【正文】 規(guī)模(㎡)投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間華聯(lián)淮河大道28002008臺(tái)客隆石城大道40002008合家?；春哟蟮?30002006合家福義安北路20002003華潤(rùn)蘇果淮河大道150002007家得利淮河大道10002003超市運(yùn)營(yíng)狀況參差不齊◆ 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市；◆ 合家福是銅陵?duì)I業(yè)面積和店面數(shù)量最多的超市；◆ ，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定；◆ ?？h區(qū)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，縣區(qū)3個(gè)開發(fā)區(qū)成為省級(jí)開發(fā)區(qū)，銅陵經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)翻兩番，銅陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入全省動(dòng)態(tài)十佳縣行列。大力推進(jìn)科技創(chuàng)新，累計(jì)開發(fā)各類新技術(shù)、新產(chǎn)品410余項(xiàng)，組織實(shí)施省級(jí)以上科技計(jì)劃項(xiàng)目112項(xiàng)，%提高到35%。對(duì)外經(jīng)貿(mào)技術(shù)合作與友好交往不斷擴(kuò)大，2003年，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)54695萬美元，%，與世界40多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作關(guān)系，與世界40多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作關(guān)系，并與國內(nèi)外12個(gè)城市結(jié)為友好城市；利用外資數(shù)量連年成倍增長(zhǎng)，有力促進(jìn)了銅陵經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。銅文化已經(jīng)融進(jìn)城市建設(shè)和市民生活的方方面面，《起舞》等銅雕塑在全國各類評(píng)比中獲獎(jiǎng)，市內(nèi)設(shè)有全國性的青銅文化研究會(huì)。銅陵的歷史，就是中國冶銅史的縮影。 青銅文化銅陵銅文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是中國青銅文化的發(fā)祥地之一。植物資源——查出確定學(xué)名的88科600余種，其中，觀賞植物、園院及行道綠化喬木類36種，灌木類33種，綠化觀賞竹類17種，蕨類60余種，草本類34種，水生類10種。其中商品魚類有青魚、草魚、黃鰱魚、白鰱魚、鯉魚、鳊魚、團(tuán)頭舫、黃鱔、泥鰍等。農(nóng)產(chǎn)資源——銅陵氣候溫和，雨量充沛，是農(nóng)作物生長(zhǎng)的有利條件。（轄安銅街道、橋南街道、銅山鎮(zhèn)、大通鎮(zhèn)、灰河鄉(xiāng)、普濟(jì)圩農(nóng)場(chǎng)街道）銅陵縣——面積763平方公里。 行政區(qū)劃市轄區(qū)：。地處上海與武漢、南京與九江的正中心(距南京與上海的距離分別是200公里和450公里)，也是我國著名的黃山——九華山旅游風(fēng)景區(qū)的北大門(距九華山和黃山分別為80和120公里)，同時(shí)還是安徽省實(shí)施“兩點(diǎn)一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點(diǎn)。水運(yùn)條件得天獨(dú)厚，銅陵港是對(duì)外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級(jí)碼頭，高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。銅官山區(qū)——面積36平方公里。（轄五松鎮(zhèn)、順安鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)、天門鎮(zhèn)、老洲鄉(xiāng)、東聯(lián)鄉(xiāng)、西聯(lián)鄉(xiāng)、胥壩鄉(xiāng)） 自然資源礦產(chǎn)資源——銅陵地阜物華，自然資源豐富，尤以礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量豐，礦種全而聞名。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以糧食和經(jīng)濟(jì)作物為主。珍貴魚類有鱭刀魚、銀魚、鱘魚、鱖魚、鰣魚、鰻魚等。藥類約1400余種。銅陵是中國的“古銅都”。大文學(xué)家李白、王安石、蘇東坡等曾來此游歷并留下詩跡，李白的“我愛銅官樂，千年未擬還。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展上個(gè)世紀(jì)八十年代末以來，銅陵堅(jiān)持以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以深化產(chǎn)權(quán)制度改革為核心，不斷優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)和國有經(jīng)濟(jì)布局，努力提升經(jīng)濟(jì)活力?！　