【正文】 因此在地塊開(kāi)發(fā)和后期推廣上，我們必須要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，不能有虛假宣傳、虛假承諾，更不能出現(xiàn)其他更為重大的糾紛。為了規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)谏虡I(yè)部分的規(guī)劃和定位上就必須貼合市場(chǎng)需求及發(fā)展。工程風(fēng)險(xiǎn)：工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長(zhǎng)。二、項(xiàng)目敏感性分析參見(jiàn)第七章《財(cái)務(wù)分析》 ?！颈卷?xiàng)目測(cè)算結(jié)果】當(dāng)最高土地價(jià)格上升了 390％（地價(jià) 585 萬(wàn)元/畝）時(shí)，本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241最低銷售數(shù)量分析最低銷售量也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價(jià)下銷售出理想的數(shù)量，通常是開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。至此，該項(xiàng)目約 50000 萬(wàn)元總投資的資金基本解決，資金平衡沒(méi)有問(wèn)題。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：約 2320 萬(wàn)元。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。（3）預(yù)測(cè)本案執(zhí)行以后，預(yù)料每十人當(dāng)中將有一人有興趣洽談并可能成交。由此可見(jiàn)，該區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)承受力正處于蓬勃成長(zhǎng)與壯大之中，未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)是非常巨大的。建議首期托管年限為三年，給投資者一個(gè)固定的回報(bào)，同時(shí)給商場(chǎng)一個(gè)經(jīng)營(yíng)培育期，保證商場(chǎng)做旺。規(guī)劃定位（參見(jiàn) P6 平面示意圖）萬(wàn)泰國(guó)際新城各產(chǎn)品體量初步規(guī)劃產(chǎn)品 棟數(shù) 層數(shù) 規(guī)劃體量㎡ 合計(jì)總面積㎡購(gòu)物中心 1 4 80000步行街底商 —— 2 5000總部經(jīng)濟(jì)大廈 1 26 30300住宅 3 31 53310公寓 1 31 17770酒店 1 21 18000204380（未計(jì) 40000㎡地下停車場(chǎng)面積）經(jīng)營(yíng)特色定位原 則：堅(jiān)持特色性、差異性、不可復(fù)制性的經(jīng)營(yíng)特色原則；特色性：①商品全、名品多、門類寬、經(jīng)營(yíng)專、結(jié)構(gòu)新； ②堅(jiān)持走大眾化經(jīng)營(yíng)路線、錯(cuò)位化經(jīng)營(yíng)方針；差異性：定位差異、群體差異、價(jià)格差異、品牌品種差異、促銷差異、服務(wù)功能差異；不可復(fù)制性：發(fā)揮不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、停車優(yōu)勢(shì)等） 。 北部新區(qū)尚有許多未開(kāi)發(fā)土地，會(huì)帶來(lái)一定的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)； 大量社區(qū)商業(yè)搶占市場(chǎng)份額； 銅陵市已有大型品牌百貨商業(yè)，多年占據(jù)市場(chǎng)較大份額； 銅冠商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)尚未完全飽和； 市區(qū)開(kāi)發(fā)的置地本項(xiàng)目在一定程度上，可以為市民提供文化娛樂(lè)、交通、體育、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等服務(wù)，因此對(duì)于上述設(shè)施，不需要政府提供。該板塊是主城區(qū)連接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的前沿，是順應(yīng)城市空間戰(zhàn)略“北擴(kuò)”的要地，受石城大道的改造、翠湖公園建設(shè)等大型市政工程的利好影響，該板塊近 2 年上升勢(shì)頭非常明顯。市中心周邊為娛樂(lè)消費(fèi)首選區(qū)域? 主要分布在長(zhǎng)江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心；? 從經(jīng)營(yíng)方面及知名度來(lái)看，KTV、歌舞廳類消費(fèi)場(chǎng)所，凱撒及糖果表現(xiàn)良好；? 中高檔酒吧在銅陵不多，如百度等；? 銅陵中高檔桑拿洗浴場(chǎng)所不多，如黃金海岸；? 銅陵娛樂(lè)類業(yè)態(tài)租金承受能力在 13 元/平方米/天。2022 年，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下，銅陵房地產(chǎn)業(yè)還將面臨很多困難，我們還是一定要堅(jiān)定信心，積極采取有效措施，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。城市商業(yè)邊界圖本案中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241在長(zhǎng)江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂(lè)類、家居類、服裝化妝類、日用百貨類、食品類、文體類、電訊類、交通工具類商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。從需求上看，市場(chǎng)逐步趨于理性購(gòu)房：從 14 月總體銷售情況來(lái)看，相對(duì)低價(jià)的新開(kāi)盤項(xiàng)目受到追捧，經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型房及離市區(qū)稍遠(yuǎn)的低價(jià)樓盤銷售業(yè)績(jī)都有不俗的表現(xiàn)。皖江第一橋貫通長(zhǎng)江南北，合銅高速已全線通車，沿江高速銅陵?yáng)|段已建成通車，銅宣高速全面開(kāi)工建設(shè)。2022 年，產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元?，F(xiàn)銅陵市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為銅陵縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)（擬打算增加西湖新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)） ，總面積 1，113 平方公里，其中市區(qū)面積 227 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 萬(wàn)人。