【正文】
。而栽種大面積的熏衣草，并配以綠地和樹種，可以形成令人陶醉的植物景觀帶，為空氣質量和自然景觀方面都加分不少。此外，在大道旁的人行道上還可擺上露天咖啡雅座，人們在梧桐林蔭下喝咖啡，感受此地獨特的優(yōu)雅閑適情調。這種由植物、陽光、天空與視覺共同構建的似乎是一種整體的行進，但又總是以光與影的交疊撕扯開上些非整體性的片斷。在這兒，無論是田野或山丘都孕育著一整片迷人的熏衣草，并且與來到這兒的每個人分享著一切美麗與芬芳，分享這充滿著浪漫與迷情的一片紫色花海。由橄欖果榨取的橄欖油被稱為植物油中的皇后，以橄欖油為食油的希臘山鄉(xiāng)，是心血管疾病發(fā)病率低、癌癥極為罕見之地。橄欖樹橄欖樹素有“世界和平樹、美容樹、長壽樹”的美譽，可活一千多年。 B. 植物主題本項目可以根據(jù)地塊的種植條件有選擇的種植一些特色植物，形成高低錯落的、由點線面結合的植物景觀系統(tǒng)。詮釋：社區(qū)景觀屬于小區(qū)內室外空間的一部分，應該起到小區(qū)內部休閑娛樂、交流交往的一個公共空間，不應該是僅僅為了完成視覺沖擊而拒絕人的參與的景觀系統(tǒng)，小區(qū)的景觀設計應該以人為本，所以在設計景觀的時候要考慮人的活動也是景觀的一個組成部分。景觀的設計要利于維護；詮釋：在進行景觀設計的時候一定要考慮可持續(xù)發(fā)展的原則，形成一個良性循環(huán)的景觀系統(tǒng)。 景觀設計原則主題式景觀設計原則；詮釋：給予景觀一定的主題概念，不但在形體上而且要在精神上成為領導整個社區(qū)內部景觀的主導，使社區(qū)的景觀有突出的性格，成為項目品牌的構成要素之一。本案酒吧街業(yè)態(tài)規(guī)劃，在現(xiàn)有的酒吧街基礎上，從品質、檔次、規(guī)模上都有了很大的提升，在依托現(xiàn)有酒吧街氣氛的基礎之上，逐漸引導周邊酒吧進駐本案商業(yè)街部分，大量固定消費群體也相應的被吸引而來。租金價格在50~80元/平方米有著大量的固定消費群體。 文化底蘊——南京1912和上海新天地分別以總統(tǒng)府和石庫門作為文化內涵216。 業(yè)態(tài)定位——在酒吧街為主題的基礎下，還可以增加餐飲、休閑娛樂等相關業(yè)態(tài)216。③ 從南京1912和上海新天地的案例中我們能學到什么216。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務求貼近它原來的面貌。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風光韻味，工程人員皆按照當年的圖則進行修建。 石庫門建筑可說是上海歷史流金歲月的見證。此外，88新天地酒店式服務公寓亦于二零零二年底開幕。在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共「一大」會址的所在地。新天地分為南里和北里兩個部分。 招商較為成功，大量知名店鋪入駐（3） 南京1912實景圖② 上海新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，為太平橋地區(qū)重建計劃的第一期發(fā)展項目，是一個具上海歷史文化風貌的娛樂購物熱點。 地理位置優(yōu)越216。南京1912將依其獨特的資源與區(qū)位優(yōu)越性，力求成為濃縮了南京的城市人文精華和歷史發(fā)展風采的并能引領時尚的城市客廳。南京1912呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，占地3萬多平方米，總建筑面積達4萬平方米，由20幾棟民國府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀四大廣場組成，街區(qū)配備140余個地下停車位及近百個地面停車位。東西方時尚將在這里交融匯聚，古典與現(xiàn)代文化也將在這里前后傳承，南京1912將是南京新崛起的高尚休閑商業(yè)區(qū)。