【正文】 制度改革為核心，不斷優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)和國有經(jīng)濟布局，努力提升經(jīng)濟活力。珍貴魚類有鱭刀魚、銀魚、鱘魚、鱖魚、鰣魚、鰻魚等。水運條件得天獨厚，銅陵港是對外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級碼頭，高速路網(wǎng)發(fā)達，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。農(nóng)產(chǎn)資源——銅陵氣候溫和，雨量充沛，是農(nóng)作物生長的有利條件。銅陵的歷史，就是中國冶銅史的縮影。縣區(qū)與園區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，縣區(qū)3個開發(fā)區(qū)成為省級開發(fā)區(qū)，銅陵經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)翻兩番，銅陵縣經(jīng)濟發(fā)展進入全省動態(tài)十佳縣行列。第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至1530元/平米/月。本案位于安徽銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處東北角，是城市“東擴北拓”的核心連接點，宏觀區(qū)位上屬于安徽省中南部，屬于安徽省境內(nèi)核心地帶，南臨黃山、九華山。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，::：：，%。地塊基本方正。商業(yè)地產(chǎn)的操作主要在于商業(yè)資源的運用與組合，本案要區(qū)別于其他項目及未來可能出現(xiàn)的競爭對手，重要的在于具備強勢的商業(yè)資源獲取。本案銅陵市商業(yè)邊界圖注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。趙弘研究員出版了我國第一部總部經(jīng)濟理論專著——《總部經(jīng)濟》。今后一段時期，中國有色金屬的需求將保持穩(wěn)定增長。租期：一年。而距離項目較近的北京路地塊，不到1公里范圍內(nèi)，有9家酒店，3家旅館。需要各功能片區(qū)相互促進，協(xié)調(diào)共存。日本安士敏先生認為：“業(yè)態(tài)是定義為營業(yè)的形態(tài)”它是形態(tài)和效能的統(tǒng)一，形態(tài)即形狀，它是達成效能的手段。 項目建筑規(guī)劃定位萬泰國際新城基礎(chǔ)指標序號指標名稱數(shù)值1占地面積㎡2容積率3總建筑面積約244380㎡（不計容積率40000㎡）4建筑密度50%5綠地率20%6建筑高度≤100米7層數(shù)31層8停車位800—1000個9單體建筑面積總部經(jīng)濟大廈30300㎡10商業(yè)綜合體84280㎡（含百貨、超市、步行街、影院等）11公寓/住宅89800㎡（含公寓、住宅樓等）12地下停車場40000㎡（不計容積率）本案因結(jié)合了多種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài)組合關(guān)聯(lián)性極強，并且在居住功能上也體現(xiàn)明顯，本項目地勢南高北低，對于本案的規(guī)劃設(shè)計有一定影響。針對娛樂城、游戲城、電影院除租賃外可與商家聯(lián)營或自行購買設(shè)備經(jīng)營B區(qū)樓層樓層功能定位經(jīng)營方式經(jīng)營方式說明負一層停車場、倉庫————一層百貨類店中店委托經(jīng)營管理一、二層為產(chǎn)權(quán)銷售鋪位，采用接受業(yè)主委托經(jīng)營管理，開發(fā)商成立經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一物業(yè)管理，商家自主經(jīng)營的模式二層小商品類店中店三層家具建材、家居家飾租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，承租商家自行經(jīng)營管理。◆ 主題營銷——萬泰國際新城表現(xiàn)形式不拘一格，如圖案、美術(shù)字、字母、實體化立體小品等。與本案各類產(chǎn)品標識保持系列特征，形成完整、統(tǒng)一形象。寫字樓與底商銷售后都比較好處理，提供統(tǒng)一物業(yè)管理即可，焦點在于處理B區(qū)大量的產(chǎn)權(quán)式鋪位，因此本文建議B區(qū)商場以實體分割，售后托管的方式進行銷售，走三權(quán)獨立（即產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)）的操作模式，保證商場的統(tǒng)一性，管理的持續(xù)性，確保整體資產(chǎn)增值保值的售后管理思路。A區(qū)樓層樓層功能經(jīng)營方式經(jīng)營方式說明負一層大型綜合超市租賃開發(fā)商出租場地，只提供物業(yè)管理，超市自行經(jīng)營管理。突出品牌效應(yīng)，提升物業(yè)品質(zhì)，針對目標市場的消費特征做到集約化、特色化、個性化、生活化。