【正文】 已經(jīng)開發(fā)有建面30萬平方米的柏莊第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，::：：，%。通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術(shù)更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專業(yè)店、便利店、倉儲式商場等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推廣電子商務(wù)、分銷代理、物流配送等新型營銷方式。本案位于安徽銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處東北角，是城市“東擴北拓”的核心連接點，宏觀區(qū)位上屬于安徽省中南部，屬于安徽省境內(nèi)核心地帶，南臨黃山、九華山。15%17%26%23%19%酒店超市百貨餐飲娛樂其他銅陵商城業(yè)態(tài)比例 逸頓國際商業(yè)街逸頓國際大酒店所屬板塊：新城區(qū)板塊。第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至1530元/平米/月。餐飲市場經(jīng)營良好，中高檔餐飲較為缺乏◆ 中高檔餐飲消費基本上都集中在義安北路、長江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi)；◆ 純餐飲場所大多經(jīng)營定位大眾消費，檔次不高；◆ 酒店內(nèi)餐飲消費形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會與商務(wù)宴請為多；◆ ；◆ 社區(qū)型餐飲街鋪(如淮河北路)租金大致在12元/平方米/天?？h區(qū)與園區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，縣區(qū)3個開發(fā)區(qū)成為省級開發(fā)區(qū)，銅陵經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)翻兩番，銅陵縣經(jīng)濟發(fā)展進入全省動態(tài)十佳縣行列。對外經(jīng)貿(mào)技術(shù)合作與友好交往不斷擴大，2003年，全市外貿(mào)進出口總額達54695萬美元，%，與世界40多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作關(guān)系，與世界40多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作關(guān)系，并與國內(nèi)外12個城市結(jié)為友好城市；利用外資數(shù)量連年成倍增長，有力促進了銅陵經(jīng)濟社會發(fā)展。銅陵的歷史，就是中國冶銅史的縮影。植物資源——查出確定學名的88科600余種，其中，觀賞植物、園院及行道綠化喬木類36種，灌木類33種，綠化觀賞竹類17種，蕨類60余種，草本類34種，水生類10種。農(nóng)產(chǎn)資源——銅陵氣候溫和，雨量充沛，是農(nóng)作物生長的有利條件。 行政區(qū)劃市轄區(qū)：。水運條件得天獨厚，銅陵港是對外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級碼頭，高速路網(wǎng)發(fā)達，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。（轄五松鎮(zhèn)、順安鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)、天門鎮(zhèn)、老洲鄉(xiāng)、東聯(lián)鄉(xiāng)、西聯(lián)鄉(xiāng)、胥壩鄉(xiāng)） 自然資源礦產(chǎn)資源——銅陵地阜物華，自然資源豐富，尤以礦產(chǎn)資源儲量豐，礦種全而聞名。珍貴魚類有鱭刀魚、銀魚、鱘魚、鱖魚、鰣魚、鰻魚等。銅陵是中國的“古銅都”。 經(jīng)濟發(fā)展上個世紀八十年代末以來，銅陵堅持以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以深化產(chǎn)權(quán)制度改革為核心，不斷優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)和國有經(jīng)濟布局，努力提升經(jīng)濟活力。商業(yè)服務(wù)設(shè)施不斷優(yōu)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逐步壯大。 專業(yè)市場銅陵部分專業(yè)市場沒有通過政府的規(guī)劃來引導(dǎo)，是自發(fā)形成，因此需要較長周期引導(dǎo)與布局。 銅陵商鋪租金主要體現(xiàn)特征第一，城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營者，這一類商街主要為長江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場段、石城大道與北京中路交口為代表。 合百商廈合百商廈位于銅陵核心地塊，作為銅陵較早經(jīng)營的百貨公司，銅陵經(jīng)營狀況最好的百貨，是銅陵人購物的首選；2008年的坪效達到了1萬元/平米。戶型特征：切成50180平米的單間。銅陵市已成為全國循環(huán)經(jīng)濟試點城市，銅陵有色公司成為全國循環(huán)經(jīng)濟試點企業(yè)，標志著銅陵已經(jīng)進入國家重點決策視野?！? 經(jīng)濟發(fā)展奠定良好動力基礎(chǔ)2008全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價計算，%。（國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕?！?銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形象具有正面推動和引導(dǎo)作用本案與省級銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項目的北面，目前建成面積達30平方公里，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造及零部件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局，現(xiàn)已累計引進100余家工業(yè)項目，總投資規(guī)模達150多億元，目標是建成產(chǎn)值1000億元的科技園區(qū)。 北部新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地，會帶來一定的同質(zhì)競爭； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場份額； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場較大份額； 銅冠商業(yè)廣場的商業(yè)尚未完全飽和； 市區(qū)開發(fā)的置地在商業(yè)功能上，辦公、會議、展覽、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在63%左右，星級酒店及大大小小賓館接近50家，數(shù)量較多。從項目分析、項目SWOT分析及以上對項目難點分析來看，本案所具有的優(yōu)勢大部分是一種預(yù)期，目前可以直接利用上的少；而劣勢是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場、KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。發(fā)展總部經(jīng)濟可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會資本效應(yīng)。第五個條件是區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。中國在21世紀的前20年，仍將處在工業(yè)化的過程中，制造業(yè)的快速發(fā)展，將會帶動國民經(jīng)濟保持一個較長的高速增長期。金都大廈總建17層，整體高度近100米，是銅陵市最高的高層建筑之一，其主體以現(xiàn)代風格為主。 高17層，為主樓副樓半圍和形狀，現(xiàn)有200家單位入駐，太平洋保險公司和安利、銅陵國旅分別租用一整層，租金為25元/m2。F、目前在建的財富置地廣場，總建面18萬㎡寫字樓、商場、住宅各約60000㎡，字樓預(yù)計2年后上市租售。總部經(jīng)濟以超強的地域輻射范圍將商業(yè)地產(chǎn)局限的商圈輻射區(qū)域放大至讓人目眩的范圍，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生深度、廣度的全方位影響，為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的血液，商業(yè)地產(chǎn)借助總部經(jīng)濟的魔力正煥發(fā)新一輪的活力。銅陵假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟特點明顯，在今年7月末的日全食觀測中，銅陵大小酒店賓館入住率達到100%。 項目開發(fā)借鑒以往商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，結(jié)合本項目的開發(fā)條件，建議本項目開發(fā)采用“以城市綜合體（購物中心、純商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、步行街、住宅）為開發(fā)主線，以滿足城市人口日益增長的物質(zhì)、精神文明需要，產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展需要，突破銅陵市已有的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，以良好的品牌效應(yīng)和優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場，獲得消費者的青睞”為開發(fā)思路。 領(lǐng)導(dǎo)型開發(fā)：五年領(lǐng)先，十年不落后：環(huán)境升級、建筑升級、業(yè)態(tài)升級、服務(wù)升級、消費升級；檔次升級、品質(zhì)升級、管理升級、觀念升級、功能升級。規(guī)模與檔次超過現(xiàn)在的合百商廈、銅冠商業(yè)廣場，成為長江沿江經(jīng)濟帶上商業(yè)新貴。而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。本案的經(jīng)營定位為——時尚生活、潮流時代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 項目功能組合定位 本案為了區(qū)別于其他項目，在唯一性及排他性上能夠獨樹一幟，充分獲得市場，因此在“萬泰總部經(jīng)濟大廈”、“萬泰 e 購中心”的功能設(shè)計上較一般寫字樓、購物中心功能多而全。參見下圖。一層洋快餐、百貨商場租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，洋快餐、百貨商場自行經(jīng)營管理。物業(yè)本體形象定位：萬泰國際新城展示給銅陵市民的是耳目一新的城市地標形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。建議首期托管年限為三年，給投資者一個固定的回報，同時給商場一個經(jīng)營培育期，保證商場做旺。在本案啟動宣傳、產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)理念的營銷推廣中，要以整體的形象展示為主，并通過多種宣傳媒介的包裝制造體驗的機會，讓消費者身臨其境體驗未來區(qū)域成熟、功能完備的萬泰國際新城。一座城，一個城市的未來。