【正文】 交流。形成多元化、充滿生機(jī)的社區(qū)形態(tài)。 多元化社區(qū)構(gòu)成 項(xiàng)目定位在低層、低密度、低價(jià)位、高品質(zhì)的大規(guī)模小住宅。新市鎮(zhèn)社區(qū)的路網(wǎng)將引導(dǎo)小區(qū)呈現(xiàn)城市開放形態(tài)。 適合步行尺度的開放型社區(qū) 通過合理的社區(qū)規(guī)劃，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)整體的開放空間，體現(xiàn)區(qū)域的可識(shí)別性，界定鄰里組團(tuán)和易于便捷到達(dá)。 但兩地區(qū)選非別墅和選別墅的客戶比例相差最多不超過 20%。（濱海地區(qū) 57%選擇長?。皇袇^(qū) 47%選擇長?。?； b、“生態(tài)型”、“運(yùn)動(dòng)休閑型”、“綜合社區(qū)型”、“向往別墅型” 四類客戶的比例較為平均 ； 濱海 /選運(yùn)動(dòng)休閑： 31%；選綜合社區(qū)： 28%；選生態(tài)： 24%；向往別墅： 17%； 市區(qū) /選生態(tài)： 30%；向往別墅： 26%；選綜合社區(qū)： 23%；選運(yùn)動(dòng)休閑： 21% c、 選擇 “ 別墅 ” 和 “ 非別墅 ” 的客戶比例較平均 有效調(diào)查樣本中 ， 選擇別墅的客戶和選擇非別墅的客戶比例相差不大 。 1 、離北京太遠(yuǎn)，親 戚、朋友均在北京， 工作、生活都不方便； 2 、天津水質(zhì)不好； 3 、 人文有差異，一方水 土養(yǎng)一方人，水土不 適； 4 、對東麗湖不 了解，沒聽說過，對 這里的自然風(fēng)景表示 懷疑。 購買顧慮 交通不方便；對東麗 湖不了解等。 三次客戶調(diào)研的主要結(jié)論 — — 東麗湖項(xiàng)目吸引力 濱海新區(qū) 天津市區(qū) 北京市區(qū) 運(yùn)動(dòng)、休閑社區(qū)概念最 有吸引力的地方 社區(qū)具有健康的、休閑的生活氛圍，附近有高爾夫球場，社區(qū)內(nèi)有網(wǎng)球 場、足球場、體育館、健身房以及攀巖、騎馬、釣魚、滑水等眾多運(yùn)動(dòng)、 休閑項(xiàng)目 （濱海新區(qū) 64% 、天津市區(qū) 51% 、北京市區(qū) 44% ） 生態(tài)社區(qū)概念最有吸引 力的地方 社區(qū)內(nèi)有美麗的水 景，小溪從家門前或 后院流過 （ 35% ） 位于自然生態(tài)保護(hù) 區(qū)，緊鄰大面積湖面 （ 30% ） 別墅住宅概念最有吸引 力的地方 社區(qū)內(nèi)及周邊自然生態(tài) ，盡情享受安逸、寧靜 ，回歸自然（ 28％） 售價(jià)適中 （ 30% ） 社區(qū)內(nèi)及周邊環(huán)境自 然生態(tài)，可盡情享受 安逸、寧靜，回歸自 然 （ 44% ） 綜合社區(qū)概念最有吸引 力的地方 社區(qū)功能完整，有行政服務(wù)中心 ( 郵局、銀行、社區(qū)管委會(huì)等 ) 、購物中 心、大型餐飲場所、電影院、咖啡廳、學(xué)校、醫(yī)療診所等，生活便利， 具有濃郁的生活氛圍 （濱海新區(qū) 46% 、天津市區(qū) 51% 、北京市區(qū) 社區(qū)內(nèi)有美麗的水景 ，小溪從家門前或后院流過 （ 36%） 三次客戶調(diào)研的主要結(jié)論 —— 東麗湖項(xiàng)目吸引力 濱海新區(qū) 天津市區(qū) 北京市區(qū) 聽說過東麗湖的比例 82% 83% 26% 購買東麗湖項(xiàng)目的可能 比例 65% 64% 6% 有意向購買的原因 本項(xiàng)目離工作地點(diǎn)、 市區(qū)都不太遠(yuǎn)，交通 便利，上下班方便； 距離市區(qū)近，購物方 便；環(huán)境生態(tài)，配套 完善，適合居住等。 ?客戶心目中生態(tài)概念的含義主要是：空氣清新、自然、安靜、 健康。 ?天津市區(qū)有效目標(biāo)客戶更希望到生態(tài)環(huán)境好的地方居??；而濱海新區(qū)的有效目標(biāo)客戶更希望參加娛樂健身性俱樂部。 ? 天津市區(qū) 運(yùn)動(dòng)、休閑型、生態(tài)追求型、別墅向往型、綜合社 區(qū)型客戶的比例大致相當(dāng)。 ? 天津市區(qū) 65％的文化程度在大專及以上、濱海新區(qū)大專及以上 文化程度者占 65％。 第三次調(diào)研旨在達(dá)到以下目的： 客戶群特征： 首期客戶特征； 濱海新區(qū)市場客戶特征； 北京市場客戶特征 需求利益細(xì)分市場特征 客戶需求特征： 對于遠(yuǎn)離市中心的郊外住宅，客戶有哪些需求點(diǎn)？他們真正關(guān)心的是什么？