【正文】 深圳市波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司2009年9月1日 。項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)方便引導(dǎo)現(xiàn)場客戶參觀，應(yīng)由專業(yè)公司系列設(shè)計（結(jié)合標(biāo)識等平面設(shè)計），形狀靈活多樣，醒目新穎。標(biāo)識及標(biāo)準(zhǔn)色作為形象識別，應(yīng)結(jié)合總體規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。聘請專業(yè)公司設(shè)計，保證專業(yè)水準(zhǔn)，并統(tǒng)一設(shè)計，保持系列化和系統(tǒng)化特性。一座城，一個城市的未來。傳播具有親和力。結(jié)合本案“萬泰國際新城”案名，新穎獨(dú)特。充分利用電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志、戶外廣告、圍擋廣告、營銷中心等載體向市場傳送項(xiàng)目全方位的信息，樹立項(xiàng)目的良好形象。在本案啟動宣傳、產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)理念的營銷推廣中，要以整體的形象展示為主，并通過多種宣傳媒介的包裝制造體驗(yàn)的機(jī)會，讓消費(fèi)者身臨其境體驗(yàn)未來區(qū)域成熟、功能完備的萬泰國際新城。從項(xiàng)目伊始就要注重對市場的培育，這是一項(xiàng)持續(xù)不斷的過程。城市坐標(biāo) 項(xiàng)目營銷推廣定位營銷推廣以期通過各種營銷推廣手段、宣傳途徑達(dá)到不斷吸引、滿足潛在客戶的服務(wù)過程，達(dá)到片區(qū)的成功引爆、項(xiàng)目的圓滿銷售和企業(yè)品牌的提升，鞏固企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，這是本案一切營銷推廣活動制定的根本目標(biāo)。建議首期托管年限為三年，給投資者一個固定的回報，同時給商場一個經(jīng)營培育期，保證商場做旺。 項(xiàng)目銷售模式定位本案除租賃給各主力、次主力商家不進(jìn)行銷售外，其他物業(yè)類型均可進(jìn)行銷售，若商家自買自營則是理想的結(jié)果。建議本案招商先與超市、百貨、洋快餐主力品牌商家及娛樂城、影院次主力商家溝通洽談，訂單操作，與規(guī)劃設(shè)計同步進(jìn)行。 項(xiàng)目招商模式定位本案招商至關(guān)重要，關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。物業(yè)本體形象定位：萬泰國際新城展示給銅陵市民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。寫字樓采取統(tǒng)一物業(yè)管理。四層底商樓層功能定位經(jīng)營方式經(jīng)營方式說明——社區(qū)商業(yè)生活配套為主，輔以專賣店、專業(yè)店統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營統(tǒng)一物業(yè)管理，商家或自買自營者自主經(jīng)營 項(xiàng)目管理模式定位總原則：多種權(quán)屬并存（產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）并相對獨(dú)立，各業(yè)態(tài)統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一營銷推廣。四層娛樂城、電影院、餐飲租賃、聯(lián)營、自營租賃為主。一層洋快餐、百貨商場租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，洋快餐、百貨商場自行經(jīng)營管理。 項(xiàng)目營運(yùn)方式定位項(xiàng)目整體采用租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合的方式，統(tǒng)一運(yùn)營管理。酒店總部經(jīng)濟(jì)大廈公寓住宅住宅e 購中心萬泰國際新城初步規(guī)劃效果圖萬泰國際新城初步規(guī)劃平面圖 項(xiàng)目樓層功能定位萬泰 e 購中心樓層功能定位A區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍40000㎡負(fù)一層10000㎡大型綜合超市沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、華潤一層8000㎡洋快餐、百貨商場麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、王府井百貨、天虹商場、上海百聯(lián)、大商、吉之島、中百集團(tuán)、漢商集團(tuán)、太平洋二層8000㎡三層8000㎡電器、運(yùn)動、休閑蘇寧、國美、百思買、頤高數(shù)碼、百腦匯、中體倍力俱樂部四層6000㎡娛樂城、電影院、餐飲湯姆熊、玩具反斗城、大地影院、橫店影院、史帝戈影院、星美院線、潮泰牛肉、元祿回轉(zhuǎn)壽司、頂尖飲食、一番拉面、大家樂、棒約翰、真功夫、鼎泰豐B區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍40000㎡負(fù)一層10000㎡停車場、倉庫——一層8000㎡百貨類店中店服裝、鞋帽、箱包皮具、化妝品、黃金珠寶、飾品、茶莊二層8000㎡小商品類店中店婚慶用品、喜慶用品、節(jié)慶用品、工藝禮品、裝飾品、小電器三層8000㎡家具建材、家居家飾百安居、東方家園、好百年、美克美家家具、好美家四層6000㎡底商總面積樓層規(guī)劃建筑面積功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍5000㎡——5000㎡社區(qū)商業(yè)生活配套為主，輔以專賣店、專業(yè)店蛋糕店、鮮花店、寵物店、干洗店、彩票投注點(diǎn)、電器維修店注：本規(guī)劃是初步的規(guī)劃，在實(shí)際中會根據(jù)市場實(shí)際情況及招商情況作相應(yīng)調(diào)整。