【正文】 銅陵已有合家福、華潤(rùn)蘇果、家得利、華聯(lián) 、 臺(tái)客隆 等中大型超市。 專業(yè)市場(chǎng) 銅陵部分專業(yè)市場(chǎng)沒有通過政府的規(guī)劃來引導(dǎo) ，是自發(fā)形成，因此需要較長(zhǎng)周期引導(dǎo)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 銅陵現(xiàn)有各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)地址的選擇，均處于主要城市 “ 過境公路 ” 沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上： 汽車銷售市場(chǎng) —— 銅都大道南段 花鳥市場(chǎng) —— 銅都大道與北京東路交口西北向 銅陵大市場(chǎng) —— 銅都大道北段 綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) —— 銅都大道北段 茂源大市場(chǎng) —— 北京西路段（家具、家居、建材等） 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)吸引力 ◆ 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總計(jì) 510個(gè) ， 總規(guī)模在 40萬平方米左右 ； ◆ 專業(yè)市場(chǎng)承租能力較低 ， 一般選址在城市邊緣區(qū)域 ； ◆ 租金價(jià)格與道路 交通是專業(yè)市場(chǎng)選址考慮的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)與因素 ； ◆ 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場(chǎng) ， 以滿足特定消費(fèi)人群需求 ， 而且精品專業(yè)市場(chǎng)具備較高承租能力。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ◆ 隨著銅陵人均 GDP的增加及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變 ， 現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費(fèi)場(chǎng)所將不能滿足廣大消費(fèi)者需求 ， 新的市場(chǎng)需求空間日益擴(kuò)大 ， 有特色的餐飲場(chǎng)所將成為新的市場(chǎng)需求。 酒店餐飲 (舉例 ) 酒店名稱 餐廳容量 育和大酒店 豪華包廂 30個(gè)及 1個(gè)中餐宴會(huì)大廳和 1個(gè)小型宴會(huì)廳 極度大酒店 包廂 30 多間 美華大酒店 11 個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會(huì)廳 市中心周邊為娛樂消費(fèi)首選區(qū)域 ◆ 主要分布在長(zhǎng)江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心 ； ◆ 從經(jīng)營(yíng)方面及知名度來看， KTV、歌舞廳類消費(fèi)場(chǎng)所 ， 凱撒及糖果表現(xiàn)良好 ； ◆ 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等 ； ◆ 銅陵中高檔桑拿洗浴場(chǎng)所不多 ， 如黃金海岸 ； ◆ 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在 13元 /平方米 /天左右。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ◆ 北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 70間 主要道路商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營(yíng)業(yè)種 街道 服裝皮鞋 電器 藥店 金融銀行 餐飲賓館 娛樂休閑 其他 淮河路 17 3 5 14 13 14 84 義安大道 21 2 —— 10 22 11 92 金山路 —— —— —— 6 14 2 48 長(zhǎng)江中路 67 6 3 8 10 5 32 北京中路 1 1 4 3 24 8 35 注：從主要道路商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長(zhǎng)江中路無疑是其中的佼佼者。 主要街道租金水平調(diào)研 區(qū)域 路段 面積 租金 (元 /平米 /月 ) 業(yè)態(tài) 淮海路 北段 56 電器 16 小百貨 中段 28 零售 5 172 服務(wù) 南段 16 106 服務(wù) 8 125 煙酒店 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 銅陵商鋪?zhàn)饨鹬饕w現(xiàn)特征 第一，城 市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價(jià)格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營(yíng)者，這一類商街主要為長(zhǎng)江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)段、石城大道與北京中路交口為代表。次級(jí)中心區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚皆?0150元 /平米 /月。 第三，城市整體商業(yè)水平，以“長(zhǎng)江路與人民交口”為中心高點(diǎn)，向四周遞減。 商業(yè)個(gè)案調(diào)研 銅冠商業(yè)廣場(chǎng) 1F:名品世界 肯德基、國(guó)際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶 2F：淑女空間 時(shí)尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士?jī)?nèi)衣、女士配飾 3F：知性花園 職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、 SPA女士生活館 4F：生活匯館 男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運(yùn)動(dòng)地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 劣勢(shì)： 雖然有國(guó)美電器和華聯(lián)兩個(gè)主力店， 5樓有 KTV、特色餐飲等次主力店，但在規(guī)劃上沒有充分考慮人流的共享； 零售業(yè)態(tài)及品牌與銅陵市場(chǎng)的百貨無較大區(qū)別，無法形成自身的特色 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 劣勢(shì)： 經(jīng)營(yíng)情況不甚理想，臨長(zhǎng)江中路的 2層至今尚 有 空置； 規(guī)劃方面沒有做好，超市、電影院等主力店沒有帶動(dòng)其他區(qū)域的人流； 整體租金較貴，一樓內(nèi)鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為 160元 /平米 /月 。