【正文】 ，主打中高檔化妝品、服裝、首飾、精品四大類產(chǎn)品，是充分考慮了香港作為購物天堂的形象對于本項目整體的拉動作用，同時把握了消費者對香港貨品和購物模式的追求心理，從而形成強大的人流聚集效應。另一方面，采用香港城的主題購物形式，可以延續(xù)本項目的首層和2層的業(yè)態(tài)，從而產(chǎn)生整體的延伸和提升作用，同時與金城購物中心的人流形成共享。賣點突出，便于推廣采用香港城的主題，可以在銷售宣傳中有強烈突出的賣點，便于本項目銷售宣傳推廣的進行。而且以主題購物的形式，便于劃分為獨立產(chǎn)權(quán)式的商鋪或柜臺出售。因此發(fā)展香港城是目前物業(yè)條件基礎上較為理想的業(yè)態(tài)選擇。酒店調(diào)查報告一、項目概況東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)，位于廣花一級公路旁邊，離廣州市區(qū)約三十分鐘車程。總建筑面積20000平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂于一體的三星級酒店。二、地理位置酒店坐北朝南位于建設路南段，處于城郊結(jié)合處的雅瑤鎮(zhèn)，東面緊鄰廣花一級公路，酒店右邊是新街河沿線的爛尾樓，周邊整體環(huán)境較差，地理位置一般。三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營情況酒店規(guī)劃布局酒店坐北朝南，總體建筑12層，1層大堂，2層多功能會議廳，3層為娛樂場所，內(nèi)設卡拉OK、舞廳、酒吧等，4層未裝修，5—12層為客房，客房總數(shù)約200多間。酒店經(jīng)營情況A、經(jīng)營狀況偏差，營業(yè)舉步維艱10%入住率30%入住率60%入住率按200間客房每間400元計每天營業(yè)額為8000元每天營業(yè)額為24000元每天營業(yè)額為48000元按200間客房每間200元計每天營業(yè)額為4000元每天營業(yè)額為12000元每天營業(yè)額為24000元按80間客房每間400元計每天營業(yè)額為3200元每天營業(yè)額為9600元每天營業(yè)額為19200元按80間客房每間200元計每天營業(yè)額為1600元每天營業(yè)額為4800元每天營業(yè)額為9600元從酒店經(jīng)營現(xiàn)狀看，酒店共有客房200多間，而現(xiàn)在經(jīng)營的只有80多間。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營狀況偏差，每天入住率約10%，而且房價已下調(diào)一半。以每間200元共80間計算，入住率10%時只有1600元每天。以1600元每天來經(jīng)營一個2萬平方米的三星級酒店要想贏利肯定是行不通的，可見，酒店營業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。B、內(nèi)部裝修標準較高，但已進入衰退期內(nèi)部裝修都是按三星級標準實行的，但隨著經(jīng)營狀況的萎縮，經(jīng)營管理上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒有得到更新，并且局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長期沒有使用給人一種灰朦朦的感覺，并帶有霉味，舒適度已大大降低?？梢?，酒店由于長期經(jīng)營不善已經(jīng)進入衰退期。C、房價進一步下調(diào)?？头款悇e原租價現(xiàn)租價鐘點房標準房416元/天168元/天100元/小時高級房516元/天178元/天129元/小時豪華房616元/天188元/天134元/小時豪華套房716元/天318元/天179元/小時加床80元/天由以上數(shù)據(jù)顯示可見，酒店經(jīng)營狀況已走向下陂路，但即使房價下調(diào)到原價一半以下，經(jīng)營依然冷清。