【正文】 、吉之島、中百集團(tuán)、漢商集團(tuán)、太平洋二層8000㎡三層8000㎡電器、運(yùn)動、休閑蘇寧、國美、百思買、頤高數(shù)碼、百腦匯、中體倍力俱樂部四層6000㎡娛樂城、電影院、餐飲湯姆熊、玩具反斗城、大地影院、橫店影院、史帝戈影院、星美院線、潮泰牛肉、元祿回轉(zhuǎn)壽司、頂尖飲食、一番拉面、大家樂、棒約翰、真功夫、鼎泰豐B區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍40000㎡負(fù)一層10000㎡停車場、倉庫——一層8000㎡百貨類店中店服裝、鞋帽、箱包皮具、化妝品、黃金珠寶、飾品、茶莊二層8000㎡小商品類店中店婚慶用品、喜慶用品、節(jié)慶用品、工藝禮品、裝飾品、小電器三層8000㎡家具建材、家居家飾百安居、東方家園、好百年、美克美家家具、好美家四層6000㎡底商總面積樓層規(guī)劃建筑面積功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍5000㎡——5000㎡社區(qū)商業(yè)生活配套為主，輔以專賣店、專業(yè)店蛋糕店、鮮花店、寵物店、干洗店、彩票投注點(diǎn)、電器維修店注：本規(guī)劃是初步的規(guī)劃，在實際中會根據(jù)市場實際情況及招商情況作相應(yīng)調(diào)整。一層洋快餐、百貨商場租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，洋快餐、百貨商場自行經(jīng)營管理。四層底商樓層功能定位經(jīng)營方式經(jīng)營方式說明——社區(qū)商業(yè)生活配套為主，輔以專賣店、專業(yè)店統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營統(tǒng)一物業(yè)管理，商家或自買自營者自主經(jīng)營 項目管理模式定位總原則：多種權(quán)屬并存（產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）并相對獨(dú)立，各業(yè)態(tài)統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一營銷推廣。物業(yè)本體形象定位：萬泰國際新城展示給銅陵市民的是耳目一新的城市地標(biāo)形象、建筑藝術(shù)形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象、購物環(huán)境形象、專業(yè)管理形象。建議本案招商先與超市、百貨、洋快餐主力品牌商家及娛樂城、影院次主力商家溝通洽談，訂單操作，與規(guī)劃設(shè)計同步進(jìn)行。建議首期托管年限為三年，給投資者一個固定的回報，同時給商場一個經(jīng)營培育期，保證商場做旺。城市坐標(biāo)在本案啟動宣傳、產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)理念的營銷推廣中，要以整體的形象展示為主，并通過多種宣傳媒介的包裝制造體驗的機(jī)會，讓消費(fèi)者身臨其境體驗未來區(qū)域成熟、功能完備的萬泰國際新城。結(jié)合本案“萬泰國際新城”案名，新穎獨(dú)特。一座城，一個城市的未來。標(biāo)識及標(biāo)準(zhǔn)色作為形象識別，應(yīng)結(jié)合總體規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。深圳市波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司2009年9月1日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 。項目導(dǎo)示系統(tǒng)方便引導(dǎo)現(xiàn)場客戶參觀，應(yīng)由專業(yè)公司系列設(shè)計（結(jié)合標(biāo)識等平面設(shè)計），形狀靈活多樣，醒目新穎。聘請專業(yè)公司設(shè)計，保證專業(yè)水準(zhǔn)，并統(tǒng)一設(shè)計，保持系列化和系統(tǒng)化特性。傳播具有親和力。充分利用電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志、戶外廣告、圍擋廣告、營銷中心等載體向市場傳送項目全方位的信息，樹立項目的良好形象。從項目伊始就要注重對市場的培育，這是一項持續(xù)不斷的過程。 項目營銷推廣定位營銷推廣以期通過各種營銷推廣手段、宣傳途徑達(dá)到不斷吸引、滿足潛在客戶的服務(wù)過程，達(dá)到片區(qū)的成功引爆、項目的圓滿銷售和企業(yè)品牌的提升，鞏固企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，這是本案一切營銷推廣活動制定的根本目標(biāo)。 項目銷售模式定位本案除租賃給各主力、次主力商家不進(jìn)行銷售外，其他物業(yè)類型均可進(jìn)行銷售，若商家自買自營則是理想的結(jié)果。 項目招商模式定位本案招商至關(guān)重要，關(guān)系項目開發(fā)進(jìn)程。寫字樓采取統(tǒng)一物業(yè)管理。四層娛樂城、電影院、餐飲租賃、聯(lián)營、自營租賃為主。 項目營運(yùn)方式定位項目整體采用租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合的方式，統(tǒng)一運(yùn)營管理。萬泰國際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃產(chǎn)品棟數(shù)層數(shù)規(guī)劃體量㎡合計總面積㎡購物中心1480000204380（未計40000㎡停車場面積）步行街底商——25000總部經(jīng)濟(jì)大廈12630300住宅33153310公寓13117770酒店12118000注：本案按照20萬平方米的總建筑面積來規(guī)劃。建筑外觀的整潔是項目形象的重要因素，而住宅、公寓、步行街底商的分體空調(diào)室外機(jī)的位置對外墻美觀起決定作用，建議在設(shè)計時針對室外機(jī)安裝位置綜合考慮，并適當(dāng)做裝飾，施工做好空調(diào)的排水，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項目的人性化及執(zhí)行力。萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈萬泰 e 購中心、步行街項目綜合功能 商務(wù) 商貿(mào) 辦公 會議 展覽 營銷 …… 購物 餐飲 休閑 娛樂 文化 表演 …… 居住 酒店 運(yùn)動 交友 活動 停車 ……在進(jìn)行功能設(shè)計和分布時，充分考慮本項目的經(jīng)營的特點(diǎn)以及目標(biāo)市場的深層次需求，體現(xiàn)本項目功能齊全的特點(diǎn)，滿足商業(yè)運(yùn)營和發(fā)展的需要?！捌放苹?、品位化、休閑化、娛樂化、復(fù)合性、集群化”體現(xiàn)出本項目明顯區(qū)別于其他商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)。購物中心的目標(biāo)市場選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。萬泰國際新城商業(yè)業(yè)態(tài)組合表業(yè)態(tài)組合購物中心超市、百貨、家居家飾、洋快餐、中餐、特色餐飲、咖啡、茶館、兒童娛樂城、游戲城、KTV、電影院、運(yùn)動場館、其他專賣店、專業(yè)店……步行街底商士多店、飾品店、餐飲、美容美發(fā)、燙洗店、品牌服裝、各色酒吧、蛋糕店……事實上，購物中心的一些基本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。蕭桂森在他給清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)中心編寫的教科書《連鎖經(jīng)營理論與實踐》中，給業(yè)態(tài)下的定義是：針對特定消費(fèi)者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。 項目主題名稱項目命名：萬泰國際新城（暫定）；購物中心：萬泰 e 購中心（暫定）；寫 字 樓：萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈（暫定）。美譽(yù)度：打造銅陵首個真正意義上的城市商業(yè)綜合體；成為銅陵最佳商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營平臺；成為銅陵對外招商引資的商務(wù)平臺。本案先進(jìn)行概念策劃和概念設(shè)計，以充分獲得政府在政策上給予支持，使項目操作有更大余地，同時有利的政策便于與主力商家溝通談判，從而增加項目持續(xù)運(yùn)作的籌碼，與此同時，按照商家需求度身打造物業(yè)，規(guī)避項目風(fēng)險，在主力商家的品牌效應(yīng)下，營銷推廣順勢展開。 項目開發(fā)模式本案規(guī)模較大，商業(yè)業(yè)態(tài)組合多樣，多種物業(yè)類型并存?！?公寓市場潛在客戶群體增加隨著城市化進(jìn)程加快，外來人員的增加，商務(wù)活動的頻繁，銅陵各工業(yè)園區(qū)的企業(yè)入住，使得銅陵潛在公寓市場客戶群體增加。翡翠城處建設(shè)星級酒店。銅陵整體酒店行業(yè)經(jīng)營一般，平均開房率為63%左右。分布——全市酒店賓館數(shù)量較多，分布在城區(qū)各個主要街道上。但不可否認(rèn)的是，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的不斷增多，零售巨頭們不斷占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地段資源，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭加劇。） 寫字樓需求——需要能夠代表良好企業(yè)形象的高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化寫字樓 銅陵市寫字樓需求客戶增加主要來源以下幾個方面：◆ 銅陵市六大上市公司及子公司或控股公司發(fā)展迅速；◆ 進(jìn)駐銅陵市的國內(nèi)上市公司或國際企業(yè)增加；◆ 進(jìn)駐銅陵市的國內(nèi)品牌企業(yè)，以分支機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)入銅陵市場；◆ 隨著銅陵有色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟有色金屬相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進(jìn)駐銅陵的比例將增大；◆ 隨著銅陵其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟電子、服裝等相關(guān)的國際國內(nèi)公司，進(jìn)駐銅陵的比例將增大；◆ 本地中小企業(yè)及民營企業(yè)的快速發(fā)展，已成為銅陵寫字樓發(fā)展的堅實基礎(chǔ)；◆ 原來選擇商住樓的大量中小企業(yè)，成長發(fā)展后需進(jìn)一步改變和提升形象的需求；◆ 租用星級酒店的辦公企業(yè)，是因為沒有代表形象的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓而作過渡性需求，新型寫字樓的出現(xiàn)將促使它們選擇高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓；◆ 暫駐舊有寫字樓的企業(yè)，渴望改善辦公條件的現(xiàn)有各類企業(yè)；◆ 在華東華南經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域發(fā)展的皖籍人士，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，企業(yè)回遷或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)增加；◆ 注重投資回報率的投資者。