【正文】 與本案各類(lèi)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)保持系列特征，形成完整、統(tǒng)一形象。體現(xiàn)本案檔次及文化內(nèi)涵。引領(lǐng)銅陵商業(yè)新時(shí)代；◆ 概念營(yíng)銷(xiāo)——城市綜合體、總部經(jīng)濟(jì)、e 購(gòu)中心；通過(guò)主題與概念對(duì)市場(chǎng)的不斷滲透，做到“未見(jiàn)其形，先聞其聲，初見(jiàn)其形，已熟其髓”。其一可減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，其二可帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)的招商與銷(xiāo)售，其三是項(xiàng)目的忠實(shí)廣告宣傳者。B區(qū)商場(chǎng)商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)管理。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位原 則：堅(jiān)持特色性、差異性、不可復(fù)制性的經(jīng)營(yíng)特色原則；特色性：①商品全、名品多、門(mén)類(lèi)寬、經(jīng)營(yíng)專(zhuān)、結(jié)構(gòu)新； ②堅(jiān)持走大眾化經(jīng)營(yíng)路線、錯(cuò)位化經(jīng)營(yíng)方針；差異性：定位差異、群體差異、價(jià)格差異、品牌品種差異、促銷(xiāo)差異、服務(wù)功能差異；不可復(fù)制性：發(fā)揮不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、停車(chē)優(yōu)勢(shì)等）。在建筑風(fēng)格上本案應(yīng)該充分體現(xiàn)銅陵“銅都”悠久歷史文化神韻，融入現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，做好內(nèi)外廣場(chǎng)銜接及景觀的處理，表現(xiàn)出不一般的項(xiàng)目形象與獨(dú)特氣勢(shì)。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)態(tài)、業(yè)種及品類(lèi)細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足市場(chǎng)的多元化消費(fèi)需求。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣(mài)給誰(shuí)、賣(mài)什么和如何賣(mài)的具體經(jīng)營(yíng)形式。 從本案的商業(yè)風(fēng)格上——可塑造成商務(wù)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁華、時(shí)代感強(qiáng)烈、時(shí)尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服務(wù)的現(xiàn)代都市代表作。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟概念先行——政策支持——商家捆綁——產(chǎn)品跟進(jìn)——營(yíng)銷(xiāo)展開(kāi)。◆ 錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需要周邊住宅的開(kāi)發(fā)量較大，開(kāi)發(fā)公寓有利于項(xiàng)目的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，并且在排他性上可搶占先機(jī)，且公寓的售價(jià)在一定程度上將超過(guò)住宅的售價(jià)，帶來(lái)更多利潤(rùn)。銅陵截至到2008年共擁有星級(jí)飯店19家，其中五星級(jí)1家，四星級(jí)2家，三星級(jí)4家。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)及人均收入的增長(zhǎng)，強(qiáng)大的內(nèi)需動(dòng)力及城市化進(jìn)程成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土，大連萬(wàn)達(dá)以傲世群雄的姿態(tài)年租金收入達(dá)50億元為業(yè)內(nèi)側(cè)目。項(xiàng)目總建筑面積18000平米，地下1F為車(chē)庫(kù)，地上13F為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，414層為小高層住宅，戶型130180平，勉強(qiáng)可以用作辦公場(chǎng)地出租。該大廈是2004銅陵最具規(guī)模的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，2006年竣工使用。 銅陵市寫(xiě)字樓分布情況——主要在淮河大道一帶，從發(fā)展來(lái)看，該區(qū)域商務(wù)性質(zhì)并不濃厚，特點(diǎn)并不明顯，距離本案較遠(yuǎn)。在目前有色金屬需求旺盛的情況下，有色企業(yè)勢(shì)必要加大礦山資源投入力度。第二個(gè)條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本案區(qū)域早遲會(huì)形成一個(gè)新的城市商圈。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長(zhǎng)江中路。立足項(xiàng)目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè)加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長(zhǎng)的多方位消費(fèi)需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長(zhǎng)江對(duì)岸。難點(diǎn)四：寫(xiě)字樓與購(gòu)物中心、公寓各體量確定需要進(jìn)一步挖掘市場(chǎng)銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫(xiě)字樓方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)出現(xiàn)，勢(shì)必分走部分客源。春暖花開(kāi)的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強(qiáng)市場(chǎng)印象。 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses） 未來(lái)城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對(duì)外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬(wàn)泰集團(tuán)較好的品牌效應(yīng)支持?！? 對(duì)內(nèi)、對(duì)外道路交通便利，直接影響和輻射蕪湖等市外市場(chǎng)本案位于銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處，道路交通便利，目前1119路共五路車(chē)經(jīng)過(guò)，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng)。％；，％；，％。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。本案 本案宏觀位置示意圖◆ 本案發(fā)展機(jī)遇凸顯銅陵經(jīng)濟(jì)輻射力很強(qiáng)，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)突出，城市化進(jìn)程加快帶給本案的發(fā)展機(jī)遇正逐漸凸顯。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年1月。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快。 主要街道調(diào)研 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì)◆ 淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 150間◆ 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 158間◆ 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 70間◆ 長(zhǎng)江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 131間◆ 北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 70間 主要道路商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營(yíng)業(yè)種街道服裝皮鞋電器藥店金融銀行餐飲賓館娛樂(lè)休閑其他淮河路173514131484義安大道212——10221192金山路——————614248長(zhǎng)江中路6763810532北京中路114324835注：從主要道路商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來(lái)看，長(zhǎng)江中路無(wú)疑是其中的佼佼者。百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次多元化主題商場(chǎng)較少◆ 銅陵市大多數(shù)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種雷同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)；◆ 各種類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及超市逐步瓜分百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，促使百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合將發(fā)生根本性改變。