【正文】 關(guān)于臨沂**置業(yè)有限公司**新區(qū)**廣場項目立項的申請報告公司二O一O年一月第一章　　項目概況一、 建設(shè)條件１、 地塊解析本項目位于臨沂市**區(qū)**新區(qū)，南臨**街，北臨**街，西臨**路，東臨**二路，地塊編號為A2，項目名稱為**新區(qū)**廣場。２、 交通條件本項目緊臨臨沂交通南北主干道**路，與市政中心廣場相距 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有１０路、２５路等公交大巴可達本項目。３、地形地勢本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，視野開闊，滿眼翠綠。４、規(guī)劃限制條件本項目占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計容積率面積284180平方米，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，%，綠地面積14600平方米，%。二、 項目研究工作依據(jù) 　　　　　本項目可性行研究依據(jù)為：臨沂市特別是**新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、臨沂市工程造價信息、本項目的地塊價值。三、 項目開發(fā)公司狀況項目申報單位名 稱：臨沂**置業(yè)有限公司（以下簡稱**置業(yè)）住 所：**社區(qū)服務(wù)中心７樓法定代表人姓名：寧照注 冊 資 本：人民幣　　萬元實 收 資 本：人民幣　　萬元公 司 類 型：有限責(zé)任公司 項目申報單位主營業(yè)務(wù)**置業(yè)的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)（持有效資質(zhì)證經(jīng)營），銷售。 項目申報單位經(jīng)營年限**置業(yè)經(jīng)營年限自成立日期二〇〇四年二月十日至長期。 項目申報單位股東構(gòu)成臨沂**置業(yè)有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為　　　，住所位于**區(qū)**社區(qū)服務(wù)中心７樓。法定代表人寧照，注冊資本人民幣　　萬元，實收資本　　萬元，寧照占股份的100%，公司類型為有限責(zé)任公司。項目申報單位資產(chǎn)負債情況**置業(yè)資產(chǎn)負債情況見下表11。從表11知道**置業(yè)的資產(chǎn)主要為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分別為　　元、　　　元和　　　元；而負債主要為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分別為　　　元、　　　元和　　元。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強的特點也使得**置業(yè)的資產(chǎn)狀況總體來說是比較安全的。表11 **置業(yè)資產(chǎn)負債表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司 20１０年１月８日 金額單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金1短期借款27短期投資2應(yīng)付票據(jù)28應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款29應(yīng)收股息4應(yīng)付工資30應(yīng)收賬款5應(yīng)付福利費31其他應(yīng)收款6應(yīng)付利潤32存貨7應(yīng)交稅金33待攤費用8其他應(yīng)交款34一年內(nèi)到期的長期債券投資9其他應(yīng)付款35其他流動資產(chǎn)10預(yù)提費用36流動資產(chǎn)合計11一年內(nèi)到期的長期負債37長期投資：其他流動負債38長期股權(quán)投資12流動負債合計39長期債權(quán)投資13長期負債：長期投資合計14長期借款40固定資產(chǎn)：長期應(yīng)付款41固定資產(chǎn)原價15其他長期負債42減：累計折舊16固定資產(chǎn)凈值17長期負債合計43工程物資18在建工程19負債合計44固定資產(chǎn)清理20所有者權(quán)益：固定資產(chǎn)合計21實收資本45資本公積46無形資產(chǎn)22盈余公積47長期待攤費用23其中：法定公益金48其他長期資產(chǎn)24未分配利潤49無形及其他資產(chǎn)合計25所有者權(quán)益（股東權(quán)益）合計50資產(chǎn)合計：26負債及權(quán)益（股東權(quán)益）合計：51企業(yè)負責(zé)人：** 會計機構(gòu)負責(zé)人： 制表人：**置業(yè)的損益情況見下表12。**置業(yè)09年累計盈利　　元，而盈利的原因主要是　　　　。相信隨著**廣場項目的開工、建設(shè)，**置業(yè)的盈利情況更加樂觀。表12 **置業(yè)利潤表編制單位：臨沂市**置業(yè)有限公司 2010年1月 金額單位：元項目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入1減：主營業(yè)務(wù)成本2主營業(yè)務(wù)稅金及附加3二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“”號填列）4加：其他業(yè)務(wù)利潤（虧損以“”號填列）5減：營業(yè)費用6管理費用7財務(wù)費用8三、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列）9加：投資收益（損失以“”號填列）10營業(yè)外收入11減：營業(yè)外支出 12四、利潤總額（虧損以“”號填列） 13減：所得稅14五、凈利潤（凈虧損以“”號填列） 15企業(yè)負責(zé)人：** 會計機構(gòu)負責(zé)人： 制表人： 項目申報單位主要投資項目臨沂市**新區(qū)AA２、A３、A４地塊共計７８０畝地的開發(fā)。 項目申報單位現(xiàn)有人員和資質(zhì)臨沂市**置業(yè)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)有員工為４６人，設(shè)有開發(fā)部、營銷策劃部、行政人事部、研發(fā)部、合約采購部、工程部及財務(wù)部７個職能部門。擁有一批具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富的工程、銷售、財務(wù)、綜合等管理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補充。**置業(yè)擁有房地產(chǎn)開發(fā)　級資質(zhì)。**置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項目。四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容**新區(qū)**廣場占地面積37982平方米，總建筑面積329342平方米，規(guī)定計容積率面積284180平方米，地下面積45162平方米，建筑占地面積15825平方米，%，綠地面積14600平方米，%。 該項目是一個城市綜合體沿**路由南向北一路布置（如下圖），分三個主體，由南向北，第一個主體是２６層的酒店式公寓，其中裙樓５層是高檔購物中心，第二個主體是由二棟樓組成，南邊是４９層的五星級酒店，北邊是４２層的高端寫字樓，第三個主體也是由二棟樓加裙樓組成，裙樓６層是高檔購物中心，裙樓上是二棟高端公寓住宅，層數(shù)2６層，整個項目地下均為三層，第一層是大型超市，第二、三層是停車場，建筑結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。五、項目建設(shè)招投標形式根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，建設(shè)項目可行性報告需增加招標內(nèi)容，并作為可行性研究報告附件與可行性研究報告一同送交項目審批部門審批。根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標，本項目屬于必須招標的項目。由于本項目規(guī)模較大，包括內(nèi)容比較多，建筑均為高層，對施工技術(shù)的要求很高，專業(yè)性要求較強，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。