【正文】 北段綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場——銅都大道北段茂源大市場——北京西路段（家具、家居、建材等） 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場吸引力◆ 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場總計510個，總規(guī)模在40萬平方米左右；◆ 專業(yè)市場承租能力較低，一般選址在城市邊緣區(qū)域；◆ 租金價格與道路交通是專業(yè)市場選址考慮的主要評價指標(biāo)與因素；◆ 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場，以滿足特定消費人群需求，而且精品專業(yè)市場具備較高承租能力。 主要街道調(diào)研 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計◆ 淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 150間◆ 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 158間◆ 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 70間◆ 長江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 131間◆ 北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪）： 70間 主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營業(yè)種街道服裝皮鞋電器藥店金融銀行餐飲賓館娛樂休閑其他淮河路173514131484義安大道212——10221192金山路——————614248長江中路6763810532北京中路114324835注：從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長江中路無疑是其中的佼佼者。這一區(qū)域商鋪最高租金可達(dá)到200元/平米/月以上。核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快。一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時尚女鞋 箱包皮具 手機數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑 襯衫領(lǐng)帶 男士精品 羊絨羊毛衫四樓：運動服鞋 時尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國產(chǎn)鐘表 工藝品家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機 家影碟機 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料一樓與二樓之間：合家福超市 銅陵商城優(yōu)勢：銅陵商城作為銅陵最大的商業(yè)綜合體，同時有合家福、華亭四季酒店、人民電影院、徽皇等主次力店；位于長江中路繁華地塊，市口較好。開盤時間：07年1月。銷售速度：除酒店外，其他商鋪目前已銷售完畢，但有一些是內(nèi)部認(rèn)購或是工程款抵扣。本案 本案宏觀位置示意圖◆ 本案發(fā)展機遇凸顯銅陵經(jīng)濟輻射力很強，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點突出，城市化進(jìn)程加快帶給本案的發(fā)展機遇正逐漸凸顯。◆ 本案政策機遇明顯國家實施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、安徽省實施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟帶，為銅陵市提供了難得的政策機遇。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。其中，%；，%；，%。％；，％；，％。） 項目微觀區(qū)位分析 ◆ 周邊配套設(shè)施尚不完善，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。◆ 對內(nèi)、對外道路交通便利，直接影響和輻射蕪湖等市外市場本案位于銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處，道路交通便利，目前1119路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng)。 項目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點睛之處本案處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風(fēng)上水位置。 項目SWOT分析 優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses） 未來城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬泰集團較好的品牌效應(yīng)支持。財富廣場、銅陵商城形成競爭。春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強市場印象。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，多功能組合勢在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加其他物業(yè)體量或減少項目容積率，同時致使項目的復(fù)合程度趨差，也降低了項目的整體競爭力。難點四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定需要進(jìn)一步挖掘市場銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫字樓方面的競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)，勢必分走部分客源。因此本案只有通過商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項目的唯一性和排他性，才能使本案擁有更獨特的優(yōu)勢，在這場商業(yè)與地產(chǎn)的競爭中勝出。立足項目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè)加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進(jìn)駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長的多方位消費需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊市縣乃至長江對岸。銅陵市商業(yè)版圖城市商業(yè)總體特征之二：城市主要道路商業(yè)衰減明顯：整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。長遠(yuǎn)來看，本案區(qū)域早遲會形成一個新的城市商圈。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可以提高區(qū)域知名度、信譽度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。第二個條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。 有色金屬工業(yè)發(fā)展及前景分析有色金屬是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)材料，航空、航天、汽車、機械制造、電力、通訊、建筑、家電等絕大部分行業(yè)都以有色金屬材料為生產(chǎn)基礎(chǔ)。在目前有色金屬需求旺盛的情況下，有色企業(yè)勢必要加大礦山資源投入力度。因此，作為工業(yè)基礎(chǔ)的有色金屬工業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對中國經(jīng)濟能否繼續(xù)保持相對較高的增長率就顯得更加重要。 銅陵市寫字樓分布情況——主要在淮河大道一帶，從發(fā)展來看，該區(qū)域商務(wù)性質(zhì)并不濃厚，特點并不明顯，距離本案較遠(yuǎn)。