【正文】 津 塘 高 速 津 濱 高 速 茶 金 路 張貴莊 項(xiàng)目 濱 海 城 區(qū) 城市的發(fā)展 隨著新一屆政府的上任，城市的發(fā)展規(guī)劃更加清晰，在“雙核兩帶多中心”的城市規(guī)劃中，東麗湖的位置非常突出。 ? 東麗湖地區(qū)與京 、 津 、 塘的交通網(wǎng)絡(luò)基本成型 。 ? 目前東麗經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展 －－ 來自十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 150多個(gè)企業(yè) －－廣闊的投資領(lǐng)域 －－優(yōu)惠的稅收政策 －－完善的社區(qū)服務(wù) 巨大的發(fā)展?jié)摿? ? 住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì) ? 東麗湖具備的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 人們生活方式的多樣化，呼喚新的居住環(huán)境 ４ .項(xiàng)目發(fā)現(xiàn) 戰(zhàn)后，西方老城市以地鐵和高速公路為基礎(chǔ)，出現(xiàn)住宅大規(guī)模郊區(qū)化，區(qū)別于別墅和單元住宅的郊外小住宅（低層、低密度）成為中產(chǎn)階層的居住方式。 ? 金鐘河大街延長(zhǎng)線已經(jīng)通車，該路可由金鐘河大街直接到達(dá)東麗湖東麗之光大道。 ? 茶金路（津漢公路至東麗之光大道）拓寬整修工程正在進(jìn)行中，計(jì)劃 7月底完工。東麗湖地區(qū)處于天津市和天津?yàn)I海新區(qū)的中間位置，是一個(gè)投資置業(yè)，大展宏圖的理想基地。 溫 泉 ／ 地 熱 資 源 通過空氣質(zhì)量檢測(cè)對(duì)比，東麗湖地區(qū)的 NO TSP、 SO2三項(xiàng)指標(biāo)的現(xiàn)狀濃度都低于全市的平均濃度，是天津市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一。 ? 蘆葦雜草草甸群落 ? 湖堤為刺槐群落 生 態(tài) 群 落 鳥類理想的棲息地 ： 本地區(qū)生息繁衍的鳥類有幾十種，十幾萬只。 東麗湖的形成 主要有三種生態(tài)群落，其中蘆葦群落覆蓋面積最大。萬科東麗湖項(xiàng)目推介 1. 東麗湖區(qū)位介紹 2. 東麗湖規(guī)劃概述 3. 項(xiàng)目（首期）策劃 4. 成功舉辦大滑賽 目錄 1. 自然生態(tài)環(huán)境 2. 優(yōu)越區(qū)位 3. 東麗湖地區(qū)的開發(fā) 4. 項(xiàng)目發(fā)現(xiàn) 5. 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)機(jī)的成熟 一、東麗湖區(qū)位介紹 ? 東麗湖的形成 ? 生態(tài) 群落 ? 動(dòng)物資源 ? 溫泉／地?zé)豳Y源 ? 空氣質(zhì)量 ? 聲環(huán)境質(zhì)量 １ .自然生態(tài)環(huán)境 東麗湖是 1976年為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖的水庫(kù)。 ? 蘆葦群落： 從生態(tài)角度，蘆葦具有多種生態(tài)功能，具有減輕土壤水分蒸發(fā)，調(diào)節(jié)空氣濕度，增加土壤有機(jī)質(zhì)，改造灘涂，固堤的作用。其中有十多種為國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)鳥類：白天鵝、黑嘴鷗、白額雁、禿鷲、白尾鷂、小鷗、貓頭鷹等 ? 豐富的昆蟲資源 ? 魚類資源：盛產(chǎn)銀魚、湖蝦等 ? 哺乳動(dòng)物 動(dòng) 物 資 源 東麗湖地區(qū)處于山嶺子地?zé)釒У闹行膮^(qū)域，地?zé)豳Y源十分豐富，其水質(zhì)中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對(duì)風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等癥狀具有良好的藥用價(jià)值，還有美容、理療等功能 。 污染物五日均值指標(biāo)分析 單位： mg/m3 NO2 SO2 TSP 東麗湖地區(qū) 市 區(qū) 空 氣 質(zhì) 量 ? 東麗湖地區(qū)噪聲分貝值遠(yuǎn)低于市區(qū)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū) ， 基本沒有噪聲污染 。 天津市區(qū) 東麗湖 塘沽區(qū) “一根扁擔(dān)挑兩頭”－戰(zhàn)略中心東移 濱海新區(qū)的國(guó)民生產(chǎn)總值占天津國(guó)民生產(chǎn)總值的 37％，未來 8年將會(huì)和天津市區(qū)平分秋色。 ? 