【正文】 由此改變，商業(yè)用地將在未來一段時間內(nèi)活躍在土地拍賣舞臺。2009年中國REITs也進行了試點，2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。在迅速增長的背景下，保險行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟的復蘇形式將會穩(wěn)步提高。規(guī)劃期內(nèi)住宅建設(shè)用地供應(yīng)計劃統(tǒng)計表年度用地項目（個）用地面積（萬m2）200840220200940210201040200201140210201240200合計2001040資料來源：市國土局 ２）《臨沂市城市總體規(guī)劃（20052020年）》中確定：近期（2005—2010年）中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?145 萬人，居住用地總面積 2075 公頃，人均居住用地 116平方米，人均居住面積 28平方米。兩條橫向軸是：商業(yè)中心、購物中心主導的商業(yè)發(fā)展軸；青年路以北社區(qū)商業(yè)中心主導的商業(yè)發(fā)展軸。臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部對臨沂市**新區(qū)**廣場項目地塊土地利用做出用地控制指標。如何搞好本項目，是關(guān)系到如何把**新區(qū)區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關(guān)鍵一步。隨著經(jīng)濟實力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴張。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。早在幾年前，商務(wù)部就提出用3至5年時間，在全國人口過百萬的166個城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對商業(yè)地產(chǎn)的有利促進。　　從人民廣場銀座百貨開始，像西到華豐世貿(mào)，然后沿街放路向棟，自**路向北到涑河，然后過**路大橋，向北至**廣場，將形成一個“之”字形的黃金商業(yè)帶。雖此板塊啟動較晚，但土地供應(yīng)量、項目規(guī)模較大,正因如此現(xiàn)青年路以南的地以經(jīng)不賣了。沂河為勘區(qū)內(nèi)主要地表水水系，區(qū)域劃分屬淮河流域。 生態(tài)環(huán)境影響分析本項目無嚴重或者大量的污染物排放。表44 機械設(shè)備和公建場所生活噪聲產(chǎn)生源強一覽表序號污染物排放點噪聲值[dB(A)]1各類水泵、風機、發(fā)電機等70～852停車場72～75 表45 交通噪聲源行駛條件車輛加速行駛勻速行駛L10L50δL10L50δ中客車小轎車摩托車大客車載重汽車2） 項目大氣污染分析（1） 項目在施工期間的大氣污染源主要是揚塵，其次還有施工機械和運輸車輛作業(yè)時排放的尾氣以及施工燃油燃氣的廢氣。km，CO： 表47 燃氣污染物排放源強污染物SO2NO2煙塵排放系數(shù)：kg/10000m3日排放量：kg/d年排放量：t/a3）項目水污染分析（1） 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的抽排積水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。本項目建設(shè)單位、施工單位將嚴格按照臨沂市對施工時環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行對施工過程中產(chǎn)生的噪聲防治措施，確保施工期噪聲符合《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）各時段限值。（G）嚴禁高噪聲設(shè)備在休息時間（中午和夜間）作業(yè)。2）大氣環(huán)境保護措施（1）施工期環(huán)境空氣污染防治措施A、開挖、鉆孔和拆遷過程中，灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對施工場地內(nèi)松散、干涸的表土，經(jīng)常灑水防止粉塵；回填土方時，在表層土質(zhì)干燥時適當灑水，防止粉塵飛揚。（2） 項目運營期間大氣污染防治措施項目擬采取以下的機動車尾氣防治措施：（A）、采取合理的措施疏導進小區(qū)機動車，限制尾氣排放情況差的機動車入?yún)^(qū)，盡量減少尾氣排放。施工工地的糞便污水需經(jīng)三級厭氧化糞池處理；工地食堂污水需經(jīng)隔油隔渣處理后方可排放。項目擬通過加強監(jiān)督管理生活垃圾的運輸工具，防止裝載過滿和及時做好裝運后的清理工作，對生活垃圾堆放點進行定期消毒、除臭、殺滅蟲害等措施來進一步減少其對環(huán)境的影響。2）內(nèi)環(huán)境污染源及對本項目的影響本項目內(nèi)環(huán)境污染源主要是機動車尾氣和噪聲，水泵、風機、備用發(fā)電機噪聲等。２、給水該地區(qū)供水量較小，僅能滿足現(xiàn)有用水要求。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生的垃圾清運到垃圾處理廠做統(tǒng)一處理，能滿足本項目對環(huán)衛(wèi)的需要。 物業(yè)公司更多的注重本項目社區(qū)文化的建設(shè)，社區(qū)文化工作是為業(yè)主提供的一項重要的增值服務(wù)、一所物業(yè)擁有良好的生活方式、文化氛圍和文化底蘊，會使該物業(yè)的品牌知名度和品牌美譽度得到更進一步的提升，給物業(yè)注入一種強大的文化內(nèi)涵，亦會帶來物業(yè)的增值。216。 家政服務(wù)；216。 針對酒店式公寓可以加入露臺園藝設(shè)計、園藝培植及保養(yǎng)、租擺；注：針對性服務(wù)費用可以由雙方協(xié)定，實行調(diào)節(jié)價管理。 本項目物業(yè)費分產(chǎn)品制定，各產(chǎn)品價格區(qū)間如下：寫字樓：；高端公寓：；酒店式公寓：。