項目名稱組合示意圖萬 泰 國 際 新 城萬泰總部經(jīng)濟大廈萬泰e 購中心 項目市場定位市場定位：滿足城市的新規(guī)劃需求，滿足城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足城市日益增長的物質(zhì)文化不同層次消費需求的城市綜合商業(yè)、商務(wù)、消費中心；本項目以中高檔消費市場為主，市場范圍輻射銅陵市區(qū)乃至周邊市縣?！?豐富投資產(chǎn)品對于銅陵來講，有更多的公寓投向市場，將為銅陵房地產(chǎn)市場增加房地產(chǎn)投資品種，這正是投資客愿意接受的。對眾多城市來說，商業(yè)地產(chǎn)走到了另一個路口。B、銅商品市場大廈： 位于淮河大道中段1220號，1996年開發(fā)建設(shè)，屬銅陵有色。此外，企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和行業(yè)集中度的提高可以更好的提高企業(yè)抗風(fēng)險能力，能扭轉(zhuǎn)中國企業(yè)在類似銅精礦加工費等談判中既沒有“定價權(quán)”也沒有“話語權(quán)”的境地。 總部經(jīng)濟概念總部經(jīng)濟是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟形態(tài)。銅陵城市商業(yè)總體特征之一：老城區(qū)商業(yè)相對集中，影響力巨大：◆ 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺；◆ 其他區(qū)域商業(yè)人氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低。難點二：商業(yè)功能組合復(fù)合要求增大本案在政府的初步規(guī)劃中只是作為大型超市選址之地，現(xiàn)項目的體量僅超市不能完全消化，須進行復(fù)合性商業(yè)組合。尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。到2010年，建成10大購物中心，500個連鎖經(jīng)營網(wǎng)點；建成一批大型專業(yè)市場和文化休閑特色一條街；社會消費品零售總額75億元，年均增長12%左右；培育年銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團5個以上。均價（最高低價、價差）：一樓40008000元/平米，二樓13003900元/平方米，三樓均價3100元（面積較少，只有5套）。 主要街道租金水平調(diào)研區(qū)域路段面積租金(元/平米/月)業(yè)態(tài)淮海路北段56電器16小百貨中段28零售5172服務(wù)南段16106服務(wù)8125煙酒店義安大道中段18128文哲美術(shù)用品店40三信國際電工82112頤佳愛家坊南段12125甲麗凈灰指甲1533四川紅高粱酒店1060鞭炮店長江中路7896裴然布業(yè)8陵江煙酒店18570服飾1店注：長江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價格為最貴。大力推進科技創(chuàng)新，累計開發(fā)各類新技術(shù)、新產(chǎn)品410余項，組織實施省級以上科技計劃項目112項，%提高到35%。 青銅文化銅陵銅文化源遠流長，是中國青銅文化的發(fā)祥地之一。（轄安銅街道、橋南街道、銅山鎮(zhèn)、大通鎮(zhèn)、灰河鄉(xiāng)、普濟圩農(nóng)場街道）銅陵縣——面積763平方公里。銅官山區(qū)——面積36平方公里。藥類約1400余種?！　°~工業(yè)、化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進一步做大做強，裝備制造、紡織服裝、電子元器件及基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)呈集群化發(fā)展態(tài)勢。酒店餐飲(舉例)酒店名稱餐廳容量育和大酒店豪華包廂30個及1個中餐宴會大廳和1個小型宴會廳極度大酒店包廂30多間美華大酒店11個風(fēng)格各異的大中小型宴會廳市中心周邊為娛樂消費首選區(qū)域◆ 主要分布在長江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心；◆ 從經(jīng)營方面及知名度來看，KTV、歌舞廳類消費場所，凱撒及糖果表現(xiàn)良好；◆ 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等；◆ 銅陵中高檔桑拿洗浴場所不多，如黃金海岸；◆ 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在13元/平方米/天左右。位置：翠湖二路188號 。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭取國際知名商貿(mào)企業(yè)進駐銅陵。春暖花開，西面是萬泰集團開發(fā)的萬泰翡翠城。從萬泰翡翠城以及柏莊 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當其時。本案區(qū)域發(fā)展趨勢: 存在商業(yè)空白，目前該區(qū)域已經(jīng)聚集了一定消費能力的中高端消費群體，而未來更加逐漸提升，發(fā)展前景可觀，區(qū)位屬于新城區(qū)中心區(qū)位，扼守東西南北交通要道，為項目的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。