【正文】 優(yōu)化商務環(huán)境，完善城市基礎設施和人居環(huán)境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化發(fā)展。 小結： 近年商業(yè)競爭 態(tài)勢： 成熟商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結構逐漸升級，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為主，業(yè) 種業(yè)態(tài)雷同較嚴重，統(tǒng)一經(jīng)營管理的精細化程度不高，銅冠商業(yè)廣場的開業(yè)及銅陵商城的再造說明了商業(yè)的發(fā)展永不停步。 本案 『學習改變?nèi)松? 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當其時。 難點四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定需要進一步挖掘市場 銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫字樓方面的競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)，勢必分走部分客源。春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強市場印象。 地塊地勢不平整，不利于規(guī)劃建設； 地塊東面、南面未開發(fā)影響項目形象； 距離市區(qū)主流消費群體較遠； 東 面未開發(fā)，短時間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍； 銅陵市政府規(guī)劃 2020年建成10 個購物中心。 ◆ 銅陵經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)形象具有正面推動和引導作用 本案與省級銅陵經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于項目的北面，目前建成面積達 30 平方公里，經(jīng)濟技術開 發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎材料、裝備制造及零部件為主導產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局， 現(xiàn)已累計引進 100余家工業(yè)項目，總投資規(guī)模達 150多億元，目標是建成產(chǎn)值 1000億元的科技園區(qū)。（國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況 ， 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。 “十一五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標 指 標 2020年 年均增長（ %） 指標屬性 1 地區(qū)生產(chǎn)總值（當年價，億元） 400— 450 15— 17 預期性 2 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（ 2020年價，元） 50000 預期性 3 財政收入（億元） 50— 55 — 18 預期性 4 五年全社會固定資產(chǎn)投資累計（億元） 700— 800 21— 26 預期性 5 社會消費品零售總額（億元） 75 12 預期性 6 進出口總額（億美元） 21 10 預期性 7 五年累計利用外資（億美元） 10 預期性 8 五年累計利用內(nèi)資（億元） 300 預期性 9 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 16000— 17000 11— 導向性 10 農(nóng)民人均純收入（元） 5500— 6000 — 導向性 11 人口自然增長率（?） 約束性 12 城市化率（ %） 70以上 導向性 13 萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗 比 2020年降低 18%左右 預期性 14 五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人） 10 預期性 15 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（ %） 4 預期性 『學習改變?nèi)松? 本案位于安徽銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處東北角，是城市“東擴北拓”的核心連接點，宏觀區(qū)位上屬于安徽省中南部，屬于安徽省境內(nèi)核心地帶，南臨黃山、九華山。 位置：翠湖二路 188號 。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 5F：娛樂美食館 主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌 KTV B1：國美電器、銅冠 圖書音像城 13F部分：華聯(lián)超市 優(yōu)勢： 作為銅陵單體規(guī)模最大的商業(yè)廣場，加之有色集團強有力的資金、政府的強力支持，銅冠商業(yè)廣場有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? 作為銅陵市場第一個的 MALL商業(yè)，餐飲娛樂等輔助業(yè)態(tài)配比較高，符合新時代消費者的綜合消費需求； 采用只租不售的盈利模式，符合商業(yè)發(fā)展的需求 。