【正文】 在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會居民購房意向調(diào)查顯示，將在2007年及以后購房的比例占到了85%。2005年和2006年是政策年，有效的控制了房地產(chǎn)的投機行為，打壓了商品房價格過快增長。量平價揚 說明無錫市房價上漲中。南區(qū)則是在0104年間發(fā)展比較緩慢，而在05年后有了大的突破。其中，以東區(qū)最為突出，其次是北區(qū)。副中心區(qū)的發(fā)展趨勢與中心區(qū)相似。中心區(qū)的商品房供應(yīng)面積成拋物線趨勢，在整個市區(qū)的商品房市場始終占據(jù)很小份額。2005年后受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準量得到了有效的控制。到2004年銷售量增長，對房屋的需求量也增加，同時供應(yīng)量也在增加。在逐漸接受宏觀調(diào)控后，2006年的控制量相對2005年而言有著明顯的下降趨勢。市場空置量時間2001年2002年2003年2004年2005年2006年總銷售量（萬㎡）118358批準預(yù)售量（萬㎡）119空置量（萬㎡）1注：上述表格空置量不計累加空置量和未批預(yù)售量小結(jié)：從表格來看從2001年到2003年空置量變化不是很明顯，也就是說排除累積空置量當年的批準豫售量與總銷售量基本持平。到2004年銷售量增長，對房屋的需求量也增加，房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了3倍。二手住房平均價格3876元/平方米，%，房價進一步走向平穩(wěn)。(3)政策出臺后，2006年市場成交回暖時間（成交量達到平均水平的月份）為2個月，快于2005年（回暖時間為4個月）。同時數(shù)據(jù)顯示，我市房地產(chǎn)市場日趨成熟，2006年商品房交易指標波動幅度明顯低于去年同期，主要表現(xiàn)在：(1)，,％。房地產(chǎn)市場供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化2006年我市商品房批準預(yù)售面積 ，市場供應(yīng)充足。%,主要有以下幾個原因：一是通過房地產(chǎn)市場的整頓，我市房地產(chǎn)市場秩序得到了進一步的規(guī)范。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，則呈現(xiàn)多元化。，%,增幅較去年增長6個百分點，占固定資產(chǎn)投資總額比例約為19％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康，％。二、 無錫房地產(chǎn)發(fā)展狀況分析(一)2006年無錫房地產(chǎn)概況及指數(shù)分析2006年全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值108億元，％。 ，居住環(huán)境改善需求逐年增加。 居民生活水平提高顯著。2000年后，GDP以每年20%的速度平穩(wěn)增加。（以上數(shù)據(jù)來源：《2006年無錫市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 無錫市統(tǒng)計局 2007年3月17日）分析： 無錫是蘇南地區(qū)及整個長三角地區(qū)的重要經(jīng)濟城市。％。％，％。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示。城市居民人均消費性支出11372元，％。市區(qū)城市居民人均可支配收入18189元，％?！　【用袷杖敕€(wěn)步增長。無錫近年來三大產(chǎn)業(yè)年增長情況（同比上年增長）　第一產(chǎn)業(yè)增加百分比第二產(chǎn)業(yè)增加百分比第三產(chǎn)業(yè)增加百分比2006年2005年2004年2003年132002年42001年物價水平小幅上揚。％％。商貿(mào)、旅游、市場、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。　　第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。％；％。從輕重工業(yè)看，％，％，輕、重工業(yè)增長趨于同步。％，.工業(yè)生產(chǎn)較快增長。％；，％；第三產(chǎn)業(yè)增加值1280億元，％。（三） 2006年無錫國民經(jīng)濟運行情況2006年無錫市經(jīng)濟運行的主要特征如下：　　經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展。高速公路，其交會點正在無錫市。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路干線通向蘇、浙、皖。 公路：滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧杭高速公路直通杭州。鐵路：經(jīng)滬寧線和在建的新長線可與全國鐵路連網(wǎng)直通。無錫沿長江有42公里深水岸線，建有一批萬噸級以上泊位，江陰港口為對外開放港，建成了國內(nèi)第一個內(nèi)河港口型國際集裝箱中轉(zhuǎn)站。海運和內(nèi)河航運：無錫的海洋客、貨運輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里?！　? 無錫市距南京碌口國際機場180公里。 航空：無錫市距上海浦東國際機場180公里，距上海虹橋國際機場120公里。％（二） 市政建設(shè)及交通無錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 人口人口規(guī)模有序擴大。