【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241安徽萬泰置業(yè)有限公司翠湖一路項目定位報告深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司銅陵項目組2009年9月1日目 錄第一部分 銅陵概況 銅 陵 市 基 本 概 況……………………………………………………………………5 行政區(qū)劃……………………………………………………………………………………5 自然資源……………………………………………………………………………………5 青銅文化……………………………………………………………………………………6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展……………………………………………………………………………………6第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征………………………………………………………………………7 百貨………………………………………………………………………………………7 中大型超市………………………………………………………………………………7 專業(yè)市場…………………………………………………………………………………8 餐飲市場…………………………………………………………………………………9 主要街道調(diào)研……………………………………………………………………………10 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計…………………………………………………………………10 主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成……………………………………………………………10 主要街道租金水平調(diào)研…………………………………………………………………11 銅陵商鋪租金主要體現(xiàn)特征……………………………………………………………11 商業(yè)個案調(diào)研……………………………………………………………………………11 銅冠商業(yè)廣場……………………………………………………………………………11 合百商廈…………………………………………………………………………………12 銅陵商城…………………………………………………………………………………13 逸頓國際商業(yè)街…………………………………………………………………………14第三部分 項目定位 項目分析 …………………………………………………………………………………15 項目宏觀區(qū)位分析 ………………………………………………………………………15 項目微觀區(qū)位分析 ………………………………………………………………………18 項目地塊分析 ……………………………………………………………………………18 項目SWOT分析……………………………………………………………………………19 項目定位難點 ……………………………………………………………………………19 項目功能組合定位 ………………………………………………………………………21 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 …………………………………………………………………21 發(fā)展商務(wù)寫字樓的可能性 ………………………………………………………………23 發(fā)展酒店的可能性 ………………………………………………………………………26 發(fā)展公寓的可能性 ………………………………………………………………………27 項目開發(fā) …………………………………………………………………………………28 項目開發(fā)思路 ……………………………………………………………………………28 項目開發(fā)模式 ……………………………………………………………………………28 項目開發(fā)步驟 ……………………………………………………………………………28 項目總體定位 ……………………………………………………………………………29 項目開發(fā)戰(zhàn)略定位 ………………………………………………………………………29 項目品牌戰(zhàn)略定位 ………………………………………………………………………29 項目主題定位 ……………………………………………………………………………30 項目市場定位 ……………………………………………………………………………30 項目目標(biāo)客戶定位 ………………………………………………………………………31 項目業(yè)態(tài)定位 ……………………………………………………………………………32 項目經(jīng)營定位 ……………………………………………………………………………33 項目功能組合定位 ………………………………………………………………………33 項目建筑規(guī)劃定位 ………………………………………………………………………34 項目樓層功能定位 ………………………………………………………………………35 項目經(jīng)營特色定位 ………………………………………………………………………37 項目營運方式定位 ………………………………………………………………………38 項目管理模式定位 ………………………………………………………………………38 項目形象定位 ……………………………………………………………………………39 項目招商模式定位 ………………………………………………………………………39 項目銷售模式定位 ………………………………………………………………………39 項目營銷推廣定位 ………………………………………………………………………39第一部分 銅陵概況 銅陵市基本概況銅陵市位于安徽省中南部，長江中下游南岸，1956年依礦建市，是一座新興的工貿(mào)港口城市。