【正文】 在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會(huì)居民購(gòu)房意向調(diào)查顯示，將在2007年及以后購(gòu)房的比例占到了85%。2005年和2006年是政策年，有效的控制了房地產(chǎn)的投機(jī)行為，打壓了商品房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。量平價(jià)揚(yáng) 說(shuō)明無(wú)錫市房?jī)r(jià)上漲中。南區(qū)則是在0104年間發(fā)展比較緩慢，而在05年后有了大的突破。其中，以東區(qū)最為突出，其次是北區(qū)。副中心區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)與中心區(qū)相似。中心區(qū)的商品房供應(yīng)面積成拋物線趨勢(shì)，在整個(gè)市區(qū)的商品房市場(chǎng)始終占據(jù)很小份額。2005年后受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準(zhǔn)量得到了有效的控制。到2004年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)，對(duì)房屋的需求量也增加，同時(shí)供應(yīng)量也在增加。在逐漸接受宏觀調(diào)控后，2006年的控制量相對(duì)2005年而言有著明顯的下降趨勢(shì)。市場(chǎng)空置量時(shí)間2001年2002年2003年2004年2005年2006年總銷(xiāo)售量（萬(wàn)㎡）118358批準(zhǔn)預(yù)售量（萬(wàn)㎡）119空置量（萬(wàn)㎡）1注：上述表格空置量不計(jì)累加空置量和未批預(yù)售量小結(jié)：從表格來(lái)看從2001年到2003年空置量變化不是很明顯，也就是說(shuō)排除累積空置量當(dāng)年的批準(zhǔn)豫售量與總銷(xiāo)售量基本持平。到2004年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)，對(duì)房屋的需求量也增加，房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了3倍。二手住房平均價(jià)格3876元/平方米，%，房?jī)r(jià)進(jìn)一步走向平穩(wěn)。(3)政策出臺(tái)后，2006年市場(chǎng)成交回暖時(shí)間（成交量達(dá)到平均水平的月份）為2個(gè)月，快于2005年（回暖時(shí)間為4個(gè)月）。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，2006年商品房交易指標(biāo)波動(dòng)幅度明顯低于去年同期，主要表現(xiàn)在：(1)，,％。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化2006年我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，市場(chǎng)供應(yīng)充足。%,主要有以下幾個(gè)原因：一是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到了進(jìn)一步的規(guī)范。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源來(lái)看，則呈現(xiàn)多元化。，%,增幅較去年增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資總額比例約為19％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康，％。二、 無(wú)錫房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析(一)2006年無(wú)錫房地產(chǎn)概況及指數(shù)分析2006年全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值108億元，％。 ，居住環(huán)境改善需求逐年增加。 居民生活水平提高顯著。2000年后，GDP以每年20%的速度平穩(wěn)增加。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源：《2006年無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局 2007年3月17日）分析： 無(wú)錫是蘇南地區(qū)及整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)城市。％。％，％。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示。城市居民人均消費(fèi)性支出11372元，％。市區(qū)城市居民人均可支配收入18189元，％?！　【用袷杖敕€(wěn)步增長(zhǎng)。無(wú)錫近年來(lái)三大產(chǎn)業(yè)年增長(zhǎng)情況（同比上年增長(zhǎng)）　第一產(chǎn)業(yè)增加百分比第二產(chǎn)業(yè)增加百分比第三產(chǎn)業(yè)增加百分比2006年2005年2004年2003年132002年42001年物價(jià)水平小幅上揚(yáng)。％％。商貿(mào)、旅游、市場(chǎng)、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展?！　〉谌a(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。％；％。從輕重工業(yè)看，％，％，輕、重工業(yè)增長(zhǎng)趨于同步。％，.工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)。％；，％；第三產(chǎn)業(yè)增加值1280億元，％。（三） 2006年無(wú)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2006年無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征如下：　　經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。