【正文】 一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，和八個(gè)街道。標(biāo)志性建筑為南禪寺，太湖廣場(chǎng)。,其余為道路河流用地。結(jié)合城中村改造及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，營(yíng)造高起點(diǎn)、高品味的新型社區(qū)。從去年下半年以來，南長(zhǎng)區(qū)在金城西路、五愛南路、清揚(yáng)路延伸段、華清路、塘南路、陳列館路、市醫(yī)療疾控中心、五星經(jīng)濟(jì)適用房等重點(diǎn)工程建設(shè)中，拆除居民住宅房1471戶，拆除其它房屋215戶。而位于市區(qū)以南的南長(zhǎng)區(qū)由于存在大量的舊居住區(qū)和廠房未得到有力拆遷樓盤供應(yīng)量不是很大目前在售樓盤有城市經(jīng)典和陽(yáng)光城市花園。城市經(jīng)典為小高層和高層333戶。（2）市場(chǎng)特征區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量較少樓盤均價(jià)在45005500之間以三房和兩房最受歡迎，面積在100150之間，產(chǎn)品注重生活配套和居住環(huán)境。（3）需求特點(diǎn)本區(qū)域是無錫老的行政，文化和居住區(qū)，隨著無錫近年來人均GDP的增長(zhǎng)，區(qū)域內(nèi)居民購(gòu)買力大大增長(zhǎng)，改善居住品質(zhì)和環(huán)境的需求越來越強(qiáng)烈，據(jù)了解這部分群體大多傾向于三房面積在130左右注重生活配套和居住環(huán)境。太湖鎮(zhèn)、胡埭鎮(zhèn)維持現(xiàn)狀不變。鎮(zhèn)(鄉(xiāng)),平均人口規(guī)模擴(kuò)大 73%。,平均人口規(guī)模擴(kuò)大100% 。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)濱湖區(qū)位于市區(qū)西南，地處長(zhǎng)江三角洲腹地，東臨上海，西接南京，南依太湖，北靠長(zhǎng)江，部，地理位置優(yōu)越，風(fēng)光秀麗無錫主要的旅游項(xiàng)目都集中在此區(qū)域，濱湖區(qū)優(yōu)越的地理自然資源和發(fā)展?jié)摿ξ吮姸鄡?nèi)外地大牌知名房地產(chǎn)商家的目光早在2004年萬科，順馳就同時(shí)拿下了濱湖新城2號(hào)和3號(hào)地塊。目前區(qū)域在售樓盤有新梁溪人家，陽(yáng)光城市花園等。但項(xiàng)目落有同質(zhì)化，缺乏亮點(diǎn)。新區(qū)1．區(qū)域概況無錫新區(qū)，位于江蘇無錫東南面，距無錫市中心六公里，滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧高速公路和312國(guó)道在區(qū)內(nèi)穿過，設(shè)有高速公路入口，無錫機(jī)場(chǎng)位于區(qū)內(nèi)。下轄無錫國(guó)家高新區(qū)、無錫出口加工區(qū)、無錫新加坡工業(yè)園等多個(gè)專業(yè)科技園區(qū)和四個(gè)鎮(zhèn)、三個(gè)街道，轄區(qū)面積近200平方公里，2．房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)趨于成熟新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于4年前，以一批對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響的樓盤如：長(zhǎng)江國(guó)際公寓、長(zhǎng)江綠島一期、太湖花園三期等為領(lǐng)頭羊，填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上的一部分空缺，而接下來市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)過了一段低迷狀態(tài)。梅村有香梅假日花園、吳越之星和嘉禾一方等，新區(qū)更是集中了一大批在售樓盤，第一國(guó)際、長(zhǎng)江金岸、新港國(guó)際、新洲人家、新都會(huì)和長(zhǎng)江綠島二期等，東亭有桑達(dá)園、春江花園三期、中大諾卡小鎮(zhèn)、華夏春曉等，位于的東亭、梅村及新區(qū)的樓盤開發(fā)呈現(xiàn)群雄并起的局面，總建筑面積也超過了100萬平方米。該區(qū)域樓盤存在諸多問題，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，各樓盤的銷售均受到新政及體量過大的影響，銷售明顯放緩。新區(qū)二手房市場(chǎng)租金高、回報(bào)快，缺乏二手房市場(chǎng)的迅速啟動(dòng)。板塊綜述：總體說來，像無錫這樣的二線城市由于自住比例高，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，土地成本低，受到外地開發(fā)商青睞；而同時(shí)，缺少足夠的投資需求和城市規(guī)模限制，巨量土地入市帶來的供應(yīng)量面臨著消化的問題。