國內(nèi)有色金屬行業(yè)集中度低、規(guī)模效益差、資源分散，同時又是與國際市場接軌緊密的行業(yè)之一。17層約700平方米，有酒吧、咖啡廳、茶樓、桑拿等休閑娛樂場所，總建筑面積共計16000平方米。關(guān)于總部經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，各種新商業(yè)業(yè)態(tài)百花爭艷，國外大型零售集團的搶灘式拓展，國內(nèi)零售連鎖業(yè)的迅猛發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的操作空間提供更多的素材選取。因本案屬大型商業(yè)地產(chǎn)項目，缺少住宅社區(qū)的各種配套條件，僅環(huán)境因素不能滿足，故本案應(yīng)操作相應(yīng)的公寓即可提升項目檔次及未來炒作空間，并且為項目創(chuàng)造更多的消費群體。 項目主題定位 從本案的區(qū)位、規(guī)模、項目功能、概念——可打造成高附加值、多業(yè)態(tài)組合，多物業(yè)類型高復(fù)合程度的首席城市商業(yè)坐標。 項目經(jīng)營定位任何一個項目經(jīng)營是核心是關(guān)鍵，滿足市場需求是本案的運營目標。酒店總部經(jīng)濟大廈公寓住宅住宅e 購中心萬泰國際新城初步規(guī)劃效果圖萬泰國際新城初步規(guī)劃平面圖 項目樓層功能定位萬泰 e 購中心樓層功能定位A區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍40000㎡負一層10000㎡大型綜合超市沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、華潤一層8000㎡洋快餐、百貨商場麥當勞、肯德基、德克士、王府井百貨、天虹商場、上海百聯(lián)、大商、吉之島、中百集團、漢商集團、太平洋二層8000㎡三層8000㎡電器、運動、休閑蘇寧、國美、百思買、頤高數(shù)碼、百腦匯、中體倍力俱樂部四層6000㎡娛樂城、電影院、餐飲湯姆熊、玩具反斗城、大地影院、橫店影院、史帝戈影院、星美院線、潮泰牛肉、元祿回轉(zhuǎn)壽司、頂尖飲食、一番拉面、大家樂、棒約翰、真功夫、鼎泰豐B區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍40000㎡負一層10000㎡停車場、倉庫——一層8000㎡百貨類店中店服裝、鞋帽、箱包皮具、化妝品、黃金珠寶、飾品、茶莊二層8000㎡小商品類店中店婚慶用品、喜慶用品、節(jié)慶用品、工藝禮品、裝飾品、小電器三層8000㎡家具建材、家居家飾百安居、東方家園、好百年、美克美家家具、好美家四層6000㎡底商總面積樓層規(guī)劃建筑面積功能定位合作意向商家、經(jīng)營范圍5000㎡——5000㎡社區(qū)商業(yè)生活配套為主，輔以專賣店、專業(yè)店蛋糕店、鮮花店、寵物店、干洗店、彩票投注點、電器維修店注：本規(guī)劃是初步的規(guī)劃，在實際中會根據(jù)市場實際情況及招商情況作相應(yīng)調(diào)整。建議本案招商先與超市、百貨、洋快餐主力品牌商家及娛樂城、影院次主力商家溝通洽談，訂單操作，與規(guī)劃設(shè)計同步進行。結(jié)合本案“萬泰國際新城”案名，新穎獨特。項目導(dǎo)示系統(tǒng)方便引導(dǎo)現(xiàn)場客戶參觀，應(yīng)由專業(yè)公司系列設(shè)計（結(jié)合標識等平面設(shè)計），形狀靈活多樣，醒目新穎。從項目伊始就要注重對市場的培育，這是一項持續(xù)不斷的過程。寫字樓采取統(tǒng)一物業(yè)管理。建筑外觀的整潔是項目形象的重要因素，而住宅、公寓、步行街底商的分體空調(diào)室外機的位置對外墻美觀起決定作用，建議在設(shè)計時針對室外機安裝位置綜合考慮，并適當做裝飾，施工做好空調(diào)的排水，在細節(jié)上體現(xiàn)項目的人性化及執(zhí)行力。萬泰國際新城商業(yè)業(yè)態(tài)組合表業(yè)態(tài)組合購物中心超市、百貨、家居家飾、洋快餐、中餐、特色餐飲、咖啡、茶館、兒童娛樂城、游戲城、KTV、電影院、運動場館、其他專賣店、專業(yè)店……步行街底商士多店、飾品店、餐飲、美容美發(fā)、燙洗店、品牌服裝、各色酒吧、蛋糕店……事實上，購物中心的一些基本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費者做過多的排斥。本案先進行概念策劃和概念設(shè)計，以充分獲得政府在政策上給予支持，使項目操作有更大余地，同時有利的政策便于與主力商家溝通談判，從而增加項目持續(xù)運作的籌碼，與此同時，按照商家需求度身打造物業(yè)，規(guī)避項目風(fēng)險，在主力商家的品牌效應(yīng)下，營銷推廣順勢展開。銅陵整體酒店行業(yè)經(jīng)營一般，平均開房率為63%左右。D、中房名邸銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)總公司建設(shè)的“中房名邸”，地下一層為車庫，地上1－3層為商用（3樓可用于對外出租），4－18層為住宅，暫沒有用于對外出租的辦公樓。目前銅陵寫字樓市場反映是租售情況良好，一度供不應(yīng)求，但是入駐企業(yè)規(guī)模不大，影響有