萬泰國際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃產(chǎn)品棟數(shù)層數(shù)規(guī)劃體量㎡合計總面積㎡購物中心1480000204380（未計40000㎡停車場面積）步行街底商——25000總部經(jīng)濟(jì)大廈12630300住宅33153310公寓13117770酒店12118000注：本案按照20萬平方米的總建筑面積來規(guī)劃。參見下圖。建筑外觀的整潔是項(xiàng)目形象的重要因素，而住宅、公寓、步行街底商的分體空調(diào)室外機(jī)的位置對外墻美觀起決定作用，建議在設(shè)計時針對室外機(jī)安裝位置綜合考慮，并適當(dāng)做裝飾，施工做好空調(diào)的排水，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化及執(zhí)行力。因此需處理好項(xiàng)目的各出入口，解決好人流、車流、物流的交通動線。萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈萬泰 e 購中心、步行街項(xiàng)目綜合功能 商務(wù) 商貿(mào) 辦公 會議 展覽 營銷 …… 購物 餐飲 休閑 娛樂 文化 表演 …… 居住 酒店 運(yùn)動 交友 活動 停車 ……在進(jìn)行功能設(shè)計和分布時，充分考慮本項(xiàng)目的經(jīng)營的特點(diǎn)以及目標(biāo)市場的深層次需求，體現(xiàn)本項(xiàng)目功能齊全的特點(diǎn)，滿足商業(yè)運(yùn)營和發(fā)展的需要。本案的經(jīng)營定位為——時尚生活、潮流時代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 項(xiàng)目功能組合定位 本案為了區(qū)別于其他項(xiàng)目，在唯一性及排他性上能夠獨(dú)樹一幟，充分獲得市場，因此在“萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“萬泰 e 購中心”的功能設(shè)計上較一般寫字樓、購物中心功能多而全。“品牌化、品位化、休閑化、娛樂化、復(fù)合性、集群化”體現(xiàn)出本項(xiàng)目明顯區(qū)別于其他商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)。 項(xiàng)目經(jīng)營定位任何一個項(xiàng)目經(jīng)營是核心是關(guān)鍵，滿足市場需求是本案的運(yùn)營目標(biāo)。購物中心的目標(biāo)市場選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。萬泰國際新城商業(yè)業(yè)態(tài)組合表業(yè)態(tài)組合購物中心超市、百貨、家居家飾、洋快餐、中餐、特色餐飲、咖啡、茶館、兒童娛樂城、游戲城、KTV、電影院、運(yùn)動場館、其他專賣店、專業(yè)店……步行街底商士多店、飾品店、餐飲、美容美發(fā)、燙洗店、品牌服裝、各色酒吧、蛋糕店……事實(shí)上，購物中心的一些基本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥?！　I(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。蕭桂森在他給清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)中心編寫的教科書《連鎖經(jīng)營理論與實(shí)踐》中，給業(yè)態(tài)下的定義是：針對特定消費(fèi)者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。規(guī)模與檔次超過現(xiàn)在的合百商廈、銅冠商業(yè)廣場，成為長江沿江經(jīng)濟(jì)帶上商業(yè)新貴。 項(xiàng)目主題名稱項(xiàng)目命名：萬泰國際新城（暫定）；購物中心：萬泰 e 購中心（暫定）；寫 字 樓：萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈（暫定）。 項(xiàng)目主題定位 從本案的區(qū)位、規(guī)模、項(xiàng)目功能、概念——可打造成高附加值、多業(yè)態(tài)組合，多物業(yè)類型高復(fù)合程度的首席城市商業(yè)坐標(biāo)。美譽(yù)度：打造銅陵首個真正意義上的城市商業(yè)綜合體；成為銅陵最佳商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營平臺；成為銅陵對外招商引資的商務(wù)平臺。 領(lǐng)導(dǎo)型開發(fā)：五年領(lǐng)先，十年不落后：環(huán)境升級、建筑升級、業(yè)態(tài)升級、服務(wù)升級、消費(fèi)升級；檔次升級、品質(zhì)升級、管理升級、觀念升級、功能升級。本案先進(jìn)行概念策劃和概念設(shè)計，以充分獲得政府在政策上給予支持，使項(xiàng)目操作有更大余地，同時有利的政策便于與主力商家溝通談判，從而增加項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)作的籌碼，與此同時，按照商家需求度身打造物業(yè)，規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險，在主力商家的品牌效應(yīng)下，營銷推廣順勢展開。為了保障項(xiàng)目的開發(fā)穩(wěn)步進(jìn)行，樹立項(xiàng)目的主題形象，本案的開發(fā)模式以商業(yè)、商務(wù)為中心，以酒店、步行街為配套，以公寓、住宅為補(bǔ)充。 項(xiàng)目開發(fā)模式本案規(guī)模較大，商業(yè)業(yè)態(tài)組合多樣，多種物業(yè)類型并存。 項(xiàng)目開發(fā)借鑒以往商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)條件，建議本項(xiàng)目開發(fā)采用“以城市綜合體（購物中心、純商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、步行街、住宅）為開發(fā)主線，以滿足城市人口日益增長的物質(zhì)、精神文明需要，產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展需要，突破銅陵市已有的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，以良好的品牌效應(yīng)和優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場，獲得消費(fèi)者的青睞”為開發(fā)思路?！?