【正文】 4家，占2%；汽車業(yè)30家，%；機(jī)械、五金類34家，%；煙酒類店鋪25家，%；醫(yī)療保健類10家，%；金融類9家，%；休閑娛樂(lè)類8家，%；勞保用品、家用電器、維修類各6家，%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機(jī)關(guān)、廣播電視臺(tái)、印務(wù)等共30家，%。人流量并不大，商業(yè)也不夠繁華，共有店鋪151家，10家已關(guān)門。經(jīng)營(yíng)種類服飾店僅1家，餐飲類6家，%；洗頭房37家，%；裝飾裝潢公司15家，%；機(jī)械、五金、建材店18家，%；裝飾材料店9家，%；公司單位有8家，%；煙酒店6家，%；休閑娛樂(lè)、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，%；小百貨店4家，%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機(jī)通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。不過(guò)商業(yè)最繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營(yíng)種類雜亂，商業(yè)特色不明顯，主要為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民服務(wù)，商業(yè)輻射力很小。目前正在對(duì)河埒商圈進(jìn)行改造，根據(jù)無(wú)錫市總體規(guī)劃，河埒地區(qū)改造范圍為：東起大運(yùn)河，西至錢榮路，南臨梁溪河，北到大池路，總面積8．7平方公里。 陽(yáng)光花園城市，位于建筑路與紅星路交叉口。 新梁溪人家，位于建筑路與青祁路交匯處，建筑面積30萬(wàn)平方。待項(xiàng)目定位確定再做針對(duì)項(xiàng)目的針對(duì)性客源分析。l 投資客。 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的精英。 政治領(lǐng)域的精英。2) 事業(yè)有成、提升身價(jià)。中高端產(chǎn)品的客源很大程度上是事業(yè)的成功者，他們?cè)谶M(jìn)行置業(yè)的同時(shí)，會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)效益，因此，保值增值無(wú)疑是所有客戶都關(guān)心的。由此延伸出對(duì)產(chǎn)品的要求就是“內(nèi)部舒適典雅、外部尊貴大氣”。l 農(nóng)村富裕家庭。山水、林木、綠化率、容積率、建筑覆蓋率等都是客戶會(huì)考慮的。在別墅產(chǎn)品發(fā)展初期，這些方面曾被忽略，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這些方面已經(jīng)成為產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。也許有了這些配套并不一定會(huì)促進(jìn)銷售，但若沒(méi)有這些配套卻一定會(huì)影響其銷售。（5）價(jià)格。投資回報(bào)率是投資客最為關(guān)心的問(wèn)題。六、 無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)展望目前無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高位運(yùn)行狀態(tài)，動(dòng)力就在于“一好兩快三轉(zhuǎn)”。③住房制度改革是釋放目前住房消費(fèi)的能量的關(guān)鍵因素之一。本報(bào)告認(rèn)為 2007年無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)為： （1）市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)放大。完成中心城區(qū)危舊房改造６０萬(wàn)平方米以上、老新村整治及老住宅特修６０萬(wàn)平方米。 （3） 各類房?jī)r(jià)理性上漲。良性的供求關(guān)系必然會(huì)使得房?jī)r(jià)的上漲幅度限制在理性的范圍內(nèi)，而那些脫離市場(chǎng)房?jī)r(jià)虛高的樓盤必定會(huì)遇到銷售呆滯的局面。