每天往返市區(qū)和濱海新區(qū)人流量達(dá) 10萬人次。 ? 天津機(jī)場(chǎng)和東麗湖之間修建一條高速路。 在九十年代初期 ,中國(guó)較發(fā)達(dá)的大城市北京、上海、廣州相繼出現(xiàn)住宅城郊化。 ? 自然環(huán)境十分優(yōu)越 ， 附近地區(qū)無工業(yè)項(xiàng)目 ， 空氣 、 水體 、 土壤均沒有受到污染 。特別是在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入速度明顯加速，道路的建設(shè)使得東麗湖地區(qū)在整個(gè)城市中的地位不再是偏居一隅而成為城市體的一部分，東麗湖旅游度假區(qū)作為整個(gè)城市的中部生態(tài)核心地位更為明確。 與此同時(shí)，土地供應(yīng)的格局發(fā)生重大變化，市土地局將成為最大土地壟斷者，土地嚴(yán)格計(jì)劃供應(yīng)，特別是別墅用地，土地資源更為稀缺。 1. 項(xiàng)目概述 2. 項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位 3. 首期規(guī)劃成果 二、東麗湖規(guī)劃概述 ?宗地概況 ?規(guī)劃理念 ?規(guī)劃主題 ?規(guī)劃布局與產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念 １ .項(xiàng)目概述 宗 地 概 況 天津萬科東麗湖項(xiàng)目位于風(fēng)景秀麗的東麗湖旅游溫泉度假區(qū)，南接，北臨東麗之光大道，西與湖堤路毗連。 規(guī)劃理念：之一 ? 地區(qū)風(fēng)景特征 ? 現(xiàn)狀周邊土地使用性質(zhì) ? 建議開發(fā)項(xiàng)目 ? 交通流量 ? 氣候因素 ? 市政設(shè)施能力 ? 潛在人口變動(dòng) ? 地質(zhì)及水文條件 Contextualism 建筑文脈 萬科東麗湖的規(guī)劃是基于凱文 ?林奇發(fā)展的理論，這是許多城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師工作原則的基礎(chǔ) 。 ? 人們可以到此周末休閑或遠(yuǎn)足郊游，遠(yuǎn)離城市塵囂。 ? “ 5＋ 2”的生活模式： 周末來這里度假，釋放在喧鬧城市中工作五天的心情；也可在東麗湖工作、生活、度假，盡情享受一周七天的輕松暢快 規(guī)劃主題 —— 世外桃源 (摘自加拿大 BDCL事務(wù)所規(guī)劃成果 ) 項(xiàng)目規(guī)劃布局 38%1%4%7%18%22% 6%4%R e s i d e n t i al C om m e r c i al I n s t u t i on al O f f i c e / C om m e r c i al O p e n S p ac eR oad sE xi s t i n g V i l l ageW at e r S k i L ak e46%27%5%10%2%10%Low DensityResidentialMediumDensityResidentialCommercial OfficeCommercialInstitutional Open Space整體用地平衡比例與建筑面積比例 停車與開放的空間 水系的概念 路網(wǎng)系統(tǒng) ? 誰在這里居??？ 東麗湖社區(qū)的居民是中到中上收入的人群，有執(zhí)業(yè)者、行政管理人員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者等，年齡集中在 3050歲，除此之外，社區(qū)對(duì)退休、半退休人員及年輕執(zhí)業(yè)者和他們的家庭也有很大吸引力。 ，形成在家辦公的模式，利用通訊技術(shù)的最新成果，通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。 own synergy and energy, yet pact enough to for the fortunate residents to feel a sense of belonging and munity, it truly represents a plete, and model, development. 3期 獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、中低層公寓、定制化產(chǎn)品類型 以天津市主流需求市場(chǎng)及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口消費(fèi)為主 尋求區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)人口的構(gòu)成比例，主要吸引當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口，形成復(fù)合型城鎮(zhèn) 以產(chǎn)業(yè)適應(yīng)與預(yù)留性公建配套為主，并逐步完善城鎮(zhèn)的服務(wù)配套：主題公園等。 