【文章內(nèi)容簡介】 案政策機遇明顯 國家實施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、安徽省實施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟帶，為銅陵市提供了難得的政策機遇。 “十一五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標 指 標 2020年 年均增長（ %） 指標屬性 1 地區(qū)生產(chǎn)總值（當年價，億元） 400— 450 15— 17 預(yù)期性 2 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（ 2020年價，元） 50000 預(yù)期性 3 財政收入（億元） 50— 55 — 18 預(yù)期性 4 五年全社會固定資產(chǎn)投資累計（億元） 700— 800 21— 26 預(yù)期性 5 社會消費品零售總額（億元） 75 12 預(yù)期性 6 進出口總額（億美元） 21 10 預(yù)期性 7 五年累計利用外資（億美元） 10 預(yù)期性 8 五年累計利用內(nèi)資（億元） 300 預(yù)期性 9 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 16000— 17000 11— 導(dǎo)向性 10 農(nóng)民人均純收入（元） 5500— 6000 — 導(dǎo)向性 11 人口自然增長率（?） 約束性 12 城市化率（ %） 70以上 導(dǎo)向性 13 萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗 比 2020年降低 18%左右 預(yù)期性 14 五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人） 10 預(yù)期性 15 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（ %） 4 預(yù)期性 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ◆ 銅陵商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃拓實外圍環(huán)境基礎(chǔ) 銅陵未來商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃表明銅陵未來將 依托特色產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展生產(chǎn)資料專業(yè)批發(fā)市場；圍繞城市化進程，配套發(fā)展城區(qū)商貿(mào)。通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術(shù)更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專業(yè)店、便利店、倉儲式商場等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推 廣電子商務(wù)、分銷代理、物流配送等新型營銷方式。支持省外大型連鎖企業(yè)發(fā)展，爭取國際知名商貿(mào)企業(yè)進駐銅陵。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。做大做強企業(yè)集團，提升對全市商貿(mào)發(fā)展關(guān)聯(lián)度和帶動力，強化資本擴張和輻射功能。 到 2020年，建成 10大購物中心， 500個連鎖經(jīng)營網(wǎng)點；建成一批大型專業(yè)市場和文化休閑特色一條街；社會消費品零售總額 75億元，年均增長 12%左右；培育年銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團 5個以上。 ◆ 經(jīng)濟發(fā)展奠定良好動力基礎(chǔ) 2020全年實現(xiàn)生產(chǎn)總 值（ GDP） ，按可比價計算，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。按常住人口計算，全年人均生產(chǎn)總值 44870元（折合 6459美元），全社會勞動生產(chǎn)率 73351元 /人，比上年分別增加 5032元和 7685元。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由 2020年的 :: 變化為 ： ：，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為 %。 2020年 1－ 12月份，銅陵市社會消費品零售總額累計實現(xiàn) ， 同比增長 %，全年社會消費品零售總額突破 70億元關(guān)口。其中城市市場實現(xiàn)消費品零售總額 ，增長 ％；縣及縣以下實現(xiàn)零售額 ，增長 ％；住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 ％。 銅陵市縣08年零售額比縣及縣以下實現(xiàn)零售額14%城市市場實現(xiàn)消費品零售額86%城市市場實現(xiàn)消費品零售額 縣及縣以下實現(xiàn)零售額 1－ 12月份，銅陵市居民消費價格較去年同期上漲 ％，其中 12月份指數(shù)為 ，比 11月份回落 。 2020年全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％（處于小康水平階『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 段），同比上升 分點。（國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況 ， 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。） 項目微觀區(qū)位分析 ◆ 周邊配套設(shè)施尚不完善，一定程度上制約本區(qū)域更高層面的發(fā)展 本案位于銅陵市東北部，與銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相接，屬于政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)地帶。周邊地塊未全部開發(fā)完畢，缺乏娛樂、購物、金融、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套，餐飲、休閑也未完全形成氣候。本案北側(cè)已經(jīng)開發(fā)有建面 30 萬平方米的柏莊春暖花開， 西面是萬泰集團開發(fā)的萬泰翡翠城。 ◆ 對內(nèi)、對外道路交通便利，直接影響和輻射蕪湖等市外市場 本案位于銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處，道路交通便利，目前 1 1 19路共五路車經(jīng)過，已經(jīng)與市區(qū)形成有效的交通路網(wǎng)。翠湖一路西往銅陵縣，東往獅子山區(qū)，石城大道南往銅陵市區(qū)，北往經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。 ◆ 銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)形象具有正面推動和引導(dǎo)作用 本案與省級銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項目的北面，目前建成面積達 30 平方公里，經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造及零部件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局， 現(xiàn)已累計引進 100余家工業(yè)項目，總投資規(guī)模達 150多億元，目標是建成產(chǎn)值 1000億元的科技園區(qū)。 項目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點睛之處 本案 處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風上水位置。 ◆ 地塊南高北低， 地塊基本方正 本案 總 占地面積約 70000平方米，但地塊地勢呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項目地 塊屬于生地。 地塊基本方正 。 ◆ 中高檔樓盤開發(fā)促進項目形象提升 本案北面、西面、西南面均有大型開發(fā)成形的住宅樓盤， 北部的五星級逸頓國際大酒店、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 21 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 高爾夫球場 對本案的開發(fā)形成了有效支撐。