【正文】 ............................................... 36 ................................................................................................ 37 ......................................................................................... 38 ......................................................................................... 38 ...................................................................................................... 38 .................................................................................................................... 39 .......................................................................................................... 39 ................................................................................................ 39 ................................................................................................ 39 .......................................................................................................... 40 .......................................................................................................... 40 、利潤(rùn)估測(cè) ........................................................................................................ 40 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 花都湖項(xiàng)目初步定位報(bào)告 產(chǎn)品定位推理 一、產(chǎn)品定位思路 1．本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品應(yīng)該以獨(dú)棟為主，聯(lián)排為輔。且多為品牌開(kāi)發(fā)商，放量較大，對(duì)聯(lián)排別墅影響較大，聯(lián)排別墅未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力勘憂。 地塊條件 ：根據(jù)項(xiàng)目地塊整體布局研究，有一定量的別墅用地其自然條件較差，很難支持獨(dú)棟別墅，若需保證一定量的建筑體量，可在項(xiàng)目的上述區(qū)域設(shè)置部分聯(lián)排別墅。 550－ 600 ㎡別墅不適宜存在本項(xiàng)目。而項(xiàng)目所在區(qū)域自然條件只能算作一般，人文條件有但不知名，富貴感也不足。深得部分向往獨(dú)棟別墅區(qū)生活品質(zhì)但消費(fèi)能力有限，難以消費(fèi)大獨(dú)棟別墅群體的青睞。部分景觀較好的部分可適當(dāng)放寬面積，但不能超過(guò) 400 ㎡。 白市驛花卉園區(qū)交通、配套 交通及未來(lái)規(guī)劃 白市驛花卉園區(qū)地處重慶市 1 小時(shí)經(jīng) 濟(jì)圈、主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，是重慶西部新城的核心板塊，其地勢(shì)開(kāi)闊平坦，生態(tài)環(huán)境良好，交通發(fā)達(dá)。 醫(yī)院 —— 區(qū)域內(nèi)目前無(wú)大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 白市驛花卉園區(qū)商業(yè)發(fā)展極為滯后，無(wú)大型集中式商業(yè)物業(yè)，商業(yè)配套完 全地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 依賴外界提供。 地塊西側(cè) 地塊西側(cè)靠山，山體較低，山脊巖石裸露，自然景觀較好，善加利用，可打造成項(xiàng)目獨(dú)特的山石景觀，與花都湖相呼應(yīng)。 文教衛(wèi)生 項(xiàng)目地塊周邊目前無(wú)文教衛(wèi)生配套設(shè)施。 中環(huán)高速將直接連接外環(huán)高速，將大幅提突出項(xiàng)目西部新城核心的地位，以便捷的道地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 塊，交通通達(dá)度較高。 人氣、居住氛圍 未 形 成 居 住 氛圍，周邊為花卉、苗圃培育基地及休閑度假設(shè)施。 弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)感。 無(wú)任何商服配套設(shè)施。 未規(guī)劃大型文教衛(wèi)生設(shè)施。 附加值 區(qū)域擁有較好的自然景觀資源及休閑度假氛圍。 山水景觀及溫泉資源并不是人無(wú)我有的獨(dú)特資源。 別墅產(chǎn)品客戶群較特殊，具有較高的品鑒能力及經(jīng)濟(jì)承受能力，項(xiàng)目整體定位同樣應(yīng)具備較高的品位。 劣勢(shì)（ Weakness）： ? 項(xiàng)目地塊被多條道路分割，整 體規(guī)劃存在較大難度； ? 