【正文】 價值縣市”稱號。二、廣德經(jīng)濟狀況經(jīng)濟總體概況2002年以來，廣德先后提出“工業(yè)興縣、竹業(yè)富民”、“建設(shè)富裕、文明的新廣德”、“東向發(fā)展、率先崛起”發(fā)展戰(zhàn)略。216。小結(jié)：216。 廣德政務(wù)新區(qū) ——新型行政中心、現(xiàn)代商業(yè)中心和新型居住區(qū)，規(guī)劃定位為行政辦公、文化娛樂及高檔居住的綜合新區(qū)，將建設(shè)成為城市的新中心——行政、文化、商業(yè)的綜合中心。216。城市布局新興行政中心、現(xiàn)代商業(yè)中心和新興居住中心，新的行政中心已建成，即將投入使用。（本案、中鼎位于護城河以南和現(xiàn)廣寧路以北的地區(qū)，該區(qū)交通便利，環(huán)境條件好，可發(fā)展部分一類居住區(qū)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)沿太極大道往北發(fā)展。216。原廣寧路承擔的過境交通將由新建外圍過境路替代。216。 安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達省份毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟的結(jié)合點；216。 距離常州機場60公里，祿口機場80公里；216。因素五：區(qū)位優(yōu)勢將是本案未來最大的亮點本案緊臨新的政府辦公區(qū)域，周邊其它行政辦公、金融辦公、商業(yè)氛圍正在逐漸形成，項目具備未來的市場價值。也不利于項目品牌的形成。五、區(qū)域環(huán)境區(qū)塊位于廣德政務(wù)新區(qū)的核心地帶，政務(wù)新區(qū)是目前政府重點建設(shè)對象。地塊內(nèi)目前堆放一些孔型石材并有一戶人家，同時地塊內(nèi)及沿萬桂山南路有輸電線路穿過。 【和聲機構(gòu)策劃案】廣德項目產(chǎn)品定位報告2009年9月5日目 錄第一部分：項目概況 3一、地理位置及現(xiàn)狀 3二、地形地貌 4三、交通條件 4四、用地指標 5五、區(qū)域環(huán)境 5六、用地條件分析與研究 5第二部分：宏觀市場分析 6一、城市規(guī)劃研究 6城市概況及交通概況 6城市總體規(guī)劃介紹 8城市布局 10二、廣德經(jīng)濟狀況 11經(jīng)濟總體概況 11固定資產(chǎn)投資 13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 14第三部分：廣德房地產(chǎn)市場分析 14一、總體市場特征 14二、土地供應研究 15三、住宅產(chǎn)品對比研究 17低層產(chǎn)品 17小高層產(chǎn)品 18單身公寓及酒店式公寓 20四、商業(yè)市場分析 21整體商業(yè)現(xiàn)狀 21區(qū)域商業(yè)項目分析 22五、廣德酒店市場分析 24第四部分：項目定位 26一、項目主要問題點 26旅館業(yè)地塊物業(yè)的矛盾 26住宅類產(chǎn)品與商業(yè)用地的矛盾 26區(qū)域發(fā)展不成熟 26二、項目SWOT分析 27三、產(chǎn)品定位依據(jù) 28產(chǎn)品形態(tài)分析 28產(chǎn)品定位依據(jù) 29四、項目市場定位 30五、經(jīng)濟效益測算 31第五部分：建筑設(shè)計建議 34一、建筑體型建議 34二、平面布局建議 34三、戶型配比建議 35四、戶型功能定位 36戶型創(chuàng)新的必要性 36戶型參考 36五、產(chǎn)品競爭力營造 37產(chǎn)品形象 38產(chǎn)品本身 38產(chǎn)品服務(wù)上 39銷售價格及銷售新政 39第六部分：酒店及商業(yè)建議 39一、酒店戶型建議 39二、商業(yè)設(shè)置建議 40附：酒店投資分析 41一、前期建造成本測算 41二、后期裝修等成本測算 42三、成本收回年限測算 43第一部分：項目概況一、地理位置及現(xiàn)狀本案位于廣德新區(qū)，東臨萬桂山南路、南貼維二路、西至維五路、北與規(guī)劃中的城市公園相鄰，與茗桂花園相呼應。位于萬桂山南路的入口 項目地塊內(nèi)三、交通條件項目地處廣寧路與萬桂山南路交叉口，現(xiàn)項目四至道路正在修繕中。北與廣寧路一路之隔的是成熟小區(qū)茗桂花園；項目東面目前是農(nóng)居點，未來規(guī)劃為金融辦公、商業(yè)、居住區(qū)；項目南面一路之隔的是已經(jīng)出讓的商貿(mào)用地；項目西面是核心的政務(wù)新區(qū)辦公區(qū)域，已經(jīng)建好的有新的行政辦公大樓、水務(wù)局、森林消防指揮中心等部門。因素二：、高層的類似產(chǎn)品從地塊本身的規(guī)劃條件來看，結(jié)合容積率利潤最大化的原則，還必須造一定量的小高層與高層的類似物業(yè)比較適宜；與目前市場上再售的70年產(chǎn)權(quán)的小高層、高層項目相比本案40年產(chǎn)權(quán)的高層物業(yè)類型將受到極大的挑戰(zhàn)。第二部分：宏觀市場分析一、城市規(guī)劃研究城市概況及交通概況廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，區(qū)域面積 2165 平方公里，人口50余萬，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊 “ 兩個半小時經(jīng)濟圈 ” 有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達省份毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟的結(jié)合點，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站。 