【正文】 關(guān)于臨沂**置業(yè)有限公司**新區(qū)**廣場(chǎng)項(xiàng)目立項(xiàng)的申請(qǐng)報(bào)告公司二O一O年一月第一章　　項(xiàng)目概況一、 建設(shè)條件１、 地塊解析本項(xiàng)目位于臨沂市**區(qū)**新區(qū)，南臨**街，北臨**街，西臨**路，東臨**二路，地塊編號(hào)為A2，項(xiàng)目名稱為**新區(qū)**廣場(chǎng)。２、 交通條件本項(xiàng)目緊臨臨沂交通南北主干道**路，與市政中心廣場(chǎng)相距 ，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分便捷，有１０路、２５路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。３、地形地勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，視野開闊，滿眼翠綠。４、規(guī)劃限制條件本項(xiàng)目占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計(jì)容積率面積284180平方米，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，%，綠地面積14600平方米，%。二、 項(xiàng)目研究工作依據(jù) 　　　　　本項(xiàng)目可性行研究依據(jù)為：臨沂市特別是**新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、臨沂市工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。三、 項(xiàng)目開發(fā)公司狀況項(xiàng)目申報(bào)單位名 稱：臨沂**置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱**置業(yè)）住 所：**社區(qū)服務(wù)中心７樓法定代表人姓名：寧照注 冊(cè) 資 本：人民幣　　萬元實(shí) 收 資 本：人民幣　　萬元公 司 類 型：有限責(zé)任公司 項(xiàng)目申報(bào)單位主營(yíng)業(yè)務(wù)**置業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)（持有效資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)），銷售。 項(xiàng)目申報(bào)單位經(jīng)營(yíng)年限**置業(yè)經(jīng)營(yíng)年限自成立日期二〇〇四年二月十日至長(zhǎng)期。 項(xiàng)目申報(bào)單位股東構(gòu)成臨沂**置業(yè)有限公司的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為　　　，住所位于**區(qū)**社區(qū)服務(wù)中心７樓。法定代表人寧照，注冊(cè)資本人民幣　　萬元，實(shí)收資本　　萬元，寧照占股份的100%，公司類型為有限責(zé)任公司。項(xiàng)目申報(bào)單位資產(chǎn)負(fù)債情況**置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況見下表11。從表11知道**置業(yè)的資產(chǎn)主要為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分別為　　元、　　　元和　　　元；而負(fù)債主要為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分別為　　　元、　　　元和　　元。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)也使得**置業(yè)的資產(chǎn)狀況總體來說是比較安全的。表11 **置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司 20１０年１月８日 金額單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金1短期借款27短期投資2應(yīng)付票據(jù)28應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款29應(yīng)收股息4應(yīng)付工資30應(yīng)收賬款5應(yīng)付福利費(fèi)31其他應(yīng)收款6應(yīng)付利潤(rùn)32存貨7應(yīng)交稅金33待攤費(fèi)用8其他應(yīng)交款34一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資9其他應(yīng)付款35其他流動(dòng)資產(chǎn)10預(yù)提費(fèi)用36流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)11一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債37長(zhǎng)期投資：其他流動(dòng)負(fù)債38長(zhǎng)期股權(quán)投資12流動(dòng)負(fù)債合計(jì)39長(zhǎng)期債權(quán)投資13長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期投資合計(jì)14長(zhǎng)期借款40固定資產(chǎn)：長(zhǎng)期應(yīng)付款41固定資產(chǎn)原價(jià)15其他長(zhǎng)期負(fù)債42減：累計(jì)折舊16固定資產(chǎn)凈值17長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)43工程物資18在建工程19負(fù)債合計(jì)44固定資產(chǎn)清理20所有者權(quán)益：固定資產(chǎn)合計(jì)21實(shí)收資本45資本公積46無形資產(chǎn)22盈余公積47長(zhǎng)期待攤費(fèi)用23其中：法定公益金48其他長(zhǎng)期資產(chǎn)24未分配利潤(rùn)49無形及其他資產(chǎn)合計(jì)25所有者權(quán)益（股東權(quán)益）合計(jì)50資產(chǎn)合計(jì)：26負(fù)債及權(quán)益（股東權(quán)益）合計(jì)：51企業(yè)負(fù)責(zé)人：** 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 制表人：**置業(yè)的損益情況見下表12。**置業(yè)09年累計(jì)盈利　　元，而盈利的原因主要是　　　　。相信隨著**廣場(chǎng)項(xiàng)目的開工、建設(shè)，**置業(yè)的盈利情況更加樂觀。