市鎮(zhèn)中心 、 會(huì)議度假中心 、 學(xué)校 依托會(huì)議渡假及體育產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念 設(shè)計(jì)概念：簡(jiǎn)明、個(gè)性、還原、潛在環(huán)境設(shè)計(jì)、保留、相互關(guān)聯(lián) 選用的戶型設(shè)計(jì)概念 ?總體定位的描述 ?總體定位形成的基礎(chǔ) ?總體定位的結(jié)論 ２ .項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位概述 ? 適應(yīng)多階層人群定居，以完善的生活配套設(shè)施和服務(wù)體系為基礎(chǔ)的多功能綜合型生態(tài)新市鎮(zhèn)； ? 以湖景、水溪、自然動(dòng)植物等生態(tài)環(huán)境和豐富多彩的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施為特色； ? 提供包括獨(dú)體別墅、獨(dú)體住宅、豪華別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓在內(nèi)的多層次、多價(jià)位的復(fù)合產(chǎn)品，以滿足多層次復(fù)合市場(chǎng)的需求 總體定位的描述 （ 1）對(duì)前期天津地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 （ 2）對(duì)目標(biāo)客戶的三次調(diào)查研究 （ 3）對(duì)國(guó)外新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的借鑒 總體定位形成的基礎(chǔ) —— 市場(chǎng)研究工作 （ 1）對(duì)天津地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 （ A） 總體市場(chǎng)發(fā)展特征： ? 改善型市場(chǎng)發(fā)展迅速 —— 多層次 、 復(fù)合化的需求結(jié)構(gòu)日益明顯 隨著危改的結(jié)束 ， 中低價(jià)位住宅仍占市場(chǎng)主流 ， 但重心有所上移 。城南別墅的特征： ? 戶型創(chuàng)新，在萬科新城的基礎(chǔ)上有所發(fā)展； ? 面對(duì)高端市場(chǎng)，主力戶型超過百萬； ? 銷售狀況良好。如果交通問題獲得改善，該區(qū)的三 資企業(yè)的外商、白領(lǐng)將是潛在的大市場(chǎng)。特別是空港加工區(qū)的規(guī)劃，對(duì)于加強(qiáng)東麗湖地區(qū)和城區(qū)的聯(lián)系、改善交通條件、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大。 生態(tài)環(huán)保是東麗湖項(xiàng)目吸引客戶的最大賣點(diǎn) ， 但運(yùn)動(dòng)休閑 ， 教育和美式衛(wèi)星城鎮(zhèn)實(shí)際上是目標(biāo)客戶對(duì)未來生活的理想描述 ， 規(guī)劃上應(yīng)與項(xiàng)目主題相結(jié)合 。調(diào)查表明： 基本情況： ? 客戶以 2645歲的年齡為主。 77%的客戶需求面積在 150平米以上。 天津市政府為世界大學(xué)生滑水賽而投資的周邊設(shè)施、公路建設(shè)為東麗湖項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了良好契機(jī)。 ? 天津市區(qū) 65％的文化程度在大專及以上、濱海新區(qū)大專及以上 文化程度者占 65％。 ?天津市區(qū)有效目標(biāo)客戶更希望到生態(tài)環(huán)境好的地方居住；而濱海新區(qū)的有效目標(biāo)客戶更希望參加娛樂健身性俱樂部。 三次客戶調(diào)研的主要結(jié)論 — — 東麗湖項(xiàng)目吸引力 濱海新區(qū) 天津市區(qū) 北京市區(qū) 運(yùn)動(dòng)、休閑社區(qū)概念最 有吸引力的地方 社區(qū)具有健康的、休閑的生活氛圍，附近有高爾夫球場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)有網(wǎng)球 場(chǎng)、足球場(chǎng)、體育館、健身房以及攀巖、騎馬、釣魚、滑水等眾多運(yùn)動(dòng)、 休閑項(xiàng)目 （濱海新區(qū) 64% 、天津市區(qū) 51% 、北京市區(qū) 44% ） 生態(tài)社區(qū)概念最有吸引 力的地方 社區(qū)內(nèi)有美麗的水 景，小溪從家門前或 后院流過 （ 35% ） 位于自然生態(tài)保護(hù) 區(qū)，緊鄰大面積湖面 （ 30% ） 別墅住宅概念最有吸引 力的地方 社區(qū)內(nèi)及周邊自