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 銅 陵 商 城 業(yè) 態(tài) 比 例 逸頓國(guó)際商 業(yè)街 逸頓國(guó)際 大酒店 所屬板塊：新城 區(qū)板塊 。 開盤時(shí)間： 07年 1月 。 均價(jià)（最高低價(jià)、價(jià)差）：一樓 40008000 元 /平米，二樓 13003900 元 /平方米，三樓均價(jià)3100元（面積較少，只有 5套） 。 銷售速度：除酒店外 ， 其他商鋪目前已銷售完畢，但有一些是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或是工程款抵扣。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析 自 1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過四十多年的建設(shè)， 形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個(gè)行業(yè)、 133個(gè)門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。西接贛鄂，東連浙寧滬，處于長(zhǎng)江水運(yùn)的樞紐位置，坐擁長(zhǎng)江黃金水道（是長(zhǎng)江航道萬噸輪的終點(diǎn)站），與合肥市、南京市兩大省會(huì)城市聯(lián)系緊密，車程均在 ，本案周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，合銅高速、銅 黃高速、沿江高速、銅杭高速，銅九鐵路穿境而過。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 本案的發(fā)展機(jī)遇正逐漸凸顯。到 2020年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入 1000億元，工業(yè)增加值達(dá)到 230 億元，年均增長(zhǎng) 18%，力爭(zhēng)達(dá)到 260億元，年均 增長(zhǎng) 21%。 ◆ 本案政策機(jī)遇明顯 國(guó)家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、安徽省實(shí)施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟(jì)帶，為銅陵市提供了難得的政策機(jī)遇。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ◆ 銅陵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃拓實(shí)外圍環(huán)境基礎(chǔ) 銅陵未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃表明銅陵未來將 依托特色產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)資料專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；圍繞城市化進(jìn)程，配套發(fā)展城區(qū)商貿(mào)。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭(zhēng)取國(guó)際知名商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐銅陵。做大做強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，提升對(duì)全市商貿(mào)發(fā)展關(guān)聯(lián)度和帶動(dòng)力，強(qiáng)化資本擴(kuò)張和輻射功能。 ◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好動(dòng)力基礎(chǔ) 2020全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總 值（ GDP） ，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全年人均生產(chǎn)總值 44870元（折合 6459美元），全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率 73351元 /人，比上年分別增加 5032元和 7685元。 2020年 1－ 12月份，銅陵市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn) ， 同比增長(zhǎng) %，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 70億元關(guān)口。 銅陵市縣08年零售額比縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額14%城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額86%城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額 1－ 12月份，銅陵市居民消費(fèi)價(jià)格較去年同期上漲 ％，其中 12月份指數(shù)為 ，比 11月份回落 。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 段），同比上升 分點(diǎn)。） 項(xiàng)目微觀區(qū)位分析 ◆ 周邊配套設(shè)施尚不完善，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展 本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。本案北側(cè)已經(jīng)開發(fā)有建面 30 萬平方米的柏莊 ◆ 對(duì)內(nèi)、對(duì)外道路交通便利，直接影響和輻射蕪湖等市外市場(chǎng) 本案位于銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處，道路交通便利，目前 1 1 19路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng)。尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。 項(xiàng)目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點(diǎn)睛之處 本案 處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風(fēng)上水位置。 地塊基本方正 。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 高爾夫球場(chǎng) 對(duì)本案的開發(fā)形成了有效支撐。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） 未來城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對(duì)外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬泰集團(tuán)較好的品牌效應(yīng)支持。 