【導(dǎo)讀】地處上海與武漢、南京與九江的正中心(距南京與上海的距離分別是200公里和450. 120公里)，同時(shí)還是安徽省實(shí)施“兩點(diǎn)一線”開發(fā)開放戰(zhàn)略的交叉點(diǎn)。長江黃金水道流經(jīng)。噸級碼頭，高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。銅陵具有良好的政策環(huán)境，投入的優(yōu)惠政策。銅陵先后被評為全國衛(wèi)生城市、全國科技工作先進(jìn)城市、國家雙擁模范城。市、安徽省首批省級園林城市、萬噸級海輪進(jìn)江終點(diǎn)港、國家園林城市。

　　

【正文】 市場定位 客戶定位 業(yè)態(tài)定位 功能定位 經(jīng)營定位 樓層定位 特色定位 營運(yùn)定位 管理定位 形象定位 招商定位 銷售定位 營銷定位 建筑定位 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 領(lǐng) 導(dǎo) 型開發(fā)：五年領(lǐng)先，十年不落后 ： 環(huán)境升級、建筑升級、業(yè)態(tài)升級、服務(wù)升級 、 消費(fèi)升級 ； 檔次升級、品質(zhì)升級、管理升級 、 觀念升級、功能升級 。 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略定位 知名度： 創(chuàng)造 安徽銅陵 知名大型商業(yè)企業(yè)；提升 萬泰集團(tuán) 企業(yè)形象和 鞏固品牌 地位；通過項(xiàng)目塑造，快速形成 石城大道、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域的商圈 效應(yīng)（ 如 北京的王府井、上海的南京路、廣州的北京路 、深圳的東門 ） 。 美譽(yù)度： 打造 銅陵首個(gè)真正意義上的城市商業(yè)綜合體 ； 成為銅陵 最佳商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營平臺； 成為 銅陵對外招商引資的商務(wù)平臺 。 忠誠度： 消費(fèi)者永遠(yuǎn)選擇的城市生活之都；經(jīng)營者滿意的經(jīng)營舞臺；政府支持的招商引資平臺 。 項(xiàng)目 主題定位 從本案的區(qū)位、規(guī)模、項(xiàng)目功能、概念 —— 可打造成高附加值、多業(yè)態(tài)組合，多物業(yè)類型高復(fù)合程度的首席城市商業(yè)坐標(biāo)。 從本案的商業(yè)風(fēng)格上 —— 可塑造成商務(wù)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁華、時(shí)代感強(qiáng)烈、時(shí)尚、潮流、信息化、科技含量高、一站式服務(wù)的現(xiàn)代都市代表作。 項(xiàng)目主題名稱 項(xiàng)目命名：萬泰國際新城（暫定） ； 購物中心：萬泰 e 購中心（暫定） ； 寫 字 樓：萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈 （暫定） 。 項(xiàng)目名稱組合示意圖 萬 泰 國 際 新 城 萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈 萬泰 e 購中心 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 項(xiàng)目市場定位 市場定位： 滿足 城市的新規(guī)劃需求，滿足城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足城市日益增長的物質(zhì)文化不同層次消費(fèi)需求的城市綜合商業(yè)、商務(wù)、消費(fèi)中心； 本項(xiàng)目以中 高 檔消費(fèi)市場為主，市場范圍輻射 銅陵市區(qū)乃至周邊市縣。規(guī)模與 檔次超過現(xiàn)在的 合百商廈 、 銅冠商業(yè)廣場 ， 成為長江沿江經(jīng)濟(jì)帶上商業(yè)新貴 。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 物業(yè)類型 消費(fèi)者 經(jīng)營者 投資者 購物中心 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 各企業(yè)人員 各類業(yè)主 各私營企業(yè)主 城市品牌追逐一族 學(xué)生 過往客商 中高收入家庭 灰色收入者 城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民 1城市職業(yè) 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 ?? 國際國內(nèi)知名零售連鎖商 國際國內(nèi)知名餐飲連鎖商 國際國內(nèi)知名娛樂連鎖商 國際國內(nèi)知名休閑連鎖商 基金、財(cái)團(tuán) 民間私募基金 職業(yè)投資者 ?? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 工作者 1自由職業(yè)者 步行街 底商 同上 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ?? 