D、中房名邸銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)總公司建設(shè)的“中房名邸”，地下一層為車庫，地上1－3層為商用（3樓可用于對外出租），4－18層為住宅，暫沒有用于對外出租的辦公樓。 旁邊有兩層的銅制品商城（約1600平米）和銅商品街（招商中）。租期：二年。沿街面有商鋪，經(jīng)營茶葉與建材。目前銅陵寫字樓市場反映是租售情況良好，一度供不應(yīng)求，但是入駐企業(yè)規(guī)模不大，影響有限。中國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，是有色金屬行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。參股或者控股海外礦山、企業(yè)，能彌補(bǔ)中國有色礦產(chǎn)資源的不足，轉(zhuǎn)變中國企業(yè)在原料波動中的不利局面。隨著現(xiàn)代化工、農(nóng)業(yè)和科學(xué)技術(shù)的突飛猛進(jìn)，有色金屬在人類發(fā)展中的地位愈來愈重要。第三條件是區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異?？偛拷?jīng)濟(jì)理論是由北京市社會科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘研究員國內(nèi)首次提出的。 發(fā)展商務(wù)寫字樓的可能性 建議以“總部經(jīng)濟(jì)大廈”發(fā)展中高端純商務(wù)寫字樓。小結(jié)：近年商業(yè)競爭態(tài)勢： 成熟商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐漸升級，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為主，業(yè)種業(yè)態(tài)雷同較嚴(yán)重，統(tǒng)一經(jīng)營管理的精細(xì)化程度不高，銅冠商業(yè)廣場的開業(yè)及銅陵商城的再造說明了商業(yè)的發(fā)展永不停步?！? 某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎堆特征明顯。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山路；西向：銅官大道；北向：北京路。成為長江沿江經(jīng)濟(jì)帶上主要消費(fèi)區(qū)域和標(biāo)桿型商業(yè)中心。而地價成本高低對本案影響同樣巨大。購物中心及公寓面臨同樣問題。難點(diǎn)三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的進(jìn)駐尚需努力爭取本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項目，毫無疑問受到大型主力店、次主力店的制約。國際華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)的環(huán)境打造，對本案形成不了正面推動。 項目定位難點(diǎn)難點(diǎn)一：周邊物業(yè)形象參差不齊延石城大道由南向北，沿路的銅峰電子及沿線物業(yè)整體形象帶有工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，造成檔次低、環(huán)境不夠理想的印象。 地塊地勢不平整，不利于規(guī)劃建設(shè)； 地塊東面、南面未開發(fā)影響項目形象； 距離市區(qū)主流消費(fèi)群體較遠(yuǎn)； 東面未開發(fā)，短時間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍； 銅陵市政府規(guī)劃2010年建成10個購物中心?！? 地塊南高北低，地塊基本方正本案總占地面積約70000平方米，但地塊地勢呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項目地塊屬于生地。翠湖一路西往銅陵縣，東往獅子山區(qū)，石城大道南往銅陵市區(qū)，北往經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。周邊地塊未全部開發(fā)完畢，缺乏娛樂、購物、金融、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套，餐飲、休閑也未完全形成氣候。1－12月份，％。按常住人口計算，全年人均生產(chǎn)總值44870元（折合6459美元），全社會勞動生產(chǎn)率73351元/人，比上年分別增加5032元和7685元。做大做強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，提升對全市商貿(mào)發(fā)展關(guān)聯(lián)度和帶動力，強(qiáng)化資本擴(kuò)張和輻射功能?！笆晃濉逼陂g經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要目標(biāo)指 標(biāo)2010年年均增長（%）指標(biāo)屬性1地區(qū)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價，億元）400—45015—17預(yù)期性2人均地區(qū)生產(chǎn)總值（2005年價，元）50000預(yù)期性3財政收入（億元）50—55—18預(yù)期性4五年全社會固定資產(chǎn)投資累計（億元）700—80021—26預(yù)期性5社會消費(fèi)品零售總額（億元）7512預(yù)期性6進(jìn)出口總額（億美元）2110預(yù)期性7五年累計利用外資（億美元）10預(yù)期性8五年累計利用內(nèi)資（億元）300預(yù)期性9城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）16000—1700011—導(dǎo)向性10農(nóng)民人均純收入（元）5500—6000—導(dǎo)向性11人口自然增長率（‰