【正文】 萬泰國際新城初步規(guī)劃效果圖 萬泰國際新城初步規(guī)劃平面圖 酒店 總部經濟大廈 公寓 住宅 住宅 e 購中心 『學習改。做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 住宅 3 31 53310 公寓 1 31 17770 酒店 1 21 18000 注：本案按照 20萬平方米的總建筑面積來規(guī)劃。 萬泰國際新城初步規(guī)劃草圖 為了更好的區(qū)別與闡述，現(xiàn)將購物中心分為 A區(qū)、 B區(qū)兩塊，如圖所示。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 四層，兩大塊建筑主體融為一體，統(tǒng)籌考慮規(guī)劃設計。 建筑外觀的整潔是項目形象的重要因素，而住宅、公寓、步行街底商的分體空調室外機的位置對外墻美觀起決定作用，建議在設計時針對室外機安裝位置綜合考慮，并適當做裝飾，施工做好空調的排水，在細節(jié)上體現(xiàn)項目的人性化及執(zhí)行力 。因此需處理好項目的各出入口，解決好人流、車流、物流的交通動線。 項目建筑規(guī)劃定位 萬泰國際新城基礎 指標 序號 指標名稱 數(shù)值 1 占地面積 約 ㎡ 2 容積率 『學習改變人生功能的全面設計為了更好支撐項目概念，為項目贏得持久的綜合競爭力。 本案的經營定位為 —— 時尚生活、潮流時代、城市品位、產業(yè)集群、優(yōu)質服務 項目功能組合定位 本案為了區(qū)別于其他項目，在唯一性及排他性上能夠獨樹一幟，充分獲得市場，因此在『學習改變人生 “品牌化、品位化、休閑化、 娛樂化、復合 性、 集群化 ”體現(xiàn)出本項目明顯區(qū)別于其他商業(yè)物業(yè)的特點。 項目經營定位 任何一個項目 經營是核心 是 關鍵，滿足市場需求是本案的運營目標。 購物中心 的目標市場選擇，其主力的核心目標顧客群，應是聚焦于區(qū)域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。 而缺乏主題，又難以產生足夠的吸引力，難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 心 咖啡、茶館、兒童娛樂城、游戲城、 KTV、電影院、運動場館、其他專賣店、專業(yè)店?? 步行街 底商 士多店、飾品店、餐飲、美容美發(fā)、燙洗店、品牌服裝、各色酒吧、蛋糕店?? 事實上， 購物中心 的一些基本特征無法容忍對特定商圈內消費者做過多的排斥。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。日本安士敏先生認為：“業(yè)態(tài)是定義為營業(yè)的形態(tài)”它是形態(tài)和效能的統(tǒng)一，形態(tài)即形狀，它是達成效能的手段。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 會展企業(yè) 1其他單位、企業(yè) 旅行社 會展單位 1其他單位、企業(yè) 酒店 —— 國際國內知名酒店連鎖商 其他致力于酒店經營者 國際國內知名酒店連鎖商 其他致力于酒店投資者 酒店式公寓 —— —— 公務員 自由職業(yè)者 白領人士 私人企業(yè)主 外地投資客 其他投資客 LOFT 住宅 —— —— 項目業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現(xiàn)在 20世紀 60年代。 項目目標客戶定位 物業(yè)類型 消費者 經營者 投資者 購物中心 政府機關公務員 各企業(yè)人員 各類業(yè)主 各私營企業(yè)主 城市品牌追逐一族 學生 過往客商 中高收入家庭 灰色收入者 城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民 1城市職業(yè) 國際國內知名零售連鎖商 國際國內知名餐飲連鎖商 國際國內知名娛樂連鎖商 國際國內知名休閑連鎖商 ?? 國際國內知名零售連鎖商 國際國內知名餐飲連鎖商 國際國內知名娛樂連鎖商 國際國內知名休閑連鎖商 基金、財團 民間私募基金 職業(yè)投資者 ?? 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 項目市場定位 市場定位： 滿足 城市的新規(guī)劃需求，滿足城市產業(yè)的發(fā)展，滿足城市日益增長的物質文化不同層次消費需求的城市綜合商業(yè)、商務、消費中心； 本項目以中 高 檔消費市場為主，市場范圍輻射 銅陵市區(qū)乃至周邊市縣。 