【正文】 ..................................................................................... 40 、利潤(rùn)估測(cè) ........................................................................................................ 40 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 花都湖項(xiàng)目初步定位報(bào)告 產(chǎn)品定位推理 一、產(chǎn)品定位思路 1．本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品應(yīng)該以獨(dú)棟為主，聯(lián)排為輔。 理由： 供應(yīng)市場(chǎng)： 聯(lián)排別墅逐漸淡出別墅市場(chǎng)，目前聯(lián)排別墅整體供應(yīng)套數(shù)僅占重慶別墅總供應(yīng)套數(shù)的 %,且基本銷售完畢，市場(chǎng)占有率低。且多為品牌開發(fā)商，放量較大，對(duì)聯(lián)排別墅影響較大，聯(lián)排別墅未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力勘憂。本項(xiàng)目距離城市中心較遠(yuǎn)、商服配套均不成熟，很難吸引到聯(lián)排別墅的消費(fèi)群體。 地塊條件 ：根據(jù)項(xiàng)目地塊整體布局研究，有一定量的別墅用地其自然條件較差，很難支持獨(dú)棟別墅，若需保證一定量的建筑體量，可在項(xiàng)目的上述區(qū)域設(shè)置部分聯(lián)排別墅。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 二、本項(xiàng)目應(yīng)該以 250－ 350 的小獨(dú)棟為主 理由： 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 銷售率 供應(yīng)比例 該戶型段產(chǎn)品銷售量占市場(chǎng)整體銷售量比例 250300㎡ 91 88 97% % % 300350㎡ 170 91 54% % % 350400㎡ 142 66 46% % % 400450㎡ 27 7 26% % % 450500㎡ 63 10 16% % % 500550㎡ 16 2 13% % % 550600㎡ 88 71 81% % % 600650㎡ 12 7 58% % % 800 ㎡以上 26 6 23% % % 合計(jì) 635 348 67% % （重慶主要在售別墅項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品供銷比例 ） 250－ 350 ㎡， 550－ 600 ㎡別墅是市場(chǎng)空白點(diǎn)。 550－ 600 ㎡別墅不適宜存在本項(xiàng)目。 ? 自然條件絕佳，人文基礎(chǔ)豐厚，或公認(rèn)的富貴區(qū)域三者必占其一，例如保利小泉絕佳的自然環(huán)境以及蔣公館的人文基礎(chǔ)再如藍(lán)湖郡位于重慶公認(rèn)的富貴區(qū)北部新區(qū)，是其具備了打地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 造大戶型別墅的 條件。而項(xiàng)目所在區(qū)域自然條件只能算作一般，人文條件有但不知名，富貴感也不足。因此不考慮此戶型段。深得部分向往獨(dú)棟別墅區(qū)生活品質(zhì)但消費(fèi)能力有限，難以消費(fèi)大獨(dú)棟別墅群體的青睞。 與項(xiàng)目類似的海南云天項(xiàng)目以小獨(dú)棟為主，獲得了市場(chǎng)成功。部分景觀較好的部分可適當(dāng)放寬面積，但不能超過(guò) 400 ㎡。我們依據(jù)獨(dú)棟各戶型段的市場(chǎng)占有率得到本項(xiàng)目的最終戶型配比為 面積區(qū)間 市場(chǎng)占有率 250300 ㎡ 36％ 300350 ㎡ 37％ 350400 ㎡ 27％ 戶型段 比例 150200 20% 250300 ㎡ ％ 300350 ㎡ ％ 350400 ㎡ ％ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 區(qū)域資源分析 白市驛花卉園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征 白市驛花卉園區(qū)主要以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主。 白市驛花卉園區(qū)交通、配套 交通及未來(lái)規(guī)劃 白市驛花卉園區(qū)地處重慶市 1 小時(shí)經(jīng) 濟(jì)圈、主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，是重慶西部新城的核心板塊，其地勢(shì)開闊平坦，生態(tài)環(huán)境良好，交通發(fā)達(dá)。 公建配套與 教育服務(wù)設(shè)施 商業(yè) —— 區(qū)域商業(yè)發(fā)展極為滯后，無(wú)大型集中式商業(yè)物業(yè)。 醫(yī)院 —— 區(qū)域內(nèi)目前無(wú)大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 小結(jié)： 白市驛花卉園區(qū)主要以第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主， 園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游 為主的 第三產(chǎn)業(yè) 。 