地處上海與武漢、南京與九江的正中心(距南京與上海的距離分別是200公里和450公里)，也是我國著名的黃山——九華山旅游風(fēng)景區(qū)的北大門(距九華山和黃山分別為80和120公里)，同時還是安徽省實施“兩點一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點。，水運條件得天獨厚，銅陵港是對外籍輪開放的國家一類口岸，擁有5000噸級碼頭，高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。銅陵具有良好的政策環(huán)境，是全國綜合配套改革、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、國有資本運營改革等試點城市，享有一系列鼓勵外資投入的優(yōu)惠政策。銅陵先后被評為全國衛(wèi)生城市、全國科技工作先進(jìn)城市、國家雙擁模范城市、安徽省首批省級園林城市、萬噸級海輪進(jìn)江終點港、國家園林城市。 行政區(qū)劃市轄區(qū)：。銅官山區(qū)——面積36平方公里。（轄長江路街道、石城路街道、銅官山街道、楊家山街道、掃把溝街道、橫港街道）獅子山區(qū)——面積53平方公里。（轄獅子山街道、新廟街道、磯山街道、鳳凰山街道、西湖鎮(zhèn)）郊區(qū)——面積154平方公里。（轄安銅街道、橋南街道、銅山鎮(zhèn)、大通鎮(zhèn)、灰河鄉(xiāng)、普濟(jì)圩農(nóng)場街道）銅陵縣——面積763平方公里。（轄五松鎮(zhèn)、順安鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)、天門鎮(zhèn)、老洲鄉(xiāng)、東聯(lián)鄉(xiāng)、西聯(lián)鄉(xiāng)、胥壩鄉(xiāng)） 自然資源礦產(chǎn)資源——銅陵地阜物華，自然資源豐富，尤以礦產(chǎn)資源儲量豐，礦種全而聞名。已探明的礦種主要有銅、硫、鐵、金、銀、煤、石灰石等，其中銅、金、銀、硫鐵礦和石灰石儲量均在全省名列前茅。大理石、灰硅巖、膨潤土、鉛鋅礦、珍珠巖、鉀長石、石英石等，也有一定儲量。農(nóng)產(chǎn)資源——銅陵氣候溫和，雨量充沛，是農(nóng)作物生長的有利條件。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以糧食和經(jīng)濟(jì)作物為主。糧食作物有水稻、小麥等；經(jīng)濟(jì)作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶葉、苧麻、油桐、大蒜、生姜等。水產(chǎn)資源——據(jù)初步調(diào)查，銅陵水域的魚類有8目15科44種。其中商品魚類有青魚、草魚、黃鰱魚、白鰱魚、鯉魚、鳊魚、團(tuán)頭舫、黃鱔、泥鰍等。珍貴魚類有鱭刀魚、銀魚、鱘魚、鱖魚、鰣魚、鰻魚等。鱉、龜、蚌、螺、蝦、螃蟹等品種資源也很豐富。稀有水生動物有白鰭豚、江豚、揚子鱷等。植物資源——查出確定學(xué)名的88科600余種，其中，觀賞植物、園院及行道綠化喬木類36種，灌木類33種，綠化觀賞竹類17種，蕨類60余種，草本類34種，水生類10種。藥類約1400余種。藥類植物中以鳳凰山丹皮最為著名。銅陵泡桐資源豐富，素有桐鄉(xiāng)之稱。 青銅文化銅陵銅文化源遠(yuǎn)流長，是中國青銅文化的發(fā)祥地之一。銅陵是中國的“古銅都”。銅的采冶始于商周，盛于唐宋，綿延3000余年而未曾中斷，這在長江流域目前已知的古銅礦遺址中非常少見?，F(xiàn)存數(shù)十處采冶銅遺址和大量的青銅文物：有古西周的銅煉渣、漢代的古銅井，唐宋期間的青銅文物更為鼎盛且史料記載甚詳。銅陵的歷史，就是中國冶銅史的縮影。大文學(xué)家李白、王安石、蘇東坡等曾來此游歷并留下詩跡，李白的“我愛銅官樂，千年未擬還。要須回舞袖，拂盡五松山”以及描寫冶銅場面的“爐火照天地，紅星亂紫煙。郝朗明月夜，歌曲動寒川”更是千古名句。銅文化已經(jīng)融進(jìn)城市建設(shè)和市民生活的方方面面，《起舞》等銅雕塑在全國各類評比中獲獎，市內(nèi)設(shè)有全國性的青銅文化研究會。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展上個世紀(jì)八十年代末以來，銅陵堅持以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以深化產(chǎn)權(quán)制度改革為核心，不斷優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)和國有經(jīng)濟(jì)布局，努力提升經(jīng)濟(jì)活力。在全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國有、集體類由1997年的73%下降到2003年的23%，全市私營企業(yè)發(fā)展到1700家，區(qū)級工業(yè)經(jīng)濟(jì)基本實現(xiàn)民營化。