高速公路，其交會(huì)點(diǎn)正在無(wú)錫市。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路干線通向蘇、浙、皖。 公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州。鐵路：經(jīng)滬寧線和在建的新長(zhǎng)線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。無(wú)錫沿長(zhǎng)江有42公里深水岸線，建有一批萬(wàn)噸級(jí)以上泊位，江陰港口為對(duì)外開(kāi)放港，建成了國(guó)內(nèi)第一個(gè)內(nèi)河港口型國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)站。海運(yùn)和內(nèi)河航運(yùn)：無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海，無(wú)錫市有高速公路和國(guó)道和這些港口相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里?！　? 無(wú)錫市距南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里。 航空：無(wú)錫市距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。％（二） 市政建設(shè)及交通無(wú)錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 人口人口規(guī)模有序擴(kuò)大。翠湖國(guó)際項(xiàng)目提案報(bào)告2008年8月第一部分 市場(chǎng)篇一、 無(wú)錫投資環(huán)境分析（一） 行政區(qū)域及自然狀況 位置無(wú)錫市位于長(zhǎng)江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。 行政區(qū)劃下轄江陰、宜興兩個(gè)市（縣）和錫山、惠山、崇安、北塘、南長(zhǎng)、濱湖和新區(qū)七個(gè)區(qū) 面積無(wú)錫市為江蘇省省轄市，(市區(qū)1659平方公里，)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，%，水面面積為1502平方公里，%。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，‰，‰，‰?！　? 無(wú)錫機(jī)場(chǎng)開(kāi)通了至北京、深圳、廣州等城市的國(guó)內(nèi)航線。江陰黃田港是長(zhǎng)江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。31104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫。無(wú)錫公路總里程4189公里，無(wú)錫已成為全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3300億元，按可比價(jià)格計(jì)算，％。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值57709元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)7390美元。％。從經(jīng)濟(jì)類型看，非公有制經(jīng)濟(jì)增勢(shì)增強(qiáng)。％。初步核算全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1280億元，％。旅游人數(shù)和收入雙雙增長(zhǎng)。物流通道繼續(xù)拓展，出入口岸建設(shè)取得突破。％，％，原材料、燃料、％。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資29658元，％。農(nóng)民人均純收入8880元，％。農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出6508元，％。無(wú)錫近年來(lái)城市居民人均住房面積情況　　財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)。　　消費(fèi)需求持續(xù)活躍。限額以上企業(yè)拉動(dòng)作用明顯，市場(chǎng)份額逐步擴(kuò)大，％。交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。 無(wú)錫第二第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)、旅游、市場(chǎng)、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了無(wú)錫整體消費(fèi)市場(chǎng)。截止2006年底，城市居民可支配收入18189元，消費(fèi)性支出11372元。在無(wú)錫市平穩(wěn)快速的發(fā)展的大好環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。％，％，％?006年第4季度錫房住宅指數(shù)3822點(diǎn)比上季度上漲131點(diǎn)，%比去年同期上漲155點(diǎn)，%（基期為2001年第二季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn)）（二）2006年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體向好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金呈現(xiàn)多元化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更理性，總體態(tài)勢(shì)更趨平穩(wěn)。