【正文】 花鳥市場——銅都大道與北京東路交口西北向銅陵大市場——銅都大道北段綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場——銅都大道北段茂源大市場——北京西路段（家具、家居、建材等） 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場吸引力◆ 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場總計510個，總規(guī)模在40萬平方米左右；◆ 專業(yè)市場承租能力較低，一般選址在城市邊緣區(qū)域；◆ 租金價格與道路交通是專業(yè)市場選址考慮的主要評價指標與因素；◆ 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場，以滿足特定消費人群需求，而且精品專業(yè)市場具備較高承租能力。餐飲市場經(jīng)營良好，中高檔餐飲較為缺乏◆ 中高檔餐飲消費基本上都集中在義安北路、長江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi)；◆ 純餐飲場所大多經(jīng)營定位大眾消費，檔次不高；◆ 酒店內(nèi)餐飲消費形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會與商務宴請為多；◆ ；◆ 社區(qū)型餐飲街鋪(如淮河北路)租金大致在12元/平方米/天。 主要街道調(diào)研 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計◆ 淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 150間◆ 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 158間◆ 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 70間◆ 長江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 131間◆ 北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪）： 70間 主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營業(yè)種街道服裝皮鞋電器藥店金融銀行餐飲賓館娛樂休閑其他淮河路173514131484義安大道212——10221192金山路——————614248長江中路6763810532北京中路114324835注：從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長江中路無疑是其中的佼佼者。 主要街道租金水平調(diào)研區(qū)域路段面積租金(元/平米/月)業(yè)態(tài)淮海路北段56電器16小百貨中段28零售5172服務南段16106服務8125煙酒店義安大道中段18128文哲美術用品店40三信國際電工82112頤佳愛家坊南段12125甲麗凈灰指甲1533四川紅高粱酒店1060鞭炮店長江中路7896裴然布業(yè)8陵江煙酒店18570服飾1店注：長江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價格為最貴。這一區(qū)域商鋪最高租金可達到200元/平米/月以上。第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至1530元/平米/月。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快。劣勢：雖然有國美電器和華聯(lián)兩個主力店，5樓有KTV、特色餐飲等次主力店，但在規(guī)劃上沒有充分考慮人流的共享；零售業(yè)態(tài)及品牌與銅陵市場的百貨無較大區(qū)別，無法形成自身的特色。一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時尚女鞋 箱包皮具 手機數(shù)碼 進口手表 麥當勞二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品三樓：精品男裝 商務男裝 西服休閑 襯衫領帶 男士精品 羊絨羊毛衫四樓：運動服鞋 時尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國產(chǎn)鐘表 工藝品家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機 家影碟機 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料一樓與二樓之間：合家福超市 銅陵商城優(yōu)勢：銅陵商城作為銅陵最大的商業(yè)綜合體，同時有合家福、華亭四季酒店、人民電影院、徽皇等主次力店；位于長江中路繁華地塊，市口較好。15%17%26%23%19%酒店超市百貨餐飲娛樂其他銅陵商城業(yè)態(tài)比例 逸頓國際商業(yè)街逸頓國際大酒店所屬板塊：新城區(qū)板塊。開盤時間：07年1月。均價（最高低價、價差）：一樓40008000元/平米，二樓13003900元/平方米，三樓均價3100元（面積較少，只有5套）。銷售速度：除酒店外，其他商鋪目前已銷售完畢，但有一些是內(nèi)部認購或是工程款抵扣。本案位于安徽銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處東北角，是城市“東擴北拓”的核心連接點，宏觀區(qū)位上屬于安徽省中南部，屬于安徽省境內(nèi)核心地帶，南臨黃山、九華山。本案 本案宏觀位置示意圖◆ 本案發(fā)展機遇凸顯銅陵經(jīng)濟輻射力很強，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點突出，城市化進程加快帶給本案的發(fā)展機遇正逐漸凸顯。到2010年，實現(xiàn)工業(yè)銷售收入1000億元，工業(yè)增加值達到230億元，年均增長18%，力爭達到260億元，年均增長21%。◆ 本案政策機遇明顯國家實施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、安徽省實施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟帶，為銅陵市提供了難得的政策機遇。通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專業(yè)店、便利店、倉儲式商場等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推廣電子商務、分銷代理、物流配送等新型營銷方式。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務體系。到2010年，建成10大購物中心，500個連鎖經(jīng)營網(wǎng)點；建成一批大型專業(yè)市場和文化休閑特色一條街；社會消費品零售總額75億元，年均增長12%左右；培育年銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團5個以上。其中，%；，%；，%。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，::：：，%。％；，％；，％。％（處于小康水平階段）。） 項目微觀區(qū)位分析 ◆ 周邊配套設施尚不完善，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設新區(qū)地帶。本案北側(cè)已經(jīng)開發(fā)有建面30萬平方米的柏莊◆ 對內(nèi)、對外道路交通便利，直接影響和輻射蕪湖等市外市場本案位于銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處，道路交通便利，目前1119路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng)。尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。 項目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點睛之處本案處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風上水位置。