費(fèi)者對(duì)香港貨品和購(gòu)物模式的追求心理，從而形成強(qiáng)大的人流聚集效應(yīng)。另一方面，采用香港城的主題購(gòu)物形式，可以延續(xù)本項(xiàng)目的首層和2層的業(yè)態(tài)，從而產(chǎn)生整體的延伸和提升作用，同時(shí)與金城購(gòu)物中心的人流形成共享。賣(mài)點(diǎn)突出，便于推廣采用香港城的主題，可以在銷(xiāo)售宣傳中有強(qiáng)烈突出的賣(mài)點(diǎn)，便于本項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳推廣的進(jìn)行。而且以主題購(gòu)物的形式，便于劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式的商鋪或柜臺(tái)出售。因此發(fā)展香港城是目前物業(yè)條件基礎(chǔ)上較為理想的業(yè)態(tài)選擇。酒店調(diào)查報(bào)告一、項(xiàng)目概況東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)，位于廣花一級(jí)公路旁邊，離廣州市區(qū)約三十分鐘車(chē)程。總建筑面積20000平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂(lè)于一體的三星級(jí)酒店。二、地理位置酒店坐北朝南位于建設(shè)路南段，處于城郊結(jié)合處的雅瑤鎮(zhèn)，東面緊鄰廣花一級(jí)公路，酒店右邊是新街河沿線(xiàn)的爛尾樓，周邊整體環(huán)境較差，地理位置一般。三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營(yíng)情況酒店規(guī)劃布局酒店坐北朝南，總體建筑12層，1層大堂，2層多功能會(huì)議廳，3層為娛樂(lè)場(chǎng)所，內(nèi)設(shè)卡拉OK、舞廳、酒吧等，4層未裝修，5—12層為客房，客房總數(shù)約200多間。酒店經(jīng)營(yíng)情況A、經(jīng)營(yíng)狀況偏差，營(yíng)業(yè)舉步維艱10%入住率30%入住率60%入住率按200間客房每間400元計(jì)每天營(yíng)業(yè)額為8000元每天營(yíng)業(yè)額為24000元每天營(yíng)業(yè)額為48000元按200間客房每間200元計(jì)每天營(yíng)業(yè)額為4000元每天營(yíng)業(yè)額為12000元每天營(yíng)業(yè)額為24000元按80間客房每間400元計(jì)每天營(yíng)業(yè)額為3200元每天營(yíng)業(yè)額為9600元每天營(yíng)業(yè)額為19200元按80間客房每間200元計(jì)每天營(yíng)業(yè)額為1600元每天營(yíng)業(yè)額為4800元每天營(yíng)業(yè)額為9600元從酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀看，酒店共有客房200多間，而現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的只有80多間。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營(yíng)狀況偏差，每天入住率約10%，而且房?jī)r(jià)已下調(diào)一半。以每間200元共80間計(jì)算，入住率10%時(shí)只有1600元每天。以1600元每天來(lái)經(jīng)營(yíng)一個(gè)2萬(wàn)平方米的三星級(jí)酒店要想贏利肯定是行不通的，可見(jiàn)，酒店?duì)I業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。B、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但已進(jìn)入衰退期內(nèi)部裝修都是按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行的，但隨著經(jīng)營(yíng)狀況的萎縮，經(jīng)營(yíng)管理上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒(méi)有得到更新，并且局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長(zhǎng)期沒(méi)有使用給人一種灰朦朦的感覺(jué)，并帶有霉味，舒適度已大大降低?？梢?jiàn)，酒店由于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善已經(jīng)進(jìn)入衰退期。C、房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)。客房類(lèi)別原租價(jià)現(xiàn)租價(jià)鐘點(diǎn)房標(biāo)準(zhǔn)房416元/天168元/天100元/小時(shí)高級(jí)房516元/天178元/天129元/小時(shí)豪華房616元/天188元/天134元/小時(shí)豪華套房716元/天318元/天179元/小時(shí)加床80元/天由以上數(shù)據(jù)顯示可見(jiàn)，酒店經(jīng)營(yíng)狀況已走向下陂路，但即使房?jī)r(jià)下調(diào)到原價(jià)一半以下，經(jīng)營(yíng)依然冷清。