【正文】 序：周邊主要以大型居住社區(qū)為主，如萬(wàn)泰翡翠城、柏莊春暖花開、豪邦康城、國(guó)際華城等，競(jìng)爭(zhēng)密集，但是相對(duì)有序，因各自區(qū)域的定位差異及開盤時(shí)間差異，使得競(jìng)爭(zhēng)良性、有序。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第四章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（Strengths） 劣勢(shì)（Weaknesses） 未來(lái)城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對(duì)外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬(wàn)泰集團(tuán)較好的品牌效應(yīng)支持。主題定位 從本案的區(qū)位、規(guī)模、項(xiàng)目功能、概念——可打造成高附加值、多業(yè)態(tài)組合，多物業(yè)類型高復(fù)合程度的首席城市商業(yè)坐標(biāo)。1形象定位提升城市綜合形象，即：政府宣傳活動(dòng)、商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)、文化交流活動(dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公益事業(yè)活動(dòng)、企業(yè)策劃活動(dòng)、市民節(jié)假日休閑活動(dòng)、商品促銷活動(dòng)……萬(wàn)泰國(guó)際新城是城市的聚焦點(diǎn)，各種活動(dòng)、信息匯集的中心。該項(xiàng)目位于城郊與開發(fā)區(qū)特殊的節(jié)點(diǎn)上，中高檔寫字樓存在巨大機(jī)會(huì)，未來(lái)的出現(xiàn)必定受追捧。（2）構(gòu)想第一階段：將刊登有本案企業(yè)廣告的報(bào)紙選定目標(biāo)客戶 2022 名，直接寄發(fā)，內(nèi)附項(xiàng)目簡(jiǎn)介一份。 ……第六章 投資估算和資金籌措一、總投資估算中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241地價(jià)：約 150 萬(wàn)/畝，共 12022 萬(wàn)元。建安費(fèi)用：約 30000 萬(wàn)元。指融資利息、稅金等各種費(fèi)用。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241二、資金籌措和資金平衡分析（一）資金籌措：自籌（估計(jì)）：不低于總投資的 40%，約 20220 萬(wàn)元；融資（假設(shè)）：約為總投資的 30%，約 15000 萬(wàn)元；銷售款回收（可預(yù)期）：前期可回收銷售款約 20%，至少 16000 萬(wàn)元。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。最低銷售價(jià)格與預(yù)測(cè)銷售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。最高土地取得價(jià)格最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其它費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。表明本項(xiàng)目抵抗工程費(fèi)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況發(fā)生重大變化。因此，在規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)方面，我們必須依靠：第一，準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷，科學(xué)的開發(fā)投入，廣泛的品牌商家引入，有效的市場(chǎng)推廣及合理的銷售政策，力爭(zhēng) A、B 地塊推出實(shí)現(xiàn)銷售開門紅，迅速實(shí)資金回籠，從而解決后續(xù)開發(fā)的資金問(wèn)題；第二，開發(fā)進(jìn)度上的把握、政府關(guān)系的協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)在開發(fā)與銷售上能盡快、順利的完成。同時(shí)，還有些具備市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)由于長(zhǎng)期銷售不暢，開發(fā)商對(duì)其盈利的期望值十分低，因此在價(jià)格上這類物業(yè)可能會(huì)進(jìn)一步消化掉能馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)客戶的潛在群體。溫家寶總理系列舉措表明，目前國(guó)內(nèi)。但是，如果資金一旦出現(xiàn)缺口，那么工程進(jìn)度、推廣進(jìn)度及銷售進(jìn)度都會(huì)受到影響，嚴(yán)重的甚至影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：本地塊所開發(fā)的物業(yè)體量在銅陵而言十分龐大，銷售面積超 15 平方米，總銷售額達(dá) 8 個(gè)億，接近08 年銅陵市社會(huì)消費(fèi)品總額的 11 個(gè)百分點(diǎn)。而如何更有效地推廣，還與本案整體規(guī)劃，商業(yè)組團(tuán)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作以及開發(fā)步驟密切相關(guān)。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大?！颈卷?xiàng)目測(cè)算結(jié)果】當(dāng)最低銷售數(shù)量下降到 ％（銷售數(shù)量 88654 平方）時(shí)，本開發(fā)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零。最低售價(jià)分析售價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第八章 不確定性分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析（一）基本概念盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。暫取 5%計(jì)算。指銷售推廣各種廣告費(fèi)、印刷費(fèi)等。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等?！