【正文】 ）約束性12城市化率（%）70以上導(dǎo)向性13萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比2005年降低18%左右預(yù)期性14五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人）10預(yù)期性15城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）4預(yù)期性◆ 銅陵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃拓實(shí)外圍環(huán)境基礎(chǔ)銅陵未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃表明銅陵未來將依托特色產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)資料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；圍繞城市化進(jìn)程，配套發(fā)展城區(qū)商貿(mào)。銅陵市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃主目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)15—17%，實(shí)現(xiàn)2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值比2005年翻一番。第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。建筑面積： M2 （67套）。劣勢(shì)：經(jīng)營(yíng)情況不甚理想，臨長(zhǎng)江中路的2層至今尚有空置；規(guī)劃方面沒有做好，超市、電影院等主力店沒有帶動(dòng)其他區(qū)域的人流；整體租金較貴，一樓內(nèi)鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為160元/平米/月。 商業(yè)個(gè)案調(diào)研 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)1F:名品世界肯德基、國(guó)際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶2F：淑女空間時(shí)尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士?jī)?nèi)衣、女士配飾3F：知性花園職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、SPA女士生活館4F：生活匯館男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運(yùn)動(dòng)地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾5F：娛樂美食館主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌KTVB1：國(guó)美電器、銅冠圖書音像城13F部分：華聯(lián)超市優(yōu)勢(shì)：作為銅陵單體規(guī)模最大的商業(yè)廣場(chǎng)，加之有色集團(tuán)強(qiáng)有力的資金、政府的強(qiáng)力支持，銅冠商業(yè)廣場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿?；作為銅陵市場(chǎng)第一個(gè)的MALL商業(yè)，餐飲娛樂等輔助業(yè)態(tài)配比較高，符合新時(shí)代消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求；采用只租不售的盈利模式，符合商業(yè)發(fā)展的需求。次級(jí)中心區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?0150元/平米/月。而在所有主要道路商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中，“服裝皮鞋”、“餐飲賓館”和“娛樂”成為經(jīng)營(yíng)最多的業(yè)態(tài)，共有196間，%，成為城市商業(yè)的主力業(yè)態(tài)。專業(yè)市場(chǎng)選址考慮因素 餐飲市場(chǎng)餐飲市場(chǎng)主要分散在三個(gè)片區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè)1400家，茶樓170余家◆ 羊家山沿線已形成餐飲聚集氣候， 但主要以100平米左右的小面積餐飲為主；◆ 餐飲營(yíng)業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上；◆ 尚無國(guó)內(nèi)外特色餐飲品牌，以淮揚(yáng)菜及特色小吃等居多；◆ 隨著銅陵人均GDP的增加及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費(fèi)場(chǎng)所將不能滿足廣大消費(fèi)者需求，新的市場(chǎng)需求空間日益擴(kuò)大，有特色的餐飲場(chǎng)所將成為新的市場(chǎng)需求。商場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模(平方米)經(jīng)營(yíng)檔次業(yè)態(tài)組合特征目標(biāo)消費(fèi)群體銅陵商城90000中檔服裝服飾80%，娛樂20%女性居多合百商廈32000中檔服裝服飾74%，化妝品及珠寶15%、超市6%各年齡層次銅冠商業(yè)廣場(chǎng)66000中檔服裝服飾55%，餐飲娛樂20%，超市及電器25%各年齡層次 中大型超市超市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯◆ 銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)；◆ 超市經(jīng)營(yíng)面積在2000平方米以上共計(jì)5家，10000平米以上的2家；◆ 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情況，超市向東南方向擴(kuò)張趨勢(shì)明顯；◆ 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤(rùn)蘇果、家得利、華聯(lián)、臺(tái)客隆等中大型超市。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)由92家增加到213家，有色控股公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入突破400億元。實(shí)施了金昌冶煉廠主工藝改造、金隆余熱利用、海螺余熱發(fā)電、電廠煙氣脫硫等工程，關(guān)閉了一冶鼓風(fēng)爐，累計(jì)淘汰小水泥產(chǎn)能195萬噸，關(guān)停小采石產(chǎn)能240萬噸，節(jié)能減排見到實(shí)效。全市擁有6家上市公司，%和10%以上。郝朗明月夜，歌曲動(dòng)寒川”更是千古名句。現(xiàn)存數(shù)十處采冶銅遺址和大量的青銅文物：有古西周的銅煉渣、漢代的古銅井，唐宋期間的青銅文物更為鼎盛且史料記載甚詳。銅陵泡桐資源豐富，素有桐鄉(xiāng)之稱。稀有水生動(dòng)物有白鰭豚、江豚、揚(yáng)子鱷等。水產(chǎn)資源——據(jù)初步調(diào)查，銅陵水域的魚類有8目15科44種。大理石、灰硅巖、膨潤(rùn)土、鉛鋅礦、珍珠巖、鉀長(zhǎng)石、石英石等，也有一定儲(chǔ)量。（轄獅子山街道、新廟街道、磯山街道、鳳凰山街道、西湖鎮(zhèn)）郊區(qū)——面積154平方公里。銅陵先后被評(píng)為全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)科技工作先進(jìn)城市、國(guó)家雙擁模范城市、安徽省首批省級(jí)園林城市、萬噸級(jí)海輪進(jìn)江終點(diǎn)港、國(guó)家園林城市。