翠湖國際項目提案報告2008年8月第一部分 市場篇一、 無錫投資環(huán)境分析（一） 行政區(qū)域及自然狀況 位置無錫市位于長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。 行政區(qū)劃下轄江陰、宜興兩個市（縣）和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個區(qū) 面積無錫市為江蘇省省轄市，(市區(qū)1659平方公里，)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，%，水面面積為1502平方公里，%。據(jù)公安部門統(tǒng)計，‰，‰，‰?！　? 無錫機場開通了至北京、深圳、廣州等城市的國內(nèi)航線。江陰黃田港是長江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無錫交通提供更為便捷的條件。31104國道穿過無錫。無錫公路總里程4189公里，無錫已成為全國54個公路運輸中心之一。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3300億元，按可比價格計算，％。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值57709元，按現(xiàn)行匯率折算達7390美元。％。從經(jīng)濟類型看，非公有制經(jīng)濟增勢增強。％。初步核算全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1280億元，％。旅游人數(shù)和收入雙雙增長。物流通道繼續(xù)拓展，出入口岸建設(shè)取得突破。％，％，原材料、燃料、％。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資29658元，％。農(nóng)民人均純收入8880元，％。農(nóng)村居民人均消費性支出6508元，％。無錫近年來城市居民人均住房面積情況　　財政收入持續(xù)增長?！　∠M需求持續(xù)活躍。限額以上企業(yè)拉動作用明顯，市場份額逐步擴大，％。交通便利，經(jīng)濟發(fā)達。 無錫第二第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)、旅游、市場、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，帶動了無錫整體消費市場。截止2006年底，城市居民可支配收入18189元，消費性支出11372元。在無錫市平穩(wěn)快速的發(fā)展的大好環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場不斷成熟，房地產(chǎn)整體市場發(fā)展?jié)摿薮蟆＃?，％，％?006年第4季度錫房住宅指數(shù)3822點比上季度上漲131點，%比去年同期上漲155點，%（基期為2001年第二季度，基期指數(shù)為2000點）（二）2006年無錫房地產(chǎn)市場運行特點： 房地產(chǎn)開發(fā)投資總體向好，房地產(chǎn)開發(fā)資金呈現(xiàn)多元化。房地產(chǎn)開發(fā)投資更理性，總體態(tài)勢更趨平穩(wěn)。%；，%，利用外資明顯增多；，%，漲幅明顯，%；，%。二是樓盤銷售進度的放緩，減少了此類資金所占的份額。商品房市場成交活躍，二手房市場有所波動，%，市場成交活躍。(2)2005年低谷的值是月平均值30萬平方米的70％，2006年低谷值是月平均值33萬的84％，波動幅度明顯小于2005年。房價穩(wěn)中有升，漲幅進一步回落至2006年第4季度，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價為4315元/平方米，%，漲幅較去年進一步回落，回落了6個百分點。（三）2001~2006無錫房地產(chǎn)比較分析總供給總需求狀況0106年無錫市批準預(yù)售量翻了4倍總供給增長高于銷售量增長，無錫市房地產(chǎn)整體供大于求0106年無錫市批準量和銷售量增長情況年增長率0102年0203年0304年0405年05—06年平均增長率批準預(yù)售量36%%%11%%%銷售量38%21%%%%20%20012006年期間，無錫市市區(qū)商品房供應(yīng)趨勢是在變化中快速增長的，2002年比2001較為緩慢，由于2002年銷售量不太樂觀，2003年供應(yīng)量開始大量增加，以適應(yīng)市場的要求。2005年和2006年由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準量得到了有效的控制。而2004年由于土地供應(yīng)量的增加等諸多原因空置量明也顯增加，2005年由于國家加大了宏觀調(diào)空以及新政的出臺導致空置量增加的幅度有所減小。市場的供需特點（）供應(yīng)特點在2001—2006年期間，無錫市市區(qū)商品房供應(yīng)趨勢是在變化中快速增長的，04—06年無錫市市區(qū)供應(yīng)量緩慢增長，供應(yīng)增長向郊區(qū)擴展。房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了2倍。同時，各區(qū)也有著其自身發(fā)展的特點。由此可見，無錫市中心區(qū)商品房市場基本已達到飽和狀態(tài)。東西南北四個區(qū)，商品房供應(yīng)面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長。西區(qū)商品房批準面積在0104年間，穩(wěn)步增長，05年后略有下降。（）需求特點()總體需求特點20042006年無錫市區(qū)商品房成交面積基本持平，但是，成交金額上漲了76%。20012003商品房成交面積年總體上漲都是在50萬平方米左右，2004年的漲幅最為突出，這是由于2004年全國范圍內(nèi)出現(xiàn)炒房熱潮，尤其上海地區(qū)最為嚴重，因此影響到了無錫的房屋市場，交易量明顯增大。