財(cái)務(wù)狀況分析（此略）四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：（一） 、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積：約 70000 平；容積率：約 ；總建筑面積：24 萬(wàn)平（其中計(jì)容積率面積約 20 萬(wàn)） ；建筑覆蓋率：4050%；綠化率：≥35%；建筑高度：≤100 米；停車位：8001000 個(gè)。安徽萬(wàn)泰置業(yè)有限公司將以“筑就城市永恒的經(jīng)典”為經(jīng)營(yíng)理念，以“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為員工創(chuàng)造前途，為股東創(chuàng)造財(cái)富，為社會(huì)創(chuàng)造效益”為使命，以“業(yè)主至上”為服務(wù)宗旨，用 3～5 年的時(shí)待建項(xiàng)目（需確認(rèn)） 待建項(xiàng)目（需確認(rèn)）中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241間，完成銅陵“萬(wàn)泰?翡翠城” 、 “萬(wàn)泰申請(qǐng)人（簽章）：安徽萬(wàn)泰置業(yè)有限公司2022 年 9 月 1 日中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241安徽萬(wàn)泰置業(yè)有限公司翠湖一路項(xiàng)目可行性報(bào)告（代立項(xiàng)申請(qǐng)之可行性報(bào)告）目 錄第一章 項(xiàng)目概況一、立地條件二、項(xiàng)目依據(jù)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司狀況四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容五、項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì)四、項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)條件第三章 項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施需求影響分析一、項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求二、項(xiàng)目住戶子女教育解決方案三、項(xiàng)目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案四、項(xiàng)目物業(yè)管理第四章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目 SWOT 分析二、市場(chǎng)定位三、房地產(chǎn)市場(chǎng)承載力分析四、銷售價(jià)格及銷售預(yù)測(cè)五、項(xiàng)目營(yíng)銷方案中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排一、工程計(jì)劃二、施工安排第六章 投資估算和資金籌措一、總投資估算二、資金籌措和資金平衡分析第七章 財(cái)務(wù)分析一、銷售利潤(rùn)分析二、贏利能力分析第八章 不確定性分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目敏感性分析三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析四、風(fēng)險(xiǎn)分析五、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策【結(jié) 論】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第一章 項(xiàng)目概況一、立地條件：項(xiàng)目選址于石城大道、翠湖一路交匯處東北角，總用地面積約 7 萬(wàn)平方米，建筑容積率約 ，建筑密度 4050%，可計(jì)容積率建筑面積約 20 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用房 8 萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓約 3 萬(wàn)平方米，公寓、住宅約 9 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資5 億元左右，建設(shè)所需資金全部由我公司自籌解決?！ǘ┿~陵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：銅陵市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及西湖新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等。（2） 、決策應(yīng)廣泛汲取公司內(nèi)外各方面的智慧源泉，尤其對(duì)利用外腦給予充分重視，并視為順應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的明智之舉。（二）銅陵城市背景與發(fā)展機(jī)遇：自1956年建市以來(lái)，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。按照“做強(qiáng)有色、做精化工、做優(yōu)電子、做大建材”的發(fā)展思路，銅陵四大支柱產(chǎn)業(yè)日益壯大，其中有色、化工、建材三大行業(yè)正是憑藉舟楫之便而得以迅速發(fā)展，構(gòu)成了區(qū)域經(jīng)濟(jì)三足鼎立之勢(shì)，其中銅都銅業(yè)、六國(guó)化工、安納達(dá)鈦業(yè)均已上市，是“銅都板塊”重要組成部分，銅陵已成為全國(guó)最大的銅產(chǎn)品加工制造和集散中心、長(zhǎng)江流域最大的硫磷化工產(chǎn)品基地和重要的水泥建材制品基地。 皖中南中心城市：銅陵是一座區(qū)位相對(duì)優(yōu)越的城市?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。商業(yè)布局過(guò)于密集，業(yè)態(tài)集中，亟需打造商業(yè)次中心區(qū)。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、浴場(chǎng)、KTV、足浴、桑拿城的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。輿論要加強(qiáng)正面客觀引導(dǎo):堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，大力宣傳國(guó)務(wù)院和省、市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展一系列政策措施及成效，消除市民等待觀望心理，提升市民購(gòu)房置業(yè)的信心。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì)（一）板塊與格局：按照地理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為中心區(qū)板塊、新城板塊、東郊板塊、城南板塊、環(huán)天井湖板塊五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主四幅”的格局：城南板塊中心區(qū)板塊新城板塊東郊板塊（二）特征與趨勢(shì)：新城區(qū)板塊（翠湖路以北，泰山大道以東）規(guī)模樓盤最為集中區(qū)域，領(lǐng)袖地位已然確立。（三）周邊競(jìng)爭(zhēng)密集而有