【正文】 萬泰國際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃 產(chǎn)品 棟數(shù) 層數(shù) 規(guī)劃體量㎡ 合計總面積㎡ 購物中心 1 4 80000 204380 （未計 40000㎡停車場面積） 步行街底商 —— 2 5000 總部經(jīng)濟(jì)大廈 1 26 30300 汽車 出 口 石城大道 翠湖一路 地面三層 地面三層 地面四層 地面四層 底商 住宅 住宅 停車場 住宅 內(nèi)街 1 外 廣 場 汽車入口 內(nèi)街 2 酒店 公寓 B A 總部 經(jīng)濟(jì)大廈 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 3 總建筑面積 約 244380 ㎡（不計容積率40000 ㎡） 4 建筑密度 50% 5 綠地率 20% 6 建筑高度 ≤ 100 米 7 層數(shù) 31 層 8 停車位 800— 1000 個 9 單體建筑面積 總部經(jīng)濟(jì)大廈 30300 ㎡ 10 商業(yè)綜合體 84280 ㎡（含百貨、超市、步行街、影院等） 11 公寓 /住宅 89800 ㎡（含公寓、住宅樓等） 12 地下停車場 40000 ㎡（不計容積率） 本案因結(jié)合了多種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài) 組合關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，并且在居住功能上也體現(xiàn)明顯，本項目地勢南高北低，對于本案的規(guī)劃設(shè)計有一定影響。整個項目的經(jīng)營特色鮮 明，各業(yè)態(tài)、業(yè)種及品類細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足市場的多元化 消費需求。 萬泰國際新城商業(yè)業(yè)態(tài)組合表 業(yè)態(tài)組合 購物中 超市、百貨、家居家飾、 洋快餐、中餐、特色餐飲、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?guī)模與 檔次超過現(xiàn)在的 合百商廈 、 銅冠商業(yè)廣場 ， 成為長江沿江經(jīng)濟(jì)帶上商業(yè)新貴 。 項目品牌戰(zhàn)略定位 知名度： 創(chuàng)造 安徽銅陵 知名大型商業(yè)企業(yè)；提升 萬泰集團(tuán) 企業(yè)形象和 鞏固品牌 地位；通過項目塑造，快速形成 石城大道、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域的商圈 效應(yīng)（ 如 北京的王府井、上海的南京路、廣州的北京路 、深圳的東門 ） 。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 本案規(guī)模較大，商業(yè)業(yè)態(tài)組合多樣，多種物業(yè)類型并存。 發(fā)展公寓的可能性 ◆ 城市多元化居住的需求 發(fā)展一定體量的公寓可以滿足城市多元化居住的需求。 銅陵截至到 2020年共擁有星級飯店 19家，其中五星級 1家，四星級 2家，三星級 4家。隨著國家經(jīng)濟(jì)及人均收入的增長，強(qiáng)大的內(nèi)需動力及城市化進(jìn)程成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土，大連萬達(dá)以傲世群雄的姿態(tài)年租金收入達(dá) 50億元為業(yè)內(nèi)側(cè)目。 D、中房名邸 銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)總公司建設(shè)的“中房名邸”工程總建筑面積 ，高度 米，地下一層為車庫，地上 1－ 3 層為商用（ 3 樓可用于對外出租）， 4－ 18層為住宅，暫沒有用于對外出租的辦公樓。 B、 銅商品市場大廈： 位于淮河大道中段 1220號， 1996年開發(fā)建設(shè)，屬銅陵有色。 具有地段優(yōu)勢、寫字樓基本背景或辦公條件的大廈，主要有以下幾個 ： A、金都大廈： 位于銅陵市淮河大道與義安大道交叉口，占地面積為 8430平米 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第五個條件是區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會資本效應(yīng)。比較有名氣的服務(wù)場所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。主城區(qū)道路邊界，東向：銅都大道；南向：金山 路 ； 西向：銅官大 道；北向：北京路 。 項目功能組合定位 以中高檔購物商場為開發(fā)中心；以高輻射力商業(yè)業(yè)態(tài)組合群為開發(fā)亮點；以中高端商務(wù)辦公寫字樓為互補；以星級酒店、步行街開發(fā)為補充配套；以“ PT37總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“ PT37 e 購中心”為概念支持。商業(yè)資源的獲取對項目的其他功能板塊定位具備絕對支撐作用，相關(guān)機(jī)會尚需努力爭取。從萬泰翡翠城以及柏莊做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） 未來城區(qū)的中心區(qū)域； 便利的對外交通； 占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)； 周邊大型中高檔社區(qū)逐漸形成； 萬泰集團(tuán)較好的品牌效應(yīng)支持。尤其是翠湖一路可直接連接蕪湖等市、區(qū)，影響和輻射極為明顯、便捷。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 段），同比上升 分點。 ◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好動力基礎(chǔ) 2020全年實現(xiàn)生產(chǎn)總 值（ GDP） ，按可比價計算，比上年增長 %。 ◆ 本案政策機(jī)遇明顯 國家實施“中部崛起”戰(zhàn)略、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、安徽省實施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略、優(yōu)先發(fā)展沿江經(jīng)濟(jì)帶，為銅陵市提供了難得的政策機(jī)遇。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 項目分析 項目宏觀區(qū)位分析 自 1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過四十多年的建設(shè)， 形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個行業(yè)、 133個門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 銅 陵 商 城 業(yè) 態(tài) 比 例 逸頓國際商 業(yè)街 逸頓國際 大酒店 所屬板塊：新城 區(qū)板塊 。 