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 義安大道 中段 18 128 文哲美術用品店 40 三信國際電工 82 112 頤佳愛家坊 南段 12 125 甲麗凈灰指甲 15 33 四川紅高粱酒店 10 60 鞭炮店 長江中路 78 96 裴然布業(yè) 8 陵江煙酒店 18 570 服飾 1 店 注： 長江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價格為最貴。 專業(yè)市場選址考慮因素 餐飲市場 餐飲市場主要分散在三個片區(qū) 據(jù)不完全統(tǒng)計 ， 銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè) 1400家 ， 茶樓 170余家 ◆ 羊家山沿線已形成餐飲聚集氣候 ， 但主要以 100平米左右的小面積餐飲為主 ； ◆ 餐飲營業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上 ； ◆ 尚無國內(nèi)外特色餐飲品 牌 ，以淮揚菜及特色小吃等居多； 2 .8 %1 1 .4 %1 7 .0 %2 2 .7 %4 6 .0 %其他工程技術條件政府優(yōu)惠政策道路交通租金價格『學習改變?nèi)松? 第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況 市區(qū)商業(yè)供應特征 百貨 百貨商場過于集中，大多處于轉型期； ◆ 截至 2020年 12月 ， 銅陵市區(qū)百貨商場 3家 ， 總規(guī)模在 19萬平方米左右 ； ◆ 銅陵市百貨商場主要集中在長江中路 ； ◆ 各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關經(jīng)營策略改變 ， 正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨 (品牌經(jīng)營與特色主題經(jīng)營 ， 注重環(huán)境改善與人本主義等 )轉變 ； ◆ 但受自身物質(zhì)條件的限制 ， 單純依賴軟件方面的提高其市場發(fā)展空間相 當有限 。積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，大力推進濱江等循環(huán)經(jīng)濟園區(qū)建設，興建了一批循環(huán)經(jīng)濟項目，資源綜合利用率不斷提高。要須回舞袖，拂盡五松山”以及描寫冶銅場面的“爐火照天地，紅星亂紫煙。藥類植物中以鳳凰山丹皮最為著名。 水產(chǎn)資源 —— 據(jù)初步調(diào)查，銅陵水域的魚類有 8目 15科 44種。（轄獅子山街道、新廟街道、磯山街道、鳳凰山街道、西湖鎮(zhèn)） 郊區(qū) —— 面積 154 平方公里。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 銅陵市位于安徽省中南部，長江中下游南岸， 1956 年依礦建市，是一座新興的工貿(mào)港口城市。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 安徽萬泰置業(yè)有限公司 翠湖一路項目定位報告 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 倍訊易 深圳波特商業(yè)經(jīng) 營管理有限公司 銅陵項目組 2020 年 9 月 1 日 『學習改變?nèi)松~陵具有良好的政策環(huán)境，是全國綜合配套改革、優(yōu)化資本結構、國有資本運營改革等試點城市，享有一系列鼓勵外資投入的優(yōu)惠政策。已探明的礦種主要有銅、硫、鐵、金、銀、煤、石灰石等，其中銅、金、銀、硫鐵礦和石灰石儲量均在全省名列前茅。鱉、龜、蚌、螺、蝦、螃蟹等品種資源也很豐富。銅陵是中國的“古銅都”。 經(jīng)濟發(fā)展 上個世紀八十年代末以來，銅陵堅持以結構調(diào)整為主線，以深化產(chǎn)權制度改革為核心，不斷優(yōu)化所有制結構和國有經(jīng)濟布局，努力提升經(jīng)濟活力。商業(yè)服務設施不斷優(yōu)化，現(xiàn)代服務業(yè)逐步壯大。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 超市及電器 25% 中大型超市 超市外擴趨勢明顯 ◆ 銅陵中大型超市數(shù)量較少，現(xiàn)有的超市多分散于居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)； ◆ 超市經(jīng)營面積在 2020平方米以上共計 5家 ， 10000平米以上的 2家 ； ◆ 從銅陵城市發(fā)展角度，結合居民住宅區(qū)及超市 (含中大型超市及小型超市、便利店 )分布情況 ， 超市向東南方向擴張趨勢明顯 ； ◆ 迄今為止，銅陵已有合家福、華潤蘇果、家得利、華聯(lián) 、 臺客隆 等中大型超市。 酒店餐飲 (舉例 ) 酒店名稱 餐廳容量 育和大酒店 豪華包廂 30個及 1個中餐宴會大廳和 1個小型宴會廳 極度大酒店 包廂 30 多間 美華大酒店 11 個風格各異的大中小型宴會廳 市中心周邊為娛樂消費首選區(qū)域 ◆ 主要分布在長江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心 ； ◆ 從經(jīng)營方面及知名度來看， KTV、歌舞廳類消費場所 ， 凱撒及糖果表現(xiàn)良好 ； ◆ 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等 ； ◆ 銅陵中高檔桑拿洗浴場所不多 ， 如黃金海岸 ； ◆ 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在 13元 /平方米 /天左右。次級中心區(qū)商鋪租金水平在80150元 /平米 /月。 