【正文】 平米 武清全年消化量約 60萬平米 2023年 1月 天津住宅房地產市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產政策分析 ?天津商品住宅市場小結 2023年 1月 1月至 12月，央行十次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，最后一次上調后，存款準備金率達到 %。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準利率從 %提高到%,貸款基準利率提高到 % 。 9月 29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸國力管理的通知 》 ，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的 。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 影響：此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投機性購房， 同時影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進一步影響房價的上漲。 2023年金融政策分析 2023年 1月 2023年土地政策分析 理局出臺 《 出讓項目土地使用權轉讓審核工作程序 》規(guī)定 8種土地不得出讓 規(guī)范土地市場，規(guī)定 8種土地不能出讓。 國土資源部 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 》 影響： 嚴格控制土地的轉讓環(huán)節(jié)，使土地轉讓更加透明，減少暗箱操作。同時， 使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 強調 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 影響： 這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 天津市土地及房管局 《 天津市國有劃撥土地上房屋轉讓補繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈予而發(fā)生轉讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設計用途的，并收取土地出讓金。 影響： 這一 《 辦法 》 的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮， 二手房的交易價格有可能由此上漲。 、財政部、中國人民銀行頒布《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備實行計劃管理 ，嚴格規(guī)范土地機構融資。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產權關系。 主 要 內 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產所引起的權屬關系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎。 12月，央行和銀監(jiān)會頒布 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知 》 ，解釋了“第二套住房”的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例 40%。 10月， 《 物權法 》 的頒布實施，對農民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國有資產流失問題、小區(qū)車位、綠地權屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。 影響： 明確了第二套住房的含義，加大了對房地產市場的管理力度。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開發(fā)商對于天津房地產市場發(fā)展前景還是比較看好的，對房價抱有上漲的預期。 2023年政策對房地產市場的影響 在宏觀調控的背景下，商品房價格仍然持續(xù)上漲 ?這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產生巨大影響。 ? 其次，國家出臺的相關調控政策使得部分購房者產生了房價下跌的心理預期，這也導致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現“量降價升”的市場局面。 2023年 1月 天津住宅房地產市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產政策分析 ?天津商品住宅市場小結 2023年 1月 天津住宅房地產市場小結 土地市場 商品房市場 政策小結 ?0607年，武清的市場供應在整體供應增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應比例，并且在郊縣的整體供應中占據較大比例。 ?天津市居住用地供應量持續(xù)增長， 07年供應量更是大幅增長，郊縣供應量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應量基本保持穩(wěn)定市內六區(qū)供應比例則持續(xù)減少。 ?0607年武清居住用地單畝價格持續(xù)走高， 07年價格接近 06年價格的 8倍，并高于天津市場平均水平。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價保持快速的增長。 ?受宏觀調控政策影響，成交量在 9月出現萎縮，而成家均價依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產生的一定效果，卻未能抑制百姓最關心的價格，市場購房者多數持觀望態(tài)度。 2023年 1月 武清住宅房地產市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產市場小結 2023年 1月 0607年武清居住用地供應及單畝價格對比 ? 0607年，武清區(qū)居住用地供應量持續(xù)增長。 06年供應量約 ， 07年供應量迅速增至 ， 07年的供應量約為 06年的 4倍 ，增長迅速。 數據來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應量快速增加的情況下，每畝的成交價格卻實現了更加快速的增長。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價格約為 06年價格的 8倍 ，可見市場需求旺盛。 0 6 0 7 武清居住用地供應與單畝價格對比0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 006年 07年（萬平米）0 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01 4 0 . 