關(guān)于花都區(qū)商業(yè)的調(diào)查研究報告-文庫吧資料
2025-05-10 12:23本頁面
【正文】 濟的增長，消費水平的提高，商業(yè)市場也在不斷調(diào)整。其中花都商業(yè)大道成為廣州北擴計劃的首個商業(yè)圈，屆時，花都商業(yè)大道商圈在廣州經(jīng)濟的有力拉動下將成為花都商業(yè)的領(lǐng)袖，對本項目的威脅重重?；ǘ汲鞘谢M程加速，商業(yè)發(fā)展再攀高峰政府為進一步促進花都向城市化進程邁進，在招商引資、利用外資上出臺許多優(yōu)惠政策，有力地促進了外資和內(nèi)資對城市建設(shè)的投資力度，城市化進程進一步加速，商業(yè)發(fā)展將成為先行者再攀高峰。廣州新機場投入使用，物流交通大發(fā)展必將帶動零售貿(mào)易大發(fā)展廣州新機場8月5號正式啟用，預(yù)計年貨運量120萬噸，最高可達300萬噸。輻射范圍涵蓋周邊各區(qū)，花都面對廣州大都市商業(yè)圈的沖擊，本地商圈將會重新洗牌，屆時將相互整合或錯位發(fā)展。項目能見度較低，在商業(yè)受眾度上受影響項目只有一面臨街，而且周邊品牌名牌店的廣告牌林立，而且金鑼灣購物中心的門面設(shè)置也較小氣，一定程度上分散了消費者對項目的注意力，縮小了項目的受眾度，從而造成一定量的客戶流失。一二層的規(guī)劃布局對三層的經(jīng)營帶來許多不便，首先是電梯布置不符合商業(yè)整體經(jīng)營的特性，沒有從利于消費者方便購物和防止商業(yè)死角的方面考慮；其次是商場內(nèi)通道設(shè)置和柜臺設(shè)置不夠理想，較窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易給消費者制造壓抑感。二、項目劣勢花都商業(yè)尚處于中檔偏低水平，制約了項目向高檔發(fā)展的空間目前花都的商業(yè)模式都處于中檔偏低水平，主要是市場消費水平有限促使了商業(yè)經(jīng)營只有建立在以市場需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上發(fā)展，而中低檔的經(jīng)營模式所帶來的商業(yè)利潤制約了商業(yè)價值的提升，同時也制約著項目向高檔發(fā)展的空間。交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，為消費群體的聚集與疏散奠定基礎(chǔ)項目所在地交通網(wǎng)絡(luò)呈網(wǎng)狀分布，外圍道路有城市主干道建設(shè)路和秀全大道交叉而過，廣州火車北站和花都客運站坐落于項目西邊約500米處，形成強大的外圍交通網(wǎng)。政府為加快城市化進程，著力打造核心商圈并擴大輻射范圍2003年花都政府為促進城市發(fā)展，出臺了許多優(yōu)惠政策并起到了良好的效應(yīng)，世界500強企業(yè)就有7家落戶花都，為花都區(qū)核心商圈的擴張奠定了基礎(chǔ)，為城市的進一步繁榮注入活力，對花都的城市化進程建設(shè)拉力明顯。第五部分：項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢：地處花都核心商圈，地段升值空間巨大項目位于秀全大道與建設(shè)路交匯處，是花都區(qū)商業(yè)最繁華地段。分析原因認(rèn)為，花都主要人口結(jié)構(gòu)以本地農(nóng)民和外來打工人群居多，而這部分人群收入一直偏低，他們的消費對象以中低檔商品為主。（詳見附表）B、著裝水平相對較高，購物時段比較集中。屬于低水平。分析認(rèn)為，這主要受到金鑼灣購物廣場的人流導(dǎo)向系統(tǒng)不科學(xué)和能見度較低以及內(nèi)部鋪柜規(guī)劃不合理影響。金鑼灣購物中心的商鋪租金水平與緊臨的金城廣場有較大的差距。項目租金狀況金鑼灣部分商鋪調(diào)查統(tǒng)計情況序號鋪號經(jīng)營項目場所來源租金/買入價面積（平方米）備注1203鋪女裝租150030位于中部，反映管理費高2219鋪鞋租170030位于樓梯口及與金城通道口處3204柜女裝租7006外來打工者購買居多4209amp。層別經(jīng)營檔次經(jīng)營業(yè)態(tài)一層中低檔服裝服飾、鞋帽、精品店、化妝品、小飾品二層中低檔服裝服飾、鞋帽、箱包、兒童用品、小飾品從本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)類型看，總體上都以服裝服飾為主，以其它日用品為輔。