深圳市波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司2009年9月1日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 。聘請專業(yè)公司設(shè)計，保證專業(yè)水準，并統(tǒng)一設(shè)計，保持系列化和系統(tǒng)化特性。充分利用電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志、戶外廣告、圍擋廣告、營銷中心等載體向市場傳送項目全方位的信息，樹立項目的良好形象。 項目營銷推廣定位營銷推廣以期通過各種營銷推廣手段、宣傳途徑達到不斷吸引、滿足潛在客戶的服務(wù)過程，達到片區(qū)的成功引爆、項目的圓滿銷售和企業(yè)品牌的提升，鞏固企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，這是本案一切營銷推廣活動制定的根本目標。 項目招商模式定位本案招商至關(guān)重要，關(guān)系項目開發(fā)進程。四層娛樂城、電影院、餐飲租賃、聯(lián)營、自營租賃為主。萬泰國際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃產(chǎn)品棟數(shù)層數(shù)規(guī)劃體量㎡合計總面積㎡購物中心1480000204380（未計40000㎡停車場面積）步行街底商——25000總部經(jīng)濟大廈12630300住宅33153310公寓13117770酒店12118000注：本案按照20萬平方米的總建筑面積來規(guī)劃。萬泰總部經(jīng)濟大廈萬泰 e 購中心、步行街項目綜合功能 商務(wù) 商貿(mào) 辦公 會議 展覽 營銷 …… 購物 餐飲 休閑 娛樂 文化 表演 …… 居住 酒店 運動 交友 活動 停車 ……在進行功能設(shè)計和分布時，充分考慮本項目的經(jīng)營的特點以及目標市場的深層次需求，體現(xiàn)本項目功能齊全的特點，滿足商業(yè)運營和發(fā)展的需要。購物中心的目標市場選擇，其主力的核心目標顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。蕭桂森在他給清華大學職業(yè)經(jīng)理人培訓中心編寫的教科書《連鎖經(jīng)營理論與實踐》中，給業(yè)態(tài)下的定義是：針對特定消費者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。美譽度：打造銅陵首個真正意義上的城市商業(yè)綜合體；成為銅陵最佳商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營平臺；成為銅陵對外招商引資的商務(wù)平臺。 項目開發(fā)模式本案規(guī)模較大，商業(yè)業(yè)態(tài)組合多樣，多種物業(yè)類型并存。翡翠城處建設(shè)星級酒店。分布——全市酒店賓館數(shù)量較多，分布在城區(qū)各個主要街道上。） 寫字樓需求——需要能夠代表良好企業(yè)形象的高標準、專業(yè)化寫字樓 銅陵市寫字樓需求客戶增加主要來源以下幾個方面：◆ 銅陵市六大上市公司及子公司或控股公司發(fā)展迅速；◆ 進駐銅陵市的國內(nèi)上市公司或國際企業(yè)增加；◆ 進駐銅陵市的國內(nèi)品牌企業(yè)，以分支機構(gòu)的形式進入銅陵市場；◆ 隨著銅陵有色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟有色金屬相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進駐銅陵的比例將增大；◆ 隨著銅陵其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟電子、服裝等相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進駐銅陵的比例將增大；◆ 本地中小企業(yè)及民營企業(yè)的快速發(fā)展，已成為銅陵寫字樓發(fā)展的堅實基礎(chǔ)；◆ 原來選擇商住樓的大量中小企業(yè)，成長發(fā)展后需進一步改變和提升形象的需求；◆ 租用星級酒店的辦公企業(yè)，是因為沒有代表形象的高標準寫字樓而作過渡性需求，新型寫字樓的出現(xiàn)將促使它們選擇高標準寫字樓；◆ 暫駐舊有寫字樓的企業(yè)，渴望改善辦公條件的現(xiàn)有各類企業(yè)；◆ 在華東華南經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域發(fā)展的皖籍人士，隨著經(jīng)濟環(huán)境的改善，企業(yè)回遷或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)增加；◆ 注重投資回報率的投資者。 旁邊有兩層的銅制品商城（約1600平米）和銅商品街（招商中）。沿街面有商鋪，經(jīng)營茶葉與建材。中國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，是有色金屬行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著現(xiàn)代化工、農(nóng)業(yè)和科學技術(shù)的突飛猛進，有色金屬在人類發(fā)展中的地位愈來愈重要?？偛拷?jīng)濟理論是由北京市社會科學院總部經(jīng)濟研究中心主任趙弘研究員國內(nèi)首次提出的。小結(jié)：近年商業(yè)競爭態(tài)勢： 成熟商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐漸升級，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為主，業(yè)種業(yè)態(tài)雷同較嚴重，統(tǒng)一經(jīng)營管理的精細化程度不高，銅冠商業(yè)廣場的開業(yè)及銅陵商城的再造說明了商業(yè)的發(fā)展永不停步。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山路；西向：銅官大道；北向：北