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241安徽萬泰置業(yè)有限公司翠湖一路項(xiàng)目定位報(bào)告深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司銅陵項(xiàng)目組2009年9月1日目 錄第一部分 銅陵概況 銅 陵 市 基 本 概 況……………………………………………………………………5 行政區(qū)劃……………………………………………………………………………………5 自然資源……………………………………………………………………………………5 青銅文化……………………………………………………………………………………6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展……………………………………………………………………………………6第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征………………………………………………………………………7 百貨………………………………………………………………………………………7 中大型超市………………………………………………………………………………7 專業(yè)市場(chǎng)…………………………………………………………………………………8 餐飲市場(chǎng)…………………………………………………………………………………9 主要街道調(diào)研……………………………………………………………………………10 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì)…………………………………………………………………10 主要道路商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成……………………………………………………………10 主要街道租金水平調(diào)研…………………………………………………………………11 銅陵商鋪?zhàn)饨鹬饕w現(xiàn)特征……………………………………………………………11 商業(yè)個(gè)案調(diào)研……………………………………………………………………………11 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)……………………………………………………………………………11 合百商廈…………………………………………………………………………………12 銅陵商城…………………………………………………………………………………13 逸頓國(guó)際商業(yè)街…………………………………………………………………………14第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 …………………………………………………………………………………15 項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析 ………………………………………………………………………15 項(xiàng)目微觀區(qū)位分析 ………………………………………………………………………18 項(xiàng)目地塊分析 ……………………………………………………………………………18 項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………………………………19 項(xiàng)目定位難點(diǎn) ……………………………………………………………………………19 項(xiàng)目功能組合定位 ………………………………………………………………………21 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 …………………………………………………………………21 發(fā)展商務(wù)寫字樓的可能性 ………………………………………………………………23 發(fā)展酒店的可能性 ………………………………………………………………………26 發(fā)展公寓的可能性 ………………………………………………………………………27 項(xiàng)目開發(fā) …………………………………………………………………………………28 項(xiàng)目開發(fā)思路 ……………………………………………………………………………28 項(xiàng)目開發(fā)模式 ……………………………………………………………………………28 項(xiàng)目開發(fā)步驟 ……………………………………………………………………………28 項(xiàng)目總體定位 ……………………………………………………………………………29 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位 ………………………………………………………………………29 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略定位 ………………………………………………………………………29 項(xiàng)目主題定位 ……………………………………………………………………………30 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ……………………………………………………………………………30 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 ………………………………………………………………………31 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 ……………………………………………………………………………32 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 ……………………………………………………………………………33 項(xiàng)目功能組合定位 ………………………………………………………………………33 項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位 ………………………………………………………………………34 項(xiàng)目樓層功能定位 ………………………………………………………………………35 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位 ………………………………………………………………………37 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方式定位 ………………………………………………………………………38 項(xiàng)目管理模式定位 ………………………………………………………………………38 項(xiàng)目形象定位 ……………………………………………………………………………39 項(xiàng)目招商模式定位 ………………………………………………………………………39 項(xiàng)目銷售模式定位 ………………………………………………………………………39 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣定位 ………………………………………………………………………39第一部分 銅陵概況 銅陵市基本概況銅陵市位于安徽省中南部，長(zhǎng)江中下游南岸，1956年依礦建市，是一座新興的工貿(mào)港口城市。銅陵具有良好的政策環(huán)境，是全國(guó)綜合配套改革、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)改革等試點(diǎn)城市，享有一系列鼓勵(lì)外資投入的優(yōu)惠政策。（轄長(zhǎng)江路街道、石城路街道、銅官山街道、楊家山街道、掃把溝街道、橫港街道）獅子山區(qū)——面積53平方公里。已探明的礦種主要有銅、硫、鐵、金、銀、煤、石灰石等，其中銅、金、銀、硫鐵礦和石灰石儲(chǔ)量均在全省名列前茅。糧食作物有水稻、小麥等；經(jīng)濟(jì)作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶葉、苧麻、油桐、大蒜、生姜等。鱉、龜、蚌、螺、蝦、螃蟹等品種資源也很豐富。藥類植物中以鳳凰山丹皮最為著名。銅的采冶始于商周，盛于唐宋，綿延3000余年而未曾中斷，這在長(zhǎng)江流域目前已知的古銅礦遺址中非常少見。要須回舞袖，拂盡五松山”以及描寫冶銅場(chǎng)面的“爐火照天地，紅星亂紫煙。在全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國(guó)有、集體類由1997年的73%下降到2003年的23%，全市私營(yíng)企業(yè)發(fā)展到1700家，區(qū)級(jí)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基本實(shí)現(xiàn)民營(yíng)化。積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)濱江等循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，興建了一批循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，資源綜合利用率不斷提高。實(shí)施品牌和質(zhì)量戰(zhàn)略，新增中國(guó)名牌4個(gè)，中國(guó)馳名商標(biāo)1件。百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次多元化主題商場(chǎng)較少◆ 銅陵市大多數(shù)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種雷同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)；◆ 各種類型專業(yè)市場(chǎng)及超市逐步瓜分百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，促使百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合將發(fā)生根本性改變。銅陵現(xiàn)有各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)地址的選擇，均處于主要城市“過境公路”沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上：汽車銷售市場(chǎng)——銅都大道南段花鳥市場(chǎng)——銅都大道與北京東路交口西北向銅陵大市場(chǎng)——銅都大道