【正文】 ，主要用于自用，均無辦公樓用于對外出租。（也是項目未來主要的競爭對手之一，但是入市時機有先后，對本項目的影響有限。從以上客戶分析來看，銅陵市未來寫字樓需求主要集中在高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化、形象良好的純商務(wù)寫字樓。隨著國家經(jīng)濟及人均收入的增長，強大的內(nèi)需動力及城市化進程成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土，大連萬達(dá)以傲世群雄的姿態(tài)年租金收入達(dá)50億元為業(yè)內(nèi)側(cè)目。對眾多城市來說，商業(yè)地產(chǎn)走到了另一個路口。 發(fā)展酒店的可能性 ——建議走“主題化、經(jīng)濟化、差異化”發(fā)展路線。而距離項目較近的北京路地塊，不到1公里范圍內(nèi)，有9家酒店，3家旅館。銅陵截至到2008年共擁有星級飯店19家，其中五星級1家，四星級2家，三星級4家。序號酒店名稱星級客房（間）價格（元）分布配套1逸頓國際大酒店五星200688988新區(qū)集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂2五松山賓館四星138260860市區(qū)會議廳、商務(wù)中心、桑拿休閑中心、美容中心、棋牌室、健身房3華亭四季大酒店四星120198608特色餐飲、夜總會、桑拿會所4美華大酒店三星97168598餐廳、足浴、5銅都國際大酒店三星143改造中商務(wù)中心、購物中心、堂吧、健身房、棋牌室、桑拿中心、美容中心等服務(wù)設(shè)施6天井湖賓館三星141198498天井湖區(qū)域餐廳、會議室7育和大酒店三星147275760市區(qū)餐廳、會議室、大型會場銅陵酒店業(yè)在檔次上拼搶高端、服務(wù)上貼近于大眾的競爭態(tài)勢愈發(fā)明顯和加速，逸頓國際大酒店的建成及銅都國際大酒店的改造說明了此問題。為了使本項目未來功能組合達(dá)到最佳狀態(tài)及將來酒店的錯位經(jīng)營，建議項目西面萬泰 發(fā)展公寓的可能性 ◆ 城市多元化居住的需求發(fā)展一定體量的公寓可以滿足城市多元化居住的需求?！?錯位競爭的需要周邊住宅的開發(fā)量較大，開發(fā)公寓有利于項目的錯位競爭，并且在排他性上可搶占先機，且公寓的售價在一定程度上將超過住宅的售價，帶來更多利潤?！?豐富投資產(chǎn)品對于銅陵來講，有更多的公寓投向市場，將為銅陵房地產(chǎn)市場增加房地產(chǎn)投資品種，這正是投資客愿意接受的。 項目開發(fā)思路 銅陵商業(yè)地產(chǎn)新貴，樹立銅陵商業(yè)地產(chǎn)龍頭形象； 融入“總部經(jīng)濟”、“PT37e購中心”概念，給項目注入高附加值，唯一性的重要體現(xiàn)； 注入更多休閑、娛樂元素，豐富餐飲種類，形成城市消費磁場。需要各功能片區(qū)相互促進，協(xié)調(diào)共存。 項目開發(fā)步驟概念先行——政策支持——商家捆綁——產(chǎn)品跟進——營銷展開。 項目總體定位萬泰集團翠湖一路項目定位模型圖開發(fā)戰(zhàn)略項目戰(zhàn)略定位品牌戰(zhàn)略主題名稱市場定位客戶定位業(yè)態(tài)定位功能定位經(jīng)營定位樓層定位特色定位營運定位管理定位形象定位招商定位銷售定位營銷定位建筑定位 項目開發(fā)戰(zhàn)略定位 創(chuàng)新型開發(fā)：銅陵首個“總部經(jīng)濟大廈”、“e 購中心”城市綜合體。 項目品牌戰(zhàn)略定位知名度：創(chuàng)造安徽銅陵知名大型商業(yè)企業(yè)；提升萬泰集團企業(yè)形象和鞏固品牌地位；通過項目塑造，快速形成石城大道、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域的商圈效應(yīng)（如北京的王府井、上海的南京路、廣州的北京路、深圳的東門）。忠誠度：消費者永遠(yuǎn)選擇的城市生活之都；經(jīng)營者滿意的經(jīng)營舞臺；政府支持的招商引資平臺。 從本案的商業(yè)風(fēng)格上——可塑造成商務(wù)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁華、時代感強烈、時尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服務(wù)的現(xiàn)代都市代表作。項目名稱組合示意圖萬 泰 國 際 新 城萬泰總部經(jīng)濟大廈萬泰e 購中心 項目市場定位市場定位：滿足城市的新規(guī)劃需求，滿足城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足城市日益增長的物質(zhì)文化不同層次消費需求的城市綜合商業(yè)、商務(wù)、消費中心；本項目以中高檔消費市場為主，市場范圍輻射銅陵市區(qū)乃至周邊市縣。 