白市驛花卉園區(qū)商業(yè)發(fā)展極為滯后，無(wú)大型集中式商業(yè)物業(yè)，商業(yè)配套完 全地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 依賴外界提供。農(nóng)科院科研示范基地包括標(biāo)準(zhǔn)果園、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、農(nóng)業(yè)設(shè)施和裝備實(shí)驗(yàn)示范區(qū)，與項(xiàng)目別 1 見地塊圖片 一期地塊 二期地塊 三期地塊 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 墅定位缺乏聯(lián)系；而陪都文化公園與項(xiàng)目風(fēng)格差異較大，對(duì)項(xiàng)目整體形象有一定影響。 地塊西側(cè) 地塊西側(cè)靠山，山體較低，山脊巖石裸露，自然景觀較好，善加利用，可打造成項(xiàng)目獨(dú)特的山石景觀，與花都湖相呼應(yīng)。 地塊北側(cè) 地塊北側(cè)為規(guī)劃中的花卉農(nóng)業(yè)園，主要為花卉、苗圃種植及農(nóng)村住房，與項(xiàng)目別墅區(qū)形象差異較大。 文教衛(wèi)生 項(xiàng)目地塊周邊目前無(wú)文教衛(wèi)生配套設(shè)施。未來(lái)規(guī)劃中的中環(huán)將橫穿項(xiàng)目一、二 期與三期地塊之間，連接北碚與九龍園 C 區(qū)，并在項(xiàng)目三期地塊處設(shè)有立交，將大幅提升項(xiàng)目交通通達(dá)度。 中環(huán)高速將直接連接外環(huán)高速，將大幅提突出項(xiàng)目西部新城核心的地位，以便捷的道地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 塊，交通通達(dá)度較高。 升 交 通 便 捷度。 人氣、居住氛圍 未 形 成 居 住 氛圍，周邊為花卉、苗圃培育基地及休閑度假設(shè)施。 地塊目前為為農(nóng)業(yè)用地，無(wú)居住功能建筑。 弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)感。 大型購(gòu)物場(chǎng)所很難進(jìn)駐該區(qū)域。 無(wú)任何商服配套設(shè)施。 商服配套主要為休閑度假為主，極度缺乏大型購(gòu)物場(chǎng)所，但本項(xiàng)目定位為別墅區(qū)，對(duì)商服配套要求較低，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)較大影響。 未規(guī)劃大型文教衛(wèi)生設(shè)施。 與目前無(wú)較大變化。 附加值 區(qū)域擁有較好的自然景觀資源及休閑度假氛圍。 三期地塊緊鄰部分山脊，有一定山景資源。 山水景觀及溫泉資源并不是人無(wú)我有的獨(dú)特資源。 未來(lái)規(guī)劃 區(qū)域 功能定位 為以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托 “ 重慶農(nóng)科城 ” 和 “ 花卉產(chǎn)業(yè)城 ” 建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游 為主的 第三產(chǎn)業(yè) 。 別墅產(chǎn)品客戶群較特殊，具有較高的品鑒能力及經(jīng)濟(jì)承受能力，項(xiàng)目整體定位同樣應(yīng)具備較高的品位。本項(xiàng)目定位應(yīng)該著眼于通過(guò)對(duì)溫泉會(huì)所及產(chǎn)品的打造，體現(xiàn)出有別于其他項(xiàng)目的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成本項(xiàng)目的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。 劣勢(shì)（ Weakness）： ? 項(xiàng)目地塊被多條道路分割，整 體規(guī)劃存在較大難度； ? 大鼎公司首次涉足地產(chǎn)業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢(shì)； ? 區(qū)域未形成高檔居住氛圍，市場(chǎng)培育難度較大； ? 項(xiàng)目周邊建筑多為明清風(fēng)格，與項(xiàng)目風(fēng)格不相符合。 威脅（ Threat）： ? 區(qū)域內(nèi)后期放量較大（如上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等），將對(duì)高端市 場(chǎng)形成較大沖擊，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ? 三期地塊將建設(shè) 10 平方米明清風(fēng)格還建房，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較大影響； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ ? 山、水景觀及溫泉資源并不是本項(xiàng)目獨(dú)有，未來(lái)將面臨較大挑戰(zhàn)。這樣使未來(lái)的整體形勢(shì)在更加簡(jiǎn)潔、清晰的同時(shí)又具有了大局觀。具體詳見下表： 項(xiàng)目 重組分析模型 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 劣勢(shì) (Weakness) 機(jī)會(huì) (Opportunity) SO 策略 塑造項(xiàng)目 品牌 ，用品牌效應(yīng)造就強(qiáng)大的品牌忠誠(chéng)度； 利用項(xiàng)目 自然景觀 的優(yōu)勢(shì)結(jié)合 溫泉資源 ，打造 高品質(zhì)別墅產(chǎn)品 ； 以 大規(guī)模 、 高檔次 提升項(xiàng)目形象 。 