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名 特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ?? 寫字樓 本地企業(yè)辦公人員 民營企業(yè)辦公人員 外來企業(yè)辦公人員 相關(guān)業(yè)務(wù)往來人員 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進(jìn)駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)單位、企業(yè) 金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營中小企業(yè) 部分政府單位 旅行社 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進(jìn)駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)、單位 金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu) 通訊網(wǎng)絡(luò)企業(yè) 物流企業(yè) 民營 中小企業(yè) 部分政府單位 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 會展企業(yè) 1其他單位、企業(yè) 旅行社 會展單位 1其他單位、企業(yè) 酒店 —— 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店經(jīng)營者 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店投資者 酒店式公寓 —— —— 公務(wù)員 自由職業(yè)者 白領(lǐng)人士 私人企業(yè)主 外地投資客 其他投資客 LOFT 住宅 —— —— 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現(xiàn)在 20世紀(jì) 60年代。蕭桂森在他給清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)中心編寫的教科書《連鎖經(jīng)營理論與實(shí)踐》中，給業(yè)態(tài)下的定義是：針對特定消費(fèi)者的特定需求，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài)。日本安士敏先生認(rèn)為：“業(yè)態(tài)是定義為營業(yè)的形態(tài)”它是形態(tài)和效能的統(tǒng)一，形態(tài)即形狀，它是達(dá)成效能的手段。 業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。 萬泰國際新城商業(yè)業(yè)態(tài)組合表 業(yè)態(tài)組合 購物中 超市、百貨、家居家飾、 洋快餐、中餐、特色餐飲、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 心 咖啡、茶館、兒童娛樂城、游戲城、 KTV、電影院、運(yùn)動場館、其他專賣店、專業(yè)店?? 步行街 底商 士多店、飾品店、餐飲、美容美發(fā)、燙洗店、品牌服裝、各色酒吧、蛋糕店?? 事實(shí)上， 購物中心 的一些基本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。以一座20 萬 ㎡ 的 購物中心為 例，要維持其商業(yè)經(jīng)營每平方米需要大約 10000 元的銷售額，這樣一年就是 20 億元，每天平均 500 萬元以上，如果單客交易金額為 100 元，則每天需要客流量5萬人以上！如果對商圈消費(fèi)者細(xì)分過度， 將 難以支撐 購物中心這個(gè)龐然大物 。 而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個(gè)適宜的權(quán)衡。 購物中心 的目標(biāo)市場選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了 購物中心 主題的內(nèi)涵 。 項(xiàng)目經(jīng)營定位 任何一個(gè)項(xiàng)目 經(jīng)營是核心 是 關(guān)鍵，滿足市場需求是本案的運(yùn)營目標(biāo)。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營特色鮮 明，各業(yè)態(tài)、業(yè)種及品類細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足市場的多元化 消費(fèi)需求。 “品牌化、品位化、休閑化、 娛樂化、復(fù)合 性、 集群化 ”體現(xiàn)出本項(xiàng)目明顯區(qū)別于其他商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)。突出品牌效應(yīng)，提升物業(yè)品質(zhì)，針對目標(biāo)市場的消費(fèi)特征做到 集約化、 特色化、個(gè)性化、生活化。 