地塊基本方正。 項目SWOT分析 優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses） 未來城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬泰集團較好的品牌效應支持。機會（Opportunities）威脅（Threats） 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程為項目高速發(fā)展帶來機遇； 城市核心商圈商業(yè)亟需升級換代； 項目周邊存在的巨大商業(yè)空白； 銅陵經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、周邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費群體； 交通要道帶來的大量人流。財富廣場、銅陵商城形成競爭。翠湖一路東段，物業(yè)形象參差雜亂，這導致本案物業(yè)形象檔次的提升受到牽制。春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強市場印象。難點二：商業(yè)功能組合復合要求增大本案在政府的初步規(guī)劃中只是作為大型超市選址之地，現(xiàn)項目的體量僅超市不能完全消化，須進行復合性商業(yè)組合。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，多功能組合勢在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加其他物業(yè)體量或減少項目容積率，同時致使項目的復合程度趨差，也降低了項目的整體競爭力。商業(yè)地產(chǎn)的操作主要在于商業(yè)資源的運用與組合，本案要區(qū)別于其他項目及未來可能出現(xiàn)的競爭對手，重要的在于具備強勢的商業(yè)資源獲取。難點四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定需要進一步挖掘市場銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫字樓方面的競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)，勢必分走部分客源。 解決辦法——占領銅陵商業(yè)戰(zhàn)略制高點，先聲奪人創(chuàng)造無所匹敵的商業(yè)概念，爭取政府政策強力支持，捆綁商家開發(fā)，打造項目的唯一性和排他性。因此本案只有通過商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項目的唯一性和排他性，才能使本案擁有更獨特的優(yōu)勢，在這場商業(yè)與地產(chǎn)的競爭中勝出。商業(yè)氛圍淡薄銅陵新城區(qū)中心區(qū)位全力提升總體規(guī)劃檔次心理障礙偏離市區(qū)挖掘自身價值項目難點項目規(guī)模較大配套尚不完善品牌號召力明顯政策傾向性低排他性唯一性較難控制優(yōu)質(zhì)商業(yè)伙伴捆綁同類項目競爭 項目功能組合定位 以中高檔購物商場為開發(fā)中心；以高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點；以中高端商務辦公寫字樓為互補；以星級酒店、步行街開發(fā)為補充配套；以“PT37總部經(jīng)濟大廈”、“PT37 e 購中心”為概念支持。立足項目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進駐經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長的多方位消費需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長江對岸。銅陵城市商業(yè)總體特征之一：老城區(qū)商業(yè)相對集中，影響力巨大：◆ 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺；◆ 其他區(qū)域商業(yè)人氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低。銅陵市商業(yè)版圖城市商業(yè)總體特征之二：城市主要道路商業(yè)衰減明顯：整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。本案銅陵市商業(yè)邊界圖注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路?！? 休閑、娛樂業(yè)遍地開花：歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動人口相關的服務產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。比較有名氣的服務場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠的城市主干道旁。本案商業(yè)發(fā)展應與銅陵市已有的商業(yè)物業(yè)有所差別，宜發(fā)展高輻射能力、業(yè)態(tài)業(yè)種復合程度較高、經(jīng)營管理水準絕佳、組合功能更強的商業(yè)綜合體。長遠來看，本案區(qū)域早遲會形成一個新的城市商圈。 總部經(jīng)濟概念總部經(jīng)濟是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟形態(tài)。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可以提高區(qū)域知名度、信譽度，促進區(qū)域政府提高服務質(zhì)量，優(yōu)化商務環(huán)境，完善城市基礎設施和人居環(huán)境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。趙弘研究員出版了我國第一部總部經(jīng)濟理論專著——《總部經(jīng)濟》。第二個條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網(wǎng)絡設施。第四個條件是區(qū)域必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。 有色金屬工業(yè)發(fā)展及前景分析有色金屬是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎材料，航空、航天、汽車、機械制造、電力、通訊、建筑、家電等絕大部分行業(yè)都以有色金屬材料為生產(chǎn)基礎。它不僅是世界上重要的戰(zhàn)略物資，重要的生產(chǎn)資料，而且也是人類生活中不可缺少的消費資料的重要材料。在目前有色金屬需求旺盛的情況下，有色企業(yè)勢必要加大礦山資源投入力度。此外，企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和行業(yè)集中度的提高可以更好的提高企業(yè)抗風險能力，能扭轉(zhuǎn)中國企業(yè)在類似銅精礦加工費等談判中既沒有“定價權”也沒有“話語權”的境地。因此，作為工業(yè)基礎的有色金屬工業(yè)的發(fā)展狀況對中國經(jīng)濟能否繼續(xù)保持相對較高的增長率就顯得更加重要。今后一段時期，中國有色金屬的需求將保持穩(wěn)定增長。 銅陵市寫字樓分布情況——主要在淮河大道一帶，從發(fā)展來看，該區(qū)域商務性質(zhì)并不濃厚，特點并不明顯，距離本案較遠。具有地段優(yōu)勢、寫字樓基本背景或辦公條件的大廈，主要有以下幾個：A、金都大廈：位于銅陵市淮河大道與義安大道交叉口，占地面積為8430平米。金都大廈17層，大開間、大格局，為酒店用房。8到16層為辦公樓，有60家公司入駐，租金約16元/平。該大廈是2004銅陵最具規(guī)模的大型地產(chǎn)項目，2006年竣工使用。B、銅商品市場大廈： 位于淮河大道中段1220號，1996年開發(fā)建設，屬銅陵有色。 周邊銀行、酒店、超市、餐飲配套完善，交通便捷。租期：一年。項目總建筑面積18000平米，地下1F為車庫，地上13F為商業(yè)經(jīng)營場所，414層為小高層住宅，戶型130180平，勉強可以用作辦公場地出租。E、淮河中路一帶的高樓聯(lián)通大廈、銅陵房地產(chǎn)大廈等