本項目的業(yè)主具備自行招標的能力，宜采用自行招標形式。本工程擬采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對不同的單項工作內(nèi)容應(yīng)采取不同的招標方式。具體說明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計：采用公開競爭招標方式。通過方案竟評遴選承接單位，以取得最佳方案和設(shè)計。工程監(jiān)理：采用有限公開招標方式。即面對本地的工程監(jiān)理單位組織公開招標。建筑、安裝、裝飾工程、重要材料采購：采用分類、分單項的公開招標方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。分類、分單項的公開招標亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因為項目規(guī)模較大，實行總承包比較不利。為彌補平行承發(fā)包的不足，可選擇一家承包單位作為項目的主承建商，擔負地盤統(tǒng)籌管理責(zé)任。設(shè)備采購：由于符合條件的設(shè)備供應(yīng)商很多，若采取公開招標方式，評標的工作量較大，招標的時間長、費用高，因此該項工程擬采取邀請招標的方式。本工程招標方案列入下表： 　　　　　　　　　 招標基本情況表建設(shè)項目名稱： **新區(qū)**廣場 招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬圓）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√規(guī)劃√√方案競賽設(shè)計√√√方案競賽建筑工程√√√分主要單項安裝工程√√√裝飾工程√√分主要單項監(jiān)理√√√限（本地）設(shè)備√√√重要材料√√√情況說明：在建筑、安裝工程承包商中確定一家為主承建商。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日69 / 69第二章　項目投資環(huán)境一、 宏觀經(jīng)濟環(huán)境我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出“‘十一五’時期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，‘十一五’%、城鎮(zhèn)化率提高到47%，…，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務(wù)、人均收入和生活水平差距擴大的趨勢得到遏制”等。據(jù)國家統(tǒng)計局消息稱，2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，%。居民消費價格11月份同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，%，%?！　∪瓿擎?zhèn)居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%，扣除價格因素，%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，%，%，%，%。農(nóng)村居民人均純收入5153元，%，扣除價格因素，%。其中，%，%，二、%，%，%。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬人。，比一季度末增加170萬人。%。其中，%，%，%。2009年的中國經(jīng)濟增長令世界關(guān)注，更多的目光現(xiàn)在聚焦在今年的走勢上來。在對于2010年的中國經(jīng)濟預(yù)測中，社科院公布的一份報告認為，2010年GDP增長速度是10%左右，%增長率。　　我國經(jīng)濟效益逐步好轉(zhuǎn)，國家的財政收入和工業(yè)企業(yè)的利潤也止跌回升，通過實施促進家電、汽車、節(jié)能產(chǎn)品消費等措施，社會消費品零售總額加快增長，全社會的固定資產(chǎn)投資快速增長，預(yù)計２０１０全年增長在30%以上，并且投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，投向民生領(lǐng)域和社會事業(yè)的投資占去年投資比重43%。臨沂市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要發(fā)展目標為：“十一五”期間，總量再翻番，人均過三千；打造現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、新興旅游城市、交通運輸主樞紐城市、魯南制造業(yè)基地和區(qū)域性金融中心，建設(shè)具有國際知名度的聯(lián)結(jié)長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的新歐亞大陸橋東橋頭堡特大中心城市，構(gòu)建“富裕、平安、文明、生態(tài)、開放、活力”的大臨沂、新臨沂。到2010年，全市經(jīng)濟總量翻一番，生產(chǎn)總值達到2500億元，年均增長15%，人均達到3000美元；地方財政收入122億元，年均增長20%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8：52：40；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14000元，農(nóng)民人均純收入5800元；年均分別增長9%、10%。”國家“十五”%，%提高到2005年的36%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員年齡增長4%，%提高到2005年的33%。山東省確定的服務(wù)業(yè)增加值年均增長速度10%，高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速1個百分點，2005年，服務(wù)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到40%，就業(yè)人員占社會從業(yè)人員的比重達到39%，服務(wù)業(yè)提供的稅收占地方稅收的35%。近年來，臨沂市服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，但仍處在起步階段，服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較低，整個服務(wù)業(yè)水平和檔次比較低。國家《國家經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》強調(diào)，要堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。山東省在“十一五”期間，也把加快發(fā)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重中之重。按照這一思路，山東在“十一五”期間將以膨脹規(guī)模、提高層次為重點，提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值和就業(yè)的比重。重點發(fā)展金融保險、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)三大行業(yè)，壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展旅游、文化、房地產(chǎn)、資訊服務(wù)四大行業(yè)，改造提升商貿(mào)流通、餐飲、交通運輸三大行業(yè)。雖然近年來臨沂市城區(qū)各類房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐較快，但總體上開發(fā)項目規(guī)模較小，整體開發(fā)水平不高，成規(guī)模的高標準服務(wù)活動設(shè)施還很少，特別是**新區(qū)。而隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展及臨沂市經(jīng)濟中心的發(fā)展，各種商務(wù)活動也隨之大量增加，商務(wù)用房需要量隨之越來越大，同時消費者對服務(wù)設(shè)施的環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布局等也提出了越來越高的要求。二、房地產(chǎn)市場分析１、