金都大廈17層，大開間、大格局，為酒店用房。該大廈是2004銅陵最具規(guī)模的大型地產(chǎn)項目，2006年竣工使用。 周邊銀行、酒店、超市、餐飲配套完善，交通便捷。項目總建筑面積18000平米，地下1F為車庫，地上13F為商業(yè)經(jīng)營場所，414層為小高層住宅，戶型130180平，勉強可以用作辦公場地出租。（也是項目未來主要的競爭對手之一，但是入市時機有先后，對本項目的影響有限。隨著國家經(jīng)濟及人均收入的增長，強大的內(nèi)需動力及城市化進(jìn)程成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土，大連萬達(dá)以傲世群雄的姿態(tài)年租金收入達(dá)50億元為業(yè)內(nèi)側(cè)目。 發(fā)展酒店的可能性 ——建議走“主題化、經(jīng)濟化、差異化”發(fā)展路線。銅陵截至到2008年共擁有星級飯店19家，其中五星級1家，四星級2家，三星級4家。為了使本項目未來功能組合達(dá)到最佳狀態(tài)及將來酒店的錯位經(jīng)營，建議項目西面萬泰◆ 錯位競爭的需要周邊住宅的開發(fā)量較大，開發(fā)公寓有利于項目的錯位競爭，并且在排他性上可搶占先機，且公寓的售價在一定程度上將超過住宅的售價，帶來更多利潤。 項目開發(fā)思路 銅陵商業(yè)地產(chǎn)新貴，樹立銅陵商業(yè)地產(chǎn)龍頭形象； 融入“總部經(jīng)濟”、“PT37e購中心”概念，給項目注入高附加值，唯一性的重要體現(xiàn)； 注入更多休閑、娛樂元素，豐富餐飲種類，形成城市消費磁場。 項目開發(fā)步驟概念先行——政策支持——商家捆綁——產(chǎn)品跟進(jìn)——營銷展開。 項目品牌戰(zhàn)略定位知名度：創(chuàng)造安徽銅陵知名大型商業(yè)企業(yè)；提升萬泰集團企業(yè)形象和鞏固品牌地位；通過項目塑造，快速形成石城大道、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域的商圈效應(yīng)（如北京的王府井、上海的南京路、廣州的北京路、深圳的東門）。 從本案的商業(yè)風(fēng)格上——可塑造成商務(wù)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁華、時代感強烈、時尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服務(wù)的現(xiàn)代都市代表作。 項目目標(biāo)客戶定位物業(yè)類型消費者經(jīng)營者投資者購物中心 政府機關(guān)公務(wù)員 各企業(yè)人員 各類業(yè)主 各私營企業(yè)主 城市品牌追逐一族 學(xué)生 過往客商 中高收入家庭 灰色收入者城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民1城市職業(yè)工作者1自由職業(yè)者 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 …… 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 基金、財團 民間私募基金 職業(yè)投資者 ……步行街底商同上 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 …… 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ……寫字樓 本地企業(yè)辦公人員 民營企業(yè)辦公人員 外來企業(yè)辦公人員 相關(guān)業(yè)務(wù)往來人員 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進(jìn)駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)單位、企業(yè) 金融保險證券機構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營中小企業(yè) 部分政府單位 旅行社會展企業(yè)1其他單位、企業(yè) 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進(jìn)駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)、單位 金融保險證券機構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營中小企業(yè) 部分政府單位 旅行社會展單位1其他單位、企業(yè)酒店—— 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店經(jīng)營者 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店投資者酒店式公寓———— 公務(wù)員 自由職業(yè)者 白領(lǐng)人士 私人企業(yè)主 外地投資客 其他投資客LOFT住宅———— 項目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個適宜的權(quán)衡。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)態(tài)、業(yè)種及品類細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足市場的多元化消費需求。功能的全面設(shè)計為了更好支撐項目概念，為項目贏得持久的綜合競爭力。在建筑風(fēng)格上本案應(yīng)該充分體現(xiàn)銅陵“銅都”悠久歷史文化神韻，融入現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，做好內(nèi)外廣場銜接及景觀的處理，表現(xiàn)出不一般的項目形象與獨特氣勢。萬泰國際新城初步規(guī)劃草圖汽車出口石城大道翠湖一路地面三層 地面三層地面四層 地面四層底商住宅住宅停車場住宅內(nèi)街1外廣場汽車入口內(nèi)街2酒店公寓總部經(jīng)濟大廈AB為了更好的區(qū)別與闡述，現(xiàn)將購物中心分為A區(qū)、B區(qū)兩塊，如圖所示。 項目經(jīng)營特色定位原 則：堅持特色性、差異性、不可復(fù)制性的經(jīng)營特色原則；特色性：①商品全、名品多、門類寬、經(jīng)營專、結(jié)構(gòu)新； ②堅持走大眾化經(jīng)營路線、錯位化經(jīng)營方針；差異性：定位差異、群體差異、價格差異、品牌品種差異、促銷差異、服務(wù)功能差異；不可復(fù)制性：發(fā)揮不可復(fù)制的優(yōu)勢（產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、廣場優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、停車優(yōu)勢等）。二層三層電器、運動、休閑租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，承租商家自行經(jīng)營管理。B區(qū)商場商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一委托經(jīng)營管理。物業(yè)城市形象定位——提升城市綜合形象，即：政府宣傳活動、商業(yè)貿(mào)易活動、文化交流活動、社區(qū)文化活動、公益事業(yè)活動、企業(yè)策劃活動、市民節(jié)假日休閑活動、商品促銷活動……萬泰國際新城是城市的聚焦點，各種活動、信息匯集的中心。其一可減少開發(fā)風(fēng)險，其二可帶動項目后續(xù)的招商與銷售，其三是項目的忠實廣告宣傳者。三年后投資業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營管理公司協(xié)商統(tǒng)一托管經(jīng)營。引領(lǐng)銅陵商業(yè)新時代；◆ 概念營銷——城市綜合體、總部經(jīng)濟、e 購中心；通過主題與概念對市場的不斷滲透，做到“未見其形，先聞其聲，初見其形，已熟其髓”。除上述總體戰(zhàn)略原則外，與其他項目的操作類似的營銷推廣本案也必須做到動態(tài)營銷，因為隨著市場的不斷變化，本案在銷售過程中需要不斷洞察消費者需求的變化，反映市場的發(fā)展趨勢。體現(xiàn)本案檔次及文化內(nèi)涵。本案VI設(shè)計建議：緊扣本案總體形象定位，體現(xiàn)上述項目形象定位與設(shè)計方案的聯(lián)系點。與本案各類產(chǎn)品標(biāo)識保持系列特征，形成完整、統(tǒng)一形象