項目主題名稱 項目命名：萬泰國際新城（暫定） ； 購物中心：萬泰 e 購中心（暫定） ； 寫 字 樓：萬泰總部經濟大廈 （暫定） 。 項目 主題定位 從本案的區(qū)位、規(guī)模、項目功能、概念 —— 可打造成高附加值、多業(yè)態(tài)組合，多物業(yè)類型高復合程度的首席城市商業(yè)坐標。 美譽度： 打造 銅陵首個真正意義上的城市商業(yè)綜合體 ； 成為銅陵 最佳商業(yè)地產投資經營平臺； 成為 銅陵對外招商引資的商務平臺 。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 領 導 型開發(fā)：五年領先，十年不落后 ： 環(huán)境升級、建筑升級、業(yè)態(tài)升級、服務升級 、 消費升級 ； 檔次升級、品質升級、管理升級 、 觀念升級、功能升級 。 項目總體定位 萬泰 集團 翠湖一路項目定位模型圖 項目開發(fā)戰(zhàn)略定位 創(chuàng)新型開發(fā)：銅陵首個“總部經濟 大廈 ”、“ e 購中 心”城市綜合體 。 項目開發(fā)步驟 概念先行 —— 政策支持 —— 商家捆綁 —— 產品跟進 —— 營銷展開 。需要各功能片區(qū)相互促進，協(xié)調共存。 項目開發(fā)模式 『學習改變人生 項目開發(fā) 借鑒以往商業(yè)地產開發(fā)的經驗，結合本項目的開發(fā)條件，建議本項目開發(fā)采用 “以城市綜合體（購物中心、純商務寫字樓、酒店、公寓、步行街、住宅）為開發(fā)主線，以滿足城市人口日益增長的物質、精神文明需要，產業(yè)集群化發(fā)展需要，突破銅陵市已有的商業(yè)地產形態(tài)，以良好的品牌效應和優(yōu)良的產品品質贏得市場，獲得消費者的青睞” 為 開發(fā)思路。 ◆ 公寓市場潛在客戶群體增加 隨著城市化進程加快，外來人員的增加，商務 活動的頻繁，銅陵各工業(yè)園區(qū)的企業(yè)入住，使得銅陵潛在公寓市場客戶群體增加。因本案屬大型商業(yè)地產項目，缺少住宅社區(qū)的各種配套條件，僅環(huán)境因素不能滿足，故本案應操作相應的公寓即可提升項目檔次及未來炒作空間，并且為項目創(chuàng)造更多的消費群體。翡翠城處建設星級酒店。銅陵假日經濟、旅游經濟特點明顯，在今年 7月末的日全食觀測中，銅陵大小酒店賓館入住率達到 100%。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 2 五松山賓館 四星 138 260860 市區(qū) 會議廳、商務中心、桑拿休閑中心、美容中心、棋牌室、健身房 3 華亭四季大酒店 四星 120 198608 特色餐飲、夜總會、桑拿會所 4 美華大酒店 三星 97 168598 餐廳、足浴、 5 銅都國際大酒店 三星 143 改造中 商務中心 、購物中心、堂吧、健身房、棋牌室、桑拿中心、美容中心等服務設施 6 天井湖賓館 三星 141 198498 天井湖區(qū)域 餐廳、會議室 7 育和大酒店 三星 147 275760 市區(qū) 餐廳、會議室、大型會場 銅陵酒店業(yè)在檔次上拼搶高端、服務上貼近于大眾的競爭態(tài)勢愈發(fā)明顯和加速，逸頓國『學習改變人生銅陵整 體酒店行業(yè)經營一般，平均開房率為 63%左右。 銅陵酒店市場競爭較為激烈，在市區(qū)范圍內，包括星級的酒店在內，酒店的數(shù)量超過了40家。 分布 —— 全市酒店賓館數(shù)量較多，分布在城區(qū)各個主要街道上。 總部經濟以超強的地域輻射范圍將商業(yè)地產局限的商圈輻射區(qū)域放大至讓人目 眩的范圍，對商業(yè)地產產生深度、廣度的全方位影響，為商業(yè)地產注入了新的血液，商業(yè)地產借助總部經濟的魔力正煥發(fā)新一輪的活力。但不可否認的是，商業(yè)網點的不斷增多，零售巨頭們不斷占據(jù)城市優(yōu)質的商業(yè)地段資源，商業(yè)地產同質化競爭加劇。 關于總部經濟與商業(yè)地產 商業(yè)地產經過多年的發(fā)展，已經逐漸走向成熟，各種新商業(yè)業(yè)態(tài)百花爭艷，國外大型零售集團的搶灘式拓展，國內零售連鎖業(yè)的迅猛發(fā)展，為商業(yè)地產的操作空間提供更多的素材選取。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 ◆ 注重投資回報率的投資者。 （也是項目未來主要的競爭對手之一，但是入市時機有先后，對本項目的影響有限。 E、 淮河中路一帶的高樓聯(lián)通大廈、銅陵房地產大廈等，主要用于自用，均無辦公樓用于對外出租。