項目目標(biāo)客戶定位物業(yè)類型消費者經(jīng)營者投資者購物中心 政府機關(guān)公務(wù)員 各企業(yè)人員 各類業(yè)主 各私營企業(yè)主 城市品牌追逐一族 學(xué)生 過往客商 中高收入家庭 灰色收入者城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民1城市職業(yè)工作者1自由職業(yè)者 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 …… 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 基金、財團 民間私募基金 職業(yè)投資者 ……步行街底商同上 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 …… 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ……寫字樓 本地企業(yè)辦公人員 民營企業(yè)辦公人員 外來企業(yè)辦公人員 相關(guān)業(yè)務(wù)往來人員 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)單位、企業(yè) 金融保險證券機構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營中小企業(yè) 部分政府單位 旅行社會展企業(yè)1其他單位、企業(yè) 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)、單位 金融保險證券機構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營中小企業(yè) 部分政府單位 旅行社會展單位1其他單位、企業(yè)酒店—— 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店經(jīng)營者 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店投資者酒店式公寓———— 公務(wù)員 自由職業(yè)者 白領(lǐng)人士 私人企業(yè)主 外地投資客 其他投資客LOFT住宅———— 項目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代。日本安士敏先生認(rèn)為：“業(yè)態(tài)是定義為營業(yè)的形態(tài)”它是形態(tài)和效能的統(tǒng)一，形態(tài)即形狀，它是達(dá)成效能的手段。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。以一座20萬㎡的購物中心為例，要維持其商業(yè)經(jīng)營每平方米需要大約10000元的銷售額，這樣一年就是20億元，每天平均500萬元以上，如果單客交易金額為100元，則每天需要客流量5萬人以上！如果對商圈消費者細(xì)分過度，將難以支撐購物中心這個龐然大物。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個適宜的權(quán)衡。一個區(qū)域的消費層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費群才是支撐區(qū)域消費的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價值取向構(gòu)成了購物中心主題的內(nèi)涵。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)態(tài)、業(yè)種及品類細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足市場的多元化消費需求。突出品牌效應(yīng)，提升物業(yè)品質(zhì)，針對目標(biāo)市場的消費特征做到集約化、特色化、個性化、生活化。功能的全面設(shè)計為了更好支撐項目概念，為項目贏得持久的綜合競爭力。 項目建筑規(guī)劃定位萬泰國際新城基礎(chǔ)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱數(shù)值1占地面積㎡2容積率3總建筑面積約244380㎡（不計容積率40000㎡）4建筑密度50%5綠地率20%6建筑高度≤100米7層數(shù)31層8停車位800—1000個9單體建筑面積總部經(jīng)濟大廈30300㎡10商業(yè)綜合體84280㎡（含百貨、超市、步行街、影院等）11公寓/住宅89800㎡（含公寓、住宅樓等）12地下停車場40000㎡（不計容積率）本案因結(jié)合了多種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài)組合關(guān)聯(lián)性極強，并且在居住功能上也體現(xiàn)明顯，本項目地勢南高北低，對于本案的規(guī)劃設(shè)計有一定影響。在建筑風(fēng)格上本案應(yīng)該充分體現(xiàn)銅陵“銅都”悠久歷史文化神韻，融入現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，做好內(nèi)外廣場銜接及景觀的處理，表現(xiàn)出不一般的項目形象與獨特氣勢。在購物中心的規(guī)劃上，采取前四后三，即以內(nèi)街1為分割，內(nèi)街1北為三層、內(nèi)街南為四層，兩大塊建筑主體融為一體，統(tǒng)籌考慮規(guī)劃設(shè)計。