作為一個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)志性頂級(jí)大盤推出，創(chuàng)出特色品牌地產(chǎn)，引領(lǐng)市場(chǎng)。 在無(wú)錫的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了前所未有的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)的今天，我們也常?？吹竭@樣的現(xiàn)象：在大規(guī)模的城市改造、興建大量新型城市住宅的過(guò)程中，不同的開(kāi)發(fā)商有著不同的規(guī)劃思路，他們往往只注重自己承建的小區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)形態(tài)，運(yùn)用內(nèi)向、封閉、隔斷或跳躍式的規(guī)劃方式建造出一些既缺乏社區(qū)功能又與周邊環(huán)境不相和諧的單一性住宅，一些業(yè)已形成的街區(qū)風(fēng)貌和固有的精神文脈因此被迫改變和截?cái)唷Ｗ?0世紀(jì)70年代以來(lái)，世界范圍內(nèi)的許多城市開(kāi)始對(duì)其城市中心區(qū)建設(shè)進(jìn)行深度思考和改造實(shí)踐。目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里；，；；內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。這種開(kāi)發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。以賓館,高檔商務(wù)行政公寓,停車場(chǎng),購(gòu)物空間,公共娛樂(lè)和公寓六大業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合的豪布斯卡(HOPSCA)街區(qū)建設(shè)模式的典范，首創(chuàng)了生活街區(qū)和商業(yè)街區(qū)的概念，為舊城改造注入了新的動(dòng)力。（3）我們的戰(zhàn)略定位理念主動(dòng)地走在居住者之前站在城市規(guī)劃高度，以城市營(yíng)運(yùn)地理念，發(fā)現(xiàn)價(jià)值。（4）項(xiàng)目品位上的一次超越很多開(kāi)發(fā)商為了提高項(xiàng)目的品味，一味在封閉性上做文章，致使大量封閉式項(xiàng)目出現(xiàn)。 同時(shí)，將改善和提高街區(qū)環(huán)境作為項(xiàng)目規(guī)劃的靈魂，全部立體綠化覆蓋，城市景觀公園納入項(xiàng)目景觀系統(tǒng)中，形成街區(qū)公園觀景公寓（Parking House）組團(tuán)。Parking house 景觀公園豪宅 住宅與景觀相互融合，是居住者心靈歸依自然的磁場(chǎng)，層次跌宕的綠化系統(tǒng)及空中花園的景觀元素滲透到居住空間的每個(gè)角落，使街區(qū)融入周圍環(huán)境更為親切怡人。豐富的休閑設(shè)施讓您身心都得到純粹的放松，感觸健康自在的生活。HOPSCA的概念引入本項(xiàng)目，信息學(xué)院地塊具有建設(shè)綜合本項(xiàng)目地塊周邊市場(chǎng)和環(huán)境，本項(xiàng)目的物業(yè)組合中的寫(xiě)字樓和高檔酒店在該區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)大競(jìng)爭(zhēng)力（包括與本集團(tuán)內(nèi)部若干物業(yè)產(chǎn)生一定沖突）。高檔酒店公寓坐落在地塊內(nèi)，一方面以豪華的立面，標(biāo)志性的大堂、廣場(chǎng)為整體項(xiàng)目的品質(zhì)提升起到推動(dòng)作用，另一方面，高檔酒店公寓為該區(qū)域內(nèi)眾多高檔酒店、大飯店的客戶做到補(bǔ)充和調(diào)劑的作用。明年項(xiàng)目啟動(dòng)后，本案周邊環(huán)境確實(shí)會(huì)有改觀。所以：我們要讓客戶感到花錢買了一流的房子，在無(wú)錫市買法式風(fēng)格的小高層、高層著實(shí)讓人羨慕。從規(guī)模、棟距到中央花園，一直貫穿整個(gè)行銷過(guò)程，成為報(bào)紙稿宣傳的主題。 濱湖區(qū)乃至整個(gè)無(wú)錫市，真正意義上的高檔社區(qū)稀少，目前現(xiàn)有的高檔社區(qū)，在配套、規(guī)劃等諸多因素上并不成熟。