纠碛伞恐泄芫W(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 目前該區(qū)域，住宅開發(fā)量較大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；而商業(yè)與寫字樓等板塊恰恰是該片區(qū)的“短板” ，這樣開發(fā)的好處，可以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，滿足了區(qū)域性商業(yè)物業(yè)的需求，也與義安路正在開發(fā)的置地財(cái)富廣場(chǎng)形成南北呼應(yīng)之勢(shì)，有競(jìng)爭(zhēng)有互補(bǔ)，襯托本案的綜合優(yōu)勢(shì)與發(fā)展?jié)摿Γ瑩屨疾糠指叨速Y源，打亂某些項(xiàng)目“一網(wǎng)打盡”的野心。按照總銷售率 95%，4 萬(wàn)平商場(chǎng)暫不銷售等情況來(lái)考慮，實(shí)際可實(shí)現(xiàn)銷售面積為 萬(wàn)平，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入為 83600 萬(wàn)元。另一方面，靠項(xiàng)目最近的、檔次比較高端的萬(wàn)泰翡翠城、柏莊春暖花開銷售情況非常良好，為本項(xiàng)目住宅型、公寓型物業(yè)的高調(diào)入市奠定了基礎(chǔ)。B 區(qū)商場(chǎng)商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)管理。萬(wàn)泰總部經(jīng)濟(jì)大廈 萬(wàn)泰 e 購(gòu)中心、步行街 項(xiàng)目綜合功能 商務(wù) 商貿(mào) 購(gòu)物 餐飲 居住 酒店中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 辦公 會(huì)議 展覽 營(yíng)銷 …… 休閑 娛樂(lè) 文化 表演 …… 運(yùn)動(dòng) 交友 活動(dòng) 停車 ……開發(fā)戰(zhàn)略定位（1）創(chuàng)新型開發(fā)：銅陵首個(gè)“總部經(jīng)濟(jì)大廈” 、 “e 購(gòu)中心”城市綜合體。建設(shè)符合規(guī)范的停車場(chǎng)、停車位及地下車庫(kù)。新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長(zhǎng)江中下游重要的工貿(mào)港口城市，皖中南中心城市。序號(hào) 酒店名稱 星級(jí)客房（間） 價(jià)格（元）分布 配套1 逸頓國(guó)際大酒店 五星 200 688988 新區(qū)集住宿、餐飲、會(huì)議、休閑、健身、娛樂(lè)2 五松山賓館 四星 138 260860會(huì)議廳、商務(wù)中心、桑拿休閑中心、美容中心、棋牌室、健身房3 華亭四季大酒店 四星 120 198608 特色餐飲、夜總會(huì)、桑拿會(huì)所4 美華大酒店 三星 97 168598市區(qū)餐廳、足浴、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 6168432415 銅都國(guó)際大酒店 三星 143 改造中商務(wù)中心、購(gòu)物中心、堂吧、健身房、棋牌室、桑拿中心、美容中心等服務(wù)設(shè)施6 天井湖賓館 三星 141 198498天井湖區(qū)域餐廳、會(huì)議室7 育和大酒店 三星 147 275760 市區(qū) 餐廳、會(huì)議室、大型會(huì)場(chǎng)銅陵截至到 2022 年共擁有星級(jí)飯店 19 家，其中五星級(jí) 1 家，四星級(jí) 2 家，三星級(jí) 4 家。開發(fā)企業(yè)要合理定價(jià)促進(jìn)銷售:引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，調(diào)整銷售方式和策略，以合理的價(jià)格促進(jìn)存量商品房和在建商品房的銷售，加快資金回籠，樹立開發(fā)商的投資信心?！?業(yè)種分布與地勢(shì)、交通有著密切關(guān)系一是滿足市民購(gòu)物方便，二是老火車站、汽車站形成的城市交通習(xí)慣。隨著中央及地方各種利好政策的先后出臺(tái)，開發(fā)商又動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)優(yōu)惠券、贈(zèng)裝修、贈(zèng)電器等多種促銷方式降低房?jī)r(jià)，漸漸打破了一些購(gòu)房者壓抑了許久的剛性需求，重啟了購(gòu)房市場(chǎng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）09 年 14 月份住宅市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)由于受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2022 年以來(lái)，銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣進(jìn)入了近年來(lái)少有的調(diào)整階段，特別是 2022 年下半年到 2022 年 2 月份，銅陵市房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，3月份開始逐漸有所回暖，進(jìn)入 4 月份，商品房的銷售總套數(shù)和總面積同比增長(zhǎng)幅度均超過(guò) 50%，其中住宅類商品房的銷售總套數(shù)和總面積同比增長(zhǎng)幅度超過(guò) 70%，二手房的銷售同比增長(zhǎng)超過(guò)一倍，迎來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春” 。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，能源和交通需求旺盛，長(zhǎng)江水運(yùn)高歌猛進(jìn)，水系完成貨物周轉(zhuǎn)量占流域貨物周轉(zhuǎn)總量的 30％以上，承擔(dān)了沿江大型企業(yè)所需８０％的鐵礦石、７２％的原油和８３％的電煤中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241運(yùn)輸，2022 年水運(yùn)貨物量達(dá) 億噸，港口集裝箱吞吐量 634 萬(wàn)標(biāo)箱，成為世界上運(yùn)輸最繁忙、運(yùn)量最大的通航內(nèi)河?？焖偻ㄟ_(dá)蘇、浙、滬。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：（一）銅陵的城市特性與區(qū)位優(yōu)勢(shì)：汽車出口石城大道翠湖一路地面三層 地面三層地面四層 地面四層底商 住宅 住宅停車場(chǎng)住宅內(nèi)街 1外廣場(chǎng)汽車入口內(nèi)街2酒店公寓A總部經(jīng)濟(jì)大廈B中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966