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 22 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） 未來城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬泰集團較好的品牌效應(yīng)支持。 地塊地勢不平整，不利于規(guī)劃建設(shè)； 地塊東面、南面未開發(fā)影響項目形象； 距離市區(qū)主流消費群體較遠； 東 面未開發(fā)，短時間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍； 銅陵市政府規(guī)劃 2020年建成10 個購物中心。 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） 城市新規(guī)劃及“雙千億”工程為項目高速發(fā)展帶來機遇； 城市核心商圈商業(yè)亟需升級換代； 項目周邊存在的巨大商業(yè)空白； 銅陵經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、周 北部新區(qū)尚有許多未開發(fā)土地，會帶來一定的同質(zhì)競爭； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場份額； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場較大份額； 銅冠商業(yè)廣場的商業(yè)尚未完全飽和； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費群體； 交通要道帶來的大量人流。 市區(qū)開發(fā)的置地財富廣場、銅陵商城形成競爭。 項目定位難點 難點一：周邊物業(yè)形象參差不齊 延石城大道由南向北，沿路的銅峰電子及沿線物業(yè)整體形象帶有工業(yè)園區(qū)的性質(zhì)，造成檔次低、環(huán)境不夠理想的印象。翠湖一路東段，物業(yè)形象參差雜亂，這導(dǎo)致本案物業(yè)形象檔次的提升受到牽制。從萬泰翡翠城以及柏莊春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強市場印象。國際華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)的環(huán)境打造，對本案形成不了正面推動。 難點二：商業(yè)功能組合復(fù)合要求增大 本案在政府的初步規(guī)劃中只是作為 大型超市選址之地，現(xiàn)項目的體量僅超市不能完全消化，須進行復(fù)合性商業(yè)組合。在商業(yè)功能上，辦公、會議、展覽、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、居住、停車等 多功能為一體，但目前銅陵市酒店的年入住率在 63%左右，星級酒店及大大小小賓館接近 50家，數(shù)量較多。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，多功能組合勢在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加其他物業(yè)體量或減少項目容積率，同時致使項目的復(fù)合程度趨差，也降低了項目的整體競爭力。 難點三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的進駐尚需努力爭取 本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項目，毫無疑問受到大型主力店、次主力店的制約。商業(yè)地產(chǎn) 的操作主要在于商業(yè)資源的運用與組合，本案要區(qū)別于其他項目及未來可能出現(xiàn)的競爭對手，重要的在于具備強勢的商業(yè)資源獲取。商業(yè)資源的獲取對項目的其他功能板塊定位具備絕對支撐作用，相關(guān)機會尚需努力爭取。 難點四：寫字樓與購物中心、公寓各體量確定需要進一步挖掘市場 銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫字樓方面的競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)，勢必分走部分客源。購物中心及公寓面臨同樣問題。 解決辦法 —— 占領(lǐng)銅陵商業(yè)戰(zhàn)略制高點， 先聲奪人 創(chuàng)造無所匹敵的商業(yè)概念，爭取政府政策 強力 支持，捆綁商家開發(fā)， 打造項目的唯一性和排他性。 從項目分析、項目 SWOT 分析及以上對項目難點分析來看，本案所具有的優(yōu)勢大部分是『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 一種預(yù)期，目前可以直接利用上的少；而劣勢是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大。因此本案只有通過商業(yè)概念的挖掘及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的捆綁，最大限度獲得政府政策支持，打造項目的唯 一性和排他性，才能使本案擁有更獨特的優(yōu)勢，在這場商業(yè)與地產(chǎn)的競爭中勝出。而地價成本高低對本案影響同樣巨大。 項目功能組合定位 以中高檔購物商場為開發(fā)中心；以高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點；以中高端商務(wù)辦公寫字樓為互補；以星級酒店、步行街開發(fā)為補充配套；以“ PT37總部經(jīng)濟大廈”、“ PT37 e 購中心”為概念支持。 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當其時。立足項目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設(shè)加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長的多方位消費需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊商業(yè)氛圍淡薄 偏離市區(qū) 配套尚不完善 同類項目競爭 政策傾向性低 較難控制 心理障礙 項目難點 挖掘自身價值 銅陵新城區(qū)中心區(qū)位 全力提升 總體規(guī)劃檔次 項目規(guī)模較大 品牌號召力 明顯 優(yōu)質(zhì) 商業(yè)伙伴捆綁 排他性 唯一性 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 市 縣乃至長江對岸。成為長江沿江經(jīng)濟帶上主要消費區(qū)域和標桿型商業(yè)中心。 銅陵城市商業(yè)總體特征之一：老城區(qū)商業(yè)相對集中，影響力巨大： ◆ 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營的價值高地，尤其長江中路，人氣很旺； ◆ 其他區(qū)域商業(yè) 人 氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。 銅陵市商業(yè)版圖 城市商業(yè)總體特征之二：城市主要道路商業(yè)衰減明顯： 整個城市道路的邊界，其實就是城市商業(yè)的邊界。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山 路 ； 西向：銅官大 道；北向：北京路 。 本案 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 銅陵市商業(yè)邊界圖 注：隨著道路的延伸，商業(yè)衰減非常明顯，虛線區(qū)域商業(yè)幾乎絕跡。 ◆ 商場和專賣店等密集，商品品類豐富 ： 在長江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長江中路。 ◆ 某一單一業(yè)態(tài)經(jīng)營單街扎堆特征明顯。 ◆ 休閑、娛樂業(yè)遍地開花 ： 歷史以來，銅陵市就屬于工礦城市，外來人口較多，使得與流動人 口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場、 KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠的城市主干道旁。 小結(jié)： 近年商業(yè)競爭 態(tài)勢： 成熟商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐漸升級，但是仍以普通購物商業(yè)業(yè)態(tài)為主，業(yè) 種業(yè)態(tài)雷同較嚴重，統(tǒng)一經(jīng)營管理的精細化程度不高，銅冠商業(yè)廣場的開業(yè)及銅陵商城的再造說明了商業(yè)的發(fā)展永不停步。本案商業(yè)發(fā)展應(yīng)與銅陵市已有的商業(yè)物業(yè)有所差別，宜發(fā)展高輻射能力、業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度較高