北邊集中為高層住宅，由高漸低往南錯(cuò)落有秩的排列，2幢24層高層，2幢20層高層，34幢18層高層。孫蔣路經(jīng)過(guò)部分拆遷和退紅線，將孫蔣路改造成為雙車道的林蔭大道，孫蔣路入口的目的在于通過(guò)人流量帶動(dòng)項(xiàng)目西面部分商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。酒吧街的特點(diǎn)也很鮮明，以兩層為主，最高不得超過(guò)三層。酒店公寓的戶型以70平方米小型套間為主，輔以少量較大面積的套房。 　　公私分開(kāi)。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開(kāi)。而在細(xì)節(jié)上采用了法式風(fēng)格的時(shí)尚化表現(xiàn)：如在頂部加蓋條塊化的冠蓋式裝飾，以及在樓棟排布上的對(duì)稱。第一類： 崇尚自由獨(dú)立的SOHO一族居家兼辦公，SOHO一族喜歡這樣獨(dú)立自由的空間。第四類：小型公司商務(wù)服務(wù)功能較強(qiáng)的酒店式公寓不僅適合居住，同時(shí)也適合4人左右小型公司的日常辦公。四周高尚的環(huán)境使其成為完美生活的卓越典范。酒吧街酒吧的關(guān)鍵在于定位，即設(shè)想的顧客群體是什么樣的人，如果希望所有人都來(lái)捧場(chǎng)，最后反而會(huì)因?yàn)槎ㄎ徊幻鞫ニ械念櫩汀＝陙?lái)，隨著南京的快速發(fā)展，需要賦予這座城市新的內(nèi)涵，以全面提升城市品位，彰顯新都市的獨(dú)特個(gè)性。南京1912呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，占地3萬(wàn)多平方米，總建筑面積達(dá)4萬(wàn)平方米，由20幾棟民國(guó)府衙式建筑及太平、博愛(ài)、共和、新世紀(jì)四大廣場(chǎng)組成，街區(qū)配備140余個(gè)地下停車位及近百個(gè)地面停車位。 地理位置優(yōu)越216。新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。此外，88新天地酒店式服務(wù)公寓亦于二零零二年底開(kāi)幕。為了重現(xiàn)石庫(kù)門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照當(dāng)年的圖則進(jìn)行修建。③ 從南京1912和上海新天地的案例中我們能學(xué)到什么216。 文化底蘊(yùn)——南京1912和上海新天地分別以總統(tǒng)府和石庫(kù)門作為文化內(nèi)涵216。租金價(jià)格在50~80元/平方米 景觀設(shè)計(jì)原則主題式景觀設(shè)計(jì)原則；詮釋：給予景觀一定的主題概念，不但在形體上而且要在精神上成為領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)社區(qū)內(nèi)部景觀的主導(dǎo)，使社區(qū)的景觀有突出的性格，成為項(xiàng)目品牌的構(gòu)成要素之一。詮釋：社區(qū)景觀屬于小區(qū)內(nèi)室外空間的一部分，應(yīng)該起到小區(qū)內(nèi)部休閑娛樂(lè)、交流交往的一個(gè)公共空間，不應(yīng)該是僅僅為了完成視覺(jué)沖擊而拒絕人的參與的景觀系統(tǒng)，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該以人為本，所以在設(shè)計(jì)景觀的時(shí)候要考慮人的活動(dòng)也是景觀的一個(gè)組成部分。橄欖樹(shù)橄欖樹(shù)素有“世界和平樹(shù)、美容樹(shù)、長(zhǎng)壽樹(shù)”的美譽(yù)，可活一千多年。在這兒，無(wú)論是田野或山丘都孕育著一整片迷人的熏衣草，并且與來(lái)到這兒的每個(gè)人分享著一切美麗與芬芳，分享這充滿著浪漫與迷情的一片紫色花海。此外，在大道旁的人行道上還可擺上露天咖啡雅座，人們?cè)谖嗤┝质a下喝咖啡，感受此地獨(dú)特的優(yōu)雅閑適情調(diào)。
