【正文】 32023 2023 2023 2023準(zhǔn)備期銷售率 :90%項(xiàng)目竣工 出租率 :90%租售目標(biāo)? 樓書、海報(bào)、單張、多媒體發(fā)布? 平面媒體發(fā)布 (報(bào)紙、雜志 )? 繼續(xù)開展軟性媒體宣傳? 本公司刊物、互連網(wǎng)宣傳發(fā)布167。 海報(bào)、多媒體媒介制作準(zhǔn)備167。為幫助貴司能更好地為中信泰富廣場作市場策略定位，戴德梁行會在不同的市場推廣階段提供相應(yīng)的租售價(jià)格以及進(jìn)度策略。專業(yè)而資深的團(tuán)隊(duì)完全具備打造寧波頂級寫字樓的開發(fā)實(shí)力。市場分析 租金寫字樓租金報(bào)價(jià)分布注明 :由于絕大多數(shù)寫字樓為銷售型寫字樓 ,不同業(yè)主報(bào)價(jià)會存在比較大的差異項(xiàng)目名稱 租金報(bào)價(jià)（元 /平方米 /天）波特曼中心 4人民保險(xiǎn)大廈 (含物業(yè)費(fèi) )華聯(lián)寫字樓 天寧大廈 (含物業(yè)費(fèi) )世貿(mào)中心 崇光大廈 現(xiàn)有寫字樓租金以 /平方米 /天為主，品質(zhì)相對較高的寫字樓租金多在 23元 /平方米 /天，個(gè)別項(xiàng)目租金突破 3元 /平方米 /天市場分析 售價(jià)項(xiàng)目名稱 銷售報(bào)價(jià)（元 /平方米）中農(nóng)信國際商務(wù)大廈 9,000華聯(lián)寫字樓 11,000都市仁和中心 12,000華宏國際中心 10,000金隆國際 16,000波特曼中心 19,000奧麗賽大廈 6,000麒鱗大廈 8,000上東國際 8,000月湖銀座 8,500恒隆中心 12,000寧波市中心寫字樓售價(jià)達(dá) 10000元 /平方米以上，隨著 2023年初政府宏觀調(diào)控及大量寫字樓陸續(xù)上市，售價(jià)基本保持穩(wěn)定上東國際約 70,000平方米萬豪中心約 20,000平方米金隆國際約 34,000平方米月湖國際約 25,000平方米參考項(xiàng)目 波特曼中心地 址： 彩虹北路 52號開 發(fā) 商： 東港大酒店股份有限公司 /大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司辦公體量： 約 30,000平方米寫字樓樓 層 數(shù)： 地上 26層（名義 29層），地下 2層樓層凈高： 單層面積： 約 1,300平方米單元面積： 91292平方米得 房 率： 65%電梯系統(tǒng)： 5部富士通客梯，載重 ， 3米 /秒空調(diào)系統(tǒng)： 風(fēng)機(jī)盤管中央空調(diào)，約克機(jī)組停 車 位： 200銷售均價(jià)： 約 15,000元 /平方米參考項(xiàng)目 波特曼中心客戶名稱APL美集物流運(yùn)輸伊藤忠商事達(dá)升物流志英（香港 ）投資咨詢長品油品遼寧朝暉駿光國際貨運(yùn)明敏投資咨詢伊松公司唐寧街在線寧波東夢制衣面積約 1,300平方米約 300平方米約 1,300平方米約 300平方米約 300平方米約 100平方米約 140平方米約 100平方米約 100平方米約 100平方米寧波市現(xiàn)有最高端寫字樓之一，聚集了大量的外資企業(yè)客戶 ,現(xiàn)入住率 80%左右參考項(xiàng)目 金隆國際地 址： 鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處開 發(fā) 商： 寧波金隆置業(yè)有限公司建筑面積： 總計(jì) 52,000平方米，辦公區(qū) 34,000平方米樓 層 數(shù)： 地上 26層，地下 2層樓層凈高： 單層面積： 1,350平方米單元面積： 120160平方米得 房 率： 70%架空地板： 10厘米電梯系統(tǒng)： 5部奧的斯客梯空調(diào)系統(tǒng)： 麥克維爾 VRV車 位： 422個(gè)竣工時(shí)間： 2023年銷售均價(jià)： 約 15,000元 /平方米寧波在售最高端寫字樓之一，從品質(zhì)上基本超過現(xiàn)有甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)參考項(xiàng)目 萬豪中心競爭分析p地處三江口黃金地段，周邊文化氛圍濃厚，江景優(yōu)勢突出p和義大道為集酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體綜合性項(xiàng)目，萬豪品牌的引入顯著提升了其整體檔次p綜合硬件配置在寧波已有及在建寫字樓項(xiàng)目中是最高的p周邊辦公氛圍略顯不足，平面設(shè)計(jì)降低了其得房率和使用效率項(xiàng)目概況p該項(xiàng)目由寧波海城投資開發(fā)有限公司開發(fā)，是和義大道項(xiàng)目的一期項(xiàng)目，高 159米，為海曙區(qū)在建最高建筑，包含酒店、寫字樓及商務(wù)配套，寫字樓為 419層，總體量約 2萬平方米p項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2023年底交付使用，目前正在進(jìn)行地上結(jié)構(gòu)施工，尚未正式開盤，正在進(jìn)行前期的客戶積累工作p寫字樓基本配置： Lowe中空玻璃幕墻； 11米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層凈高 ， 150毫米架空地板； VAV空調(diào)系統(tǒng)，提供 24小時(shí)冷卻水； 