【正文】 溫家寶總理系列舉措表明，目前國內(nèi)。我們的工作一定要做到實處，說到了的，我們就必須做到；沒有說到的，我們也可以先想到。隨著新憲法的修改，人權(quán)問題已經(jīng)從道德觀念的約束轉(zhuǎn)向了法律的約束，而且憲法已經(jīng)明確提出“個人私有財產(chǎn)神圣不可侵犯” ，這一切都說明國家的權(quán)力部門將逐漸提升對于普通市民的維權(quán)力度。同時，還有些具備市場發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)由于長期銷售不暢，開發(fā)商對其盈利的期望值十分低，因此在價格上這類物業(yè)可能會進一步消化掉能馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實客戶的潛在群體。但是，如果資金一旦出現(xiàn)缺口，那么工程進度、推廣進度及銷售進度都會受到影響，嚴重的甚至影響到整個項目的開發(fā)。按照學術(shù)界經(jīng)典的商業(yè)定位原理，我們同樣可以這樣操作：第一，做大商業(yè)部分的規(guī)模和影響力，通過豐富的業(yè)種、繁多的服務(wù)類型，建立商業(yè)部分在銅陵市民心中“第一”的形象定位；第二，在業(yè)種的篩選和引入上，考慮周邊的市場競爭，從市場補缺和市場引導的角度，建立商業(yè)部分的獨特功能和鮮明形象。因此，一旦在項目商業(yè)部分定位上不能給予投資者明確的投資前景，或者項目的定位讓投資者感受到較大的經(jīng)營風險，即會導致投資熱情的嚴重減退，在銷售上則表現(xiàn)為銷售急劇下滑，甚至是銷售停滯。因此，在規(guī)避這一風險方面，我們必須依靠：第一，準確的市場判斷，科學的開發(fā)投入，廣泛的品牌商家引入，有效的市場推廣及合理的銷售政策，力爭 A、B 地塊推出實現(xiàn)銷售開門紅，迅速實資金回籠，從而解決后續(xù)開發(fā)的資金問題；第二，開發(fā)進度上的把握、政府關(guān)系的協(xié)調(diào)，力爭在開發(fā)與銷售上能盡快、順利的完成。購買力風險：本地塊所開發(fā)的物業(yè)體量在銅陵而言十分龐大，銷售面積超 15 平方米，總銷售額達 8 個億，接近08 年銅陵市社會消費品總額的 11 個百分點。外部協(xié)作條件風險：交通運輸、供水、供電等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難。技術(shù)風險：項目采用技術(shù)（包括引進技術(shù)）的先進性、可靠性、適用性和可得性與預(yù)測方案發(fā)生重大變化，導致生產(chǎn)能力利用率降低、生產(chǎn)成本增加，產(chǎn)品質(zhì)量達不到預(yù)期要求等。二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化。而如何更有效地推廣，還與本案整體規(guī)劃，商業(yè)組團的經(jīng)營運作以及開發(fā)步驟密切相關(guān)。三、項目風險分析要想使本項目全面、圓滿地順利開發(fā)成功，我們不僅要考慮到商業(yè)市場具有的現(xiàn)實購買力區(qū)間，還要考慮到市場的培養(yǎng)區(qū)間，因此我們在本項目開發(fā)的戰(zhàn)略思維上，必須把握好開發(fā)節(jié)奏，讓市場開發(fā)量與市場需求量之間處于一種相對饑餓狀態(tài)，并保持開發(fā)增長速度與市場成長速度相對平衡，這樣才能確保我們的物業(yè)在眾多地產(chǎn)項目中取得生存的空間。多因素臨界點組合的尋找可通過計算機完成。表明本項目抵抗工程費變動風險的能力較強。最高工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風險的能力越大。表明本項目抵抗土地成本變動風險的能力較強。最高土地取得價格與實際估測的土地取得價格之間差距越大，開發(fā)項目承受土地取得價格風險的能力越強。最高土地取得價格最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其它費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格?！颈卷椖繙y算結(jié)果】當最低銷售數(shù)量下降到 ％（銷售數(shù)量 88654 平方）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價條件下，要達到預(yù)定的最低盈利，所必須達到的銷售量。表明本項目抵抗售價變動風險的能力較強。最低銷售價格與預(yù)測銷售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。最低售價分析售價是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的銷售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。當實現(xiàn)盈虧平衡時，有 B.＝C.，即，由此可以推導出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本。當產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第八章 不確定性分析一、項目盈虧平衡分析（一）基本概念盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第七章 財務(wù)分析一、銷售利潤分析項目 金額（萬元） 備注總收入 銷售收入（除商場4 萬平以外） 83600按照總銷售率 95%，4 萬平商場暫不銷售，實際可實現(xiàn)銷售面積為： 萬平，預(yù)計均價為 5500元/平（根據(jù)當前市場行情以及未來物業(yè)品質(zhì)推算。融資到位后，則可以另外完成 50%的建安費的資金需求，以及 50%的營銷費用和 100%的管理費用，保證了項目的正常運轉(zhuǎn)，保證了項目的正常營銷與推廣，保證了項目的后續(xù)運作（員工工資保障） ；項目完成 80%以上的建安投資后，項目開始預(yù)售，并初步實現(xiàn) 20%以上的銷售回款，至少16000 萬元以上。