【正文】 計(jì)劃及原則，最終形成一個(gè)具有底蘊(yùn)、經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的優(yōu)秀小區(qū)。 Contextualism 建筑文脈 Building Strong Communities 優(yōu)秀小區(qū)的基本要素 Good City Form 良好的城市形態(tài) 規(guī) 劃 理 念 （摘自加拿大 BDCL事務(wù)所規(guī)劃成果 ) 萬(wàn)科東麗湖所采用的設(shè)計(jì)手法最根本的一點(diǎn)是對(duì)地塊建筑文脈的透徹理解 。 規(guī)劃理念：之一 ? 地區(qū)風(fēng)景特征 ? 現(xiàn)狀周邊土地使用性質(zhì) ? 建議開發(fā)項(xiàng)目 ? 交通流量 ? 氣候因素 ? 市政設(shè)施能力 ? 潛在人口變動(dòng) ? 地質(zhì)及水文條件 Contextualism 建筑文脈 萬(wàn)科東麗湖的規(guī)劃是基于凱文 ?林奇發(fā)展的理論，這是許多城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師工作原則的基礎(chǔ) 。 規(guī)劃理念：之二 Good City Form 良好的城市形態(tài) ? 可識(shí)別性 ? 道路 ? 結(jié)點(diǎn) ? 邊界線 ? 行政區(qū) ? 標(biāo)志物 ? 活躍的社區(qū)中心 ? 集中的綠地 ? 方便合理的步行系統(tǒng) ? 與周圍景區(qū)的聯(lián)系 ? 層次分明的街道網(wǎng)絡(luò) ? 小路及街巷 ? 林蔭道 ? 具有不同私密性的社交場(chǎng)所 ? 步行到達(dá)的商店及服務(wù)設(shè)施 ? 對(duì)公共空間的注重 ? 尊重當(dāng)?shù)氐牡赜颦h(huán)境 ? 創(chuàng)造良好的城市形態(tài) ? 追求高尚的生活品質(zhì) 汲取并采用了北美在住宅小區(qū)建設(shè)方面的最新設(shè)計(jì)思想 — “城市新生活”，重新喚起人們對(duì)建設(shè)精彩持久的住宅小區(qū)的熱情。 規(guī)劃理念：之三 Building Strong Communities 優(yōu)秀小區(qū)的基本要素 規(guī)劃主題 —— 世外桃源 ? 環(huán)境優(yōu)雅，提供健康的生活方式，遠(yuǎn)離嘈雜擁擠的街道。 ? 自然環(huán)境受到保護(hù)，人們與鳥類及自然景觀和諧相處，并從中受益。 ? 人們可以到此周末休閑或遠(yuǎn)足郊游，遠(yuǎn)離城市塵囂。 ? 生態(tài)主題： 利用當(dāng)?shù)貎?yōu)美的自然風(fēng)景和豐富的生態(tài)資源，突出生態(tài)主題，建成一個(gè)有濕地、水系、野鳥和溫泉的生態(tài)系統(tǒng)，成為華北乃至全國(guó)真正的生態(tài)居住區(qū)。 ? 多功能綜合社區(qū) ：滿足新市鎮(zhèn)的城市功能需求，建設(shè)一個(gè)功能齊全、科學(xué)合理的綜合性社區(qū)，集居住、工作、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)、教育、娛樂、休閑、會(huì)議度假等功能于一體。 ? 打造新市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)： 營(yíng)造獨(dú)立的、自成體系的產(chǎn)業(yè)氛圍，保證新市鎮(zhèn)所應(yīng)具有的持久活力，為社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支持。 ? “ 5＋ 2”的生活模式： 周末來這里度假，釋放在喧鬧城市中工作五天的心情；也可在東麗湖工作、生活、度假，盡情享受一周七天的輕松暢快 規(guī)劃主題 —— 世外桃源 (摘自加拿大 BDCL事務(wù)所規(guī)劃成果 ) 項(xiàng)目規(guī)劃布局 38%1%4%7%18%22% 6%4%R e s i d e n t i al C om m e r c i al I n s t u t i on al O f f i c e / C om m e r c i al O p e n S p ac eR oad sE xi s t i n g V i l l ageW at e r S k i L ak e46%27%5%10%2%10%Low DensityResidentialMediumDensityResidentialCommercial OfficeCommercialInstitutional Open Space整體用地平衡比例與建筑面積比例 停車與開放的空間 水系的概念 路網(wǎng)系統(tǒng) ? 誰(shuí)在這里居??？ 東麗湖社區(qū)的居民是中到中上收入的人群，有執(zhí)業(yè)者、行政管理人員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者等，年齡集中在 3050歲，除此之外，社區(qū)對(duì)退休、半退休人員及年輕執(zhí)業(yè)者和他們的家庭也有很大吸引力。 ? 誰(shuí)在這里做客？ 東麗湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者來此享受寧?kù)o的鄉(xiāng)間生活。