表12 **置業(yè)利潤(rùn)表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司 2010年1月 金額單位：元項(xiàng)目行次本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本2主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加3二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列）4加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列）5減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用6管理費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用8三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列）9加：投資收益（損失以“”號(hào)填列）10營(yíng)業(yè)外收入11減：營(yíng)業(yè)外支出 12四、利潤(rùn)總額（虧損以“”號(hào)填列） 13減：所得稅14五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“”號(hào)填列） 15企業(yè)負(fù)責(zé)人：** 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 制表人： 項(xiàng)目申報(bào)單位主要投資項(xiàng)目臨沂市**新區(qū)AA２、A３、A４地塊共計(jì)７８０畝地的開發(fā)。 項(xiàng)目申報(bào)單位現(xiàn)有人員和資質(zhì)臨沂市**置業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)有員工為４６人，設(shè)有開發(fā)部、營(yíng)銷策劃部、行政人事部、研發(fā)部、合約采購(gòu)部、工程部及財(cái)務(wù)部７個(gè)職能部門。擁有一批具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程、銷售、財(cái)務(wù)、綜合等管理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補(bǔ)充。**置業(yè)擁有房地產(chǎn)開發(fā)　級(jí)資質(zhì)。**置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項(xiàng)目。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容**新區(qū)**廣場(chǎng)占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計(jì)容積率面積284180平方米，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，%，綠地面積14600平方米，%。 該項(xiàng)目是一個(gè)城市綜合體沿**路由南向北一路布置（如下圖），分三個(gè)主體，由南向北，第一個(gè)主體是２６層的酒店式公寓，其中裙樓５層是高檔購(gòu)物中心，第二個(gè)主體是由二棟樓組成，南邊是４９層的五星級(jí)酒店，北邊是４２層的高端寫字樓，第三個(gè)主體也是由二棟樓加裙樓組成，裙樓６層是高檔購(gòu)物中心，裙樓上是二棟高端公寓住宅，層數(shù)2６層，整個(gè)項(xiàng)目地下均為三層，第一層是大型超市，第二、三層是停車場(chǎng)，建筑結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。五、項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告需增加招標(biāo)內(nèi)容，并作為可行性研究報(bào)告附件與可行性研究報(bào)告一同送交項(xiàng)目審批部門審批。根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)，本項(xiàng)目屬于必須招標(biāo)的項(xiàng)目。由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，包括內(nèi)容比較多，建筑均為高層，對(duì)施工技術(shù)的要求很高，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。本項(xiàng)目的業(yè)主具備自行招標(biāo)的能力，宜采用自行招標(biāo)形式。本工程擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對(duì)不同的單項(xiàng)工作內(nèi)容應(yīng)采取不同的招標(biāo)方式。具體說明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)：采用公開競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式。通過方案竟評(píng)遴選承接單位，以取得最佳方案和設(shè)計(jì)。工程監(jiān)理：采用有限公開招標(biāo)方式。即面對(duì)本地的工程監(jiān)理單位組織公開招標(biāo)。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料采購(gòu)：采用分類、分單項(xiàng)的公開招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競(jìng)爭(zhēng)力的合同。分類、分單項(xiàng)的公開招標(biāo)亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模較大，實(shí)行總承包比較不利。為彌補(bǔ)平行承發(fā)包的不足，可選擇一家承包單位作為項(xiàng)目的主承建商，擔(dān)負(fù)地盤統(tǒng)籌管理責(zé)任。設(shè)備采購(gòu)：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商很多，若采取公開招標(biāo)方式，評(píng)標(biāo)的工作量較大，招標(biāo)的時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高，因此該項(xiàng)工程擬采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。本工程招標(biāo)方案列入下表： 　　　　　　　　　 招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱： **新區(qū)**廣場(chǎng) 招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬圓）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√規(guī)劃√√方案競(jìng)賽設(shè)計(jì)√√√方案競(jìng)賽建筑工程√√√分主要單項(xiàng)安裝工程√√√裝飾工程√√分主要單項(xiàng)監(jiān)理√√√限（本地）設(shè)備√√√重要材料√√√情況說明：在建筑、安裝工程承包商中確定一家為主承建商。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日69 / 69第二章　項(xiàng)目投資環(huán)境一、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出“‘十一五’時(shí)期是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，‘十一五’%、城鎮(zhèn)化率提高到47%，…，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務(wù)、人均收入和生活水平差距擴(kuò)大的趨勢(shì)得到遏制”等。