【正文】 ２、房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 2009年是我國房地產(chǎn)業(yè)自2008 年以來投資增幅最快的一年，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)，２００９年12月份，%，；%，這是因?yàn)?008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度低迷，使得房地產(chǎn)企業(yè)異常謹(jǐn)慎，大幅減少了計(jì)劃投資和新開工面積，這直接導(dǎo)致2009年下半年以來的供給不足。全國及主要城市銷售面積增速依然保持在高位。與上月相比，%；%，%，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，%；個(gè)人按揭貸款8403億元，%。2009年，商品房銷售額43995億元，%。其中，%。 2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)打斷了房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)創(chuàng)房改以來新低，為應(yīng)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，國家出臺(tái)了一攬子針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策，包括金融、稅收及交易環(huán)節(jié)等各個(gè)方面，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇并開始了新一輪增長。而隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展及臨沂市經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，各種商務(wù)活動(dòng)也隨之大量增加，商務(wù)用房需要量隨之越來越大，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)服務(wù)設(shè)施的環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布局等也提出了越來越高的要求。山東省在“十一五”期間，也把加快發(fā)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重中之重?！眹摇笆濉?，%提高到2005年的36%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員年齡增長4%，%提高到2005年的33%。在對(duì)于2010年的中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中，社科院公布的一份報(bào)告認(rèn)為，2010年GDP增長速度是10%左右，%增長率。比一季度末增加170萬人。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，%，%，%，%。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局消息稱，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。為彌補(bǔ)平行承發(fā)包的不足，可選擇一家承包單位作為項(xiàng)目的主承建商，擔(dān)負(fù)地盤統(tǒng)籌管理責(zé)任。工程監(jiān)理：采用有限公開招標(biāo)方式。本項(xiàng)目的業(yè)主具備自行招標(biāo)的能力，宜采用自行招標(biāo)形式。 該項(xiàng)目是一個(gè)城市綜合體沿**路由南向北一路布置（如下圖），分三個(gè)主體，由南向北，第一個(gè)主體是２６層的酒店式公寓，其中裙樓５層是高檔購物中心，第二個(gè)主體是由二棟樓組成，南邊是４９層的五星級(jí)酒店，北邊是４２層的高端寫字樓，第三個(gè)主體也是由二棟樓加裙樓組成，裙樓６層是高檔購物中心，裙樓上是二棟高端公寓住宅，層數(shù)2６層，整個(gè)項(xiàng)目地下均為三層，第一層是大型超市，第二、三層是停車場(chǎng)，建筑結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。擁有一批具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程、銷售、財(cái)務(wù)、綜合等管理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補(bǔ)充。**置業(yè)09年累計(jì)盈利　　元，而盈利的原因主要是　　　　。項(xiàng)目申報(bào)單位資產(chǎn)負(fù)債情況**置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況見下表11。三、 項(xiàng)目開發(fā)公司狀況項(xiàng)目申報(bào)單位名 稱：臨沂**置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱**置業(yè)）住 所：**社區(qū)服務(wù)中心７樓法定代表人姓名：寧照注 冊(cè) 資 本：人民幣　　萬元實(shí) 收 資 本：人民幣　　萬元公 司 類 型：有限責(zé)任公司 項(xiàng)目申報(bào)單位主營業(yè)務(wù)**置業(yè)的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)（持有效資質(zhì)證經(jīng)營），銷售。２、 交通條件本項(xiàng)目緊臨臨沂交通南北主干道**路，與市政中心廣場(chǎng)相距 ，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分便捷，有１０路、２５路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。３、地形地勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，視野開闊，滿眼翠綠。 項(xiàng)目申報(bào)單位經(jīng)營年限**置業(yè)經(jīng)營年限自成立日期二〇〇四年二月十日至長期。從表11知道**置業(yè)的資產(chǎn)主要為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分別為　　元、　　　元和　　　元；而負(fù)債主要為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分別為　　　元、　　　元和　　元。相信隨著**廣場(chǎng)項(xiàng)目的開工、建設(shè)，**置業(yè)的盈利情況更加樂觀。**置業(yè)擁有房地產(chǎn)開發(fā)　級(jí)資質(zhì)。五、項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告需增加招標(biāo)內(nèi)容，并作為可行性研究報(bào)告附件與可行性研究報(bào)告一同送交項(xiàng)目審批部門審批。本工程擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對(duì)不同的單項(xiàng)工作內(nèi)容應(yīng)采取不同的招標(biāo)方式。即面對(duì)本地的工程監(jiān)理單位組織公開招標(biāo)。設(shè)備采購：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商很多，若采取公開招標(biāo)方式，評(píng)標(biāo)的工作量較大，招標(biāo)的時(shí)間長、費(fèi)用高，因此該項(xiàng)工程擬采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。