【正文】 展的未來的趨勢是以某一突出功能為主導，賓館、居住、娛樂服務等多種功能組團式分布。在此我們建議采用“半圍合”開放式規(guī)劃形態(tài)，不僅加強了社區(qū)鄰里空間和社區(qū)同外部空間的靈活互動，而且使多條城市道路貫穿項目，在確保最大程度的私密性的前提下，使項目充分的融入周邊環(huán)境。Convention 休閑娛樂，集會 濃縮了新都市生活最豐富、最精彩的部分。不是任何地方都能采用HOPSCA地產(chǎn)模式，建成包含商務、居住、購物等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目。目前的區(qū)域狀況難以讓人聯(lián)想本案為高尚住宅區(qū)。）以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃提升品質(zhì)因為：我們有10萬平米小區(qū)規(guī)劃，HOPSCA(豪布斯卡)商業(yè)街區(qū)、景觀公園住宅（parking house）的定位，讓本案的品質(zhì)領先無錫。無錫尚無此類社區(qū) 法國建筑風格，體現(xiàn)了項目整體品質(zhì)形象的時尚和尊貴 完善的配套和卓越的品質(zhì)提升，是項目高價位的有力支撐因素。原因是這里有著深厚的酒吧文化基礎，尤為突出的日式酒吧。酒店公寓面積范圍所占比例70~90平方80%180平方20%住宅部分房型面積范圍所占比例二房90~110平方70%三房140~160平方30%（五） 戶型設計要點動靜分開。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。（2）酒店公寓和酒吧街。（在建筑風格和立面上建議考察上海浦東的雅詩閣。為了能夠更直觀的體現(xiàn)出本案商業(yè)街的業(yè)態(tài)、布局等概念，我們選取目前國內(nèi)兩個成功的商業(yè)街來作為項目的參考，通過分析和對比來確定商業(yè)街部分的具體規(guī)劃構思。南京1912將依其獨特的資源與區(qū)位優(yōu)越性，力求成為濃縮了南京的城市人文精華和歷史發(fā)展風采的并能引領時尚的城市客廳。在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共「一大」會址的所在地。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務求貼近它原來的面貌。有著大量的固定消費群體。景觀的設計要利于維護；詮釋：在進行景觀設計的時候一定要考慮可持續(xù)發(fā)展的原則，形成一個良性循環(huán)的景觀系統(tǒng)。由橄欖果榨取的橄欖油被稱為植物油中的皇后，以橄欖油為食油的希臘山鄉(xiāng)，是心血管疾病發(fā)病率低、癌癥極為罕見之地。而栽種大面積的熏衣草，并配以綠地和樹種，可以形成令人陶醉的植物景觀帶，為空氣質(zhì)量和自然景觀方面都加分不少。此外，在大道旁的人行道上還可擺上露天咖啡雅座，人們在梧桐林蔭下喝咖啡，感受此地獨特的優(yōu)雅閑適情調(diào)。橄欖樹橄欖樹素有“世界和平樹、美容樹、長壽樹”的美譽，可活一千多年。 景觀設計原則主題式景觀設計原則；詮釋：給予景觀一定的主題概念，不但在形體上而且要在精神上成為領導整個社區(qū)內(nèi)部景觀的主導，使社區(qū)的景觀有突出的性格，成為項目品牌的構成要素之一。 文化底蘊——南京1912和上海新天地分別以總統(tǒng)府和石庫門作為文化內(nèi)涵216。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風光韻味，工程人員皆按照當年的圖則進行修建。新天地分為南里和北里兩個部分。南京1912呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，占地3萬多平方米，總建筑面積達4萬平方米，由20幾棟民國府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀四大廣場組成，街區(qū)配備140余個地下停車位及近百個地面停車位。酒吧街酒吧的關鍵在于定位，即設想的顧客群體是什么樣的人，如果希望所有人都來捧場，最后反而會因為定位不明而失去所有的顧客。第四類：小型公司商務服務功能較強的酒店式公寓不僅適合居住，同時也適合4人左右小型公司的日常辦公。而在細節(jié)上采用了法式風格的時尚化表現(xiàn)：如在頂部加蓋條塊化的冠蓋式裝飾，以及在樓棟排布上的對稱。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。酒店公寓的戶型以70平方米小型套間為主，輔以少量較大面積的套房。孫蔣路經(jīng)過部分拆遷和退紅線，將孫蔣路改造成為雙車道的林蔭大道，孫蔣路入口的目的在于通過人流量帶動項目西面部分商業(yè)項目的發(fā)展。 濱湖區(qū)乃至整個無錫市，真正意義上的高檔社區(qū)稀少，目前現(xiàn)有的高檔社區(qū)，在配套、規(guī)劃等諸多因素上并不成熟。所以：我們要讓客戶感到花錢買了一流的房子，在無錫市買法式風格的小高層、高層著實讓人羨慕。高檔酒店公寓坐落在地塊內(nèi)，一方面以豪華的立面，標志性的大堂、廣場為整體項目的品質(zhì)提升起到推動作用，另一方面，高檔酒店公寓為該區(qū)域內(nèi)眾多高檔酒店、大飯店的客戶做到補充和調(diào)劑的作用。HOPSCA的概念引入本項目，信息學院地塊具有建設Parking house 景觀公園豪宅 住宅與景觀相互融合，是居住者心靈歸依自然的磁場，層次跌宕的綠化系統(tǒng)及空中花園的景觀元素滲透到居住空間的每個角落，使街區(qū)融入周圍環(huán)境更為親切怡人。（4）項目品位上的一次超越很多開發(fā)商為了提高項目的品味，一味在封閉性上做文章，致使大量封閉式項目出現(xiàn)。