中午11：00—16：00時段日曬嚴(yán)重,這對行人的行走速度和停留時間造成很大的影響,此時人們?yōu)榱吮荜栃枰嗟倪x擇在建設(shè)路西側(cè)行走。五、日照情況：日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。人流只有在建設(shè)路的西側(cè)位置才能比較清晰的看到金鑼灣購物中心。金鑼灣購物中心由于位于建設(shè)路的東側(cè)，只有一面臨街。四、商業(yè)能見度狀況商業(yè)建筑能否容易找到是商業(yè)開發(fā)成敗的一個關(guān)鍵因素，尤其是大型商業(yè)建筑。三、交通狀況項目所處位置交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，城區(qū)主干道建設(shè)路就在項目前面，秀全大道從項目左邊穿過。金鑼灣購物中心地處花都區(qū)的商業(yè)干道秀全大道和建設(shè)路的交匯處，是花都區(qū)核心商圈所在。項目位置距路面約6米左右，中間位置可用于停車場使用。項目商業(yè)部分總建筑面積約1萬平方米，共三層，每層都有通道與金城廣場進行對接，其它為住宅部分。其次在經(jīng)營管理上難以統(tǒng)一，各環(huán)節(jié)聯(lián)動性不強，從而造成整體經(jīng)營水平偏低。由于周邊人群收入有限，從而決定了消費水平的檔次。距離金鑼灣購物中心向東約300米處，廣百百貨商場與秀全路和建設(shè)路以經(jīng)營服裝為主的業(yè)態(tài)形成集合效應(yīng)，業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營和互補性，帶來多層次消費人流。區(qū)域內(nèi)擁有完善的外部和內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域商業(yè)的繁榮發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。具備年吞吐量150萬噸（其中集裝箱吞吐量12萬標(biāo)準(zhǔn)箱）的花都港等優(yōu)越交通及地理環(huán)境。廣州火車北站以及未來廣州將建成的2條城市地鐵線和1條市郊列車線連接市區(qū)與花都。廣州火車北站和花都客運站離本項目只有一站車程，可直達廣東省內(nèi)各區(qū)縣，項目交通優(yōu)勢極其明顯。沿南北方向延伸租金價格逐步遞減，沒有較大的起伏變化，月租在120元/平方米每月徘徊，南北兩端商鋪租金價格較低，在80元/平方米每月左右。分析認(rèn)為這主要受體育館前廣場和劇院的人流聚集作用影響。（見下列圖表）業(yè)態(tài)統(tǒng)計表合計商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成秀全大道建設(shè)路北側(cè)南側(cè)西側(cè)東側(cè)服裝7692547通訊服務(wù)11162029醫(yī)藥31116美容美發(fā)455014鞋帽015511珠寶07018飲食515213體育用品1170119大型百貨10001酒店旅業(yè)11215金融證券20226旅游文化/娛樂32117其他81691043小計46734149209租金狀況秀全大道和建設(shè)路租金狀況名稱東段中段西段秀全大道130元/月/M2150元/月/M2120元/月/M2名稱北段中段南段建設(shè)路90元/月/M2150元/月/M280元/月/M2調(diào)查發(fā)現(xiàn)在秀全大道與建設(shè)路交匯處臨街商鋪租金最高達到150元每平方米每月，沿東西延伸逐漸走低。主要業(yè)態(tài)是服裝占總數(shù)的22%，其次是通訊服務(wù)為14%。他們需求各異，從而促使了該區(qū)域業(yè)態(tài)的錯位發(fā)展。第三部分：區(qū)域商業(yè)概況一、區(qū)域范圍以秀全大道與建設(shè)路交匯處為中心，輻射周邊1公里為花都區(qū)商業(yè)中心區(qū)域，也是本項目所在區(qū)域。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，花都商業(yè)發(fā)展
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