威脅 (Threat) ，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ST 策略 用高品質(zhì)產(chǎn)品及豐富的主題概念拋離對(duì)手 ，不在同一檔次進(jìn)行拼殺； 利用自身優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新概念和營(yíng)銷手段 ，綜合所有有利條件打破區(qū)域認(rèn)同度的現(xiàn)狀，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 項(xiàng)目發(fā)展檔次思考 發(fā)展中低檔別墅 分析： ? 重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，競(jìng)爭(zhēng)非常為激烈； ? 重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅項(xiàng)目銷售速度緩慢，不利于資金快速回籠，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也說(shuō)明該類產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度不高； ? 中低檔別墅項(xiàng)目難以吸引市場(chǎng)關(guān)注度，不利于企業(yè)品牌的塑造； ? 前期溫泉會(huì)所資金投入較大，如發(fā)展中低檔次別墅項(xiàng)目，將大幅降低項(xiàng)目利潤(rùn)率。 小結(jié)： 本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的西部新城核心區(qū)域，擁有較好的自然經(jīng)管資源，但目前重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，且銷售狀況不佳。 項(xiàng)目發(fā)展方向探索 居住型別墅發(fā)展思考 居住型別墅項(xiàng)目一般距主城核心區(qū)域較近，交通較便捷，所在區(qū)域較為成熟，客戶群構(gòu)成以本地客戶為主，總價(jià)較低，項(xiàng)目檔次主要為中低檔。 分析： 本項(xiàng)目雖距主城核心區(qū)域較近，交通通達(dá)度較高，但所在區(qū)域成熟度較低，各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)較為滯后，加之居住型別墅客戶群主要以本地客戶為主，檔次普遍較低，與發(fā)展高檔別墅項(xiàng)目的思路不匹配，因此建議本不發(fā)展居住型別墅。 ? 本項(xiàng)目擁有較好的 自然景觀及溫泉資源； ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域休閑度假氛圍濃厚； ? 本項(xiàng)目距離主城核心區(qū)域距離較近，交通條件優(yōu)越。 投資型別墅發(fā)展思考 投資型別墅項(xiàng)目檔次普遍較高，對(duì)自然景觀或人文文化要求較高，同 時(shí)對(duì)開發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關(guān)注。 分析： 本項(xiàng)目雖然擁有較好的自然資源及人文文化，但投資型別墅檔次較高，總價(jià)也相對(duì)較高，客戶群主要來(lái)自沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，該類客戶品鑒能力較強(qiáng)，且非常重視企業(yè)品牌，而大鼎公司由于初涉房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)其他成功項(xiàng)目，缺乏品牌支撐，因此建議前期不發(fā)展投資型別墅，后期積累一定品牌力之后再發(fā)展投資型別墅 。 2 本項(xiàng)目主題應(yīng)該切合花卉園區(qū)的主題，以某種“花”為主題。同時(shí)兼有游船、垂釣等休閑娛樂(lè) 方 式。 四區(qū) ? 溫泉休閑區(qū)位于項(xiàng)目西北角。 ? 餐飲區(qū)位于項(xiàng)目東北角，建筑體量約 5000 平方米，以引入品牌餐飲為主。另外建議在湖岸邊分布荷花特色風(fēng)光帶。形成集中的荷花景觀 2 主要應(yīng)用于項(xiàng)目呈送政府版本，各主題園分布以體量將根據(jù)專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就整體布局地形地貌修正 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ ? 垂釣園 ，湖邊獨(dú)島或半島設(shè)置相對(duì)集中的垂釣區(qū)域，可設(shè)置人造釣魚臺(tái) ? 靜心園，設(shè)立于湖中獨(dú)島部分。用于游客修生養(yǎng)性?？山ㄔ煲恍麚P(yáng)荷文化的博物館。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 戶型定位 產(chǎn)品面積定位的市場(chǎng)依據(jù) 供需狀況及銷售去化率影響項(xiàng)目戶型定位 重慶目前主要在售別墅項(xiàng)目供需分析： 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)比例 銷售套數(shù) 南岸區(qū) 保利從區(qū)域來(lái)看，主要分布在南岸區(qū)、北部新區(qū)和九龍坡區(qū)。但從銷售率來(lái)看，聯(lián)排別墅銷售率明顯高于獨(dú)棟別墅。 3 — 根據(jù)踩盤數(shù)據(jù)整理 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ ? 獨(dú)棟別墅市場(chǎng)認(rèn)同度較高的面積區(qū)間為 350 ㎡左右和 600650 ㎡，