以賓館,高檔商務行政公寓,停車場,購物空間,公共娛樂和公寓六大業(yè)態(tài)有機結合的豪布斯卡(HOPSCA)街區(qū)建設模式的典范，首創(chuàng)了生活街區(qū)和商業(yè)街區(qū)的概念，為舊城改造注入了新的動力。 在無錫的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了前所未有的良好發(fā)展態(tài)勢的今天，我們也常?？吹竭@樣的現(xiàn)象：在大規(guī)模的城市改造、興建大量新型城市住宅的過程中，不同的開發(fā)商有著不同的規(guī)劃思路，他們往往只注重自己承建的小區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)形態(tài)，運用內(nèi)向、封閉、隔斷或跳躍式的規(guī)劃方式建造出一些既缺乏社區(qū)功能又與周邊環(huán)境不相和諧的單一性住宅，一些業(yè)已形成的街區(qū)風貌和固有的精神文脈因此被迫改變和截斷。良性的供求關系必然會使得房價的上漲幅度限制在理性的范圍內(nèi)，而那些脫離市場房價虛高的樓盤必定會遇到銷售呆滯的局面。完成中心城區(qū)危舊房改造６０萬平方米以上、老新村整治及老住宅特修６０萬平方米。③住房制度改革是釋放目前住房消費的能量的關鍵因素之一。投資回報率是投資客最為關心的問題。也許有了這些配套并不一定會促進銷售，但若沒有這些配套卻一定會影響其銷售。山水、林木、綠化率、容積率、建筑覆蓋率等都是客戶會考慮的。由此延伸出對產(chǎn)品的要求就是“內(nèi)部舒適典雅、外部尊貴大氣”。2) 事業(yè)有成、提升身價。 經(jīng)濟領域的精英。待項目定位確定再做針對項目的針對性客源分析。 陽光花園城市，位于建筑路與紅星路交叉口。不過商業(yè)最繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營種類雜亂，商業(yè)特色不明顯，主要為當?shù)厣鐓^(qū)居民服務，商業(yè)輻射力很小。人流量并不大，商業(yè)也不夠繁華，共有店鋪151家，10家已關門。湖 濱 路湖濱路南北走向，北到梁溪大橋；南到山明水秀大飯店，與蠡溪路相交，街道很長，共有店鋪264家，空置59家。在經(jīng)營的236家店鋪中，餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%。店鋪總數(shù)104家面 積1580平米居多，最小8平米權屬關系98%租賃租 金330元/閑置率空置8家，%。特別是天潤發(fā)大賣場帶火了周邊一帶，周邊的店鋪租金持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場走旺，價格不斷攀升。經(jīng)營種類餐飲類10家，%；服飾類有9家，%；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，%；銀行、休閑娛樂（網(wǎng)吧、浴場）、西餅屋、超市便利店各2家，%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復印、展覽館等共10家，%。商圈范圍河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖濱路、建筑路6條商業(yè)街組成，位于市中心區(qū)的西面。開盤價持續(xù)走低、開發(fā)利潤地成為了新區(qū)各樓盤的通病。而由于區(qū)域特殊的自然環(huán)境，向來是無錫本地人認為適合居住的區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)別墅項目較為集中，如印象劍橋，寶界山莊，湖玉莊園等吸引了眾多內(nèi)外地高端客戶。通過本次行政區(qū)劃調(diào)整,濱湖區(qū)鎮(zhèn)(鄉(xiāng)),平均面積規(guī)模擴大72%。陽光城市花園總建筑面積27萬多1998戶位于南長區(qū)和濱湖區(qū)之間項目主要為小高層，高層和一部分連排別墅總量較大，配套齊全得到一部分中產(chǎn)階級的青睞。南長區(qū)重點片區(qū)概念性規(guī)劃 基地位于無錫南長區(qū)南部，四至界線為：清揚永樂路塘南路古運河馬夾浜。 （）以普通住房消費為主的宏觀調(diào)控政策將持續(xù)進行2007年，無錫市經(jīng)濟將繼續(xù)保持高速增長、低通漲的態(tài)勢將得以延續(xù)、國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策仍將以普通住房消費為主，控制過度投資，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。而在價格承受范圍中3500－5000元/平米得價格區(qū)間段接受程度比較高，80－130平米得購房面積擁有大量得需求面。由于新政的下臺購房者持幣觀望等諸多原因，成交量有所減少，市場趨于合理化。商品房均價中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)3753從價格來看，市區(qū)商品房成交集中在3500－6000元/平米的區(qū)間段左右，％。加上溫州炒房團出現(xiàn)后，房價攀升迅速增快。（）分區(qū)價格分析01—06年無錫市商品房價格漲幅以東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)漲幅最為明顯，漲幅達100%0105年無錫市各區(qū)商品房價格情況　日期200120022003200420052006類別　商品房價格24543919各分區(qū)中心區(qū)37835396副中心區(qū)346629234598東區(qū)16111786300033563753南區(qū)185821823437西區(qū)217326854055北區(qū)199422023029分區(qū)域來看：01—%，%，東區(qū)133%，南區(qū)213%，西區(qū)179%，%。