距離上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黃山190公里；216。 “兩個半小時經(jīng)濟圈”里有上海、合肥、南京、杭州4座省會城市和16座經(jīng)濟發(fā)達的大中城市，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站。 兩個軸線南北景觀軸：以北面的橫山國家森林公園為起點，以南面的城市公園為過渡，指向盧村水庫。216。 八個組團 ① 位于橫山國家森林公園附近的文教、居住組團：該組團環(huán)境條件好，有目前的黨校和廣德中學為依托，吸引多種辦學力量投入，規(guī)劃期末建設(shè)?？茖W校一所。③ 老城組團：老城組團以護城河內(nèi)所限定的范圍為主，主要發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)，老城的行政管理功能逐步南移。該組團的南部結(jié)合公路出入口建設(shè)大型批發(fā)市場。景苑以及本案對面的商貿(mào)用地等地塊） ⑧ 城北組團。預計2011年建成新區(qū)工業(yè)帶傳統(tǒng)商貿(mào)、居住中心，保持原有的歷史格局，加以整治和改造。 廣德老城區(qū) —— 主要的傳統(tǒng)商業(yè)分布區(qū)廣德縣按照“拉開城市框架，建設(shè)城市亮點，推進新區(qū)建設(shè)，適度改造老城”的基本思路，重點項目重點推進，加速城市各項建設(shè)的運轉(zhuǎn)。目前，新城區(qū)標志性建筑之一的行政中心大樓正式投入使用。 地處廣德CBD相對于廣德老城區(qū)，本案所處廣德新區(qū)是未來廣德城市發(fā)展的方向，也是目前政府重點建設(shè)的區(qū)域。 有發(fā)展?jié)摿?，但目前來看區(qū)域氛圍不成熟目前該區(qū)域因還沒形成居住氛圍、商業(yè)氛圍、政務(wù)辦公氛圍，人流較少。2002年始建廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，確立2003—2008年依次為招商引資年、優(yōu)化環(huán)境年、兩區(qū)（開發(fā)區(qū)、新城區(qū)）建設(shè)年、項目推進年、城市建設(shè)年和新型工業(yè)化促進年。 2008年再次被評為長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)。規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入130億元、。產(chǎn)業(yè)層次明顯提升。 固定資產(chǎn)投資的高速增長驅(qū)動廣德經(jīng)濟快速增長。第三部分：廣德房地產(chǎn)市場分析一、總體市場特征近兩年來，隨著廣德建設(shè)新城步伐的加快房地產(chǎn)開發(fā)較為活躍，根據(jù)統(tǒng)計廣德縣城內(nèi)目前在建、在售的項目不下15個，且大多為百畝以上的大盤，由于政務(wù)新區(qū)建設(shè)的迫切性以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)氛圍的成熟，因此廣德縣樓盤分布主要以城南的政務(wù)新區(qū)分布和城東的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分布。從市場需求面來看，目前市場主流消費群主要來自四個層面：①機關(guān)事業(yè)單位工作人員；②私營企業(yè)主（含江浙辦廠者）及工商個體戶；③一般工薪階層（外出打工回鄉(xiāng)置業(yè)、開發(fā)區(qū)工人）。而且，從供地時間來看，項目上市時間將較集中，08年中旬迎來集中的多層供應期，09年下半年將集中迎來小高層的供應期。景苑多層108—142108小三房12130大三房一樓：2800二樓：2900多三樓：3080左右四樓：3100127方剩余5樓、6樓，共6套135方左右剩余3套在4樓108方左右剩余1樓和5樓剩余2套分析：1）、產(chǎn)品特征方面，從市調(diào)的走訪來看，多層一般為6躍7（閣樓），閣樓一般不計入建筑面積，銷售上有送有賣，銷售時閣樓價只有6層的1/2（閣樓空間利用率為標準層的40%），另外閣樓也有單獨作為小套型銷售的，如茗桂花園，但銷售不甚理想；樓層價差100左右，3樓最貴，6樓最低，如3樓3000元，6樓將在2200元左右（閣樓在1000多元左右），一般14層銷售最快。4）、從藍庭國際以及中央樂城的銷售情況來看，市場對產(chǎn)品好、景觀好的項目還是具有一定的接受度，但因人口增數(shù)以及經(jīng)濟增長模式的限制，房地產(chǎn)銷售價格在短時間內(nèi)不會有太多的突破空間。2）、從定價體系來看，小高層定價較為謹慎，且與多層相比并未高出多少，藍庭國際甚至出現(xiàn)小高層與多層倒掛現(xiàn)象，中央樂城5樓以下的房源價格與小高層價格差不多。景苑同是小高層，但藍庭國際均價2600左右，基本售罄，中鼎6）、從廣德在售樓盤的銷售情況來看，09年下半年廣德將迎來小高層產(chǎn)品的集中供應期。擁有煤氣管道在