（2）濱湖區(qū)各主要道路商業(yè)情況分析濱湖區(qū)內(nèi)商圈屬于河埒口商圈，東鄰京杭大運(yùn)河，南鄰無錫新體育中心；西有梅園，北靠惠山及旅游勝地——錫惠公園，地理位置十分優(yōu)越，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。各商業(yè)街情況梁 溪 路梁溪路東至京杭運(yùn)河，西至東橫山，形成了一條以餐飲、服飾為主的商業(yè)街，是河埒口商圈最繁華的商業(yè)街之一。目前正在對(duì)該路段進(jìn)行拓寬改造。在經(jīng)營(yíng)的44家店鋪中，餐飲類10家（3家酒店、5家中型餐飲、1家酒吧、1家茶樓），%，有肯德基、小尾羊火鍋、頂鼎雞、河埒飯店、西運(yùn)河飯店等；服飾類有9家，%，有李寧專賣店、安踏專賣店、英倫服飾等；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，%；銀行、休閑娛樂（網(wǎng)吧、浴場(chǎng)）、西餅屋、超市便利店各2家，%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復(fù)印、展覽館等共10家，%。店鋪總數(shù)46家面 積10250平米權(quán)屬關(guān)系100%租賃租 金2600元/閑置率空置2家，%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、服飾、副食品、日用小百等；三層以上：火鍋店等。梁 青 路梁青路為東西走向，東至梁溪大橋，西到梅園，與梁溪路并排的一條商業(yè)街。在梁溪大橋到天潤(rùn)發(fā)一段，共有商鋪35家，有1家空置。這條路最大的亮點(diǎn)是有幾個(gè)大賣場(chǎng)，如天潤(rùn)發(fā)、五星電器等。店鋪總數(shù)35家面 積30500平米權(quán)屬關(guān)系99%租賃租 金1800元/閑置率有1家空置，%。店鋪所在樓層一層：餐飲、銀行、五金、房產(chǎn)中介、美容美發(fā)等；二層及以上：餐飲、酒吧、浴場(chǎng)、保齡球館、酒店、賣場(chǎng)。青 祁 路 青祁路南北走向，北至梁溪路，與惠河路相接；南至高浪路，街道十分長(zhǎng)，但店鋪卻不是很多，主要集中在建筑路以北，共有店鋪1 04家，其中空置8家。青祁路靠河埒口，天潤(rùn)發(fā)附近一段比較繁華，店鋪集中在這一帶，以經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)、房屋裝修為主，服飾經(jīng)營(yíng)僅有2家。經(jīng)營(yíng)種類餐飲15家，%；裝潢、裝飾材料14家，%；房產(chǎn)中介13家，%；機(jī)械、五金、建材8家，%；公司單位、煙酒店各6家，%；休閑娛樂5家，%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，%；其他有電器賣場(chǎng)、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行車電動(dòng)車專賣、燈具、刻章、汽車銷售等各2家，共17家，%。商業(yè)形態(tài)以餐飲和房屋中介、裝潢、裝飾材料、建筑材料等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)為主。商業(yè)街雖比較短，但商業(yè)比較繁華，小商鋪很多，共有260家，其中空置24家。車流量很大，主要是貨車，街道噪音污染嚴(yán)重。其他經(jīng)營(yíng)有文化用品、漁具、打字復(fù)印、網(wǎng)吧等。無錫工藝品制造廠一段沿街商鋪正在裝修，所以空置商鋪較多。經(jīng)營(yíng)種類餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%；其他經(jīng)營(yíng)有文化用品、漁具、打字復(fù)印、網(wǎng)吧等。商業(yè)形態(tài)以餐飲、香煙、服飾、美容美發(fā)為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。在經(jīng)營(yíng)的店鋪有205家中：餐飲類37家（酒店9家、中型餐飲24家、小吃店3家、1家咖啡屋），占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)（9家汽車裝潢、20家汽配、1家汽車銷售）30家，%；機(jī)械、五金類34家，%；煙酒類店鋪25家，%；醫(yī)療保健類10家，%；金融類9家，%；休閑娛樂類8家，%；勞保用品、家用電器、維修類（自行車、手機(jī)）各6家，%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機(jī)關(guān)、廣播電視臺(tái)、印務(wù)等共30家，%。店鋪總數(shù)264家面 積3080平米居多，最小10平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金850元/閑置率空置59家，%。