大鼎公司首次涉足地產(chǎn)業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢(shì)； ? 區(qū)域未形成高檔居住氛圍，市場(chǎng)培育難度較大； ? 項(xiàng)目周邊建筑多為明清風(fēng)格，與項(xiàng)目風(fēng)格不相符合。這樣使未來(lái)的整體形勢(shì)在更加簡(jiǎn)潔、清晰的同時(shí)又具有了大局觀。 威脅 (Threat) ，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ST 策略 用高品質(zhì)產(chǎn)品及豐富的主題概念拋離對(duì)手 ，不在同一檔次進(jìn)行拼殺； 利用自身優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新概念和營(yíng)銷手段 ，綜合所有有利條件打破區(qū)域認(rèn)同度的現(xiàn)狀，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。 小結(jié)： 本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的西部新城核心區(qū)域，擁有較好的自然經(jīng)管資源，但目前重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，且銷售狀況不佳。 分析： 本項(xiàng)目雖距主城核心區(qū)域較近，交通通達(dá)度較高，但所在區(qū)域成熟度較低，各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)較為滯后，加之居住型別墅客戶群主要以本地客戶為主，檔次普遍較低，與發(fā)展高檔別墅項(xiàng)目的思路不匹配，因此建議本不發(fā)展居住型別墅。 投資型別墅發(fā)展思考 投資型別墅項(xiàng)目檔次普遍較高，對(duì)自然景觀或人文文化要求較高，同 時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關(guān)注。 2 本項(xiàng)目主題應(yīng)該切合花卉園區(qū)的主題，以某種“花”為主題。 四區(qū) ? 溫泉休閑區(qū)位于項(xiàng)目西北角。另外建議在湖岸邊分布荷花特色風(fēng)光帶。用于游客修生養(yǎng)性。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 戶型定位 產(chǎn)品面積定位的市場(chǎng)依據(jù) 供需狀況及銷售去化率影響項(xiàng)目戶型定位 重慶目前主要在售別墅項(xiàng)目供需分析： 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)比例 銷售套數(shù) 南岸區(qū) 保利但從銷售率來(lái)看，聯(lián)排別墅銷售率明顯高于獨(dú)棟別墅。 各區(qū)域供應(yīng)成交狀況 南岸區(qū) 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 銷售率 250300 ㎡ 64 61 95% 300350 ㎡ 92 80 87% 350400 ㎡ 73 54 74% 合計(jì) 229 195 85% 南岸區(qū)主流別墅面積集中在 250— 400 ㎡區(qū)間范圍內(nèi)，且全部為小獨(dú)棟別墅，整體銷售率達(dá)到 85%。獨(dú)棟別墅面積區(qū)間跨度較大，從 250— 800 ㎡不等，其中供應(yīng)量最大的為 550— 600 ㎡區(qū)間范圍，成交率最高的為 250— 300 ㎡區(qū)間范圍。 總結(jié)： ? 聯(lián)排別墅受花園洋房等類別墅產(chǎn)品的沖擊，已經(jīng)逐步淡出市場(chǎng)，未來(lái)重慶別墅發(fā)展方向?qū)⒁元?dú)立別墅為主； ? 面積 350 平方米以上別墅總價(jià)較高，銷售率較低，本項(xiàng)目在單棟面積上應(yīng)盡量控制在 350 平方米以內(nèi)，主要以 300 平方米以內(nèi)小獨(dú)棟別墅為主，景觀絕佳區(qū)域可適當(dāng)放寬尺度。 二期地塊： 建議項(xiàng)目二期的戶型面積關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力在于： 在滿足舒適性與功能性的前提下，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的享受性與尊貴性； 投資是項(xiàng)目二期目標(biāo)客戶群的主要用途，在滿足舒適性與功能性的前提下，突出享受性與尊貴性，再次提升項(xiàng)目品質(zhì)。 室內(nèi)空間設(shè)計(jì)及創(chuàng)新建議 分區(qū)及動(dòng)線設(shè)計(jì)原則 ? 室內(nèi)各功能區(qū)布局在滿足舒適的同時(shí)不失緊湊，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，盡可能控制單套總面積，如充分利用各功能區(qū)之間 的聯(lián)系，讓各功能區(qū)之間適當(dāng)進(jìn)行部分空間共享，盡可能控制個(gè)功能區(qū)的面積，強(qiáng)調(diào)空間的緊湊性、提高室內(nèi)的精致地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 度。 由前文所述，本項(xiàng)目戶型 適度創(chuàng)新是必須的。 客廳八角形的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了室內(nèi)的通風(fēng)采光，增加了景觀面，同時(shí)也為外立面帶來(lái)了更多的變化。 ? 視野保證 ：保證各棟別墅對(duì)湖面良好的景觀視線和對(duì)項(xiàng)目周邊綠化景觀的視線，形成內(nèi)、外結(jié)合的景觀優(yōu)勢(shì)。 ? 別墅產(chǎn)品主要以兩層或一層半形式出現(xiàn)，各棟的擺放、朝向、布局都應(yīng)盡量考慮到湖景資源和綠化景觀的最大化利用，做到別墅景觀的均好性。 ? 