商業(yè)個案調(diào)研 銅冠商業(yè)廣場 1F:名品世界 肯德基、國際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶 2F：淑女空間 時尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士內(nèi)衣、女士配飾 3F：知性花園 職業(yè)女裝、時尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、 SPA女士生活館 4F：生活匯館 男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運動地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 主要街道租金水平調(diào)研 區(qū)域 路段 面積 租金 (元 /平米 /月 ) 業(yè)態(tài) 淮海路 北段 56 電器 16 小百貨 中段 28 零售 5 172 服務(wù) 南段 16 106 服務(wù) 8 125 煙酒店 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 銅陵現(xiàn)有各個專業(yè)市場地址的選擇，均處于主要城市 “ 過境公路 ” 沿線：東向交通要道（銅都大道）和北向交通要道（北京西路）上： 汽車銷售市場 —— 銅都大道南段 花鳥市場 —— 銅都大道與北京東路交口西北向 銅陵大市場 —— 銅都大道北段 綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場 —— 銅都大道北段 茂源大市場 —— 北京西路段（家具、家居、建材等） 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場吸引力 ◆ 銅陵市現(xiàn)有專業(yè)市場總計 510個 ， 總規(guī)模在 40萬平方米左右 ； ◆ 專業(yè)市場承租能力較低 ， 一般選址在城市邊緣區(qū)域 ； ◆ 租金價格與道路 交通是專業(yè)市場選址考慮的主要評價指標(biāo)與因素 ； ◆ 城市中心或次中心區(qū)域可考慮精品專業(yè)市場 ， 以滿足特定消費人群需求 ， 而且精品專業(yè)市場具備較高承租能力?？h區(qū)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，縣區(qū) 3個開發(fā)區(qū)成為省級開發(fā)區(qū)，銅陵 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)翻兩番，銅陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入全省動態(tài)十佳縣行列。 銅工業(yè)、化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，裝備制造、紡織服裝、電子元器件及基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)呈集群化發(fā)展態(tài)勢。大文學(xué)家李白、王安石、蘇東坡等曾來此游歷并留下詩跡，李白的“我愛銅官樂，千年未擬還。藥類約 1400余種。糧食作物有水稻、小麥等；經(jīng)濟(jì)作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶葉、苧麻、油桐、大蒜、生姜等。（轄長江路街道、石城路街道、銅官山街道、楊家山街道、掃把溝街道、橫港街道） 獅子山區(qū) —— 面積 53平方公里 。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 項目市場定位 ?????????????????????????????30 項目目標(biāo)客戶定位 ???????????????????????????31 項目業(yè)態(tài)定位 ?????????????????????????????32 項目經(jīng)營定位 ?????????????????????????????33 項目功能組合定位 ???????????????????????????33 項目建筑規(guī)劃定位 ???????????????????????????34 項目樓層功能定位 ???????????????????????????35 項目經(jīng)營特色定位 ???????????????????????????37 項目營運方式定位 ???????????????????????????38 項目管理模式定位 ???????????????????????????38 項目形象定位 ?????????????????????? ???????39 項目招商模式定位 ???????????????????????????39 項目銷售模式定位 ???????????????????????????39 項目營銷推廣定位 ???????????????????????????39 第 一 部分 銅陵概況 銅陵市 基本概況 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 目 錄 第 一 部分 銅陵概況 銅 陵 市 基 本 概 況?????????????????????????? 5 行政區(qū)劃 ???????????????????????????????? 5 自然資源 ???????????????????????????????? 5 青銅文化 ???????????????????????????????? 6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ???????????????????? ???????????? 6 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松~陵先后被評為全國衛(wèi)生城市、全國科技工作先進(jìn)城市、國家雙擁模范城市、安徽省首批省級園林城市、萬噸 級海輪進(jìn)江終點港、國家園林城市。大理石、灰硅巖、膨潤土、鉛鋅礦、珍珠巖、鉀長石、石英石等，也有一定儲量。稀有水生動『學(xué)習(xí)改變?nèi)松~的采冶始于商周 ， 盛于唐宋，綿延 3000 余年而未曾中斷，這在長江流域目前已知的古銅礦遺址中非常少見。在全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，國有、集體類由 1997年的 73%下降到 2020年的 23%，全市私營企業(yè)發(fā)展到 1700家，區(qū)級工業(yè)經(jīng)濟(jì)基本實現(xiàn)民營化。實施品牌和質(zhì)量戰(zhàn)略，新增中國名牌 4 個，中國馳名商標(biāo) 1 件。 銅陵中大型超市基本情況 項目名稱 地理位置 規(guī)模 (㎡ ) 投入運營時間 華聯(lián) 淮河大道 2800 2020 臺客隆 石城大道 4000 2020 合家福 淮河大道 13000 2020 合家福 義安北路 2020 2020 華潤蘇果 淮河大道 15000 2020 家得利 淮河大道 1000 2020 超市運營狀況參差不齊 ◆ 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市 ； ◆ 合家福是銅陵營業(yè)面積和店面數(shù)量最多的超市； ◆ 超市租金大致在 /平方米 /天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定； ◆ 至 2020年 12月中大型超市營業(yè)面積在 。 主要街道調(diào)研 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計 ◆ 淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 150間 ◆ 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 158間 ◆ 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 70間 ◆ 長江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 131間 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營，購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至 1530元 /平米 /月。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時尚女鞋 箱包皮具 手機(jī)數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞 二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品 三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