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程為項(xiàng)目高速發(fā)展帶來機(jī)遇； 城市核心商圈商業(yè)亟需升級(jí)換代； 項(xiàng)目周邊存在的巨大商業(yè)空白； 銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、周 北部新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地，會(huì)帶來一定的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場(chǎng)份額； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場(chǎng)較大份額； 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)尚未完全飽和； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 市區(qū)開發(fā)的置地 項(xiàng)目定位難點(diǎn) 難點(diǎn)一：周邊物業(yè)形象參差不齊 延石城大道由南向北，沿路的銅峰電子及沿線物業(yè)整體形象帶有工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，造成檔次低、環(huán)境不夠理想的印象。從萬泰翡翠城以及柏莊國(guó)際華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)的環(huán)境打造，對(duì)本案形成不了正面推動(dòng)。在商業(yè)功能上，辦公、會(huì)議、展覽、酒店、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等 多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在 63%左右，星級(jí)酒店及大大小小賓館接近 50家，數(shù)量較多。 難點(diǎn)三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的進(jìn)駐尚需努力爭(zhēng)取 本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，毫無疑問受到大型主力店、次主力店的制約。商業(yè)資源的獲取對(duì)項(xiàng)目的其他功能板塊定位具備絕對(duì)支撐作用，相關(guān)機(jī)會(huì)尚需努力爭(zhēng)取。購(gòu)物中心及公寓面臨同樣問題。 從項(xiàng)目分析、項(xiàng)目 SWOT 分析及以上對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)分析來看，本案所具有的優(yōu)勢(shì)大部分是『學(xué)習(xí)改變?nèi)松虼吮景钢挥型ㄟ^商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項(xiàng)目的唯 一性和排他性，才能使本案擁有更獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在這場(chǎng)商業(yè)與地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 項(xiàng)目功能組合定位 以中高檔購(gòu)物商場(chǎng)為開發(fā)中心；以高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點(diǎn)；以中高端商務(wù)辦公寫字樓為互補(bǔ)；以星級(jí)酒店、步行街開發(fā)為補(bǔ)充配套；以“ PT37總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“ PT37 e 購(gòu)中心”為概念支持。立足項(xiàng)目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè)加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長(zhǎng)的多方位消費(fèi)需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊商業(yè)氛圍淡薄 偏離市區(qū) 配套尚不完善 同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 政策傾向性低 較難控制 心理障礙 項(xiàng)目難點(diǎn) 挖掘自身價(jià)值 銅陵新城區(qū)中心區(qū)位 全力提升 總體規(guī)劃?rùn)n次 項(xiàng)目規(guī)模較大 品牌號(hào)召力 明顯 優(yōu)質(zhì) 商業(yè)伙伴捆綁 排他性 唯一性 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松蔀殚L(zhǎng)江沿江經(jīng)濟(jì)帶上主要消費(fèi)區(qū)域和標(biāo)桿型商業(yè)中心?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山 路 ； 西向：銅官大 道；北向：北京路 。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 銅陵市商業(yè)邊界圖 注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長(zhǎng)江中路。 ◆ 休閑、娛樂業(yè)遍地開花 ： 歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動(dòng)人 口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。比較有名氣的服務(wù)場(chǎng)所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。本案商業(yè)發(fā)展應(yīng)與銅陵市已有的商業(yè)物業(yè)有所差別，宜發(fā)展高輻射能力、業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度較高、經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)絕佳、組合功能 更強(qiáng)的商業(yè)綜合體。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，本案區(qū)域早遲會(huì)形成一個(gè)新的城市商圈。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 發(fā)展商務(wù)寫字樓的可能性 建議以“總部經(jīng)濟(jì)大廈”發(fā)展中高端純商務(wù)寫字樓 。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)。 總部經(jīng)濟(jì)理論是由北京市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘研究員國(guó)內(nèi)首次提出的。 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的五個(gè)條件 第一個(gè)條