【正文】 2010年全國房地產(chǎn)市場前瞻自1998年房改后，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)攀升，2002年國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，明確了國有土地出讓必須通過招、拍、掛方式，全國房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)短暫下跌。2003年，國務院發(fā)布《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，第一次明確房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟支柱地位，房地產(chǎn)從此走上了長達4年的大繁榮。針對全國房價上漲過快，國家先后出臺了新舊國八條（2005年）、國六條（2006年）等一系列嚴厲的調(diào)控措施，這些調(diào)控政策對當年房價和成交量產(chǎn)生了重要影響，但由于有些措施不當，房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣仍然頑強向上。 2008年的經(jīng)濟危機打斷了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)創(chuàng)房改以來新低，為應對國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，國家出臺了一攬子針對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策，包括金融、稅收及交易環(huán)節(jié)等各個方面，2009年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)復蘇并開始了新一輪增長。 　　2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。其中，商品住宅完成投資25619億元，%，%。　　2009年，%；，%；，%。其中，%?！　?009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，%?！　?009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，%。其中，%；%；%。2009年，商品房銷售額43995億元，%。其中，%，%%。　　2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，%；個人按揭貸款8403億元，%。　　09年12月份，%，；%。%，；%。分類型看，與上年同月相比，%；%，%，%。與上月相比，%；%，%，%。分套型看，%，%。2009 年房地產(chǎn)市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎力量。居民房屋購買欲望依然旺盛，購買力在政策的幫助下依然強勁。全國及主要城市銷售面積增速依然保持在高位。2009年前三季度，%。中國經(jīng)濟內(nèi)在的自主成長的機制和能力顯著增強，國民經(jīng)濟運行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟將走出低谷等因素都將促進2010 年國民經(jīng)濟的進一步繁榮。 2010年，有了和09年持平的信貸額度支撐，以及宏觀經(jīng)濟其他部分并未有效回暖，為尋求出路的民間資金及國家信貸資金必然仍將大規(guī)模涌向房地產(chǎn)市場，其次開發(fā)商因為09年火爆銷售業(yè)績，資金充裕，將促使價格抗跌性提升。２、房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2009年是我國房地產(chǎn)業(yè)自2008 年以來投資增幅最快的一年，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，２００９年12月份，%，；%，這是因為2008年經(jīng)濟危機以及房地產(chǎn)市場的極度低迷，使得房地產(chǎn)企業(yè)異常謹慎，大幅減少了計劃投資和新開工面積，這直接導致2009年下半年以來的供給不足。由于2009年房地產(chǎn)市場行情火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛增加新開工面積，例如萬科09上調(diào)開工面積至585萬平方米，較年初計劃上調(diào)45%，金地集團將全年計劃開工面積由135萬平方米調(diào)整至157萬平方米，調(diào)高超過16%。%，新開工面積增速也開始接近正增長。房地產(chǎn)投資和新開工面積到現(xiàn)實有效供應大約需要半年到1年的時間，則2010年中期時候，此部分新開工房屋將陸續(xù)入市，形成有效供給，供不應求的供求關系將被打破。導致我國房地產(chǎn)投資增速加快的原因主要包括：積極的財政政策導致國民經(jīng)濟總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上漲并不是因為有人熱炒，價格也沒有跟實體經(jīng)濟的因素完全脫離，因此可以判斷房地產(chǎn)價格相對2007年而言比較理性，也不存在泡沫?！〗衲甑某山涣亢茈y達到去年的水平，大約會縮水23成，這是因為09年的新增信貸為10萬億，今年該數(shù)據(jù)大約為78萬億。其次，去年房地產(chǎn)的價格也比今年低。最后，利率在今年有上浮的可能。所以可以預見到在上述情況下，今年的購買力肯定比去年低很多，很多剛性需求在去年已經(jīng)釋放。加上一些抑制房地產(chǎn)的政策相繼出臺，也會使更多人在買房的時候會更謹慎，信貸方向轉變，樓市很難保持不動，在現(xiàn)在這個價格水平穩(wěn)步向上甚至不跌不升也非常難，但二三線城市仍然非?？春?，不少三四線城市的樓價2010年還是穩(wěn)步上升。2010年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當控制房地產(chǎn)市場價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。政策調(diào)整將會顯得十分謹慎，政策調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響將會溫和體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因政策而發(fā)生的調(diào)整將在有限幅度和范圍內(nèi)發(fā)生。 ３、房地產(chǎn)市場結構發(fā)生變化 l 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。建設部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應結構進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 建設部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。所以從結構調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應市場，來滿足中低收入家庭的需求。” l 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質量、提高住房品質成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間，2010年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進社會經(jīng)濟機制正常運轉，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 2010年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 l 商鋪成為新的投資熱點 　政策走勢　　（1）政策傾向　　2009年12月5日至7日，中央經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)為積極扶持。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價對于開發(fā)商帶來的資金壓力及風險。會議表示將增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。從中央經(jīng)濟工作會議的精神我們可以看出在2010年適度寬松的貨幣政策將會加大商業(yè)地產(chǎn)的資金來源，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設?！　。?）