全市擁有6家上市公司，%和10%以上。對外經(jīng)貿(mào)技術(shù)合作與友好交往不斷擴(kuò)大，2003年，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)54695萬美元，%，與世界40多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作關(guān)系，與世界40多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作關(guān)系，并與國內(nèi)外12個城市結(jié)為友好城市；利用外資數(shù)量連年成倍增長，有力促進(jìn)了銅陵經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?！　°~工業(yè)、化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，裝備制造、紡織服裝、電子元器件及基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)呈集群化發(fā)展態(tài)勢。積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)濱江等循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，興建了一批循環(huán)經(jīng)濟(jì)項目，資源綜合利用率不斷提高。實施了金昌冶煉廠主工藝改造、金隆余熱利用、海螺余熱發(fā)電、電廠煙氣脫硫等工程，關(guān)閉了一冶鼓風(fēng)爐，累計淘汰小水泥產(chǎn)能195萬噸，關(guān)停小采石產(chǎn)能240萬噸，節(jié)能減排見到實效。大力推進(jìn)科技創(chuàng)新，累計開發(fā)各類新技術(shù)、新產(chǎn)品410余項，組織實施省級以上科技計劃項目112項，%提高到35%。商業(yè)服務(wù)設(shè)施不斷優(yōu)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逐步壯大。實施品牌和質(zhì)量戰(zhàn)略，新增中國名牌4個，中國馳名商標(biāo)1件。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)由92家增加到213家，有色控股公司主營業(yè)務(wù)收入突破400億元?？h區(qū)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，縣區(qū)3個開發(fā)區(qū)成為省級開發(fā)區(qū)，銅陵經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)翻兩番，銅陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入全省動態(tài)十佳縣行列。第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征 百貨百貨商場過于集中，大多處于轉(zhuǎn)型期；◆ 截至2008年12月，銅陵市區(qū)百貨商場3家，總規(guī)模在19萬平方米左右；◆ 銅陵市百貨商場主要集中在長江中路；◆ 各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營，注重環(huán)境改善與人本主義等)轉(zhuǎn)變；◆ 但受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場發(fā)展空間相當(dāng)有限。百貨商場經(jīng)營檔次多元化主題商場較少◆ 銅陵市大多數(shù)百貨商場經(jīng)營品種雷同，市場競爭力不強(qiáng)；◆ 各種類型專業(yè)市場及超市逐步瓜分百貨業(yè)經(jīng)營利潤，促使百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)組合將發(fā)生根本性改變。商場名稱經(jīng)營規(guī)模(平方米)經(jīng)營檔次業(yè)態(tài)組合特征目標(biāo)消費群體銅陵商城90000中檔服裝服飾80%，娛樂20%女性居多合百商廈32000中檔服裝服飾74%，化妝品及珠寶15%、超市6%各年齡層次銅冠商業(yè)廣場66000中檔服裝服飾55%，餐飲娛樂20%，超市及電器25%各年齡層次 中大型超市超市外擴(kuò)趨勢明顯◆ 銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)；◆ 超市經(jīng)營面積在2000平方米以上共計5家，10000平米以上的2家；◆ 從銅陵城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情況，超市向東南方向擴(kuò)張趨勢明顯；◆ 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤蘇果、家得利、華聯(lián)、臺客隆等中大型超市。 銅陵中大型超市基本情況項目名稱地理位置規(guī)模(㎡)投入運營時間華聯(lián)淮河大道28002008臺客隆石城大道40002008合家?；春哟蟮?30002006合家福義安北路200020