社區(qū)重視健康、保健、自然和休閑，富有休閑度假的氛圍，為周圍城市提供了一個(gè)獨(dú)特的去處。 ? 誰(shuí)在這里工作？ 、教育、藝術(shù)、文化及溫泉、旅館、餐館的經(jīng)營(yíng)者及職員、商店主、娛樂專家及行政管理者。 ，形成在家辦公的模式，利用通訊技術(shù)的最新成果，通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。 市場(chǎng)研究 —— 社區(qū)人群分析 規(guī)劃簡(jiǎn)述 The resort munity of Dongli Lake has been 東麗湖社區(qū)的規(guī)劃與構(gòu)思基于住宅、休閑、商業(yè) conceived and planned as a plete synthesis of 與旅游設(shè)施綜合性運(yùn)用的考慮，形成一個(gè)完全成熟的 residential , recreation, mercial and resort uses 項(xiàng)目。充分開發(fā)先天的優(yōu)勢(shì)與能源，對(duì)于這些幸運(yùn)的 working together to form a plete and mature 居民也感受到與社區(qū)的融合。她真正表達(dá)了一個(gè)完 development. At once large enough to develop its 全、現(xiàn)代的開發(fā)模式。 own synergy and energy, yet pact enough to for the fortunate residents to feel a sense of belonging and munity, it truly represents a plete, and model, development. 3期 獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、中低層公寓、定制化產(chǎn)品類型 以天津市主流需求市場(chǎng)及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口消費(fèi)為主 尋求區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)人口的構(gòu)成比例，主要吸引當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口，形成復(fù)合型城鎮(zhèn) 以產(chǎn)業(yè)適應(yīng)與預(yù)留性公建配套為主，并逐步完善城鎮(zhèn)的服務(wù)配套：主題公園等。 依托空港物流中心區(qū)建設(shè) 可持續(xù)發(fā)展與項(xiàng)目成長(zhǎng) 關(guān)注項(xiàng)目 首期 產(chǎn)品方面 獨(dú)體別墅 、 聯(lián)排別墅 、 低層公寓 客戶方面 以天津市中高端群體為主啟動(dòng)項(xiàng)目，并附以城市新興階層客戶群體 開發(fā)側(cè)重 以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題，主要樹立項(xiàng)目的充分吸引力、以絕對(duì)領(lǐng)先的產(chǎn)品與環(huán)境滿足目前客戶對(duì)高生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的追求。 配套方面 達(dá)到滿足客戶對(duì)項(xiàng)目的吸引力標(biāo)準(zhǔn)及首期常住型客戶的基本生活要求。營(yíng)建的設(shè)施主要為： 銷售中心、示范區(qū)、服務(wù)性公建、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、生態(tài)景觀等 產(chǎn)業(yè)方面 2期 獨(dú)體別墅、獨(dú)戶住宅、聯(lián)排別墅、中低層公寓 以天津市中端主流市場(chǎng)客戶群體為主，并吸納北京、濱海區(qū)域的高端客戶群體 以教育 、 渡假為主題 ， 在保持產(chǎn)品的領(lǐng)先的同時(shí) ，以完備 、 完美的生活配套最大程度地吸引規(guī)模消費(fèi)為目標(biāo) 城鎮(zhèn)的基本生活與教育配套逐步完善 ， 并提供便捷的交通系統(tǒng)主要營(yíng)建的設(shè)施為： 。 市鎮(zhèn)中心 、 會(huì)議度假中心 、 學(xué)校 依托會(huì)議渡假及體育產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念 設(shè)計(jì)概念：簡(jiǎn)明、個(gè)性、還原、潛在環(huán)境設(shè)計(jì)、保留、相互關(guān)聯(lián) 選用的戶型設(shè)計(jì)概念 ?總體定位的描述 ?總體定位形成的基礎(chǔ) ?總體定位的結(jié)論 ２ .項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位概述 ? 適應(yīng)多階層人群定居，以完善的生活配套設(shè)施和服務(wù)體系為基礎(chǔ)的多功能綜合型生態(tài)新市鎮(zhèn)； ? 