居民消費(fèi)價(jià)格11月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，%，%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，%，扣除價(jià)格因素，%。%?！　∥覈?jīng)濟(jì)效益逐步好轉(zhuǎn)，國家的財(cái)政收入和工業(yè)企業(yè)的利潤也止跌回升，通過實(shí)施促進(jìn)家電、汽車、節(jié)能產(chǎn)品消費(fèi)等措施，社會(huì)消費(fèi)品零售總額加快增長，全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資快速增長，預(yù)計(jì)２０１０全年增長在30%以上，并且投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，投向民生領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)的投資占去年投資比重43%。山東省確定的服務(wù)業(yè)增加值年均增長速度10%，高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速1個(gè)百分點(diǎn)，2005年，服務(wù)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到40%，就業(yè)人員占社會(huì)從業(yè)人員的比重達(dá)到39%，服務(wù)業(yè)提供的稅收占地方稅收的35%。按照這一思路，山東在“十一五”期間將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點(diǎn)，提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析１、2010年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻自1998年房改后，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)攀升，2002年國土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確了國有土地出讓必須通過招、拍、掛方式，全國房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)短暫下跌。 　　2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。　　2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，%。其中，%，%%?！　?9年12月份，%，；%。分套型看，%，%。2009年前三季度，%。由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛增加新開工面積，例如萬科09上調(diào)開工面積至585萬平方米，較年初計(jì)劃上調(diào)45%，金地集團(tuán)將全年計(jì)劃開工面積由135萬平方米調(diào)整至157萬平方米，調(diào)高超過16%。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲并不是因?yàn)橛腥藷岢?，價(jià)格也沒有跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的因素完全脫離，因此可以判斷房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)2007年而言比較理性，也不存在泡沫。所以可以預(yù)見到在上述情況下，今年的購買力肯定比去年低很多，很多剛性需求在去年已經(jīng)釋放。 ３、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 l 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求?！爸脴I(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 2010年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。土地供給量及保障性住房均將有所增加，將平滑過度上漲的地價(jià)對(duì)于開發(fā)商帶來的資金壓力及風(fēng)險(xiǎn)。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)的目的。同時(shí)，以上的一些政策在2010年對(duì)于開發(fā)商囤地、捂盤現(xiàn)象將會(huì)形成一定沖擊，這將會(huì)促進(jìn)開發(fā)商對(duì)土地開發(fā)，加快房地產(chǎn)新項(xiàng)目的建設(shè)，這對(duì)于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也起到了一地的促進(jìn)作用，因?yàn)?009年土地政策的調(diào)整，2010年商業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)加速，新項(xiàng)目的上市將會(huì)快速出現(xiàn)。嘉定新城地塊,則以樓面地價(jià)9724元/平方米被保利獲取,總地價(jià)為12億。　　金融環(huán)境　?。?）REITS呼之欲出　　關(guān)于建立國內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時(shí)間表和可能性已經(jīng)熱議了很長時(shí)間。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標(biāo)是投資于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)央行、證監(jiān)會(huì)分別牽頭的REITs在2010年同時(shí)有望在北京、天津、深圳同步推出。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長到2001年的3倍達(dá)到107家之多。從國際經(jīng)驗(yàn)以及我國保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。　?。?）銀行放貸量　　如圖２所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。可以預(yù)計(jì)，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)會(huì)在2010年全面的開花結(jié)果。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口到2010年累計(jì)達(dá)50萬人。2009年臨沂市開工建設(shè)普通商品房260萬平方米。新區(qū)規(guī)劃為“三縱兩橫”的發(fā)展結(jié)構(gòu)，三條縱軸是以行政中心為主導(dǎo)，并不斷向北延伸的行政文化發(fā)展軸線；以商業(yè)帶為主導(dǎo)的聯(lián)系行政中心及商業(yè)中心，并向青年路以北繼續(xù)延伸的商住發(fā)展軸線；沿柳青河呈南北向發(fā)展的自然生態(tài)發(fā)展軸線。３）**新區(qū)30～50萬人口規(guī)模的中心城區(qū)的建設(shè)初具規(guī)模。本項(xiàng)目依據(jù)臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部對(duì)本項(xiàng)目給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目總平面布置進(jìn)行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項(xiàng)目規(guī)劃、布局與**新區(qū)規(guī)劃相匹配。