項目總建筑面積 18000平米，地下 1F 為車庫，地上 13F 為商業(yè)經營場所， 414 層為小高層住宅，戶型 130180平，勉強可以用作辦公場地 出租。 『學習改變人生 旁邊有兩層的銅制品商城（約 1600平米）和銅商品街（招商中）。 高 17層，為主樓副樓 半 圍和形狀，總建筑面積約 ，現(xiàn)有 200家單位入駐，太平洋保險公司和安利、銅陵國旅分別租用一整層，租金為 25元 /m2。 租期：二年。 17層約 700平方米，有酒吧、咖啡廳、茶樓、桑拿等休閑娛樂場所，總建筑面積共計 16000平方米。沿街面有商鋪，經營茶葉與建材。 金都大廈總建 17層，整體高度近 100米，是銅陵市最高的高層建筑之一，其主體以現(xiàn)代風格為主。 目前銅陵寫字樓市場 反映是租售情況良好，一度供不應求，但是入駐企業(yè)規(guī)模不大，影響有限 。 銅產業(yè)鏈 銅產業(yè)鏈自上而下分 別是礦山、銅精礦中間商（國內、國際貿易商）、冶煉廠商、精銅中間商（國內、國際貿易商）、銅加工企業(yè)，再下游是消費類企業(yè)，如交通、家電、建材、電子、機械、輕工等行業(yè)的企業(yè)。中國國民經濟的持續(xù)健康發(fā)展，是有色金屬行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的基礎。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網 中國在 21世紀的前 20年，仍將處在工業(yè)化的過程中，制造業(yè)的快速發(fā)展，將會帶動國民經濟保持一個較長的高速增長期。此外，企業(yè)產業(yè)鏈的延伸和行業(yè)集中度的提高可以更好的提高企業(yè)抗風險能力，能扭轉中國企業(yè)在類似銅精礦加工費等談判中既沒有“定價權”也沒有“話語權”的境地。在目前有色金屬需求旺盛的情況下，有色企業(yè)勢必要加大礦山資源投入力度。它不僅是世界上重要的戰(zhàn)略物資，重要的生產資料，而且也是人類生活中不可缺少的消費資料的重要材料。 有色金屬工業(yè)發(fā)展及前景分析 有色金屬是國民經濟發(fā)展的基礎材料， 航空、航天、汽車、機械制造、電力、通訊、建筑、家電等絕大部分行業(yè)都以有色金屬材料為生產基礎。 第四個條件是區(qū)域必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。 第二個條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網絡設施。趙弘研究員出版了我國第一部總部經濟理論專著 —— 《總部經濟》。大批國內外企業(yè)總部入駐，可以提高區(qū)域知名度、信譽度，促進區(qū)域政府提高服務質量，優(yōu)化商務環(huán)境，完善城市基礎設施和人居環(huán)境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。 總部經濟概念 總部經濟是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動生產制造基地所在區(qū) 域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經濟形態(tài)。 『學習改變人生 本案區(qū)域發(fā)展趨勢 : 存在商業(yè)空白，目前該區(qū)域已經聚集了一定消費能力的中高端消費群體，而未來更加逐漸提升，發(fā)展前景可觀，區(qū)位屬于新城區(qū)中心區(qū)位，扼守東西南北交通要道，為項目的發(fā)展奠定良好基礎。 小結： 近年商業(yè)競爭 態(tài)勢： 成熟商圈內商業(yè)業(yè)態(tài)結構逐漸升級，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為主，業(yè) 種業(yè)態(tài)雷同較嚴重，統(tǒng)一經營管理的精細化程度不高，銅冠商業(yè)廣場的開業(yè)及銅陵商城的再造說明了商業(yè)的發(fā)展永不停步。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場、 KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。 ◆ 某一單一業(yè)態(tài)經營單街扎堆特征明顯。 ◆ 商場和專賣店等密集，商品品類豐富 ： 在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。 本案 『學習改變人生