近年來，隨著南京的快速發(fā)展，需要賦予這座城市新的內涵，以全面提升城市品位，彰顯新都市的獨特個性。為了能夠更直觀的體現(xiàn)出本案商業(yè)街的業(yè)態(tài)、布局等概念，我們選取目前國內兩個成功的商業(yè)街來作為項目的參考，通過分析和對比來確定商業(yè)街部分的具體規(guī)劃構思。酒吧街酒吧的關鍵在于定位，即設想的顧客群體是什么樣的人，如果希望所有人都來捧場，最后反而會因為定位不明而失去所有的顧客。從單人間至三人間，以及頂樓雙層景觀套房。四周高尚的環(huán)境使其成為完美生活的卓越典范。（在建筑風格和立面上建議考察上海浦東的雅詩閣。第四類：小型公司商務服務功能較強的酒店式公寓不僅適合居住，同時也適合4人左右小型公司的日常辦公。第二類： 在錫工作的境外人士優(yōu)厚的津貼補助使這批人員樂于租用高檔次物業(yè)，酒店式公寓則成為他們的重要選擇，租賃該類物業(yè)的境外人士以港臺、日韓地區(qū)居多。第一類： 崇尚自由獨立的SOHO一族居家兼辦公，SOHO一族喜歡這樣獨立自由的空間。（2）酒店公寓和酒吧街。而在細節(jié)上采用了法式風格的時尚化表現(xiàn)：如在頂部加蓋條塊化的冠蓋式裝飾，以及在樓棟排布上的對稱。 （六） 建筑風格及立面建議（1）住宅部分采用板式和點式結合的設計，每棟建筑在立面效果上追求幾乎呈矩形與正方體結合的表現(xiàn)方式。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現(xiàn)。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。 　　公私分開。酒店公寓面積范圍所占比例70~90平方80%180平方20%住宅部分房型面積范圍所占比例二房90~110平方70%三房140~160平方30%（五） 戶型設計要點動靜分開。酒店公寓的戶型以70平方米小型套間為主，輔以少量較大面積的套房。酒吧街以一個集散型中心廣場為軸心，往東側和西側各延伸出一到兩個小型的廣場，小型廣場用玻璃屋頂和旋轉式樓梯做出品位，另外這樣可以很自然的掩蓋頭頂?shù)膸赘邏壕€。酒吧街的特點也很鮮明，以兩層為主，最高不得超過三層。原因是這里有著深厚的酒吧文化基礎，尤為突出的日式酒吧。孫蔣路經(jīng)過部分拆遷和退紅線，將孫蔣路改造成為雙車道的林蔭大道，孫蔣路入口的目的在于通過人流量帶動項目西面部分商業(yè)項目的發(fā)展。小區(qū)有三個出入口，分別設立在孫蔣路、湖濱路和梁溪路。北邊集中為高層住宅，由高漸低往南錯落有秩的排列，2幢24層高層，2幢20層高層，34幢18層高層。無錫尚無此類社區(qū) 法國建筑風格，體現(xiàn)了項目整體品質形象的時尚和尊貴 完善的配套和卓越的品質提升，是項目高價位的有力支撐因素。 濱湖區(qū)乃至整個無錫市，真正意義上的高檔社區(qū)稀少，目前現(xiàn)有的高檔社區(qū)，在配套、規(guī)劃等諸多因素上并不成熟。使客戶真正體會到本案是一種尊貴生活的彰顯（三） 項目形象定位無錫超一流國際社區(qū)作為無錫市第一國際社區(qū)，我們的支撐點是什么？ 濱湖區(qū)的快速發(fā)展，促進了整個區(qū)域在無錫市中的重要位置。從規(guī)模、棟距到中央花園，一直貫穿整個行銷過程，成為報紙稿宣傳的主題。）以優(yōu)質的產品規(guī)劃提升品質因為：我們有10萬平米小區(qū)規(guī)劃，HOPSCA(豪布斯卡)商業(yè)街區(qū)、景觀公園住宅（parking house）的定位，讓本案的品質領先無錫。所以：我們要讓客戶感到花錢買了一流的房子，在無錫市買法式風格的小高層、高層著實讓人羨慕。以獨樹一幟的法國風格走俏無錫市場因為：無錫新造的住宅社區(qū)大多數(shù)無明顯的風格。明年項目啟動后，本案周邊環(huán)境確實會有改觀。