5部迅達(dá)客梯，預(yù)計(jì)平均等待時(shí)間在 30秒以內(nèi)；六類布線系統(tǒng)；約 400個(gè)車位寧波市目前售價(jià)最高的寫字樓之一，無論從地理位置還是產(chǎn)品包裝上 ,都體現(xiàn)了頂級標(biāo)準(zhǔn) ,但項(xiàng)目的平面上問題較大參考項(xiàng)目分析 新天地國際70%得 房 率：總計(jì) 車 位：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理：主樓約 2,200平方米，小樓約 700平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積：72平方米最小面積：主樓 堂：2023年竣工時(shí)間：7,0009,000元 /平方米銷售均價(jià)：主樓 8部電梯電梯系統(tǒng)：2126層地上層數(shù)：5幢寫字樓，建筑面積 120,000平方米，辦公約 100,000平方米建筑面積：寧波新恒德置業(yè)開 發(fā) 商：民安路 1066號地 址：東部新城區(qū)域的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目 ,在售的二期項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到 9800元 /平方米 ,體現(xiàn)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼋诘难杆僭鲩L區(qū)域分析東部新城鄞州新城中心城區(qū)高新區(qū)區(qū)域分析 租售方式租賃市場 銷售市場上東國際雷迪森中心廣場 東城國際銀城國際萬特商務(wù)新天地國際區(qū)域分析 項(xiàng)目品質(zhì) 上東國際雷迪森 新天地國際 ９５商務(wù)萬特商務(wù)中心東城國際本項(xiàng)目 準(zhǔn)甲級 甲級 國際甲級區(qū)域分析 銷售價(jià)格 上東國際理想價(jià)格 新天地國際 ９５商務(wù)萬特商務(wù)中心4000 5000 6000 7000 8000 9000 11000 12023 平方米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1202310000區(qū)域分析 客戶來源東部新城中心城區(qū)高新區(qū) (原租賃客戶 ) 上東國際 :30% 新天地國際 :30% ９５商務(wù) :10%萬特商務(wù)中心 :10%區(qū)域分析 客戶置業(yè)原因目前寧波本地的客戶心態(tài)樂觀 ,認(rèn)為區(qū)域未來規(guī)劃 ,政府的遷入將有效帶動(dòng)寫字樓價(jià)格上升 ,周邊住宅價(jià)格達(dá)到 70008000元 /平方米購買原因價(jià)格低 品質(zhì)高租房不如買房 區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域分析 置業(yè)面積50 70 100 150 200 300 400 500 600 平方米300~400 上東國際理想面積 新天地國際 ９５商務(wù)萬特商務(wù)中心區(qū)域?qū)懽謽欠指钪髁γ娣e為 100150平方米 ,但根據(jù)目前實(shí)際成交情況 ,300400平方米的客戶比例明顯上升 ,考慮到市場發(fā)展趨勢 ,建議以 300400為主力面積項(xiàng)目分析 項(xiàng)目簡介競爭分析p開發(fā)商為知名發(fā)展商，其開發(fā)的上海中信泰富廣場成功塑造了高端物業(yè)的市場形象p總部寫字樓暫定只租不售，在吸引高端寫字樓客戶方面具有吸引力p周邊多為中低檔住宅，商務(wù)氛圍較差項(xiàng)目概況p該項(xiàng)目由中信泰富集團(tuán)投資的寧波信富置業(yè)有限公司開發(fā)，包含寫字樓、沃爾瑪購物中心及休閑購物商場，寫字樓部分包含一棟近 4萬平方米的總部寫字樓和一棟 2萬平方米的分割較為靈活的銷售型寫字樓p項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2023年交付使用，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工p總部寫字樓基本配置： Lowe中空玻璃幕墻； 12米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層層高 ；風(fēng)機(jī)盤管空調(diào)系統(tǒng)； 5部客梯；整個(gè)項(xiàng)目總計(jì)約 600個(gè)車位項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)通過寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，建設(shè)寧波市場上頂級寫字樓形象，形成與其他寫字樓項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位。 寧波中信泰富廣場必將成為東部新城商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿高地。? 在出租率達(dá)到 50%以后，在品質(zhì)相同的情況下，優(yōu)先考慮預(yù)算較高的租戶； ? 考慮到項(xiàng)目要求 ,整層客戶比例達(dá)到50%。 確定階段廣告預(yù)算及推廣計(jì)劃167。 新聞發(fā)布會準(zhǔn)備與執(zhí)行167。p截止至 2023年第三季度的統(tǒng)計(jì)，寧波商業(yè)市場