萬泰國際新城初步規(guī)劃草圖汽車出口石城大道翠湖一路地面三層 地面三層地面四層 地面四層底商住宅住宅停車場住宅內(nèi)街1外廣場汽車入口內(nèi)街2酒店公寓總部經(jīng)濟大廈AB為了更好的區(qū)別與闡述，現(xiàn)將購物中心分為A區(qū)、B區(qū)兩塊，如圖所示。一是以備政府縮減開發(fā)體量，二是可以攤薄土地成本。 項目經(jīng)營特色定位原 則：堅持特色性、差異性、不可復(fù)制性的經(jīng)營特色原則；特色性：①商品全、名品多、門類寬、經(jīng)營專、結(jié)構(gòu)新； ②堅持走大眾化經(jīng)營路線、錯位化經(jīng)營方針；差異性：定位差異、群體差異、價格差異、品牌品種差異、促銷差異、服務(wù)功能差異；不可復(fù)制性：發(fā)揮不可復(fù)制的優(yōu)勢（產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、廣場優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、停車優(yōu)勢等）。A區(qū)樓層樓層功能經(jīng)營方式經(jīng)營方式說明負(fù)一層大型綜合超市租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，超市自行經(jīng)營管理。二層三層電器、運動、休閑租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，承租商家自行經(jīng)營管理。針對娛樂城、游戲城、電影院除租賃外可與商家聯(lián)營或自行購買設(shè)備經(jīng)營B區(qū)樓層樓層功能定位經(jīng)營方式經(jīng)營方式說明負(fù)一層停車場、倉庫————一層百貨類店中店委托經(jīng)營管理一、二層為產(chǎn)權(quán)銷售鋪位，采用接受業(yè)主委托經(jīng)營管理，開發(fā)商成立經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一物業(yè)管理，商家自主經(jīng)營的模式二層小商品類店中店三層家具建材、家居家飾租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，承租商家自行經(jīng)營管理。B區(qū)商場商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一委托經(jīng)營管理。 項目形象定位銅陵合百商廈、銅冠商業(yè)廣場物業(yè)形象已經(jīng)廣為人知，但這兩大商業(yè)體在物業(yè)形象上尚不能完全代表銅陵的商業(yè)形象。物業(yè)城市形象定位——提升城市綜合形象，即：政府宣傳活動、商業(yè)貿(mào)易活動、文化交流活動、社區(qū)文化活動、公益事業(yè)活動、企業(yè)策劃活動、市民節(jié)假日休閑活動、商品促銷活動……萬泰國際新城是城市的聚焦點，各種活動、信息匯集的中心。確定主力商家，鎖定次主力商家，將有對市場形成絕對影響力的品牌商家收入囊中是項目運作關(guān)鍵，而本案的地緣優(yōu)勢具備了與周邊實力商家合作的可能性加大。其一可減少開發(fā)風(fēng)險，其二可帶動項目后續(xù)的招商與銷售，其三是項目的忠實廣告宣傳者。寫字樓與底商銷售后都比較好處理，提供統(tǒng)一物業(yè)管理即可，焦點在于處理B區(qū)大量的產(chǎn)權(quán)式鋪位，因此本文建議B區(qū)商場以實體分割，售后托管的方式進行銷售，走三權(quán)獨立（即產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)）的操作模式，保證商場的統(tǒng)一性，管理的持續(xù)性，確保整體資產(chǎn)增值保值的售后管理思路。三年后投資業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營管理公司協(xié)商統(tǒng)一托管經(jīng)營?！?主題營銷——萬泰國際新城引領(lǐng)銅陵商業(yè)新時代；◆ 概念營銷——城市綜合體、總部經(jīng)濟、e 購中心；通過主題與概念對市場的不斷滲透，做到“未見其形，先聞其聲，初見其形，已熟其髓”。為了避免市場對項目營銷的過于麻木，應(yīng)分階段、分主題的將各種物業(yè)類型逐步推向市場。除上述總體戰(zhàn)略原則外，與其他項目的操作類似的營銷推廣本案也必須做到動態(tài)營銷，因為隨著市場的不斷變化，本案在銷售過程中需要不斷洞察消費者需求的變化，反映市場的發(fā)展趨勢。◆ 本案Logo及VI設(shè)計建議本案Logo 設(shè)計建議：緊扣本案總體形象定位，體現(xiàn)上述項目形象定位與設(shè)計方案的聯(lián)系點。體現(xiàn)本案檔次及文化內(nèi)涵。與本案各類產(chǎn)品標(biāo)識保持系列特征，形成完整、統(tǒng)一形象。本案VI設(shè)計建議：緊扣本案總體形象定位，體現(xiàn)上述項目形象定位與設(shè)計方案的聯(lián)系點。表現(xiàn)形式不拘一格，如圖案、美術(shù)字、字母、實體化立體小品等。與本案各類產(chǎn)品標(biāo)識保持系列特征，形成完整、統(tǒng)一形象。包括 歡迎牌、樓棟牌、樣板房指示牌、溫馨的警告牌、各類功能標(biāo)牌等，處處顯示對客戶的尊重、體貼