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、機(jī)械配件、美容美發(fā)等，占97%左右；二層：餐飲（酒店、火鍋、）咖啡館、浴場(chǎng)、公司等；三層及以上：酒店、棋牌。建 筑 路建筑路東至紅星路，西到梁湖路，路很長(zhǎng)，店鋪主要集中在湖濱路與蠡溪路之間段。在經(jīng)營(yíng)的141家商鋪中，服飾店僅1家，餐飲類也只有6家，%；洗頭房卻有37家，%；裝飾裝潢公司15家，%；機(jī)械、五金、建材店18家，%；裝飾材料店9家，%；公司單位有8家，%；煙酒店6家，%；休閑娛樂、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，%；小百貨店4家，%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機(jī)通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。店鋪總數(shù)151家面 積20平米左右居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系94%租賃租 金570元/閑置率空置10家，%。店鋪所在樓層一層：聚集97%的商鋪；二層：裝潢公司、網(wǎng)吧；三層以上：棋牌等。商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)河埒口商圈商業(yè)街相對(duì)較多，街道很長(zhǎng)，商圈范圍大。店鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，商鋪的閑置率居商圈之首。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、醫(yī)療保健、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；三層以上：棋牌等。功能定位是主城區(qū)西側(cè)主要的生活區(qū)，并承擔(dān)商業(yè)、行政、文化、休閑、娛樂等功能。四、 重點(diǎn)個(gè)案分析針對(duì)濱湖區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)及需求情況，我們選取以下幾個(gè)高檔住宅社區(qū)進(jìn)行對(duì)比分析：陽(yáng)光城市花園地 址：建筑路紅星路口 開 發(fā) 商：江蘇陽(yáng)光置業(yè)發(fā)展有限公司 小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：2006年10月18日（B區(qū)）物業(yè)類型： 小高層、高層住宅 ，多層花園洋房均 價(jià)： 5500元/平米，進(jìn) 度：A、C區(qū)現(xiàn)房，D區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房正在發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（120~140 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購(gòu)買 社區(qū)配套：商業(yè)中心、學(xué)校216。為大型生活社區(qū)，可入住1500戶左右，主力面積以120140平左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，另有少量150平米以上的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)和105平左右的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，英式風(fēng)格、270度轉(zhuǎn)角飄窗。新梁溪人家地 址：建筑路與青祁路交叉口 開 發(fā) 商：無錫市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：2005年1月7日物業(yè)類型： 多層、小高層、高層住宅 以及別墅均 價(jià)： 5350元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 （目前只剩4棟高層房源） 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購(gòu)買 社區(qū)配套：超市、會(huì)所、學(xué)校216。由6棟高層、2棟小高層、11棟多層、17幢三聯(lián)排、4幢雙聯(lián)排、15棟獨(dú)立別墅組成，1棟單身公寓，為中型綜合社區(qū)；l 別墅以3+1為主，價(jià)格在790012000元/m2，普通住宅以130平左右三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，得房率在80%85%左右，價(jià)格由于分布小區(qū)不同位置，在48005800元不等；l 目前該項(xiàng)目已經(jīng)處于清盤階段，僅剩余高層部分房源l 該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體包容性較大，既有豪華別墅，也有簡(jiǎn)單青春公寓，更有普通生活住宅，屬于綜合性社區(qū)；l 新梁溪人家為填補(bǔ)本區(qū)塊內(nèi)商業(yè)真空，周圍梁溪苑、紅山半島、水秀新村等成熟社區(qū)。