東麗湖項(xiàng)目的哪些特點(diǎn)最具吸引力？小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施規(guī)劃，哪些設(shè)施必不可少？ 可接受的價(jià)位判斷 各需求細(xì)分市場對住房需求的特點(diǎn) 第三次調(diào)研目的：描述客戶特征與需求偏好（ 2023年 12月） ? 從住房心理需求角度看 —— 細(xì)分為四類客戶，但比例相差不大 生態(tài)追求型客戶占 30% 向往別墅型客戶占 26% 綜合社區(qū)型客戶占 23% 運(yùn)動(dòng)、休閑型客戶占 21% ? 從住房類型需求角度看 —— 別墅、非別墅客戶各半，前者稍多 別墅客戶占 54% 非別墅 /主要為低層公寓客戶占 46% ? 從消費(fèi)模式看 —— 常住型客戶居主導(dǎo)地位（ 47%），將近一半 作為第一居所的常住型客戶占 47％ 作為第二居所的休閑度假型客戶占 29％ 用于出租、升值的投資型客戶占 24％ 三次客戶調(diào)研的主要結(jié)論 —— 客戶類型細(xì)分及各類型比例 三次客戶調(diào)研的主要結(jié)論 —— 有效客戶主要特征 ? 市區(qū)、濱海、北京 有效目標(biāo)客戶的平均年齡均為 35歲。 天津市政府為世界大學(xué)生滑水賽而投資的周邊設(shè)施、公路建設(shè)為東麗湖項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了良好契機(jī)。 ? 從居住地到工作地的交通距離以 3045分鐘為宜。 77%的客戶需求面積在 150平米以上。擁有私家車和單位配車的比例為 75%。調(diào)查表明： 基本情況： ? 客戶以 2645歲的年齡為主。 環(huán)境吸引： 東麗湖社區(qū)在環(huán)境上最大吸引力：環(huán)保、安全、安靜 。 生態(tài)環(huán)保是東麗湖項(xiàng)目吸引客戶的最大賣點(diǎn) ， 但運(yùn)動(dòng)休閑 ， 教育和美式衛(wèi)星城鎮(zhèn)實(shí)際上是目標(biāo)客戶對未來生活的理想描述 ， 規(guī)劃上應(yīng)與項(xiàng)目主題相結(jié)合 。相反，一些遠(yuǎn)郊的別墅不成規(guī)模，配套、手續(xù)不規(guī)范，僅以低價(jià)吸引少量特異的需求。特別是空港加工區(qū)的規(guī)劃，對于加強(qiáng)東麗湖地區(qū)和城區(qū)的聯(lián)系、改善交通條件、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大。高端需求日趨活躍，改善型需求發(fā)展?jié)u成主流，同時(shí)安居需求仍保持旺盛勢頭。如果交通問題獲得改善，該區(qū)的三 資企業(yè)的外商、白領(lǐng)將是潛在的大市場。 ? 項(xiàng)目周邊投資日益升溫； 滑水賽后 ， 東麗湖地區(qū)的投資進(jìn)程加快 ， 特別是保稅區(qū)空港近 40平 方公里土地的圈定 ， 對東麗湖區(qū)域的投資 、 就業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)意義重 大 。城南別墅的特征： ? 戶型創(chuàng)新，在萬科新城的基礎(chǔ)上有所發(fā)展； ? 面對高端市場，主力戶型超過百萬； ? 銷售狀況良好。 ? 高端需求開始活躍 —— 潛在的高端需求轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的需求 聯(lián)排別墅熱在 2023年開始啟動(dòng)。 市鎮(zhèn)中心 、 會(huì)議度假中心 、 學(xué)校 依托會(huì)議渡假及體育產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念 設(shè)計(jì)概念：簡明、個(gè)性、還原、潛在環(huán)境設(shè)計(jì)、保留、相互關(guān)聯(lián) 選用的戶型設(shè)計(jì)概念 ?總體定位的描述 ?總體定位形成的基礎(chǔ) ?總體定位的結(jié)論 ２ .項(xiàng)目的總體市場定位概述 ? 適應(yīng)多階層人群定居，以完善的生活配套設(shè)施和服務(wù)體系為基礎(chǔ)的多功能綜合型生態(tài)新市鎮(zhèn)； ? 以湖景、水溪、自然動(dòng)植物等生態(tài)環(huán)境和豐富多彩的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施為特色； ? 