【正文】 平米 武清全年消化量約 60萬平米 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 1月至 12月，央行十次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，最后一次上調(diào)后，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準(zhǔn)利率從 %提高到%,貸款基準(zhǔn)利率提高到 % 。 9月 29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知 》 ，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。 影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。 影響：此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投機(jī)性購房， 同時(shí)影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進(jìn)一步影響房價(jià)的上漲。 2023年金融政策分析 2023年 1月 2023年土地政策分析 理局出臺 《 出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序 》規(guī)定 8種土地不得出讓 規(guī)范土地市場，規(guī)定 8種土地不能出讓。 國土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。同時(shí)， 使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 強(qiáng)調(diào) 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 影響： 這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 天津市土地及房管局 《 天津市國有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計(jì)用途的，并收取土地出讓金。 影響： 這一 《 辦法 》 的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮， 二手房的交易價(jià)格有可能由此上漲。 、財(cái)政部、中國人民銀行頒布《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備實(shí)行計(jì)劃管理 ，嚴(yán)格規(guī)范土地機(jī)構(gòu)融資。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 主 要 內(nèi) 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)。 12月，央行和銀監(jiān)會頒布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 ，解釋了“第二套住房”的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例 40%。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實(shí)施，對農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失問題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。 影響： 明確了第二套住房的含義，加大了對房地產(chǎn)市場的管理力度。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開發(fā)商對于天津房地產(chǎn)市場發(fā)展前景還是比較看好的，對房價(jià)抱有上漲的預(yù)期。 2023年政策對房地產(chǎn)市場的影響 在宏觀調(diào)控的背景下，商品房價(jià)格仍然持續(xù)上漲 ?這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調(diào)控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產(chǎn)生巨大影響。 ? 其次，國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策使得部分購房者產(chǎn)生了房價(jià)下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價(jià)升”的市場局面。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場小結(jié) 土地市場 商品房市場 政策小結(jié) ?0607年，武清的市場供應(yīng)在整體供應(yīng)增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長， 07年供應(yīng)量更是大幅增長，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。 ?0607年武清居住用地單畝價(jià)格持續(xù)走高， 07年價(jià)格接近 06年價(jià)格的 8倍，并高于天津市場平均水平。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價(jià)保持快速的增長。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價(jià)依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價(jià)格，市場購房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2023年 1月 0607年武清居住用地供應(yīng)及單畝價(jià)格對比 ? 0607年，武清區(qū)居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長迅速。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應(yīng)量快速增加的情況下，每畝的成交價(jià)格卻實(shí)現(xiàn)了更加快速的增長。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價(jià)格約為 06年價(jià)格的 8倍 ，可見市場需求旺盛。 0 6 0 7 武清居住用地供應(yīng)與單畝價(jià)格對比0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 006年 07年（萬平米）0 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01 4 0 . 0（萬元/畝） 土地供應(yīng)量單畝均價(jià)供應(yīng)量呈迅速增長態(tài)勢，價(jià)格同時(shí)隨市增長 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 ? 