半島頂端或湖心島多面環(huán)湖區(qū)域，可將部分作為“豪宅”或適當(dāng)放寬尺度打造精品，提高項(xiàng)目品質(zhì)。建議本項(xiàng)目采用北美寒帶別墅風(fēng)格，外立面色彩褐色為主，建筑輪廓主要以直線條勾勒，表現(xiàn)出項(xiàng)目厚 重的質(zhì)感，并能融入周邊環(huán)境，從而體現(xiàn)這一建筑風(fēng)格。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 濕地景觀 外圍綠化用地除設(shè)置環(huán)地塊樹(shù)陣外，建議將其他部分劃分為若組團(tuán)，各組團(tuán)冠以不同的主題，主要以花卉（主要以荷花為主題）、果園等表現(xiàn)方式為主，在種植品種上應(yīng)注意不同季節(jié) 品種的搭配，盡可能做到“花 —— 四季常開(kāi)，果 —— 八節(jié)常熟”。 同時(shí)會(huì)所與別墅項(xiàng)目之間應(yīng)分別成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 減少會(huì)所 因項(xiàng)目調(diào)整、轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)成本。 具體而言，本項(xiàng)目智能化系統(tǒng)主要包括以下幾項(xiàng)即可： 安全防范系統(tǒng) ? 出入口管理及周界防越報(bào)警； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！ ? 對(duì)講 /可視對(duì)講與防盜門(mén)控制； 信息管理系統(tǒng) ? 對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控； ? 緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)； ? 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng) ； 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ? 綜合布線 ? 有線電視網(wǎng)系統(tǒng) ? 高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng) ? 電話網(wǎng) 溫泉入戶思考 泡溫泉是非常享受的事， 將溫泉接引入戶無(wú)疑將提升項(xiàng)目檔次，增加項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，成為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，但溫泉入戶同時(shí)也存在諸多缺陷。本項(xiàng)目將通過(guò)引進(jìn)成熟的現(xiàn)代業(yè)管理來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)。 社區(qū)生活氛圍： 安全 、 高雅、 健康、 悠閑。 企業(yè)名稱 地塊位置 地塊面積（平方米） 地塊 容積率 建筑體量 （萬(wàn)平方米） 拿地時(shí)間 保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司 北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園陡溪生態(tài)體育公園及配套設(shè)施居住區(qū) 3號(hào)宗地 128610 2021329 重慶時(shí)代建設(shè)（集團(tuán)）有限公司 北部新區(qū)高新園 L7號(hào)（部分）宗地 19913 2021725 重慶渝能晨陽(yáng)置業(yè)有限公司 南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)四南村碾盤(pán)溝宗地 53336 20211020 重慶潤(rùn)君房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北碚區(qū)北碚組團(tuán) A 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A282/0A291/0A301/01 等宗地 249454 20211230 重慶勁創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北碚區(qū)北碚組團(tuán) A 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A65/03(1)、A65/03(2)、縉云山麓郊A43/0郊 A6 124907 20211230 重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司、重慶眾誠(chéng)物業(yè)發(fā)展有限公司 南岸區(qū)茶園新區(qū) K 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)K22/01 號(hào)等宗地 1017677 2021329 合計(jì)： 1593897 2021— 2021 重慶每年平均別墅銷售套數(shù)約為 1200 套，按目前重慶樓市狀況保守估計(jì)，未來(lái)兩年內(nèi)年銷售量將保持在 1000 套左右，如按 350 平方米 /套計(jì)算，未來(lái)兩年別墅年銷售量約為 35 萬(wàn)平方米 /年。 ? 房地產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)在地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值兩部分，比較因素分為 地塊和產(chǎn)品條件兩部分。 ? 數(shù)值旨在表現(xiàn)案例和本項(xiàng)目之間的價(jià)值差異性，并不作為一種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)重慶市 3%（ 07 年 10 月較 06 年 10 月上漲幅度）年上漲幅度，預(yù)計(jì)明年項(xiàng)目入市均價(jià)為 15059 元 /平