2006年國家的宏觀調(diào)控對無錫市二手房市場產(chǎn)生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調(diào)整對市場影響較大，市場出現(xiàn)了明顯波動，主要表現(xiàn)為：一是在政策出臺前出現(xiàn)交易量短期激增現(xiàn)象，而出臺后市場表現(xiàn)較為低迷，市場成交量在政策出臺后的三個月的月平均值為15萬平方米，為全年月平均值的85％，雖然波動幅度要小于2005年，但影響的時間較長。2001年到2006年無錫市區(qū)商品房總成交量逐年增長， 自2005年國家諸多政策出臺后，投資人明顯減少，最為突出的是上海的房價，大幅度下跌，影響到周邊城市投資者的信心，所以2005~2006年的住宅成交量減少。()需求特點細分06年住宅成交面積以120—140平方米為大宗隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是“國六條”的貫徹落實，促進了住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化。從價格結(jié)構(gòu)看，市場供給以中低價位商品住房為主，價格在4000元/%,較2005年有所增長。（）供需價格分析（）總體價格分析2001—2006年無錫市商品房總體價格增長了100%其中2003—2004年增長最快，%0106年無錫市商品房總體價格情況無錫市區(qū)商品房價格走勢從20012006年呈上漲趨勢，總體漲幅達到100%。根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)位最重要的觀點來看，價格走勢應(yīng)該跟從區(qū)位的位置，中心區(qū)價格最高，副中心次之。由于國家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年商品房的供應(yīng)量減少，很多購房者也持幣觀望了一年，2006年雖然有所好轉(zhuǎn)，但由于國家政策的連續(xù)出臺，大部分購房者仍然繼續(xù)持幣觀望。無錫市是連續(xù)幾年GDP保持12％以上增幅的城市，無錫的經(jīng)濟發(fā)展，收入增長促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮。2004年，全國房產(chǎn)業(yè)界的“精英”如萬科、順馳、陽光、棲霞等相繼進入無錫，又把房價提升了一個“檔次”。從圖中可見無錫市的房地產(chǎn)走勢，南區(qū)成為無錫市的一匹黑馬，漲幅最快，其次是西區(qū)和東區(qū)。無錫早在2003年就規(guī)定個人購買普通住房不滿1年轉(zhuǎn)售的，銷售時按銷售價減去購入原價后差額的5．55%稅率征收營業(yè)稅，而別墅等高檔住宅和非住宅轉(zhuǎn)讓的，%營業(yè)稅和20%的所得稅。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。炒房行為受到限制，雖然沒有出現(xiàn)象上海那樣的天價，但是房價還是較前幾年由大幅度的增長。％，漲幅同比下降15個百分點?？梢娛忻褓彿啃睦碇鸩匠墒欤袌鲂枨笾鸩皆鲩L。在房地產(chǎn)以首次購房需求和改善性需求為主的背景下，市場仍存在較大的有效需求。小結(jié)：從圖表來看0105年人均GDP在緩步增長，而成交量自2003年起有了明顯的變化到2005年，2005~2006基本保持平穩(wěn)。2006年人均可支配收入額為18189元。()開發(fā)投資金額市場投資的“晴雨表”， ，其2004年前增長率名列華東地區(qū)第二，僅次于蘇州。特別是下半年受政策調(diào)控效果明顯，房價趨于穩(wěn)定，市場行為趨于理性。()需求市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整明顯依據(jù)秋交會消費者調(diào)查報告中顯示，選擇作為投資得購房者明顯比前年減少，下降了18個百分點，占11％，購房者主要目的以居住為主，％。目前結(jié)構(gòu)中占大多數(shù)得普通購房者得需求條件與市場得供給面得以配合，有助于整體房市在未來1－2年內(nèi)進一步發(fā)展和鞏固，對于高端市場及低端市場來講同樣有相當?shù)么龠M作用。根據(jù)市土地收購儲備管理委員會成員會議上消息：2007年無錫市將計劃出讓經(jīng)營性用地６５０萬平方米。 事實上，走在復地、綠地之前進軍無錫的國內(nèi)實力開發(fā)商早有人在，2004年3月25日。 萬科、順馳、復地、綠地等開發(fā)商先后在無錫土地市場投下巨資，帶起無錫土地供應(yīng)市場的第一次高潮。（）買方市場特征將更加明顯，市場供給結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化目前無錫市土地供應(yīng)總量和在建施工面積規(guī)模較大，預(yù)計2007年市區(qū)商品房上市量將保持在500－600萬平米左右，市場供求關(guān)系正逐步變化，消費者對于樓盤質(zhì)量及企業(yè)品牌提出更高要求，銷售壓力和競爭壓力巨大，競爭環(huán)境下的精準定位及性價比成為關(guān)鍵。（）商品房價格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)國家宏觀調(diào)控政策的背景下，房價大幅上漲的空間不是很大，中低價位樓盤的不斷推出，進一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，樓盤價格基本能體現(xiàn)價值，商品房價格繼續(xù)保持穩(wěn)定三、 區(qū)域市場分析 （1）部分區(qū)域版塊分析南長區(qū)行政區(qū)劃南長區(qū)位于無錫市區(qū)的東南部，是無錫市區(qū)的南大門，西瀕新運河，東倚滬濘鐵路，滬寧高速公路和213國道。下轄