本案的經(jīng)營定位為 —— 時(shí)尚生活、潮流時(shí)代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)服務(wù) 項(xiàng)目功能組合定位 本案為了區(qū)別于其他項(xiàng)目，在唯一性及排他性上能夠獨(dú)樹一幟，充分獲得市場，因此在『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) “萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈”、“萬泰 e 購中心”的功能設(shè) 計(jì)上較一般寫字樓、購物中心功能多而全。功能的全面設(shè)計(jì)為了更好支撐項(xiàng)目概念，為項(xiàng)目贏得持久的綜合競爭力。 萬泰總部經(jīng)濟(jì)大廈 萬泰 e 購中心、步行街 項(xiàng)目綜合功能 商務(wù) 商貿(mào) 辦公 會議 展覽 營銷 ?? 購物 餐飲 休閑 娛樂 文化 表演 ?? 居住 酒店 運(yùn)動 交友 活動 停車 ?? 在進(jìn)行 功能設(shè)計(jì)和分布時(shí)，充分考慮本項(xiàng)目的 經(jīng)營的特點(diǎn)以及目標(biāo)市場的深層次需求，體現(xiàn)本項(xiàng)目功能齊全的特點(diǎn)，滿足商業(yè) 運(yùn)營 和發(fā)展的需要。 項(xiàng)目建筑規(guī)劃定位 萬泰國際新城基礎(chǔ) 指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 數(shù)值 1 占地面積 約 ㎡ 2 容積率 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 3 總建筑面積 約 244380 ㎡（不計(jì)容積率40000 ㎡） 4 建筑密度 50% 5 綠地率 20% 6 建筑高度 ≤ 100 米 7 層數(shù) 31 層 8 停車位 800— 1000 個(gè) 9 單體建筑面積 總部經(jīng)濟(jì)大廈 30300 ㎡ 10 商業(yè)綜合體 84280 ㎡（含百貨、超市、步行街、影院等） 11 公寓 /住宅 89800 ㎡（含公寓、住宅樓等） 12 地下停車場 40000 ㎡（不計(jì)容積率） 本案因結(jié)合了多種物業(yè)形態(tài)，商業(yè)業(yè)態(tài) 組合關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，并且在居住功能上也體現(xiàn)明顯，本項(xiàng)目地勢南高北低，對于本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。因此需處理好項(xiàng)目的各出入口，解決好人流、車流、物流的交通動線。在建筑風(fēng)格上本案應(yīng)該充分體現(xiàn)銅陵“銅都”悠久歷史文化神韻，融入現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，做好內(nèi)外廣場銜接及景觀的處理，表現(xiàn)出不一般的項(xiàng)目形象與獨(dú)特氣勢。 建筑外觀的整潔是項(xiàng)目形象的重要因素，而住宅、公寓、步行街底商的分體空調(diào)室外機(jī)的位置對外墻美觀起決定作用，建議在設(shè)計(jì)時(shí)針對室外機(jī)安裝位置綜合考慮，并適當(dāng)做裝飾，施工做好空調(diào)的排水，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化及執(zhí)行力 。 在購物中心的規(guī)劃上，采取前四后三，即以內(nèi)街 1為分割，內(nèi)街 1北為三層、內(nèi)街南為『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 四層，兩大塊建筑主體融為一體，統(tǒng)籌考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)。 參見下圖。 萬泰國際新城初步規(guī)劃草圖 為了更好的區(qū)別與闡述，現(xiàn)將購物中心分為 A區(qū)、 B區(qū)兩塊，如圖所示。 萬泰國際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃 產(chǎn)品 棟數(shù) 層數(shù) 規(guī)劃體量㎡ 合計(jì)總面積㎡ 購物中心 1 4 80000 204380 （未計(jì) 40000㎡停車場面積） 步行街底商 —— 2 5000 總部經(jīng)濟(jì)大廈 1 26 30300 汽車 出 口 石城大道 翠湖一路 地面三層 地面三層 地面四層 地面四層 底商 住宅 住宅 停車場 住宅 內(nèi)街 1 外 廣 場 汽車入口 內(nèi)街 2 酒店 公寓 B A 總部 經(jīng)濟(jì)大廈 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 住宅 3 31 53310 公寓 1 31 17770 酒店 1 21 18000 注：本案按照 20萬平方米的總建筑面積來規(guī)劃。一是以備政府縮減開發(fā)體量，二是可以攤薄土地成本。 萬泰國際新城初步規(guī)劃效果圖 萬泰國際新城初步規(guī)劃平面圖 酒店 總部經(jīng)濟(jì)大廈 公寓 住宅 住宅 e 購中心 『