積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)濱江等循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，興建了一批循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，資源綜合利用率不斷提高。要須回舞袖，拂盡五松山”以及描寫(xiě)冶銅場(chǎng)面的“爐火照天地，紅星亂紫煙。藥類(lèi)植物中以鳳凰山丹皮最為著名。糧食作物有水稻、小麥等；經(jīng)濟(jì)作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶葉、苧麻、油桐、大蒜、生姜等。（轄長(zhǎng)江路街道、石城路街道、銅官山街道、楊家山街道、掃把溝街道、橫港街道）獅子山區(qū)——面積53平方公里。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241安徽萬(wàn)泰置業(yè)有限公司翠湖一路項(xiàng)目定位報(bào)告深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司銅陵項(xiàng)目組2009年9月1日目 錄第一部分 銅陵概況 銅 陵 市 基 本 概 況……………………………………………………………………5 行政區(qū)劃……………………………………………………………………………………5 自然資源……………………………………………………………………………………5 青銅文化……………………………………………………………………………………6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展……………………………………………………………………………………6第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征………………………………………………………………………7 百貨………………………………………………………………………………………7 中大型超市………………………………………………………………………………7 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)…………………………………………………………………………………8 餐飲市場(chǎng)…………………………………………………………………………………9 主要街道調(diào)研……………………………………………………………………………10 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì)…………………………………………………………………10 主要道路商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成……………………………………………………………10 主要街道租金水平調(diào)研…………………………………………………………………11 銅陵商鋪?zhàn)饨鹬饕w現(xiàn)特征……………………………………………………………11 商業(yè)個(gè)案調(diào)研……………………………………………………………………………11 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)……………………………………………………………………………11 合百商廈…………………………………………………………………………………12 銅陵商城…………………………………………………………………………………13 逸頓國(guó)際商業(yè)街…………………………………………………………………………14第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 …………………………………………………………………………………15 項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析 ………………………………………………………………………15 項(xiàng)目微觀區(qū)位分析 ………………………………………………………………………18 項(xiàng)目地塊分析 ……………………………………………………………………………18 項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………………………………19 項(xiàng)目定位難點(diǎn) ……………………………………………………………………………19 項(xiàng)目功能組合定位 ………………………………………………………………………21 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 …………………………………………………………………21 發(fā)展商務(wù)寫(xiě)字樓的可能性 ………………………………………………………………23 發(fā)展酒店的可能性 ………………………………………………………………………26 發(fā)展公寓的可能性 ………………………………………………………………………27 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) …………………………………………………………………………………28 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路 ……………………………………………………………………………28 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 ……………………………………………………………………………28 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 ……………………………………………………………………………28 項(xiàng)目總體定位 ……………………………………………………………………………29 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位 ………………………………………………………………………29 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略定位 ………………………………………………………………………29 項(xiàng)目主題定位 ……………………………………………………………………………30 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ……………………………………………………………………………30 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 ………………………………………………………………………31 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 ……………………………………………………………………………32 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 ……………………………………………………………………………33 項(xiàng)目功能組合定位 ………………………………………………………………………33 項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位 ………………………………………………………………………34 項(xiàng)目樓層功能定位 ………………………………………………………………………35 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位 ………………………………………………………………………37 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方式定位 ………………………………………………………………………38 項(xiàng)目管理模式定位 ………………………………………………………………………38 項(xiàng)目形象定位 ……………………………………………………………………………39 項(xiàng)目招商模式定位 ………………………………………………………………………39 項(xiàng)目銷(xiāo)售模式定位 ………………………………………………………………………39 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣定位 ………………………………………………………………………39第一部分 銅陵概況 銅陵市基本概況銅陵市位于安徽省中南部，長(zhǎng)江中下游南岸，1956年依礦建市，是一座新興的工貿(mào)港口城市。（轄獅子山街道、新廟街道、磯山街道、鳳凰山街道、西湖鎮(zhèn)）郊區(qū)——面積154平方公里。水產(chǎn)資源——據(jù)初步調(diào)查，銅陵水域的魚(yú)類(lèi)有8目15科44種。銅陵泡桐資源豐富，素有桐鄉(xiāng)之稱(chēng)。郝朗明月夜，歌曲動(dòng)寒川”更是千古名句。實(shí)施了金昌冶煉廠主工藝改造、金隆余熱利用、海螺余熱發(fā)電、電廠煙氣脫硫等工程，關(guān)閉了一冶鼓風(fēng)爐，累計(jì)淘汰小水泥產(chǎn)能195萬(wàn)噸，關(guān)停小采石產(chǎn)能240萬(wàn)噸，節(jié)能減排見(jiàn)到實(shí)效。商場(chǎng)名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模(平方米)經(jīng)營(yíng)檔次業(yè)態(tài)組合特征目標(biāo)消費(fèi)群體銅陵商城90000中檔服裝服飾80%，娛樂(lè)20%女性居多合百商廈32000中檔服裝服飾74%，化妝品及珠寶15%、超市6%各年齡層次銅冠商業(yè)廣場(chǎng)66000中檔服裝服飾55%，餐飲娛樂(lè)20%，超市及電器25%