【正文】 03華潤蘇果淮河大道150002007家得利淮河大道10002003超市運(yùn)營狀況參差不齊◆ 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市；◆ 合家福是銅陵?duì)I業(yè)面積和店面數(shù)量最多的超市；◆ ，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定；◆ 。 專業(yè)市場銅陵部分專業(yè)市場沒有通過政府的規(guī)劃來引導(dǎo)，是自發(fā)形成，因此需要較長周期引導(dǎo)與布局。銅陵現(xiàn)有各個(gè)專業(yè)市場地址的選擇，均處于主要城市“過境公路”沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上：汽車銷售市場——銅都大道南段花鳥市場——銅都大道與北京東路交口西北向銅陵大市場——銅都大道北段綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場——銅都大道北段茂源大市場——北京西路段（家具、家居、建材等） 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場吸引力◆ 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場總計(jì)510個(gè)，總規(guī)模在40萬平方米左右；◆ 專業(yè)市場承租能力較低，一般選址在城市邊緣區(qū)域；◆ 租金價(jià)格與道路交通是專業(yè)市場選址考慮的主要評價(jià)指標(biāo)與因素；◆ 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場，以滿足特定消費(fèi)人群需求，而且精品專業(yè)市場具備較高承租能力。專業(yè)市場選址考慮因素 餐飲市場餐飲市場主要分散在三個(gè)片區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè)1400家，茶樓170余家◆ 羊家山沿線已形成餐飲聚集氣候， 但主要以100平米左右的小面積餐飲為主；◆ 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上；◆ 尚無國內(nèi)外特色餐飲品牌，以淮揚(yáng)菜及特色小吃等居多；◆ 隨著銅陵人均GDP的增加及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費(fèi)場所將不能滿足廣大消費(fèi)者需求，新的市場需求空間日益擴(kuò)大，有特色的餐飲場所將成為新的市場需求。餐飲市場經(jīng)營良好，中高檔餐飲較為缺乏◆ 中高檔餐飲消費(fèi)基本上都集中在義安北路、長江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi)；◆ 純餐飲場所大多經(jīng)營定位大眾消費(fèi)，檔次不高；◆ 酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會與商務(wù)宴請為多；◆ ；◆ 社區(qū)型餐飲街鋪(如淮河北路)租金大致在12元/平方米/天。酒店餐飲(舉例)酒店名稱餐廳容量育和大酒店豪華包廂30個(gè)及1個(gè)中餐宴會大廳和1個(gè)小型宴會廳極度大酒店包廂30多間美華大酒店11個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會廳市中心周邊為娛樂消費(fèi)首選區(qū)域◆ 主要分布在長江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心；◆ 從經(jīng)營方面及知名度來看，KTV、歌舞廳類消費(fèi)場所，凱撒及糖果表現(xiàn)良好；◆ 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等；◆ 銅陵中高檔桑拿洗浴場所不多，如黃金海岸；◆ 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在13元/平方米/天左右。 主要街道調(diào)研 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì)◆ 淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 150間◆ 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 158間◆ 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 70間◆ 長江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 131間◆ 北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪）： 70間 主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營業(yè)種街道服裝皮鞋電器藥店金融銀行餐飲賓館娛樂休閑其他淮河路173514131484義安大道212——10221192金山路——————614248長江中路6763810532北京中路114324835注：從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長江中路無疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)中，“服裝皮鞋”、“餐飲賓館”和“娛樂”成為經(jīng)營最多的業(yè)態(tài)，共有196間，%，成為城市商業(yè)的主力業(yè)態(tài)。 主要街道租金水平調(diào)研區(qū)域路段面積租金(元/平米/月)業(yè)態(tài)淮海路北段56電器16小百貨中段28零售5172服務(wù)南段16106服務(wù)8125煙酒店義安大道中段18128文哲美術(shù)用品店40三信國際電工82112頤佳愛家坊南段12125甲麗凈灰指甲1533四川紅高粱酒店1060鞭炮店長江中路7896裴然布業(yè)8陵江煙酒店18570服飾1店注：長江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價(jià)格為最貴。 銅陵商鋪?zhàn)饨鹬饕w現(xiàn)特征第一，城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價(jià)格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營者，這一類商街主要為長江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場段、石城大道與北京中路交口為代表。這一區(qū)域商鋪?zhàn)罡咦饨鹂蛇_(dá)到200元/平米/月以上。次級中心區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?0150元/平米/月。第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價(jià)格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至1530元/平米/月。第三，城市整體商業(yè)水平，以“長江路與人民交口”為中心高點(diǎn)，向四周遞減。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快。 商業(yè)個(gè)案調(diào)研 銅冠商業(yè)廣場1F:名品世界肯德基、國際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶2F：淑女空間時(shí)尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士內(nèi)衣、女士配飾3F：知性花園職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、SPA女士生活館4F：生活匯館男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運(yùn)動地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾5F：娛樂美食館主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌KTVB1：國美電器、銅冠圖書音像城13F部分：華聯(lián)超市優(yōu)勢：作為銅陵單體規(guī)模最大的商業(yè)廣場，加之有色集團(tuán)強(qiáng)有力的資金、政府的強(qiáng)力支持，銅冠商業(yè)廣場有較大的發(fā)展?jié)摿?；作為銅陵市場第一個(gè)的MALL商業(yè)，餐飲娛樂等輔助業(yè)態(tài)配比較高，符合新時(shí)代消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求；采用只租不售的盈利模式，符合商業(yè)發(fā)展的需求。劣勢：雖然有國美電器和華聯(lián)兩個(gè)主力店，5樓有KTV、特色餐飲等次主力店，但在規(guī)劃上沒有充分考慮人流的共享；零售業(yè)態(tài)及品牌與銅陵市場的百貨無較大區(qū)別，無法形成自身的特色。 合百商廈合百商廈位于銅陵核心地塊，作為銅陵較早經(jīng)營的百貨公司，銅陵經(jīng)營狀況最好的百貨，是銅陵人購物的首選；2008年的坪效達(dá)到了1萬元/平米。