。而栽種大面積的熏衣草，并配以綠地和樹(shù)種，可以形成令人陶醉的植物景觀帶，為空氣質(zhì)量和自然景觀方面都加分不少。這種由植物、陽(yáng)光、天空與視覺(jué)共同構(gòu)建的似乎是一種整體的行進(jìn)，但又總是以光與影的交疊撕扯開(kāi)上些非整體性的片斷。由橄欖果榨取的橄欖油被稱為植物油中的皇后，以橄欖油為食油的希臘山鄉(xiāng)，是心血管疾病發(fā)病率低、癌癥極為罕見(jiàn)之地。 B. 植物主題本項(xiàng)目可以根據(jù)地塊的種植條件有選擇的種植一些特色植物，形成高低錯(cuò)落的、由點(diǎn)線面結(jié)合的植物景觀系統(tǒng)。景觀的設(shè)計(jì)要利于維護(hù)；詮釋：在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要考慮可持續(xù)發(fā)展的原則，形成一個(gè)良性循環(huán)的景觀系統(tǒng)。本案酒吧街業(yè)態(tài)規(guī)劃，在現(xiàn)有的酒吧街基礎(chǔ)上，從品質(zhì)、檔次、規(guī)模上都有了很大的提升，在依托現(xiàn)有酒吧街氣氛的基礎(chǔ)之上，逐漸引導(dǎo)周邊酒吧進(jìn)駐本案商業(yè)街部分，大量固定消費(fèi)群體也相應(yīng)的被吸引而來(lái)。有著大量的固定消費(fèi)群體。 業(yè)態(tài)定位——在酒吧街為主題的基礎(chǔ)下，還可以增加餐飲、休閑娛樂(lè)等相關(guān)業(yè)態(tài)216。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來(lái)的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來(lái)的面貌。 石庫(kù)門建筑可說(shuō)是上海歷史流金歲月的見(jiàn)證。在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共「一大」會(huì)址的所在地。 招商較為成功，大量知名店鋪入駐（3） 南京1912實(shí)景圖② 上海新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，為太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的第一期發(fā)展項(xiàng)目，是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的娛樂(lè)購(gòu)物熱點(diǎn)。南京1912將依其獨(dú)特的資源與區(qū)位優(yōu)越性，力求成為濃縮了南京的城市人文精華和歷史發(fā)展風(fēng)采的并能引領(lǐng)時(shí)尚的城市客廳。東西方時(shí)尚將在這里交融匯聚，古典與現(xiàn)代文化也將在這里前后傳承，南京1912將是南京新崛起的高尚休閑商業(yè)區(qū)。為了能夠更直觀的體現(xiàn)出本案商業(yè)街的業(yè)態(tài)、布局等概念，我們選取目前國(guó)內(nèi)兩個(gè)成功的商業(yè)街來(lái)作為項(xiàng)目的參考，通過(guò)分析和對(duì)比來(lái)確定商業(yè)街部分的具體規(guī)劃構(gòu)思。從單人間至三人間，以及頂樓雙層景觀套房。（在建筑風(fēng)格和立面上建議考察上海浦東的雅詩(shī)閣。第二類： 在錫工作的境外人士?jī)?yōu)厚的津貼補(bǔ)助使這批人員樂(lè)于租用高檔次物業(yè)，酒店式公寓則成為他們的重要選擇，租賃該類物業(yè)的境外人士以港臺(tái)、日韓地區(qū)居多。（2）酒店公寓和酒吧街。 （六） 建筑風(fēng)格及立面建議（1）住宅部分采用板式和點(diǎn)式結(jié)合的設(shè)計(jì)，每棟建筑在立面效果上追求幾乎呈矩形與正方體結(jié)合的表現(xiàn)方式。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。酒店公寓面積范圍所占比例70~90平方80%180平方20%住宅部分房型面積范圍所占比例二房90~110平方70%三房140~160平方30%（五） 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)動(dòng)靜分開(kāi)。酒吧街以一個(gè)集散型中心廣場(chǎng)為軸心，往東側(cè)和西側(cè)各延伸出一到兩個(gè)小型的廣場(chǎng)，小型廣場(chǎng)用玻璃屋頂和旋轉(zhuǎn)式樓梯做出品位，另外這樣可以很自然的掩蓋頭頂?shù)膸赘邏壕€。原因是這里有著深厚的酒吧文化基礎(chǔ)，尤為突出的日式酒吧。