由此可見(jiàn)，造成經(jīng)營(yíng)走下陂路的原因并非全是價(jià)格的因素，很大一部分原因應(yīng)該是取決于酒店在市民心中的受群度和認(rèn)知率。三、周邊環(huán)境概況A、整體環(huán)境太差，消費(fèi)水平偏低由于酒店地處雅瑤，和花都城市中心區(qū)有一河之隔。由于沿河兩邊環(huán)境太差，暫時(shí)尚未形成建筑物對(duì)接，造成了酒店所在地與城市中心區(qū)生活環(huán)境的極大反差。酒店周?chē)慕ㄖ赞r(nóng)民房居多，也曾有幾幢多層小區(qū)式的房子，但都以“爛尾”告終，與沿河較差環(huán)境相輝映，形成一道獨(dú)特風(fēng)景線(xiàn)。酒店周邊居住的人群以花都本地農(nóng)民和外來(lái)打工族居多，受收入水平的限制，消費(fèi)能力一直在中檔偏低范圍。B、交通方便，但未得到合理利用目前有廣花一級(jí)公路從項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)，但在廣花一級(jí)公路沿線(xiàn)卻看不到有酒店的標(biāo)識(shí)，從而導(dǎo)致了許多從廣花路經(jīng)過(guò)的人和車(chē)都沒(méi)機(jī)會(huì)了解本酒店。如果在廣花一級(jí)公路上設(shè)立酒店指示牌，可以有效提高本酒店的知名度。C、地段價(jià)值較好，具有一定發(fā)展?jié)摿ΑｋS著花都撤市設(shè)區(qū)，進(jìn)一步拉近了與廣州的距離，伴隨廣州城市再一步北擴(kuò)計(jì)劃的實(shí)施，本酒店所處位置將成為花都區(qū)與廣州市對(duì)接的橋頭堡，地理位置將進(jìn)一步凸現(xiàn)。目前廣州新機(jī)場(chǎng)將于8月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，而從酒店到新機(jī)場(chǎng)約20多分鐘車(chē)程，屆時(shí)，酒店地段價(jià)值將明顯提升，具有一定發(fā)展?jié)摿?。四、市?chǎng)可類(lèi)比項(xiàng)目調(diào)查（一）、花都大酒店名稱(chēng)花都大酒店地理位置花都新華鎮(zhèn)新華路44號(hào)建筑面積樓高10層，建筑面積6600平方米功能劃分一樓酒店大堂、商務(wù)中心，二樓中餐大廳，四樓桑拿休閑中心，三五樓貴賓亭房，六至九樓豪華客房，十樓會(huì)議中心容量標(biāo)準(zhǔn)間、豪華套房、雙人、單人客房共60間，有可供40人－80人使用的大小會(huì)議室，有可容納500人餐位的餐廳客房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)雙人房420元每天，豪華單人房420元每天，豪華雙人房480元每天，豪華套房（一房一廳）680元每天，平時(shí)按六折優(yōu)惠。配套設(shè)施中央空調(diào)，電腦設(shè)備，消防監(jiān)控系統(tǒng)，完善的保安管理。酒店優(yōu)勢(shì)：A、酒店地處花都城區(qū)中心，與秀全公園為鄰，地處鬧市又不失清靜，于繁華中更顯獨(dú)特，是休閑娛樂(lè)住宿的好去處。B、功能齊全，配套完善，全方位為客戶(hù)提供多功能服務(wù)。酒店劣勢(shì)：規(guī)模較小，一定程度上對(duì)客戶(hù)的吸納量有限。對(duì)本酒店的威脅：由于該酒店地處于新華路，功能配套及周邊環(huán)境要比本酒店稍好，并且房?jī)r(jià)也較實(shí)惠。對(duì)于本酒店而言，幾乎把花都區(qū)客戶(hù)大部分都攔截了。五、建議基于對(duì)本酒店的了解及對(duì)花都其它酒店和消費(fèi)能力的調(diào)查，我司建議：重新裝修，重塑形象，以煥然一新的面貌切入市場(chǎng)。目前本酒店裝修已趨老化，到處散發(fā)一股霉味，外立面灰塵較大，墻體已呈灰黑。只有對(duì)酒店重新裝修包裝，以煥然一新的面貌切入市場(chǎng)，才能達(dá)到重塑形象并實(shí)現(xiàn)贏利的目的。加大宣傳力度，立足花都面向廣州，擴(kuò)大酒店的客戶(hù)范圍。對(duì)于目前酒店的現(xiàn)狀有很大原因是宣傳不力造成的，對(duì)于酒店現(xiàn)狀分析，相對(duì)于花都較小的市場(chǎng)，并且已有其它酒店在城區(qū)經(jīng)營(yíng)，本酒店要想取得較好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有一定難度。只有立足花都小市場(chǎng)，面向廣州大市場(chǎng)，本酒店才有可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)旺盛的局面。增強(qiáng)酒店的服務(wù)功能，以多功能來(lái)吸引消費(fèi)群目前酒店的服務(wù)功能顯得單一，對(duì)于需求面越來(lái)越廣的消費(fèi)者，本酒店有時(shí)顯得力不從心，從而喪失了對(duì)部分消費(fèi)者的吸引力。首先從增強(qiáng)酒店內(nèi)部服務(wù)系統(tǒng)入手，擴(kuò)大酒店的服務(wù)功能來(lái)滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求，才能吸引來(lái)自五湖四海的不同消費(fèi)者。加強(qiáng)對(duì)酒店周邊環(huán)境的改善，做到內(nèi)外一致。目前酒店周邊環(huán)境較差，如果不對(duì)周邊環(huán)境加以改善，酒店就會(huì)顯得內(nèi)外不協(xié)調(diào)。在做好酒店內(nèi)部裝修的同時(shí)更要做好對(duì)外部環(huán)境的綠化和改善，做到內(nèi)外一致以達(dá)到酒店整體形象的提升。33 / 3