項(xiàng)目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需滿足以下要求：①建筑密度（D）：≤%；②容積率（FAR）：≤；③綠地率（GR）：≥%；④建筑層數(shù)及高度：宜≤49層，限高188米。要實(shí)現(xiàn)2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%,這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)就必然需要大量的住宅，故在**新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)是一項(xiàng)關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的大事。項(xiàng)目所處位置屬于市政組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實(shí)施，另一方面配合了規(guī)劃區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展需要。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。在對(duì)發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對(duì)生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。 ２00９年19月，臨沂商品房市場(chǎng)投放量增幅顯著，新增預(yù)售項(xiàng)目98個(gè)，36855套；商品房銷售增長較為明顯，商品住宅銷售勢(shì)頭良好。 臨沂市房產(chǎn)部門預(yù)計(jì)明年在國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好的情況下，臨沂市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。而現(xiàn)在的**新區(qū)近幾年的項(xiàng)目開發(fā)基本沒有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的**新區(qū)將會(huì)成為新商圈繁生并存的情況存在?！　?一個(gè)城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費(fèi)習(xí)慣等多種因素都密切相關(guān)；有形成的必然性與合理性，目前臨沂城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場(chǎng)一帶沿**路向涑河和**新區(qū)一帶轉(zhuǎn)移?！　《靥?*新區(qū)中心的**廣場(chǎng)，得天獨(dú)厚的核心位置以及32萬平方米的建筑面積，影響也不僅僅是局限于**路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個(gè)**新區(qū)。2009年，臨沂市委、市政府正式遷入**新區(qū)，規(guī)劃、法院、教育、衛(wèi)生、銀行等數(shù)十個(gè)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位陸續(xù)搬遷及開工建設(shè)，不久，**新區(qū)將以“臨沂第一行政區(qū)”的中心地位成為城市最具社會(huì)地位與發(fā)展前景的區(qū)域。 四、項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)條件 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀1）項(xiàng)目場(chǎng)址自然環(huán)境條件（1） 工程地質(zhì)項(xiàng)目區(qū)域地層主要為：上部為第四系河流相沖洪積粘性土、砂土等覆蓋層，厚度一般5~14米；下伏基巖主要為白堊系、石炭系、奧陶系地層，其中白堊系地層主要巖性為安山巖、玄武質(zhì)安山巖、角礫狀安山巖、粗安巖，凝灰?guī)r以及灰黃色含礫長石砂巖、長石、石英砂巖等，主要分布在沂河?xùn)|岸；石炭系地層主要為灰黃色和深灰色粉砂巖、粉砂質(zhì)頁巖夾細(xì)砂巖、鐵質(zhì)泥巖、鋁土質(zhì)泥巖、石灰?guī)r、碳質(zhì)頁巖和煤線（層）等，主要沿沂河兩側(cè)分布；奧陶系地層主要為灰色厚層、中厚層泥晶灰?guī)r，灰色、黃灰色厚層和中厚層細(xì)晶白云巖夾粉晶白云巖以及中厚層粉晶、灰質(zhì)、泥質(zhì)白云巖等，主要分布在沂河西岸。項(xiàng)目現(xiàn)主要為拆遷場(chǎng)地，整體地形較平坦開闊，~；場(chǎng)地原始地貌形態(tài)為沂河I級(jí)階地。較大支流有東汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白馬河等，流域面積10790余平方公里，水資源豐富。全區(qū)冬季干冷、春旱多風(fēng)、夏熱多雨、晚秋又旱之特點(diǎn)。1）項(xiàng)目噪聲污染分析（1） 施工擾民是施工工地最為嚴(yán)重的污染因素主要有施工機(jī)械設(shè)備噪聲和開挖基礎(chǔ)樁孔的爆破聲。（3）公建場(chǎng)所噪聲；商鋪等的生活噪聲。建筑揚(yáng)塵的危害，首先是直接危害現(xiàn)場(chǎng)施工工人的健康，其次隨風(fēng)吹揚(yáng)傳向四周又會(huì)影響鄰近居民的生活環(huán)境的空氣清新，并影響市容衛(wèi)生。機(jī)動(dòng)車尾氣的主要污染物有：SONOX（以NO2計(jì)）、CO、HC等，類比廣州市機(jī)動(dòng)車（小型車）運(yùn)行時(shí)的污染物排放系數(shù)如下：SO2：km（時(shí)速以每小時(shí)16公里計(jì)）按每個(gè)車位平均每天有車進(jìn)出各兩次計(jì)算。km）日排放量(kg/d)年排放量(t/a)炊事煙氣包括燃料燃燒產(chǎn)生的火煙和烹飪產(chǎn)生的油煙。4） 項(xiàng)目固體廢棄物分析（1） 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、開挖基礎(chǔ)產(chǎn)生的大量余泥、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑、裝修材料（如碎石、木竹廢料等）。生活垃圾，根據(jù)其主要成份可為以下2類：（A）普通垃圾，主要有：廢紙、果皮、碎玻璃或玻璃瓶、塑料制品、塑料飲料罐等；（B）金屬廢物，主要有：易拉罐、廢金屬等。（B）施工部門應(yīng)合理安排施工時(shí)間和施工場(chǎng)所，避免多臺(tái)施工機(jī)械同時(shí)開工，高噪聲作業(yè)區(qū)應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境敏感點(diǎn)，并對(duì)設(shè)備定期保養(yǎng)，嚴(yán)格操作規(guī)范。（E）以鉆樁機(jī)代替沖擊打樁機(jī)，以焊接代替鉚接，以液壓工具代替氣壓沖擊工具。（H）施工范圍采用文明施工圍蔽進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)圍蔽，以降低施工作業(yè)對(duì)周圍環(huán)境的干擾與影響。b、禁止車輛小區(qū)內(nèi)鳴笛，控制小區(qū)內(nèi)行駛車速。（C）、運(yùn)土卡車及建筑材料運(yùn)輸車按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載適當(dāng)，保證運(yùn)輸過程中不散落；并規(guī)劃好運(yùn)輸