由此可見，造成經(jīng)營走下陂路的原因并非全是價格的因素，很大一部分原因應該是取決于酒店在市民心中的受群度和認知率。三、周邊環(huán)境概況A、整體環(huán)境太差，消費水平偏低由于酒店地處雅瑤，和花都城市中心區(qū)有一河之隔。由于沿河兩邊環(huán)境太差，暫時尚未形成建筑物對接，造成了酒店所在地與城市中心區(qū)生活環(huán)境的極大反差。酒店周圍的建筑以農(nóng)民房居多，也曾有幾幢多層小區(qū)式的房子，但都以“爛尾”告終，與沿河較差環(huán)境相輝映，形成一道獨特風景線。酒店周邊居住的人群以花都本地農(nóng)民和外來打工族居多，受收入水平的限制，消費能力一直在中檔偏低范圍。B、交通方便，但未得到合理利用目前有廣花一級公路從項目周邊經(jīng)過，但在廣花一級公路沿線卻看不到有酒店的標識，從而導致了許多從廣花路經(jīng)過的人和車都沒機會了解本酒店。如果在廣花一級公路上設立酒店指示牌，可以有效提高本酒店的知名度。C、地段價值較好，具有一定發(fā)展?jié)摿?。隨著花都撤市設區(qū)，進一步拉近了與廣州的距離，伴隨廣州城市再一步北擴計劃的實施，本酒店所處位置將成為花都區(qū)與廣州市對接的橋頭堡，地理位置將進一步凸現(xiàn)。目前廣州新機場將于8月開始營業(yè)，而從酒店到新機場約20多分鐘車程，屆時，酒店地段價值將明顯提升，具有一定發(fā)展?jié)摿?。四、市場可類比項目調(diào)查（一）、花都大酒店名稱花都大酒店地理位置花都新華鎮(zhèn)新華路44號建筑面積樓高10層，建筑面積6600平方米功能劃分一樓酒店大堂、商務中心，二樓中餐大廳，四樓桑拿休閑中心，三五樓貴賓亭房，六至九樓豪華客房，十樓會議中心容量標準間、豪華套房、雙人、單人客房共60間，有可供40人－80人使用的大小會議室，有可容納500人餐位的餐廳客房價格標準雙人房420元每天，豪華單人房420元每天，豪華雙人房480元每天，豪華套房（一房一廳）680元每天，平時按六折優(yōu)惠。配套設施中央空調(diào)，電腦設備，消防監(jiān)控系統(tǒng)，完善的保安管理。酒店優(yōu)勢：A、酒店地處花都城區(qū)中心，與秀全公園為鄰，地處鬧市又不失清靜，于繁華中更顯獨特，是休閑娛樂住宿的好去處。B、功能齊全，配套完善，全方位為客戶提供多功能服務。酒店劣勢：規(guī)模較小，一定程度上對客戶的吸納量有限。對本酒店的威脅：由于該酒店地處于新華路，功能配套及周邊環(huán)境要比本酒店稍好，并且房價也較實惠。對于本酒店而言，幾乎把花都區(qū)客戶大部分都攔截了。五、建議基于對本酒店的了解及對花都其它酒店和消費能力的調(diào)查，我司建議：重新裝修，重塑形象，以煥然一新的面貌切入市場。目前本酒店裝修已趨老化，到處散發(fā)一股霉味，外立面灰塵較大，墻體已呈灰黑。只有對酒店重新裝修包裝，以煥然一新的面貌切入市場，才能達到重塑形象并實現(xiàn)贏利的目的。加大宣傳力度，立足花都面向廣州，擴大酒店的客戶范圍。對于目前酒店的現(xiàn)狀有很大原因是宣傳不力造成的，對于酒店現(xiàn)狀分析，相對于花都較小的市場，并且已有其它酒店在城區(qū)經(jīng)營，本酒店要想取得較好經(jīng)營業(yè)績有一定難度。只有立足花都小市場，面向廣州大市場，本酒店才有可能實現(xiàn)經(jīng)營旺盛的局面。增強酒店的服務功能，以多功能來吸引消費群目前酒店的服務功能顯得單一，對于需求面越來越廣的消費者，本酒店有時顯得力不從心，從而喪失了對部分消費者的吸引力。首先從增強酒店內(nèi)部服務系統(tǒng)入手，擴大酒店的服務功能來滿足不同消費者的需求，才能吸引來自五湖四海的不同消費者。加強對酒店周邊環(huán)境的改善，做到內(nèi)外一致。目前酒店周邊環(huán)境較差，如果不對周邊環(huán)境加以改善，酒店就會顯得內(nèi)外不協(xié)調(diào)。在做好酒店內(nèi)部裝修的同時更要做好對外部環(huán)境的綠化和改善，做到內(nèi)外一致以達到酒店整體形象的提升。33 / 3