目前的區(qū)域狀況難以讓人聯(lián)想本案為高尚住宅區(qū)。高檔酒店公寓坐落在地塊內，一方面以豪華的立面，標志性的大堂、廣場為整體項目的品質提升起到推動作用，另一方面，高檔酒店公寓為該區(qū)域內眾多高檔酒店、大飯店的客戶做到補充和調劑的作用。其中特色商業(yè)街在該區(qū)域內最適合做成以酒吧街為主的特色商業(yè)街，一方面借原有的湖濱路酒吧街的勢，來造自己的勢。綜合本項目地塊周邊市場和環(huán)境，本項目的物業(yè)組合中的寫字樓和高檔酒店在該區(qū)域內有相當大競爭力（包括與本集團內部若干物業(yè)產生一定沖突）。不是任何地方都能采用HOPSCA地產模式，建成包含商務、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產項目。HOPSCA的概念引入本項目，信息學院地塊具有建設您可以在書房伏案之余，讓陽臺外的公園景觀帶來更多的靈感；有點寂寞的夜晚，不妨倚坐在臥室的落地景觀凸窗窗臺眺望夜景；空中花園是您的專屬休憩地，綠意、陽光，讓你體驗空間的無限精彩。豐富的休閑設施讓您身心都得到純粹的放松，感觸健康自在的生活。Convention 休閑娛樂，集會 濃縮了新都市生活最豐富、最精彩的部分。Parking house 景觀公園豪宅 住宅與景觀相互融合，是居住者心靈歸依自然的磁場，層次跌宕的綠化系統(tǒng)及空中花園的景觀元素滲透到居住空間的每個角落，使街區(qū)融入周圍環(huán)境更為親切怡人。Office高檔商務行政公寓/ 五星級賓館在滿足高品質居住需求的同時，也將成為新城市動力街區(qū)的商務中心。 同時，將改善和提高街區(qū)環(huán)境作為項目規(guī)劃的靈魂，全部立體綠化覆蓋，城市景觀公園納入項目景觀系統(tǒng)中，形成街區(qū)公園觀景公寓（Parking House）組團。在此我們建議采用“半圍合”開放式規(guī)劃形態(tài)，不僅加強了社區(qū)鄰里空間和社區(qū)同外部空間的靈活互動，而且使多條城市道路貫穿項目，在確保最大程度的私密性的前提下，使項目充分的融入周邊環(huán)境。（4）項目品位上的一次超越很多開發(fā)商為了提高項目的品味，一味在封閉性上做文章，致使大量封閉式項目出現(xiàn)。發(fā)掘和維護城市街區(qū)固有價值將在地產項目的開發(fā)過程中提升到很重要的位置。（3）我們的戰(zhàn)略定位理念主動地走在居住者之前站在城市規(guī)劃高度，以城市營運地理念，發(fā)現(xiàn)價值。 社區(qū)發(fā)展的未來的趨勢是以某一突出功能為主導，賓館、居住、娛樂服務等多種功能組團式分布。以賓館,高檔商務行政公寓,停車場,購物空間,公共娛樂和公寓六大業(yè)態(tài)有機結合的豪布斯卡(HOPSCA)街區(qū)建設模式的典范，首創(chuàng)了生活街區(qū)和商業(yè)街區(qū)的概念，為舊城改造注入了新的動力。②HOPSCA模式的詮釋 從國際趨勢看，現(xiàn)代城市中心區(qū)良性發(fā)展的模式是由傳統(tǒng)的[純商務辦公區(qū)]向[商業(yè)商務賓館休閑公寓]綜合區(qū)模式演變，這個也就稱為HOPSCA模式。這種開發(fā)建設需要建設全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。龐大的資源互相影響，互相作用，拉德方斯已具備小型城市的基本功能，她帶給人們的不僅是商務、居住、辦公等一站式的完備生活，更成為巴黎次中心區(qū)，享譽世界。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里；，；；內有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。 法國拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式就是一個成功的例子。