%；，%，利用外資明顯增多；，%，漲幅明顯，%；，%。二是樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度的放緩，減少了此類資金所占的份額。商品房市場(chǎng)成交活躍，二手房市場(chǎng)有所波動(dòng)，%，市場(chǎng)成交活躍。(2)2005年低谷的值是月平均值30萬(wàn)平方米的70％，2006年低谷值是月平均值33萬(wàn)的84％，波動(dòng)幅度明顯小于2005年。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，漲幅進(jìn)一步回落至2006年第4季度，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為4315元/平方米，%，漲幅較去年進(jìn)一步回落，回落了6個(gè)百分點(diǎn)。（三）2001~2006無(wú)錫房地產(chǎn)比較分析總供給總需求狀況0106年無(wú)錫市批準(zhǔn)預(yù)售量翻了4倍總供給增長(zhǎng)高于銷(xiāo)售量增長(zhǎng)，無(wú)錫市房地產(chǎn)整體供大于求0106年無(wú)錫市批準(zhǔn)量和銷(xiāo)售量增長(zhǎng)情況年增長(zhǎng)率0102年0203年0304年0405年05—06年平均增長(zhǎng)率批準(zhǔn)預(yù)售量36%%%11%%%銷(xiāo)售量38%21%%%%20%20012006年期間，無(wú)錫市市區(qū)商品房供應(yīng)趨勢(shì)是在變化中快速增長(zhǎng)的，2002年比2001較為緩慢，由于2002年銷(xiāo)售量不太樂(lè)觀，2003年供應(yīng)量開(kāi)始大量增加，以適應(yīng)市場(chǎng)的要求。2005年和2006年由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準(zhǔn)量得到了有效的控制。而2004年由于土地供應(yīng)量的增加等諸多原因空置量明也顯增加，2005年由于國(guó)家加大了宏觀調(diào)空以及新政的出臺(tái)導(dǎo)致空置量增加的幅度有所減小。市場(chǎng)的供需特點(diǎn)（）供應(yīng)特點(diǎn)在2001—2006年期間，無(wú)錫市市區(qū)商品房供應(yīng)趨勢(shì)是在變化中快速增長(zhǎng)的，04—06年無(wú)錫市市區(qū)供應(yīng)量緩慢增長(zhǎng)，供應(yīng)增長(zhǎng)向郊區(qū)擴(kuò)展。房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了2倍。同時(shí)，各區(qū)也有著其自身發(fā)展的特點(diǎn)。由此可見(jiàn)，無(wú)錫市中心區(qū)商品房市場(chǎng)基本已達(dá)到飽和狀態(tài)。東西南北四個(gè)區(qū)，商品房供應(yīng)面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。西區(qū)商品房批準(zhǔn)面積在0104年間，穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年后略有下降。（）需求特點(diǎn)()總體需求特點(diǎn)20042006年無(wú)錫市區(qū)商品房成交面積基本持平，但是，成交金額上漲了76%。20012003商品房成交面積年總體上漲都是在50萬(wàn)平方米左右，2004年的漲幅最為突出，這是由于2004年全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)炒房熱潮，尤其上海地區(qū)最為嚴(yán)重，因此影響到了無(wú)錫的房屋市場(chǎng)，交易量明顯增大。2006年國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)無(wú)錫市二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響較大，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯波動(dòng)，主要表現(xiàn)為：一是在政策出臺(tái)前出現(xiàn)交易量短期激增現(xiàn)象，而出臺(tái)后市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，市場(chǎng)成交量在政策出臺(tái)后的三個(gè)月的月平均值為15萬(wàn)平方米，為全年月平均值的85％，雖然波動(dòng)幅度要小于2005年，但影響的時(shí)間較長(zhǎng)。2001年到2006年無(wú)錫市區(qū)商品房總成交量逐年增長(zhǎng)， 自2005年國(guó)家諸多政策出臺(tái)后，投資人明顯減少，最為突出的是上海的房?jī)r(jià)，大幅度下跌，影響到周邊城市投資者的信心，所以2005~2006年的住宅成交量減少。()需求特點(diǎn)細(xì)分06年住宅成交面積以120—140平方米為大宗隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其是“國(guó)六條”的貫徹落實(shí)，促進(jìn)了住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。從價(jià)格結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)供給以中低價(jià)位商品住房為主，價(jià)格在4000元/%,較2005年有所增長(zhǎng)。（）供需價(jià)格分析（）總體價(jià)格分析2001—2006年無(wú)錫市商品房總體價(jià)格增長(zhǎng)了100%其中2003—2004年增長(zhǎng)最快，%0106年無(wú)錫市商品房總體價(jià)格情況無(wú)錫市區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)從20012006年呈上漲趨勢(shì)，總體漲幅達(dá)到100%。