『學習改變?nèi)松? 均價（最高低價、價差）：一樓 40008000 元 /平米，二樓 13003900 元 /平方米，三樓均價3100元（面積較少，只有 5套） 。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 本案的發(fā)展機遇正逐漸凸顯。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭取國際知名商貿(mào)企業(yè)進駐銅陵。 2020年 1－ 12月份，銅陵市社會消費品零售總額累計實現(xiàn) ， 同比增長 %，全年社會消費品零售總額突破 70億元關口。本案北側已經(jīng)開發(fā)有建面 30 萬平方米的柏莊 地塊基本方正 。 市區(qū)開發(fā)的置地在商業(yè)功能上，辦公、會議、展覽、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等 多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在 63%左右，星級酒店及大大小小賓館接近 50家，數(shù)量較多。 從項目分析、項目 SWOT 分析及以上對項目難點分析來看，本案所具有的優(yōu)勢大部分是『學習改變?nèi)松蔀殚L江沿江經(jīng)濟帶上主要消費區(qū)域和標桿型商業(yè)中心。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。長遠來看，本案區(qū)域早遲會形成一個新的城市商圈。 發(fā)展總部經(jīng)濟的五個條件 第一個條件是區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進行知識密集性價值活動的創(chuàng)造。 國內(nèi)有色金屬行業(yè)集中度低、規(guī)模效益差、資源分散，同時又是與國際市場接軌緊密的行業(yè)之一。今后一段時期，中國有色金屬的需求將保持穩(wěn)定增長。 8到 16 層為辦公樓，有 60家公司入駐，租金約 16元 /平。 租期：一年。） 寫字樓需求 —— 需要能夠代表良好企業(yè)形象的高標準、專業(yè)化寫字樓 銅陵市寫字樓需求客戶增加主要來源以下幾個方面： ◆ 銅陵市六大上市公司及子公司或控股公司發(fā)展迅速； ◆ 進駐銅陵市的國內(nèi)上市公司或國際企業(yè)增加； ◆ 進駐銅陵市的國內(nèi)品牌企業(yè)，以分支機構的形式進入銅陵市場； ◆ 隨著銅陵有色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟有色金屬相關的國際國內(nèi)公司，進駐銅陵的比例將增大； ◆ 隨著銅陵其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟電子、服裝等相關的國際國內(nèi)公司，進駐銅陵的比例將增大； ◆ 本地中小企業(yè)及民營企業(yè)的快速發(fā)展，已成為銅陵寫字樓發(fā)展的堅實基礎 ； ◆ 原來選擇商住樓的大量中小企業(yè)，成長發(fā)展后需進一步改變和提升形象的需求； ◆ 租用星級酒店的辦公企業(yè)，是因為沒有代表形象的高標準寫字樓而作過渡性需求，新型寫字樓 的出現(xiàn)將促使它們選擇高標準寫字樓； ◆ 暫駐舊有寫字樓的企業(yè)，渴望改善辦公條件的現(xiàn)有各類企業(yè)； ◆ 在華東華南經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域發(fā)展的皖籍人士，隨著經(jīng)濟環(huán)境的改善，企業(yè)回遷或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)增加； 『學習改變?nèi)松? 發(fā)展酒店的可能性 —— 建議走“主題化、經(jīng)濟化、差異化”發(fā)展路線 。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 際大酒店的建成及 銅都國際大酒店 的改造說明了此問題。 ◆ 豐富投資產(chǎn)品 對于銅陵來講，有更多的公寓投向市場，將為銅陵房地產(chǎn)市場增加房地產(chǎn)投資品種，這正是投資客愿意接受的。 本案先進行概念策劃和概念設計，以充 分獲得政府在政策上給予支持，使項目操作有更大余地，同時有利的 政策便于與主力商家溝通談判，從而增加項目持續(xù)運作的籌碼，與此同時，按照商家需求度身打造物業(yè)，規(guī)避項目風險，在主力商家的品牌效應下，營銷推廣順勢展開。 從本案的商業(yè)風格上 —— 可塑造成商務發(fā)達、商業(yè)繁華、時代感強烈、時尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服務的現(xiàn)代都市代表作。蕭桂森在他給清華大學職業(yè)經(jīng)理人培訓中心編寫的教科書《連鎖經(jīng)營理論與實踐》中，給業(yè)態(tài)下的定義是：針對特定消費者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結構、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務等經(jīng)營手段，提供銷售和服務的類型化服務形態(tài)。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個適宜的權衡。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) “萬泰總部經(jīng)濟大廈”、“萬泰 e 購中心”的功能設 計上較一般寫字樓、購物中心功能多而全。 在購物中心的規(guī)劃上，采取前四后三，即以內(nèi)街 1為分割，內(nèi)街 1北為三層、內(nèi)街南為『學習改變?nèi)松?