自20世紀70年代以來，世界范圍內的許多城市開始對其城市中心區(qū)建設進行深度思考和改造實踐。（2）什么是HOPSCA模式？ ①HOPSCA模式的起源 在無錫的房地產業(yè)出現(xiàn)了前所未有的良好發(fā)展態(tài)勢的今天，我們也常?？吹竭@樣的現(xiàn)象：在大規(guī)模的城市改造、興建大量新型城市住宅的過程中，不同的開發(fā)商有著不同的規(guī)劃思路，他們往往只注重自己承建的小區(qū)的物業(yè)品質和社區(qū)形態(tài)，運用內向、封閉、隔斷或跳躍式的規(guī)劃方式建造出一些既缺乏社區(qū)功能又與周邊環(huán)境不相和諧的單一性住宅，一些業(yè)已形成的街區(qū)風貌和固有的精神文脈因此被迫改變和截斷。如同家庭是組成社會的基礎細胞，街區(qū)就是組成城市的基礎因子。作為一個市場的標志性頂級大盤推出，創(chuàng)出特色品牌地產，引領市場。 總的來看，無錫房市仍然方興未艾，具有潛力；但 2007年的風險會有所加大，尤其高檔住宅的風險較大。良性的供求關系必然會使得房價的上漲幅度限制在理性的范圍內，而那些脫離市場房價虛高的樓盤必定會遇到銷售呆滯的局面。房價是成本和市場供求作用共同形成的。 （3） 各類房價理性上漲。被拆遷戶預計為6000～10000戶，按３０％的戶數(shù)購買商品房１００平方米／戶計算，則該部分的增長量可達18～30萬平方米左右；，要上升到２００7年的32平方米以上，五年中住宅需求量為400萬平方米左右，年均80～8５萬平方米；還有由于城市化快速推進及原城市人口機械增長造成每年新增約３萬城市人口，其所產生的購房需求量預計可達9０～100萬平方米；另外目前在無錫置業(yè)的外來置業(yè)比例在５％以內，隨著無錫特大城市建設的快速推進，城市創(chuàng)業(yè)環(huán)境的進一步優(yōu)化，外地和外商投資購房的比例會逐漸增多，如果２００7年比例再增加５個百分點，外來購房需求增加量會有30萬平方米左右；此外還有許多市民希望進一步改善居住條件，這都將擴大市場需求量，各項需求總計達220～２50萬平方米左右。完成中心城區(qū)危舊房改造６０萬平方米以上、老新村整治及老住宅特修６０萬平方米。 （2） 住房需求量穩(wěn)中有升。本報告認為 2007年無錫市房地產市場的走勢為： （1）市場供應量繼續(xù)放大。使百姓有了“要住房、找市場”的觀念，使市場潛在需求得以釋放，使近幾年房地產市場一直出于上升通道中。③住房制度改革是釋放目前住房消費的能量的關鍵因素之一。２００7年，預計無錫經(jīng)濟仍可保持12％以上的增長。六、 無錫房地產市場展望目前無錫房地產業(yè)進入高位運行狀態(tài)，動力就在于“一好兩快三轉”。但是相對真正意義上的高品質住宅是社區(qū)，還存在諸多不足之處。投資回報率是投資客最為關心的問題。但是，相應的價格必須要有相應的產品相適應，客戶在進行價格考量時同樣會將考慮性價比。（5）價格。隨著市場的發(fā)展，生活水平的提高，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸成為考量小區(qū)的比較重要的標準。也許有了這些配套并不一定會促進銷售，但若沒有這些配套卻一定會影響其銷售。配套可以分為：生活配套、交通配套、休閑娛樂配套。在別墅產品發(fā)展初期，這些方面曾被忽略，但隨著市場競爭越來越激烈，這些方面已經(jīng)成為產品的重要賣點。（2）建筑品質、風格、戶型等。山水、林木、綠化率、容積率、建筑覆蓋率等都是客戶會考慮的。客戶的消費需求分析：（1）周圍的環(huán)境與景觀。l 農村富裕家庭。l 區(qū)域文化領域的客戶。由此延伸出對產品的要求就是“內部舒適典雅、外部尊貴大氣”。而對于客戶來說，提升身價必然是著重考慮的因素。中高端產品的客源很大程度上是事業(yè)的成功者，他們在進行置業(yè)的同時，會考慮經(jīng)濟效益，因此，保值增值無疑是所有客戶都