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241二、資金籌措和資金平衡分析（一）資金籌措：自籌（估計）：不低于總投資的 40%，約 20220 萬元；融資（假設(shè)）：約為總投資的 30%，約 15000 萬元；銷售款回收（可預(yù)期）：前期可回收銷售款約 20%，至少 16000 萬元。暫取 5%計算。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。指各種人員工資、辦公費用等。指融資利息、稅金等各種費用。指銷售推廣各種廣告費、印刷費等。暫取樓面均價 1500 元/平（較高值）計算，共30000 萬元。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。建安費用：約 30000 萬元。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。前期工程費用：約 1200 萬元。 ……第六章 投資估算和資金籌措一、總投資估算中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241地價：約 150 萬/畝，共 12022 萬元?！纠碛伞恐泄芫W(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 目前該區(qū)域，住宅開發(fā)量較大，競爭比較激烈；而商業(yè)與寫字樓等板塊恰恰是該片區(qū)的“短板” ，這樣開發(fā)的好處，可以避免同質(zhì)化競爭，滿足了區(qū)域性商業(yè)物業(yè)的需求，也與義安路正在開發(fā)的置地財富廣場形成南北呼應(yīng)之勢，有競爭有互補，襯托本案的綜合優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿?，搶占部分高端資源，打亂某些項目“一網(wǎng)打盡”的野心。樓盤說明書……工地現(xiàn)場包裝……銷售接待中心設(shè)置……人員推銷……公共關(guān)系……公共宴會的舉行，為了免于俗套，而失去應(yīng)邀者的興趣，屆時將有開發(fā)公司出面邀請政府要人共同聯(lián)合召開，建議政府要人在宴會上發(fā)表演說，藉此吸引工商界人士參與。第三階段：當時機成熟時，則當然會來電或來人洽詢，若仍未動靜，則再次寄發(fā)公開宴會請柬，邀請參加或由銷售人員登門拜訪。（2）構(gòu)想第一階段：將刊登有本案企業(yè)廣告的報紙選定目標客戶 2022 名，直接寄發(fā)，內(nèi)附項目簡介一份。按照總銷售率 95%，4 萬平商場暫不銷售等情況來考慮，實際可實現(xiàn)銷售面積為 萬平，可實現(xiàn)銷售總收入為 83600 萬元。四、銷售價格及銷售預(yù)測該區(qū)域當中，入市比較早的萬泰翡翠城銷售均價在 3700 元/平左右，剛剛?cè)胧械陌厍f春暖花開因為體量較大，采取比較平穩(wěn)的入市策略，其銷售均價是 4000 元/平左右，而項目西南方對面的豪邦康城、正南方稍遠一點的國際華城的銷售均價都達到了 4600 元/平左右。本項目優(yōu)越的地理位置，逐步增長的住宅人口和流動人口，基本滿足市場經(jīng)營所需，該項目的出現(xiàn)正好填補區(qū)域內(nèi)中大型商業(yè)的市場空白。該項目位于城郊與開發(fā)區(qū)特殊的節(jié)點上，中高檔寫字樓存在巨大機會，未來的出現(xiàn)必定受追捧。另一方面，靠項目最近的、檔次比較高端的萬泰翡翠城、柏莊春暖花開銷售情況非常良好，為本項目住宅型、公寓型物業(yè)的高調(diào)入市奠定了基礎(chǔ)。三年后投資業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營管理公司協(xié)商統(tǒng)一托管經(jīng)營。1銷售模式定位本案除租賃給各主力、次主力商家不進行銷售外，其他物業(yè)類型均可進行銷售，B 區(qū)商場以實體分割，售后托管的方式進行銷售，走三權(quán)獨立（即產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)）的操作模式，保證商場的統(tǒng)一性，管理的持續(xù)性，確保整體資產(chǎn)增值保值的售后管理思路。1形象定位提升城市綜合形象，即：政府宣傳活動、商業(yè)貿(mào)易活動、文化交流活動、社區(qū)文化活動、公益事業(yè)活動、企業(yè)策劃活動、市民節(jié)假日休閑活動、商品促銷活動……萬泰國際新城是城市的聚焦點，各種活動、信息匯集的中心。B 區(qū)商場商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一委托經(jīng)營管理。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241營運方式定位項目整體采用租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合的方式，統(tǒng)一運營管理。目標客戶定位物業(yè)類型 消費者 經(jīng)營者 投資者購物中心 政府機關(guān)公務(wù)員 各企業(yè)人員 各類業(yè)主 各私營企業(yè)主 城市品牌追逐一族 學生 過往客商 中高收入家庭 灰色收入者城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民1城市職業(yè)工作者1自由職業(yè)者 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 …… 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 基金、財團 民間私募基金 職業(yè)投資者 ……中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 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