根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)位最重要的觀點(diǎn)來(lái)看，價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該跟從區(qū)位的位置，中心區(qū)價(jià)格最高，副中心次之。由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年商品房的供應(yīng)量減少，很多購(gòu)房者也持幣觀望了一年，2006年雖然有所好轉(zhuǎn)，但由于國(guó)家政策的連續(xù)出臺(tái)，大部分購(gòu)房者仍然繼續(xù)持幣觀望。無(wú)錫市是連續(xù)幾年GDP保持12％以上增幅的城市，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入增長(zhǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。2004年，全國(guó)房產(chǎn)業(yè)界的“精英”如萬(wàn)科、順馳、陽(yáng)光、棲霞等相繼進(jìn)入無(wú)錫，又把房?jī)r(jià)提升了一個(gè)“檔次”。從圖中可見(jiàn)無(wú)錫市的房地產(chǎn)走勢(shì)，南區(qū)成為無(wú)錫市的一匹黑馬，漲幅最快，其次是西區(qū)和東區(qū)。無(wú)錫早在2003年就規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不滿1年轉(zhuǎn)售的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后差額的5．55%稅率征收營(yíng)業(yè)稅，而別墅等高檔住宅和非住宅轉(zhuǎn)讓的，%營(yíng)業(yè)稅和20%的所得稅。2006年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。炒房行為受到限制，雖然沒(méi)有出現(xiàn)象上海那樣的天價(jià)，但是房?jī)r(jià)還是較前幾年由大幅度的增長(zhǎng)。％，漲幅同比下降15個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)市民購(gòu)房心理逐步成熟，市場(chǎng)需求逐步增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)以首次購(gòu)房需求和改善性需求為主的背景下，市場(chǎng)仍存在較大的有效需求。小結(jié)：從圖表來(lái)看0105年人均GDP在緩步增長(zhǎng)，而成交量自2003年起有了明顯的變化到2005年，2005~2006基本保持平穩(wěn)。2006年人均可支配收入額為18189元。()開(kāi)發(fā)投資金額市場(chǎng)投資的“晴雨表”， ，其2004年前增長(zhǎng)率名列華東地區(qū)第二，僅次于蘇州。特別是下半年受政策調(diào)控效果明顯，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)行為趨于理性。()需求市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整明顯依據(jù)秋交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中顯示，選擇作為投資得購(gòu)房者明顯比前年減少，下降了18個(gè)百分點(diǎn)，占11％，購(gòu)房者主要目的以居住為主，％。目前結(jié)構(gòu)中占大多數(shù)得普通購(gòu)房者得需求條件與市場(chǎng)得供給面得以配合，有助于整體房市在未來(lái)1－2年內(nèi)進(jìn)一步發(fā)展和鞏固，對(duì)于高端市場(chǎng)及低端市場(chǎng)來(lái)講同樣有相當(dāng)?shù)么龠M(jìn)作用。根據(jù)市土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)成員會(huì)議上消息：2007年無(wú)錫市將計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地６５０萬(wàn)平方米。 事實(shí)上，走在復(fù)地、綠地之前進(jìn)軍無(wú)錫的國(guó)內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商早有人在，2004年3月25日。 萬(wàn)科、順馳、復(fù)地、綠地等開(kāi)發(fā)商先后在無(wú)錫土地市場(chǎng)投下巨資，帶起無(wú)錫土地供應(yīng)市場(chǎng)的第一次高潮。（）買(mǎi)方市場(chǎng)特征將更加明顯，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化目前無(wú)錫市土地供應(yīng)總量和在建施工面積規(guī)模較大，預(yù)計(jì)2007年市區(qū)商品房上市量將保持在500－600萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)供求關(guān)系正逐步變化，消費(fèi)者對(duì)于樓盤(pán)質(zhì)量及企業(yè)品牌提出更高要求，銷(xiāo)售壓力和競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的精準(zhǔn)定位及性價(jià)比成為關(guān)鍵。（）商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的背景下，房?jī)r(jià)大幅上漲的空間不是很大，中低價(jià)位樓盤(pán)的不斷推出，進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，樓盤(pán)價(jià)格基本能體現(xiàn)價(jià)值，商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 （1）部分區(qū)域版塊分析南長(zhǎng)區(qū)行政區(qū)劃南長(zhǎng)區(qū)位于無(wú)錫市區(qū)的東南部，是無(wú)錫市區(qū)的南大門(mén)，西瀕新運(yùn)河，東倚滬濘鐵路，滬寧高速公路和213國(guó)道。下轄