公寓市場潛在客戶群體增加隨著城市化進(jìn)程加快，外來人員的增加，商務(wù)活動的頻繁，銅陵各工業(yè)園區(qū)的企業(yè)入住，使得銅陵潛在公寓市場客戶群體增加。因本案屬大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，缺少住宅社區(qū)的各種配套條件，僅環(huán)境因素不能滿足，故本案應(yīng)操作相應(yīng)的公寓即可提升項(xiàng)目檔次及未來炒作空間，并且為項(xiàng)目創(chuàng)造更多的消費(fèi)群體。翡翠城處建設(shè)星級酒店。銅陵假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)明顯，在今年7月末的日全食觀測中，銅陵大小酒店賓館入住率達(dá)到100%。銅陵整體酒店行業(yè)經(jīng)營一般，平均開房率為63%左右。銅陵酒店市場競爭較為激烈，在市區(qū)范圍內(nèi)，包括星級的酒店在內(nèi)，酒店的數(shù)量超過了40家。分布——全市酒店賓館數(shù)量較多，分布在城區(qū)各個主要街道上?？偛拷?jīng)濟(jì)以超強(qiáng)的地域輻射范圍將商業(yè)地產(chǎn)局限的商圈輻射區(qū)域放大至讓人目眩的范圍，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生深度、廣度的全方位影響，為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的血液，商業(yè)地產(chǎn)借助總部經(jīng)濟(jì)的魔力正煥發(fā)新一輪的活力。但不可否認(rèn)的是，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的不斷增多，零售巨頭們不斷占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地段資源，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭加劇。關(guān)于總部經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，各種新商業(yè)業(yè)態(tài)百花爭艷，國外大型零售集團(tuán)的搶灘式拓展，國內(nèi)零售連鎖業(yè)的迅猛發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的操作空間提供更多的素材選取。） 寫字樓需求——需要能夠代表良好企業(yè)形象的高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化寫字樓 銅陵市寫字樓需求客戶增加主要來源以下幾個方面：◆ 銅陵市六大上市公司及子公司或控股公司發(fā)展迅速；◆ 進(jìn)駐銅陵市的國內(nèi)上市公司或國際企業(yè)增加；◆ 進(jìn)駐銅陵市的國內(nèi)品牌企業(yè)，以分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)入銅陵市場；◆ 隨著銅陵有色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟有色金屬相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進(jìn)駐銅陵的比例將增大；◆ 隨著銅陵其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟電子、服裝等相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進(jìn)駐銅陵的比例將增大；◆ 本地中小企業(yè)及民營企業(yè)的快速發(fā)展，已成為銅陵寫字樓發(fā)展的堅實(shí)基礎(chǔ)；◆ 原來選擇商住樓的大量中小企業(yè)，成長發(fā)展后需進(jìn)一步改變和提升形象的需求；◆ 租用星級酒店的辦公企業(yè)，是因?yàn)闆]有代表形象的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓而作過渡性需求，新型寫字樓的出現(xiàn)將促使它們選擇高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓；◆ 暫駐舊有寫字樓的企業(yè)，渴望改善辦公條件的現(xiàn)有各類企業(yè)；◆ 在華東華南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域發(fā)展的皖籍人士，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，企業(yè)回遷或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)增加；◆ 注重投資回報率的投資者。F、目前在建的財富置地廣場，總建面18萬㎡寫字樓、商場、住宅各約60000㎡，字樓預(yù)計2年后上市租售。D、中房名邸銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)總公司建設(shè)的“中房名邸”，地下一層為車庫，地上1－3層為商用（3樓可用于對外出租），4－18層為住宅，暫沒有用于對外出租的辦公樓。C、八寶華庭：八寶華庭位于銅陵市淮河大道銅莊花園入口旁，緊鄰中央商務(wù)區(qū)。 旁邊有兩層的銅制品商城（約1600平米）和銅商品街（招商中）。 高17層，為主樓副樓半圍和形狀，現(xiàn)有200家單位入駐，太平洋保險公司和安利、銅陵國旅分別租用一整層，租金為25元/m2。租期：二年。17層約700平方米，有酒吧、咖啡廳、茶樓、桑拿等休閑娛樂場所，總建筑面積共計16000平方米。沿街面有商鋪，經(jīng)營茶葉與建材。金都大廈總建17層，整體高度近100米，是銅陵市最高的高層建筑之一，其主體以現(xiàn)代風(fēng)格為主。目前銅陵寫字樓市場反映是租售情況良好，一度供不應(yīng)求，但是入駐企業(yè)規(guī)模不大，影響有限。