二、市場定位１、項目市場定位項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：**新區(qū)商圈時尚生活特區(qū)項目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個標準的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。216。項目的目標是盡量滿足每一戶的戶型需要。總之，經(jīng)過近半年的時間，反復幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符合目標客戶的需求。在短短20多年中，%發(fā)展到21世紀初已超過40%，走過了發(fā)達國家上百年的城市化發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平靠攏。發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。 商業(yè)地產(chǎn)也將迎來新的發(fā)展機遇。就發(fā)展形式而言，**新區(qū)是當前臨沂市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一，地域上的優(yōu)勢共享，臨沂市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套，必將成為臨沂市最大的居住區(qū)之一；**新區(qū)是臨沂市政府辦公所在地，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使**新區(qū)的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進駐；在房地產(chǎn)方面，因地產(chǎn)開發(fā)的速度加快，至使**新區(qū)土地供應(yīng)的不足，現(xiàn)青年路以南土地不出售了，**新區(qū)未來樓市定會是臨沂市的熱點區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃顯示，到2020年，**新區(qū)人口達30萬到50萬人。**新區(qū)的文化定位將來會形成以文化辦公及文體休閑娛樂、以及教育產(chǎn)業(yè)鏈，這部分需求將推動**新區(qū)的文體、娛樂及寫字樓市場等相關(guān)商業(yè)配套。地標性建筑提高城市品位，帶動區(qū)域綜合競爭實力。生了變革，消費需求逐漸多樣化。 近年來，我國經(jīng)濟一直保持高速發(fā)展，居民收入水平也在不斷提高。 隨著臨沂城市化進度的深入，臨沂的城市綜合體開發(fā)進入快車道。 我國城市數(shù)量也從改革開放初期的193個增加到662個，其中超大、特大城市已達46個。（1）城市化進度和人口增加商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)提供契機建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設(shè)計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致、時尚、高貴的特征。對于一般用戶，有從70平方米到90平方米的戶型面積可供選擇，樓棟之間距離合適。216。２、 項目產(chǎn)品定位本項目建設(shè)內(nèi)容批復為高檔商業(yè)寫字樓、五星級酒店及酒店式公寓、高檔公寓樓、高檔購物中心。這為臨沂酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。 臨沂市場上類似項目的專項研究顯示，（３）針對性服務(wù)216。 訂餐及送餐服務(wù)；216。 房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護；216。 本項目除了提供最基本的物業(yè)管理服務(wù)外，還應(yīng)提供各種專項服務(wù)、代辦及代理服務(wù)等其他更為豐富的內(nèi)容（針對不同服務(wù)項目可適當收費）；216。；（7）暖氣區(qū)域內(nèi)暖氣管道規(guī)劃科學，布局合理，能滿足本項目對暖氣的需要。距傳統(tǒng)商圈人民廣場商圈僅十分鐘車程。本評價建議：項目應(yīng)采取隔音降噪措施，一般可通過在項目用地邊界多種樹木綠化來減輕污染，樹木宜選擇枝葉茂密、對凈化空氣、吸音滯塵等都有一定作用的樹種。建設(shè)單位需嚴格按照本報告的污染防治措施落實，以減少對周圍環(huán)境的影響。施工時產(chǎn)生的泥漿水及沖孔鉆孔樁產(chǎn)生的泥漿未經(jīng)處理不得隨意排放，不得污染現(xiàn)場及周圍環(huán)境。工地食堂應(yīng)使用液化石油氣或電炊具，不能使用燃油炊具。b、禁止車輛小區(qū)內(nèi)鳴笛，控制小區(qū)內(nèi)行駛車速。（E）以鉆樁機代替沖擊打樁機，以焊接代替鉚接，以液壓工具代替氣壓沖擊工具。生活垃圾，根據(jù)其主要成份可為以下2類：（A）普通垃圾，主要有：廢紙、果皮、碎玻璃或玻璃瓶、塑料制品、塑料飲料罐等；（B）金屬廢物，主要有：易拉罐、廢金屬等。km）日排放量(kg/d)年排放量(t/a)炊事煙氣包括燃料燃燒產(chǎn)生的火煙和烹飪產(chǎn)生的油煙。機動車尾氣的主要污染物有：SONOX（以NO2計）、CO、HC等，類比廣州市機動車（小型車）運行時的污染物排放系數(shù)如下：SO2：（3）公建場所噪聲；商鋪等的生活噪聲。全區(qū)冬季干冷、春旱多風、夏熱多雨、晚秋又旱之特點。項目現(xiàn)主要為拆遷場地，整體地形較平坦開闊，~；場地原始地貌形態(tài)為沂河I級階地。2009年，臨沂市委、市政府正式遷入**新區(qū)，規(guī)劃、法院、教育、衛(wèi)生、銀行等數(shù)十個政府機關(guān)、事業(yè)單位陸續(xù)搬遷及開工建設(shè)，不久，**新區(qū)將以“臨沂第一行政區(qū)”的中心地位成為城市最具社會地位與發(fā)展前景的區(qū)域?！　?