以湖景、水溪、自然動(dòng)植物等生態(tài)環(huán)境和豐富多彩的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施為特色； ? 提供包括獨(dú)體別墅、獨(dú)體住宅、豪華別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓在內(nèi)的多層次、多價(jià)位的復(fù)合產(chǎn)品，以滿足多層次復(fù)合市場(chǎng)的需求 總體定位的描述 （ 1）對(duì)前期天津地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 （ 2）對(duì)目標(biāo)客戶的三次調(diào)查研究 （ 3）對(duì)國(guó)外新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的借鑒 總體定位形成的基礎(chǔ) —— 市場(chǎng)研究工作 （ 1）對(duì)天津地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 （ A） 總體市場(chǎng)發(fā)展特征： ? 改善型市場(chǎng)發(fā)展迅速 —— 多層次 、 復(fù)合化的需求結(jié)構(gòu)日益明顯 隨著危改的結(jié)束 ， 中低價(jià)位住宅仍占市場(chǎng)主流 ， 但重心有所上移 。 特別是 2500元 /平米至 3500元 /平米的中價(jià)市場(chǎng)需求逐年增加 。 ? 高端需求開始活躍 —— 潛在的高端需求轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的需求 聯(lián)排別墅熱在 2023年開始啟動(dòng)。從 8月份開始，天津南部的聯(lián)排別墅開始漸次推出，代表是半島蘭灣、城市別墅、仁愛豪景。城南別墅的特征： ? 戶型創(chuàng)新，在萬(wàn)科新城的基礎(chǔ)上有所發(fā)展； ? 面對(duì)高端市場(chǎng)，主力戶型超過百萬(wàn)； ? 銷售狀況良好。 安居需求 改善需求 高端需求 解決基本的居住問題 ,看中價(jià)格和 接受總價(jià)在 10萬(wàn) 30萬(wàn)之間 面積 、 房型 、 位置及小區(qū)環(huán)境是第一因素 接受總價(jià)在 30萬(wàn)到 50萬(wàn) 二次或多次置業(yè) ,注重項(xiàng)目或產(chǎn)品 個(gè)性 接受總價(jià)為 70萬(wàn)及以上 65% 25% 10% 多層次、復(fù)合化的需求結(jié)構(gòu)日益明顯 （ B） 、 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展特征： ? 東部地區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)： 隨著太陽(yáng)城 ， 張貴莊的新區(qū)啟動(dòng) ， 東部交通干線的完成 ， 東部地區(qū)成為繼南部市場(chǎng)后又一主要的熱點(diǎn)地區(qū) 。 ? 項(xiàng)目周邊投資日益升溫； 滑水賽后 ， 東麗湖地區(qū)的投資進(jìn)程加快 ， 特別是保稅區(qū)空港近 40平 方公里土地的圈定 ， 對(duì)東麗湖區(qū)域的投資 、 就業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)意義重 大 。 ? 濱海新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅? 區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)年銷售量?jī)H占天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的 11%，供應(yīng)和需求均 不活躍，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成比例。如果交通問題獲得改善，該區(qū)的三 資企業(yè)的外商、白領(lǐng)將是潛在的大市場(chǎng)。 市場(chǎng)趨勢(shì)綜述 : 天津地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成多層次、復(fù)合型的需求結(jié)構(gòu)。高端需求日趨活躍，改善型需求發(fā)展?jié)u成主流，同時(shí)安居需求仍保持旺盛勢(shì)頭。 城市東部是城市發(fā)展的主要方向，將成為未來 3年房地產(chǎn)發(fā)展的亮點(diǎn)。特別是空港加工區(qū)的規(guī)劃，對(duì)于加強(qiáng)東麗湖地區(qū)和城區(qū)的聯(lián)系、改善交通條件、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大。 市場(chǎng)需求總體呈現(xiàn)強(qiáng)烈的本地化特征，低端需求仍是市場(chǎng)主力，高端需求涌現(xiàn)在位于城市外環(huán)線附近的聯(lián)排別墅地區(qū)。相反，一些遠(yuǎn)郊的別墅不成規(guī)模，配套、手續(xù)不規(guī)范，僅以低價(jià)吸引少量特異的需求。 （ 2）對(duì)目標(biāo)客戶的三次調(diào)研 第一次調(diào)研目的： 解決方向性問題 （ 2023年 4月 ）