0（萬元/畝） 土地供應量單畝均價供應量呈迅速增長態(tài)勢，價格同時隨市增長 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 ? 06年武清區(qū)居住用地供應約 ，而 07年此數據已達 ，從整體上看， 武清區(qū)整體居住市場將在未來出現 12年出現高峰。 數據來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。 0 6 0 7 武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 武清城區(qū)河西務大孟莊汊沽港下朱莊街王慶坨其他區(qū)域（萬平米）07年06年? 同時， 07年市場供應量的增加也體現了武清的城市化進程在 07年進一步加速。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應比例武清城區(qū),%河西務, 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數據來源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應量占到了全區(qū)供應量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應量均來自本項目。 從 0607年的整體情況看，居住用地供應分布比較分散，但 每年都出現了一個供應量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務，而 07年則為武清城區(qū)。 0 7 年武清各主要街區(qū)居住用地供應比例武清城區(qū),%河西務, 3 . 9 %下朱莊街,%汊沽港, 0 . 0 %王慶坨, 3 . 4 %其他區(qū)域,%大孟莊, 3 . 4 %本項目 未來武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內供應有限 2023年 1月 武清住宅房地產市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產市場小結 2023年 1月 2023年武清商品房市場成交量及價格走勢 2023 年武清各月成交量及成交均價對比010000202303000040000500006000005001000150020232500300035004000成交量 成交價成交量 27571 13019 32667 27635 48607 50534 54317 54317 54136 46769 56278 55649成交價 2663 2 6 8 5 . 7 2809 3703 3167 3062 2881 2881 3 2 6 5 . 9 3400 3 1 7 0 . 7 2 7 6 8 . 71 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月? 2023年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來，成交面積快速上揚，并一直保持較高的成交水平，市場需求旺盛程度可見一斑。 ? 隨著市場熱度的提升，年中武清商品房成交價格較年初有明顯提升。而 10月份以來，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場熱度稍有回落，成交均價已基本與年初持平。 進入 07后武清市場表現活躍，商品住宅成交量及價格漲勢明顯，年末市場熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象 2023年 1月 武清目前項目主要分布在武清城區(qū)，且與本項目處于同一區(qū)域范圍。 武清主要在售項目 —— 項目分布 項目名稱 位臵 京津時尚廣場 雍陽道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進道交口 北岸尚城 武清雍陽西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現代農業(yè)產業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時尚廣場 因此，我們將研究的重點放在武清城區(qū)范圍內的項目 2023年 1月 物業(yè)名稱 整體供應量 （平米） 市場存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時間 入住時間 第 6城 70萬（住宅 35萬，商業(yè) 35萬） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬 約 8萬 60% 1萬平米 09年底 京津時尚廣場 16萬 約 14萬 約 10% —— 08年底 武清主要在售項目 —— 供應規(guī)模 目前，區(qū)域內的主要在售項目已經接近銷售的中后期，只有京津時尚廣場本月剛剛開盤，后期的供應較充足。 從已經統計出的項目情況來看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。 當前市場整體存量 約為３９．５萬 平米，約計消化至０９年 從以上幾個項目 消化量看，本案 預計銷售６年 2023年 1月 武清主要在售項目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商業(yè)體量相等 北岸尚城 高層、多層（主要形式） 5層、 7層、 24層 住宅與少量商業(yè)（高層地上與商業(yè)街， 2萬平米左右） 京津時尚廣場 高層 12層 商住公寓（ 40年）、商業(yè) 區(qū)域內在售項目多數以 57層的建筑為主要形式， 高層建筑較少 。 隨著區(qū)域的發(fā)展和規(guī)劃要求，目前在售項目均有 商業(yè)配套 ，表現尤為突出的是第 6城，其商業(yè)體量已達到項目總體量的 50%。 武清城區(qū)主要在售項目層數比例5 7 層, 7 5 %1 1 1 2 層, 20%2 4 層, 5 %2023年 1月 松鶴園：高層 18層、多層4層（主要） 附：區(qū)域其他主要項目建筑形式 頤安花園： 9層、 6層（主要） 城市藝墅： 6層 注：據了解，當地產品還有一個特殊的特點 —— 一層被當地人叫為“地下室”，存放車輛或雜物，主要為了滿足當地人存放雜物的生活習慣而建，需要客戶進行購買，有些項目要求客戶必須購買，例如第 6城，儲藏室銷售價格為 3500元 /平米。 許多當地人必須要有“地下室 ” 的儲物功能。 棲仙公寓： 6層（主要）、 1 124層（西區(qū)） 2023年 1月 物業(yè)名稱 商業(yè)形式 整體面積 單位面積 銷售均價（元 /平米） 第 6城 商業(yè)廣場、商業(yè)街 35萬平米 30200平米 一層 ，整體 80009000 北岸尚城 底商、小型商業(yè)街 2萬余平米 最小 3040平米 2萬 京津時尚廣場 底商 3萬 406000平