一個城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費習慣等多種因素都密切相關(guān)；有形成的必然性與合理性，目前臨沂城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場一帶沿**路向涑河和**新區(qū)一帶轉(zhuǎn)移。 臨沂市房產(chǎn)部門預(yù)計明年在國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境不斷向好的情況下，臨沂市的房地產(chǎn)市場將會保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。要實現(xiàn)2010年城鎮(zhèn)化率達到48%,這樣的城鎮(zhèn)化進程推進就必然需要大量的住宅，故在**新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)是一項關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進步發(fā)展的大事。本項目依據(jù)臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部對本項目給出的規(guī)劃設(shè)計條件，已經(jīng)對項目總平面布置進行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項目規(guī)劃、布局與**新區(qū)規(guī)劃相匹配。新區(qū)規(guī)劃為“三縱兩橫”的發(fā)展結(jié)構(gòu)，三條縱軸是以行政中心為主導，并不斷向北延伸的行政文化發(fā)展軸線；以商業(yè)帶為主導的聯(lián)系行政中心及商業(yè)中心，并向青年路以北繼續(xù)延伸的商住發(fā)展軸線；沿柳青河呈南北向發(fā)展的自然生態(tài)發(fā)展軸線。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標：第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口到2010年累計達50萬人?！　。?）銀行放貸量　　如圖２所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長到2001年的3倍達到107家之多。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標是投資于中國的房地產(chǎn)市場。嘉定新城地塊,則以樓面地價9724元/平方米被保利獲取,總地價為12億。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達到刺激經(jīng)濟的目的。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 2010年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導下投資房產(chǎn)。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。所以可以預(yù)見到在上述情況下，今年的購買力肯定比去年低很多，很多剛性需求在去年已經(jīng)釋放。由于2009年房地產(chǎn)市場行情火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛增加新開工面積，例如萬科09上調(diào)開工面積至585萬平方米，較年初計劃上調(diào)45%，金地集團將全年計劃開工面積由135萬平方米調(diào)整至157萬平方米，調(diào)高超過16%。分套型看，%，%。其中，%，%%。 　　2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。按照這一思路，山東在“十一五”期間將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點，提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。　　我國經(jīng)濟效益逐步好轉(zhuǎn)，國家的財政收入和工業(yè)企業(yè)的利潤也止跌回升，通過實施促進家電、汽車、節(jié)能產(chǎn)品消費等措施，社會消費品零售總額加快增長，全社會的固定資產(chǎn)投資快速增長，預(yù)計２０１０全年增長在30%以上，并且投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，投向民生領(lǐng)域和社會事業(yè)的投資占去年投資比重43%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，%，扣除價格因素，%。設(shè)備采購：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商很多，若采取公開招標方式，評標的工作量較大，招標的時間長、費用高，因此該項工程擬采取邀請招標的方式。本工程擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工作內(nèi)容應(yīng)采取不同的招標方式。**置業(yè)擁有房地產(chǎn)開發(fā)　級資質(zhì)。從表11知道**置業(yè)的資產(chǎn)主要為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分別為　　元、　　　元和　　　元；而負債主要為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分別為　　　元、　　　元和　　元。３、地形地勢本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，視野開闊，滿眼翠綠。三、 項目開發(fā)公司狀況項目申報單位名 稱：臨沂**置業(yè)有限公司（以下簡稱**置業(yè)）住 所：**社區(qū)服務(wù)中心７樓法定代表人姓名：寧照注 冊 資 本：人民幣　　萬元實 收 資 本：人民幣　　萬元公 司 類