投資傾向　　2009年5月27日，國務院公布了固定資產(chǎn)項目投資資本金比例調(diào)整結果，保障性住房和普通商品房項目資本金比例由原來的35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達到刺激經(jīng)濟的目的。此次商品房項目資本金比例的下調(diào)也刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)的投資，如圖１所示全國商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額在今年一直持續(xù)表現(xiàn)出上升趨勢，但在5月份前的投資增速相對緩慢，在國務院公布下調(diào)商品房的資本金比例后，政策效果立即顯現(xiàn)，，同比增長%，4360億元，%、%、%、%，雖然增長率有所下降，但增長趨勢明顯。在全國經(jīng)濟回暖趨勢以及商品房項目資本金比例下調(diào)的的影響下，2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額必將出現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢?！　。?）土地政策　　從2009年出臺的一系列關于房地產(chǎn)開發(fā)用地的政策可以看出，政府在2010年將進一步鼓勵工業(yè)用地的出讓、開發(fā)和利用。同時，以上的一些政策在2010年對于開發(fā)商囤地、捂盤現(xiàn)象將會形成一定沖擊，這將會促進開發(fā)商對土地開發(fā)，加快房地產(chǎn)新項目的建設，這對于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也起到了一地的促進作用，因為2009年土地政策的調(diào)整，2010年商業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將會加速，新項目的上市將會快速出現(xiàn)?！　?009年以來，商業(yè)用地成為土地拍賣的主要拍賣對象，可以預計，近期以來，由于商業(yè)用地拍賣大熱，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將現(xiàn)火熱場面?！　?009年11月份，上海再度出讓兩幅土地,分別為位于浦東新區(qū)臨港新城的一幅商業(yè)用地,以及嘉定區(qū)嘉定新城內(nèi)一幅商住綜合用地。， 。嘉定新城地塊,則以樓面地價9724元/平方米被保利獲取,總地價為12億?！　?009年12月份，杭州出讓3宗商業(yè)用地，3宗地塊分別位于市中心、申花和濱江板塊，總出讓面積46356平方米?！　囊陨系臄?shù)據(jù)可知，2009年下半年以來，出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應，可以預計，已往由居住類土地獨唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來一段時間內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺。同時伴隨著城市綜合體開發(fā)時代的到來，未來商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)火熱場景?！　〗鹑诃h(huán)境　?。?）REITS呼之欲出　　關于建立國內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時間表和可能性已經(jīng)熱議了很長時間。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項目構成，顯示了以內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場生存能力。此項信托基金的機構配售部份是81%，反映了機構投資者們通過房地產(chǎn)信托投資基金購進入內(nèi)的房地產(chǎn)市場的強烈需求。在過去的四年中，還有其他幾個投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標是投資于中國的房地產(chǎn)市場?！　鴥?nèi)REITs產(chǎn)品的設立，將為中國房地產(chǎn)投資市場帶來一系列相關的益處。2009年中國REITs也進行了試點，2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位浦東新區(qū)金融服務辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權性方案設計已經(jīng)成熟，而股權性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經(jīng)進入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時央行、證監(jiān)會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。隨著房地產(chǎn)信托投資基金的建立，通過設立股權投資基金、信托計劃及在銀行間市場發(fā)行債務融資工具等方式拓寬融資渠道，將會改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進房地產(chǎn)行業(yè)的投資?！　。?）保險資金松閘　　自從中國2001年加入WTO后，國內(nèi)的保險行業(yè)競爭日趨激烈。在2001年市場中僅有35家保險公司。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長到2001年的3倍達到107家之多。保險行業(yè)近年來取得了令人矚目的飛速發(fā)展，保費收入相應地急劇增長(如圖7所示)，到2008年底保險行業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達到人民幣三萬三千四百億元。在迅速增長的背景下，保險行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。　　2009年10月1日，修訂后的《中華人民共和國保險法》開始實施，其中新增了“投資不動產(chǎn)”這一新的保險資金運用形式，意味著保險資金可以進入房地產(chǎn)市場，具體細則近期將會出臺。從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。我們預計，保險資金入市后每年新增資金量約150億200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。，保險公司可進入不動產(chǎn)投資領域的保險資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟的復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟的復蘇將會大幅度的提高，保險資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢必增加，這將會增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會增加商業(yè)地產(chǎn)的投資?！　。?）銀行放貸量　　如圖２所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。，2009年的新增貸款量為10萬億，已經(jīng)超過了預定“全年5萬億”的最低目標，%，%。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟的復蘇形式將會穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟、政治、文化中心的北京，對這些新增貸款的吸納量又會居于全國首位?？梢灶A計，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設會在2010年全面的開花結果。三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢 臨沂市規(guī)劃１）《臨沂市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出臨沂市將加快推進城市化進程，著力打造生態(tài)宜居活力城市，實現(xiàn)生態(tài)資源大市向生態(tài)園林城市的轉變提升，使基礎設施進一步完善，城市功能全面增強，人居環(huán)境更加舒適宜人，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。 “強化中心，發(fā)展兩帶，建設四個副中心 ” 構建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂?！　　笆晃濉逼陂g，臨沂市城市化發(fā)展目標為