同時，二手房成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，在2005二手房成交同比下降4％的基礎上， 2006年二手房成交同比又下降24％；二是稅收政策的出臺促使部分二手房轉(zhuǎn)向租賃市場，減少了二手房買賣市場的供應量；三是商品房供應充足、市場結構更加優(yōu)化、價差縮小等因素導致部分二手房需求轉(zhuǎn)向商品房市場；四是由于政策調(diào)控的影響，市場存在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會居民購房意向調(diào)查顯示，將在2007年及以后購房的比例占到了85%。其中，以東區(qū)最為突出，其次是北區(qū)。到2004年銷售量增長，對房屋的需求量也增加，同時供應量也在增加。二手住房平均價格3876元/平方米，%，房價進一步走向平穩(wěn)。%,主要有以下幾個原因：一是通過房地產(chǎn)市場的整頓，我市房地產(chǎn)市場秩序得到了進一步的規(guī)范。二、 無錫房地產(chǎn)發(fā)展狀況分析(一)2006年無錫房地產(chǎn)概況及指數(shù)分析2006年全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值108億元，％。（以上數(shù)據(jù)來源：《2006年無錫市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 無錫市統(tǒng)計局 2007年3月17日）分析： 無錫是蘇南地區(qū)及整個長三角地區(qū)的重要經(jīng)濟城市。城市居民人均消費性支出11372元，％。％％。從輕重工業(yè)看，％，％，輕、重工業(yè)增長趨于同步。高速公路，其交會點正在無錫市。海運和內(nèi)河航運：無錫的海洋客、貨運輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。％（二） 市政建設及交通無錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。江陰黃田港是長江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結蘇北地區(qū)的主要渡口。31104國道穿過無錫。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3300億元，按可比價格計算，％。％。％，％，原材料、燃料、％。無錫近年來城市居民人均住房面積情況　　財政收入持續(xù)增長。 無錫第二第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)、旅游、市場、物流、金融等現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展，帶動了無錫整體消費市場。2006年第4季度錫房住宅指數(shù)3822點比上季度上漲131點，%比去年同期上漲155點，%（基期為2001年第二季度，基期指數(shù)為2000點）（二）2006年無錫房地產(chǎn)市場運行特點： 房地產(chǎn)開發(fā)投資總體向好，房地產(chǎn)開發(fā)資金呈現(xiàn)多元化。商品房市場成交活躍，二手房市場有所波動，%，市場成交活躍。2005年和2006年由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準量得到了有效的控制。同時，各區(qū)也有著其自身發(fā)展的特點。（）需求特點()總體需求特點20042006年無錫市區(qū)商品房成交面積基本持平，但是，成交金額上漲了76%。()需求特點細分06年住宅成交面積以120—140平方米為大宗隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是“國六條”的貫徹落實，促進了住宅供應結構的進一步優(yōu)化。由于國家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年商品房的供應量減少，很多購房者也持幣觀望了一年，2006年雖然有所好轉(zhuǎn)，但由于國家政策的連續(xù)出臺，大部分購房者仍然繼續(xù)持幣觀望。無錫早在2003年就規(guī)定個人購買普通住房不滿1年轉(zhuǎn)售的，銷售時按銷售價減去購入原價后差額的5．55%稅率征收營業(yè)稅，而別墅等高檔住宅和非住宅轉(zhuǎn)讓的，%營業(yè)稅和20%的所得稅?？梢娛忻褓彿啃睦碇鸩匠墒欤袌鲂枨笾鸩皆鲩L。()開發(fā)投資金額市場投資的“晴雨表”， ，其2004年前增長率名列華東地區(qū)第二，僅次于蘇州。根據(jù)市土地收購儲備管理委員會成員會議上消息：2007年無錫市將計劃出讓經(jīng)營性用地６５０萬平方米。（）商品房價格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)國家宏觀調(diào)控政策的背景下，房價大幅上漲的空間不是很大，中低價位樓盤的不斷推出，進一步優(yōu)化供應結構，樓盤價格基本能體現(xiàn)價值，商品房價格繼續(xù)保持穩(wěn)定三、 區(qū)域市場分析 （1）部分區(qū)域版塊分析南長區(qū)行政區(qū)劃南長區(qū)位于無錫市區(qū)的東南部，是無錫市區(qū)的南大門，西瀕新運河，東倚滬濘鐵路，滬寧高速公路和213國道。結合城中村改造及產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，營造高起點、高品味的新型社