提供包括獨(dú)體別墅、獨(dú)體住宅、豪華別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓在內(nèi)的多層次、多價(jià)位的復(fù)合產(chǎn)品，以滿足多層次復(fù)合市場的需求 總體定位的描述 （ 1）對前期天津地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 （ 2）對目標(biāo)客戶的三次調(diào)查研究 （ 3）對國外新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的借鑒 總體定位形成的基礎(chǔ) —— 市場研究工作 （ 1）對天津地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 （ A） 總體市場發(fā)展特征： ? 改善型市場發(fā)展迅速 —— 多層次 、 復(fù)合化的需求結(jié)構(gòu)日益明顯 隨著危改的結(jié)束 ， 中低價(jià)位住宅仍占市場主流 ， 但重心有所上移 。 配套方面 達(dá)到滿足客戶對項(xiàng)目的吸引力標(biāo)準(zhǔn)及首期常住型客戶的基本生活要求。 own synergy and energy, yet pact enough to for the fortunate residents to feel a sense of belonging and munity, it truly represents a plete, and model, development. 3期 獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、中低層公寓、定制化產(chǎn)品類型 以天津市主流需求市場及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口消費(fèi)為主 尋求區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)人口的構(gòu)成比例，主要吸引當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口，形成復(fù)合型城鎮(zhèn) 以產(chǎn)業(yè)適應(yīng)與預(yù)留性公建配套為主，并逐步完善城鎮(zhèn)的服務(wù)配套：主題公園等。充分開發(fā)先天的優(yōu)勢與能源，對于這些幸運(yùn)的 working together to form a plete and mature 居民也感受到與社區(qū)的融合。 ，形成在家辦公的模式，利用通訊技術(shù)的最新成果，通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。社區(qū)重視健康、保健、自然和休閑，富有休閑度假的氛圍，為周圍城市提供了一個(gè)獨(dú)特的去處。 ? “ 5＋ 2”的生活模式： 周末來這里度假，釋放在喧鬧城市中工作五天的心情；也可在東麗湖工作、生活、度假，盡情享受一周七天的輕松暢快 規(guī)劃主題 —— 世外桃源 (摘自加拿大 BDCL事務(wù)所規(guī)劃成果 ) 項(xiàng)目規(guī)劃布局 38%1%4%7%18%22% 6%4%R e s i d e n t i al C om m e r c i al I n s t u t i on al O f f i c e / C om m e r c i al O p e n S p ac eR oad sE xi s t i n g V i l l ageW at e r S k i L ak e46%27%5%10%2%10%Low DensityResidentialMediumDensityResidentialCommercial OfficeCommercialInstitutional Open Space整體用地平衡比例與建筑面積比例 停車與開放的空間 水系的概念 路網(wǎng)系統(tǒng) ? 誰在這里居?。? 東麗湖社區(qū)的居民是中到中上收入的人群，有執(zhí)業(yè)者、行政管理人員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營者等，年齡集中在 3050歲，除此之外，社區(qū)對退休、半退休人員及年輕執(zhí)業(yè)者和他們的家庭也有很大吸引力。 ? 多功能綜合社區(qū) ：滿足新市鎮(zhèn)的城市功能需求，建設(shè)一個(gè)功能齊全、科學(xué)合理的綜合性社區(qū)，集居住、工作、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)、教育、娛樂、休閑、會(huì)議度假等功能于一體。 ? 人們可以到此周末休閑或遠(yuǎn)足郊游，遠(yuǎn)離城市塵囂。 規(guī)劃理念：之三