06年武清區(qū)居住用地供應(yīng)約 ，而 07年此數(shù)據(jù)已達(dá) ，從整體上看， 武清區(qū)整體居住市場將在未來出現(xiàn) 12年出現(xiàn)高峰。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。 0 6 0 7 武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 武清城區(qū)河西務(wù)大孟莊汊沽港下朱莊街王慶坨其他區(qū)域（萬平米）07年06年? 同時(shí)， 07年市場供應(yīng)量的增加也體現(xiàn)了武清的城市化進(jìn)程在 07年進(jìn)一步加速。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應(yīng)量占到了全區(qū)供應(yīng)量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應(yīng)量均來自本項(xiàng)目。 從 0607年的整體情況看，居住用地供應(yīng)分布比較分散，但 每年都出現(xiàn)了一個(gè)供應(yīng)量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務(wù)，而 07年則為武清城區(qū)。 0 7 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 3 . 9 %下朱莊街,%汊沽港, 0 . 0 %王慶坨, 3 . 4 %其他區(qū)域,%大孟莊, 3 . 4 %本項(xiàng)目 未來武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2023年 1月 2023年武清商品房市場成交量及價(jià)格走勢 2023 年武清各月成交量及成交均價(jià)對比010000202303000040000500006000005001000150020232500300035004000成交量 成交價(jià)成交量 27571 13019 32667 27635 48607 50534 54317 54317 54136 46769 56278 55649成交價(jià) 2663 2 6 8 5 . 7 2809 3703 3167 3062 2881 2881 3 2 6 5 . 9 3400 3 1 7 0 . 7 2 7 6 8 . 71 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月? 2023年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來，成交面積快速上揚(yáng)，并一直保持較高的成交水平，市場需求旺盛程度可見一斑。 ? 隨著市場熱度的提升，年中武清商品房成交價(jià)格較年初有明顯提升。而 10月份以來，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場熱度稍有回落，成交均價(jià)已基本與年初持平。 進(jìn)入 07后武清市場表現(xiàn)活躍，商品住宅成交量及價(jià)格漲勢明顯，年末市場熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象 2023年 1月 武清目前項(xiàng)目主要分布在武清城區(qū)，且與本項(xiàng)目處于同一區(qū)域范圍。 武清主要在售項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目分布 項(xiàng)目名稱 位臵 京津時(shí)尚廣場 雍陽道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進(jìn)道交口 北岸尚城 武清雍陽西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時(shí)尚廣場 因此，我們將研究的重點(diǎn)放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目 2023年 1月 物業(yè)名稱 整體供應(yīng)量 （平米） 市場存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 第 6城 70萬（住宅 35萬，商業(yè) 35萬） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬 約 8萬 60% 1萬平米 09年底 京津時(shí)尚廣場 16萬 約 14萬 約 10% —— 08年底 武清主要在售項(xiàng)目 —— 供應(yīng)規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時(shí)尚廣場本月剛剛開盤，后期的供應(yīng)較充足。 從已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出的項(xiàng)目情況來看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。 當(dāng)前市場整體存量 約為３９．５萬 平米，約計(jì)消化至０９年 從以上幾個(gè)項(xiàng)目 消化量看，本案 預(yù)計(jì)銷售６年 2023年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商業(yè)體量相等 北岸尚城 高層、多層（主要形式） 5層、 7層、 24層 住宅與少量商業(yè)（高層地上與商業(yè)街， 2萬平米左右） 京津時(shí)尚廣場 高層 12層 商住公寓（ 40年）、商業(yè) 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多數(shù)以 57層的建筑為主要形式， 高層建筑較少 。 隨著區(qū)域的發(fā)展和規(guī)劃要求，目前在售項(xiàng)目均有 商業(yè)配套 ，表現(xiàn)尤為突出的是第 6城，其商業(yè)體量已達(dá)到項(xiàng)目總體量的 50%。 武清城區(qū)主要在售項(xiàng)目層數(shù)比例5 7 層, 7 5 %1 1 1 2 層, 20%2 4 層, 5 %2023年 1月 松鶴園：高層 18層、多層4層（主要） 附：區(qū)域其他主要項(xiàng)目建筑形式 頤安花園： 9層、 6層（主要） 城市藝墅： 6層 注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個(gè)特殊的特點(diǎn) —— 一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率摇?，存放車輛或雜物，主要為了滿足當(dāng)?shù)厝舜娣烹s物的生活習(xí)慣而建，需要客戶進(jìn)行購買，有些項(xiàng)目要求客戶必須購買，例如第 6城，儲藏室銷售價(jià)格為 3500元 /平米。 許多當(dāng)?shù)厝吮仨氁小暗叵率?” 的儲物功能。 棲仙公寓： 6層（主要）、 1 124層（西區(qū)） 2023年 1月 物業(yè)名稱 商業(yè)形式 整體面積 單位面積 銷售均價(jià)（元 /平米） 第 6城 商業(yè)廣場、商業(yè)街 35萬平米 30200平米 一層 ，整體 80009000 北岸尚城 底商、小型商業(yè)街 2萬余平米 最小 3040平米 2萬 京津時(shí)尚廣場 底商 3萬 406000平