°~工業(yè)、化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，裝備制造、紡織服裝、電子元器件及基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)呈集群化發(fā)展態(tài)勢(shì)。商業(yè)服務(wù)設(shè)施不斷優(yōu)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逐步壯大。第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征 百貨百貨商場(chǎng)過于集中，大多處于轉(zhuǎn)型期；◆ 截至2008年12月，銅陵市區(qū)百貨商場(chǎng)3家，總規(guī)模在19萬平方米左右；◆ 銅陵市百貨商場(chǎng)主要集中在長(zhǎng)江中路；◆ 各百貨商場(chǎng)經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營(yíng)策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營(yíng)與特色主題經(jīng)營(yíng)，注重環(huán)境改善與人本主義等)轉(zhuǎn)變；◆ 但受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場(chǎng)發(fā)展空間相當(dāng)有限。 專業(yè)市場(chǎng)銅陵部分專業(yè)市場(chǎng)沒有通過政府的規(guī)劃來引導(dǎo)，是自發(fā)形成，因此需要較長(zhǎng)周期引導(dǎo)與布局。酒店餐飲(舉例)酒店名稱餐廳容量育和大酒店豪華包廂30個(gè)及1個(gè)中餐宴會(huì)大廳和1個(gè)小型宴會(huì)廳極度大酒店包廂30多間美華大酒店11個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會(huì)廳市中心周邊為娛樂消費(fèi)首選區(qū)域◆ 主要分布在長(zhǎng)江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心；◆ 從經(jīng)營(yíng)方面及知名度來看，KTV、歌舞廳類消費(fèi)場(chǎng)所，凱撒及糖果表現(xiàn)良好；◆ 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等；◆ 銅陵中高檔桑拿洗浴場(chǎng)所不多，如黃金海岸；◆ 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在13元/平方米/天左右。 銅陵商鋪?zhàn)饨鹬饕w現(xiàn)特征第一，城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價(jià)格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營(yíng)者，這一類商街主要為長(zhǎng)江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)段、石城大道與北京中路交口為代表。第三，城市整體商業(yè)水平，以“長(zhǎng)江路與人民交口”為中心高點(diǎn)，向四周遞減。 合百商廈合百商廈位于銅陵核心地塊，作為銅陵較早經(jīng)營(yíng)的百貨公司，銅陵經(jīng)營(yíng)狀況最好的百貨，是銅陵人購物的首選；2008年的坪效達(dá)到了1萬元/平米。位置：翠湖二路188號(hào) 。戶型特征：切成50180平米的單間。西接贛鄂，東連浙寧滬，處于長(zhǎng)江水運(yùn)的樞紐位置，坐擁長(zhǎng)江黃金水道（是長(zhǎng)江航道萬噸輪的終點(diǎn)站），與合肥市、南京市兩大省會(huì)城市聯(lián)系緊密，本案周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，合銅高速、銅黃高速、沿江高速、銅杭高速，銅九鐵路穿境而過。銅陵市已成為全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市，銅陵有色公司成為全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)企業(yè)，標(biāo)志著銅陵已經(jīng)進(jìn)入國家重點(diǎn)決策視野。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭(zhēng)取國際知名商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐銅陵?！? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好動(dòng)力基礎(chǔ)2008全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)計(jì)算，%。2008年1－12月份， %，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破70億元關(guān)口。（國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。春暖花開，西面是萬泰集團(tuán)開發(fā)的萬泰翡翠城?！?銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形象具有正面推動(dòng)和引導(dǎo)作用本案與省級(jí)銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項(xiàng)目的北面，目前建成面積達(dá)30平方公里，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造及零部件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細(xì)化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局，現(xiàn)已累計(jì)引進(jìn)100余家工業(yè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá)150多億元，目標(biāo)是建成產(chǎn)值1000億元的科技園區(qū)?！? 中高檔樓盤開發(fā)促進(jìn)項(xiàng)目形象提升本案北面、西面、西南面均有大型開發(fā)成形的住宅樓盤，北部的五星級(jí)逸頓國際大酒店、高爾夫球場(chǎng)對(duì)本案的開發(fā)形成了有效支撐。 北部新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地，會(huì)帶來一定的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場(chǎng)份額； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場(chǎng)較大份額； 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)尚未完全飽和； 市區(qū)開發(fā)的置地從萬泰翡翠城以及柏莊在商業(yè)功能上，辦公、會(huì)議、展覽、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在63%左右，星級(jí)酒店及大大小小賓館接近50家，數(shù)量較多。商業(yè)資源的獲取對(duì)項(xiàng)目的其他功能板塊定位具備絕對(duì)支撐作用，相關(guān)機(jī)會(huì)尚需努力爭(zhēng)取。從項(xiàng)目分析、項(xiàng)目SWOT分析及以上對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)分析來看，本案所具有的優(yōu)勢(shì)大部分是一種預(yù)期，目前可以直接利用上的少；而劣勢(shì)是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大。 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當(dāng)其時(shí)?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。◆ 商場(chǎng)和專賣店等密集，商品品類豐富：在長(zhǎng)江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場(chǎng)、KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。本案區(qū)域發(fā)展趨勢(shì): 存在商業(yè)空白，目前該區(qū)域已經(jīng)聚集了一定消費(fèi)能力的中高端消費(fèi)群體，而未來更加逐漸提升，發(fā)展前景可觀，區(qū)位屬于新城區(qū)中心區(qū)位，扼守東西南北交通要道，為項(xiàng)目的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)。 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的五個(gè)條件 第一個(gè)條件是區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進(jìn)行知識(shí)密集性價(jià)值活動(dòng)的創(chuàng)造。第五個(gè)條件是區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。國內(nèi)有色金屬行業(yè)集中度低、規(guī)模效益差、資源分散，同時(shí)又是與國際市場(chǎng)接軌緊密的行業(yè)之一。中國在21世紀(jì)的前20年，仍將處在工業(yè)化的過程中，制造業(yè)的快速發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)保持一個(gè)較長(zhǎng)的高速增長(zhǎng)期。 銅產(chǎn)業(yè)鏈銅產(chǎn)業(yè)鏈自上而下分別是礦山、銅精礦中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、冶煉廠商、精銅中間商（國內(nèi)、國際貿(mào)易商）、銅加工企業(yè)，再下游是消費(fèi)類企業(yè)，如交通、家電、建材、電子、機(jī)械、輕工等行業(yè)的企業(yè)。金都大廈總建17層，整體高度近100米，是銅陵市最高的高層建筑之一，其主體以現(xiàn)代風(fēng)格為主。17層約700平方米，有酒吧、咖啡廳、茶樓、桑拿等休閑娛樂場(chǎng)所，總建筑面積共計(jì)16000平方米。 高17層，為主樓副樓半圍和形狀，現(xiàn)有200家單位入駐，太平洋保險(xiǎn)公司和安利、銅陵國旅分別租用一整層，租金為25元/m2。C、八寶華庭：八寶華庭位于銅陵市淮河大道銅莊花園入口旁，緊鄰中央商務(wù)區(qū)。F、目前在建的財(cái)富置地廣場(chǎng)，總建面18萬㎡寫字樓、商場(chǎng)、住宅各約60000㎡，字樓預(yù)計(jì)2年后上市租售。關(guān)于總部經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，各種新商業(yè)業(yè)態(tài)百花爭(zhēng)艷，國外大型零售集團(tuán)的搶灘式拓展，國內(nèi)零售連鎖業(yè)的迅猛發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的操作空間提供更多的素材選取。