一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時(shí)尚女鞋 箱包皮具 手機(jī)數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑 襯衫領(lǐng)帶 男士精品 羊絨羊毛衫四樓：運(yùn)動服鞋 時(shí)尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國產(chǎn)鐘表 工藝品家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機(jī) 家影碟機(jī) 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料一樓與二樓之間：合家福超市 銅陵商城優(yōu)勢：銅陵商城作為銅陵最大的商業(yè)綜合體，同時(shí)有合家福、華亭四季酒店、人民電影院、徽皇等主次力店；位于長江中路繁華地塊，市口較好。劣勢：經(jīng)營情況不甚理想，臨長江中路的2層至今尚有空置；規(guī)劃方面沒有做好，超市、電影院等主力店沒有帶動其他區(qū)域的人流；整體租金較貴，一樓內(nèi)鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為160元/平米/月。15%17%26%23%19%酒店超市百貨餐飲娛樂其他銅陵商城業(yè)態(tài)比例 逸頓國際商業(yè)街逸頓國際大酒店所屬板塊：新城區(qū)板塊。位置：翠湖二路188號 。開盤時(shí)間：07年1月。建筑面積： M2 （67套）。均價(jià)（最高低價(jià)、價(jià)差）：一樓40008000元/平米，二樓13003900元/平方米，三樓均價(jià)3100元（面積較少，只有5套）。戶型特征：切成50180平米的單間。銷售速度：除酒店外，其他商鋪目前已銷售完畢，但有一些是內(nèi)部認(rèn)購或是工程款抵扣。第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。本案位于安徽銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處東北角，是城市“東擴(kuò)北拓”的核心連接點(diǎn)，宏觀區(qū)位上屬于安徽省中南部，屬于安徽省境內(nèi)核心地帶，南臨黃山、九華山。西接贛鄂，東連浙寧滬，處于長江水運(yùn)的樞紐位置，坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點(diǎn)站），與合肥市、南京市兩大省會城市聯(lián)系緊密，本案周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，合銅高速、銅黃高速、沿江高速、銅杭高速，銅九鐵路穿境而過。本案 本案宏觀位置示意圖◆ 本案發(fā)展機(jī)遇凸顯銅陵經(jīng)濟(jì)輻射力很強(qiáng)，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)突出，城市化進(jìn)程加快帶給本案的發(fā)展機(jī)遇正逐漸凸顯。銅陵市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃主目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15—17%，實(shí)現(xiàn)2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值比2005年翻一番。到2010年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入1000億元，工業(yè)增加值達(dá)到230億元，年均增長18%，力爭達(dá)到260億元，年均增長21%。銅陵市已成為全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市，銅陵有色公司成為全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)企業(yè)，標(biāo)志著銅陵已經(jīng)進(jìn)入國家重點(diǎn)決策視野?！? 本案政策機(jī)遇明顯國家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、安徽省實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟(jì)帶，為銅陵市提供了難得的政策機(jī)遇?！笆晃濉逼陂g經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)指 標(biāo)2010年年均增長（%）指標(biāo)屬性1地區(qū)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價(jià)，億元）400—45015—17預(yù)期性2人均地區(qū)生產(chǎn)總值（2005年價(jià)，元）50000預(yù)期性3財(cái)政收入（億元）50—55—18預(yù)期性4五年全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)（億元）700—80021—26預(yù)期性5社會消費(fèi)品零售總額（億元）7512預(yù)期性6進(jìn)出口總額（億美元）2110預(yù)期性7五年累計(jì)利用外資（億美元）10預(yù)期性8五年累計(jì)利用內(nèi)資（億元）300預(yù)期性9城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）16000—1700011—導(dǎo)向性10農(nóng)民人均純收入（元）5500—6000—導(dǎo)向性11人口自然增長率（‰）約束性12城市化率（%）70以上導(dǎo)向性13萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比2005年降低18%左右預(yù)期性14五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人）10預(yù)期性15城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）4預(yù)期性◆ 銅陵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃拓實(shí)外圍環(huán)境基礎(chǔ)銅陵未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃表明銅陵未來將依托特色產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)資料專業(yè)批發(fā)市場；圍繞城市化進(jìn)程，配套發(fā)展城區(qū)商貿(mào)。通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術(shù)更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專業(yè)店、便利店、倉儲式商場等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推廣電子商務(wù)、分銷代理、物流配送等新型營銷方式。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭取國際知名商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐銅陵。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。做大做強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，提升對全市商貿(mào)發(fā)展關(guān)聯(lián)度和帶動力，強(qiáng)化資本擴(kuò)張和輻射功能。到2010年，建成10大購物中心，500個(gè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)；建成一批大型專業(yè)市場和文化休閑特色一條街；社會消費(fèi)品零售總額75億元，年均增長12%左右；培育年銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團(tuán)5個(gè)以上。◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好動力基礎(chǔ)2008全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)計(jì)算，%。其中，%；，%；，%。按常住人口計(jì)算，全年人均生產(chǎn)總值44870元（折合6459美元），全社會勞動生產(chǎn)率73351元/人，比上年分別增加5032元和7685元。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，::：：，%。2008年1－12月份， %，全年社會消費(fèi)品零售總額突破70億元關(guān)口。，％；，％；，％。1－12月份，％。％（處于小康水平階段）。（國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，304