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消息稱，2009年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。居民消費(fèi)價(jià)格11月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，%，%。　　全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%，扣除價(jià)格因素，%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，%，%，%，%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，%，扣除價(jià)格因素，%。其中，%，%，二、%，%，%。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬人。，比一季度末增加170萬人。%。其中，%，%，%。2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)令世界關(guān)注，更多的目光現(xiàn)在聚焦在今年的走勢(shì)上來。在對(duì)于2010年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中，社科院公布的一份報(bào)告認(rèn)為，2010年GDP增長(zhǎng)速度是10%左右，%增長(zhǎng)率?！　∥覈?guó)經(jīng)濟(jì)效益逐步好轉(zhuǎn)，國(guó)家的財(cái)政收入和工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)也止跌回升，通過實(shí)施促進(jìn)家電、汽車、節(jié)能產(chǎn)品消費(fèi)等措施，社會(huì)消費(fèi)品零售總額加快增長(zhǎng)，全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)２０１０全年增長(zhǎng)在30%以上，并且投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，投向民生領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)的投資占去年投資比重43%。臨沂市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要發(fā)展目標(biāo)為：“十一五”期間，總量再翻番，人均過三千；打造現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、新興旅游城市、交通運(yùn)輸主樞紐城市、魯南制造業(yè)基地和區(qū)域性金融中心，建設(shè)具有國(guó)際知名度的聯(lián)結(jié)長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的新歐亞大陸橋東橋頭堡特大中心城市，構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂。到2010年，全市經(jīng)濟(jì)總量翻一番，生產(chǎn)總值達(dá)到2500億元，年均增長(zhǎng)15%，人均達(dá)到3000美元；地方財(cái)政收入122億元，年均增長(zhǎng)20%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8：52：40；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14000元，農(nóng)民人均純收入5800元；年均分別增長(zhǎng)9%、10%?！眹?guó)家“十五”%，%提高到2005年的36%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員年齡增長(zhǎng)4%，%提高到2005年的33%。山東省確定的服務(wù)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)速度10%，高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速1個(gè)百分點(diǎn)，2005年，服務(wù)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到40%，就業(yè)人員占社會(huì)從業(yè)人員的比重達(dá)到39%，服務(wù)業(yè)提供的稅收占地方稅收的35%。近年來，臨沂市服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，但仍處在起步階段，服務(wù)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較低，整個(gè)服務(wù)業(yè)水平和檔次比較低。國(guó)家《國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。山東省在“十一五”期間，也把加快發(fā)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重中之重。按照這一思路，山東在“十一五”期間將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點(diǎn)，提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。重點(diǎn)發(fā)展金融保險(xiǎn)、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)三大行業(yè)，壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展旅游、文化、房地產(chǎn)、資訊服務(wù)四大行業(yè)，改造提升商貿(mào)流通、餐飲、交通運(yùn)輸三大行業(yè)。雖然近年來臨沂市城區(qū)各類房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐較快，但總體上開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)活動(dòng)設(shè)施還很少，特別是**新區(qū)。而隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展及臨沂市經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，各種商務(wù)活動(dòng)也隨之大量增加，商務(wù)用房需要量隨之越來越大，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)服務(wù)設(shè)施的環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布局等也提出了越來越高的要求。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析１、