總部經(jīng)濟(jì)以超強(qiáng)的地域輻射范圍將商業(yè)地產(chǎn)局限的商圈輻射區(qū)域放大至讓人目眩的范圍，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生深度、廣度的全方位影響，為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的血液，商業(yè)地產(chǎn)借助總部經(jīng)濟(jì)的魔力正煥發(fā)新一輪的活力。銅陵酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，在市區(qū)范圍內(nèi)，包括星級(jí)的酒店在內(nèi)，酒店的數(shù)量超過了40家。銅陵假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)明顯，在今年7月末的日全食觀測(cè)中，銅陵大小酒店賓館入住率達(dá)到100%。因本案屬大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，缺少住宅社區(qū)的各種配套條件，僅環(huán)境因素不能滿足，故本案應(yīng)操作相應(yīng)的公寓即可提升項(xiàng)目檔次及未來炒作空間，并且為項(xiàng)目創(chuàng)造更多的消費(fèi)群體。 項(xiàng)目開發(fā)借鑒以往商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)條件，建議本項(xiàng)目開發(fā)采用“以城市綜合體（購物中心、純商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、步行街、住宅）為開發(fā)主線，以滿足城市人口日益增長(zhǎng)的物質(zhì)、精神文明需要，產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展需要，突破銅陵市已有的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，以良好的品牌效應(yīng)和優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場(chǎng)，獲得消費(fèi)者的青睞”為開發(fā)思路。為了保障項(xiàng)目的開發(fā)穩(wěn)步進(jìn)行，樹立項(xiàng)目的主題形象，本案的開發(fā)模式以商業(yè)、商務(wù)為中心，以酒店、步行街為配套，以公寓、住宅為補(bǔ)充。 領(lǐng)導(dǎo)型開發(fā)：五年領(lǐng)先，十年不落后：環(huán)境升級(jí)、建筑升級(jí)、業(yè)態(tài)升級(jí)、服務(wù)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)；檔次升級(jí)、品質(zhì)升級(jí)、管理升級(jí)、觀念升級(jí)、功能升級(jí)。 項(xiàng)目主題定位 從本案的區(qū)位、規(guī)模、項(xiàng)目功能、概念——可打造成高附加值、多業(yè)態(tài)組合，多物業(yè)類型高復(fù)合程度的首席城市商業(yè)坐標(biāo)。規(guī)模與檔次超過現(xiàn)在的合百商廈、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)，成為長(zhǎng)江沿江經(jīng)濟(jì)帶上商業(yè)新貴?！　I(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動(dòng)的具體形式。而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開來。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位任何一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)是核心是關(guān)鍵，滿足市場(chǎng)需求是本案的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。本案的經(jīng)營(yíng)定位為——時(shí)尚生活、潮流時(shí)代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 項(xiàng)目功能組合定位 本案為了區(qū)別于其他項(xiàng)目，在唯一性及排他性上能夠獨(dú)樹一幟，充分獲得市場(chǎng)，因此在“萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“萬泰 e 購中心”的功能設(shè)計(jì)上較一般寫字樓、購物中心功能多而全。因此需處理好項(xiàng)目的各出入口，解決好人流、車流、物流的交通動(dòng)線。參見下圖。酒店總部經(jīng)濟(jì)大廈公寓住宅住宅e 購中心萬泰國際新城初步規(guī)劃效果圖萬泰國際新城初步規(guī)劃平面圖 項(xiàng)目樓層功能定位萬泰 e 購中心樓層功能定位A區(qū)總面積樓層規(guī)劃建筑面積樓層功能定位合作意向商家、經(jīng)營(yíng)范圍40000㎡負(fù)一層10000㎡大型綜合超市沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、華潤(rùn)一層8000㎡洋快餐、百貨商場(chǎng)麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、王府井百貨、天虹商場(chǎng)、上海百聯(lián)、大商