小區(qū)有三個(gè)出入口，分別設(shè)立在孫蔣路、湖濱路和梁溪路。無(wú)錫尚無(wú)此類社區(qū) 法國(guó)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了項(xiàng)目整體品質(zhì)形象的時(shí)尚和尊貴 完善的配套和卓越的品質(zhì)提升，是項(xiàng)目高價(jià)位的有力支撐因素。使客戶真正體會(huì)到本案是一種尊貴生活的彰顯（三） 項(xiàng)目形象定位無(wú)錫超一流國(guó)際社區(qū)作為無(wú)錫市第一國(guó)際社區(qū)，我們的支撐點(diǎn)是什么？ 濱湖區(qū)的快速發(fā)展，促進(jìn)了整個(gè)區(qū)域在無(wú)錫市中的重要位置。）以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃提升品質(zhì)因?yàn)椋何覀冇?0萬(wàn)平米小區(qū)規(guī)劃，HOPSCA(豪布斯卡)商業(yè)街區(qū)、景觀公園住宅（parking house）的定位，讓本案的品質(zhì)領(lǐng)先無(wú)錫。以獨(dú)樹(shù)一幟的法國(guó)風(fēng)格走俏無(wú)錫市場(chǎng)因?yàn)椋簾o(wú)錫新造的住宅社區(qū)大多數(shù)無(wú)明顯的風(fēng)格。目前的區(qū)域狀況難以讓人聯(lián)想本案為高尚住宅區(qū)。其中特色商業(yè)街在該區(qū)域內(nèi)最適合做成以酒吧街為主的特色商業(yè)街，一方面借原有的湖濱路酒吧街的勢(shì)，來(lái)造自己的勢(shì)。不是任何地方都能采用HOPSCA地產(chǎn)模式，建成包含商務(wù)、居住、購(gòu)物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。您可以在書(shū)房伏案之余，讓陽(yáng)臺(tái)外的公園景觀帶來(lái)更多的靈感；有點(diǎn)寂寞的夜晚，不妨倚坐在臥室的落地景觀凸窗窗臺(tái)眺望夜景；空中花園是您的專屬休憩地，綠意、陽(yáng)光，讓你體驗(yàn)空間的無(wú)限精彩。Convention 休閑娛樂(lè)，集會(huì) 濃縮了新都市生活最豐富、最精彩的部分。Office高檔商務(wù)行政公寓/ 五星級(jí)賓館在滿足高品質(zhì)居住需求的同時(shí)，也將成為新城市動(dòng)力街區(qū)的商務(wù)中心。在此我們建議采用“半圍合”開(kāi)放式規(guī)劃形態(tài)，不僅加強(qiáng)了社區(qū)鄰里空間和社區(qū)同外部空間的靈活互動(dòng)，而且使多條城市道路貫穿項(xiàng)目，在確保最大程度的私密性的前提下，使項(xiàng)目充分的融入周邊環(huán)境。發(fā)掘和維護(hù)城市街區(qū)固有價(jià)值將在地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中提升到很重要的位置。 社區(qū)發(fā)展的未來(lái)的趨勢(shì)是以某一突出功能為主導(dǎo)，賓館、居住、娛樂(lè)服務(wù)等多種功能組團(tuán)式分布。②HOPSCA模式的詮釋 從國(guó)際趨勢(shì)看，現(xiàn)代城市中心區(qū)良性發(fā)展的模式是由傳統(tǒng)的[純商務(wù)辦公區(qū)]向[商業(yè)商務(wù)賓館休閑公寓]綜合區(qū)模式演變，這個(gè)也就稱為HOPSCA模式。龐大的資源互相影響，互相作用，拉德方斯已具備小型城市的基本功能，她帶給人們的不僅是商務(wù)、居住、辦公等一站式的完備生活，更成為巴黎次中心區(qū)，享譽(yù)世界。 法國(guó)拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式就是一個(gè)成功的例子。（2）什么是HOPSCA模式？ ①HOPSCA模式的起源如同家庭是組成社會(huì)的基礎(chǔ)細(xì)胞，街區(qū)就是組成城市的基礎(chǔ)因子。 總的來(lái)看，無(wú)錫房市仍然方興未艾，具有潛力；但 2007年的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所加大，尤其高檔住宅的風(fēng)險(xiǎn)較大。房?jī)r(jià)是成本和市場(chǎng)供求作用共同形成的。被拆遷戶預(yù)計(jì)為6000～10000戶，按３０％的戶數(shù)購(gòu)