金通地塊商業(yè)和這部分商業(yè)并不沖突，商業(yè)從來都是越做越旺，本案和新梁溪正好處于湖濱路和青祁路與建筑路的交匯處，可謂東西互應(yīng)，互為補(bǔ)充；瑜憬灣地 址：建筑路與隱秀路交叉口 開 發(fā) 商：無錫棲霞建設(shè)有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面46萬平方米 開盤日期：2007年3月15日物業(yè)類型：小高層、高層均 價(jià)： 6500元/平米進(jìn) 度： 期房銷售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（100m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：開盤認(rèn)購(gòu)期，銷售一般 配套設(shè)施：體育場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)、大型超市、購(gòu)物商場(chǎng)、娛樂休閑、醫(yī)療衛(wèi)生奧林花園地 址：蠡溪路50030號(hào) 開 發(fā) 商：無錫市寶雍閣小區(qū)規(guī)模： 開盤日期：物業(yè)類型： 多層、小高層均 價(jià)： 5500元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購(gòu)買 社區(qū)配套：新體育中心、超市、學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)金色江南地 址：無錫市梁青路 開 發(fā) 商： 無錫鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面60萬平方米 開盤日期：物業(yè)類型： 多層、別墅均 價(jià)： 多層5000元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購(gòu)買 配套設(shè)施：超市、醫(yī)院、學(xué)校五、 目標(biāo)客戶群分析由于產(chǎn)品定位還沒有確定，因此無法進(jìn)行針對(duì)性客源分析，因此在此僅針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)存在的客源情況進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。一、客源分析l 當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外來人士。l 在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯哪贻p人。l 無錫區(qū)域的客源?？驮幢尘埃?16。216。216。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的客戶一般有：企業(yè)主（私營(yíng)企業(yè)主、公司股東、公司老板、部分國(guó)企老總級(jí)）、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、金融證券等行業(yè)客戶、各類投資機(jī)構(gòu)、各類投資客。政治領(lǐng)域政治領(lǐng)域的客戶一般有：高級(jí)公務(wù)員購(gòu)買動(dòng)機(jī)：1) 改善居住條件。3) 功成身退，頤養(yǎng)天年。5) 投資炒作。而這些成功人士考慮置業(yè)時(shí)，第三方面因素（提升身價(jià)）無疑或多或少更會(huì)影響他們的選房。因此，保值增值、提升身價(jià)是絕大多數(shù)客戶的共同需求。客源分布：l 無錫市及周邊城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主。l 政府公務(wù)員和中層領(lǐng)導(dǎo)。l 企業(yè)高級(jí)管理層l 投資客。通過對(duì)目前區(qū)域內(nèi)的中高端房產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)客戶會(huì)把環(huán)境作為首選。內(nèi)部的社區(qū)園林景觀也是他們考慮的范圍。建筑品質(zhì)、建筑外觀風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)是購(gòu)房者越來越關(guān)注的問題。（3）配套。這些都是與生活密切相關(guān)的。（4）物業(yè)管理服務(wù)水平。目前的物業(yè)管理已經(jīng)不僅僅是為了保安的需求，很大程度上需求更貼心的服務(wù)。雖然說在購(gòu)置高端產(chǎn)品時(shí)，銷售單價(jià)的敏感度比購(gòu)買低端產(chǎn)品低。（6）投資回報(bào)率。小結(jié)：從目前市場(chǎng)上供給的住宅社區(qū)來看，無論規(guī)模還是配套都有著較大的改觀，區(qū)域市場(chǎng)整體住宅品質(zhì)有所上升。 從購(gòu)房