星河豐澤湖地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報告(文件)
【正文】 科城 /第五園 直面競爭 金地二線拓展區(qū) 2 二線拓展區(qū)遠(yuǎn)未成熟，與本項(xiàng)目時間錯位 東角頭項(xiàng)目 3 可歸為城市豪宅 尖崗山項(xiàng)目 項(xiàng)目客戶群錯位 比較因素 第五園 萬科城 規(guī)模 25萬平米 /自身配套少 43萬平米 /(2期 ) 容積率 定位 50%四房以上 （其中 26%TH） 40%四房以上 （其中 18%TH） 規(guī)劃特色 帶狀主景觀軸 ,中式風(fēng)格商業(yè)街 中心廣場湖面 風(fēng)格 中式 +現(xiàn)代 +院落 西班牙 獨(dú)特性 AAA AA 在二線拓展區(qū)、龍華 腹地尚未成熟之際， 我們必須與潛龍山莊、 圣莫麗斯等物業(yè)區(qū)隔 客戶 Q1—— 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 必須回答的 3個問題 Q2—— 本項(xiàng)目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 Q3：繼星河國際之后，星河地產(chǎn)將邁向怎樣的品牌高度？ 外部因素 內(nèi)部因素 0 1994年成立 1998年 星河明居 6 2023年 星河雅居 7 8 2023年 星河華居 9 2023年 星河國際 10 2023—— 星河購物公園、星河世紀(jì)廣場、星河麗司思卡爾酒店、星河龍崗項(xiàng)目、星河本項(xiàng)目 11 2 3 4 曾開發(fā)怡和山莊、沙尾盛興苑、紅旗嶺綜合樓、怡和樓、裕亨花園、海悅?cè)A城、國都高爾夫一期、長城畔山花園等物業(yè) 1 5 05年后星河提速 星河路徑 規(guī)?；a(chǎn)后的星河地產(chǎn)需要更新 “星河模式”，實(shí)施品牌滾動 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段 品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例 初級階段 “量大就是美“ 開發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力 順馳 中級階段 社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng) 先天性的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢 招商、華僑城、萬科在坂田 高級階段 1 產(chǎn)品系列化 有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要 萬科產(chǎn)品系列 高級階段 2 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力 新鴻基 星河地圖 星河CBD 星河龍崗舊改 星河生態(tài)居住 如果說星河明居、星河國際更多地是依靠營銷創(chuàng)造價值的話，那么本項(xiàng)目將在規(guī)劃和產(chǎn)品中直接貢獻(xiàn)價值。 項(xiàng)目理想 “星河在本項(xiàng)目的建筑實(shí)踐和營銷實(shí)踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 本項(xiàng)目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 “星河在本項(xiàng)目的建筑實(shí)踐和營銷實(shí)踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 3個問題 本項(xiàng)目的機(jī)會 04年深圳高端物業(yè)的供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 總價區(qū)間（萬元） 大平面市場供應(yīng) 1437套 聯(lián)排別墅供應(yīng) 373套 獨(dú)棟供應(yīng)177套 500 300500 180250 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 04年總價區(qū)間在 250300萬元的高層物業(yè)供應(yīng)量100套； 300萬元以下 TOHO的供應(yīng)量為 113套，存在供應(yīng)斷層 此區(qū)間的高層供應(yīng)來自紅樹灣和天鵝堡； TOHO供應(yīng)來自萬科城和東海岸 總價 富裕階層的頂級豪宅 250350萬元的供應(yīng)斷層 50250萬元 草根階層的過渡居所 350600萬元 9904年的市場供應(yīng) （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 50萬元以下 白領(lǐng)階層的城市住宅 地產(chǎn)商們低估了深圳白領(lǐng)成長的速度 相當(dāng)一部分白領(lǐng)階層迅速成長，其收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主流產(chǎn)品的增長幅度 財富層面 價值層面 舊式 轉(zhuǎn)型 新式 高 中 低 深圳并不缺乏對豪宅的嘗試，它們層出不窮地刷新著富裕階層的視野 沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式 思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈 在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個性的標(biāo)志物 [典型案例：天琴灣 ] 懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方 豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 CASHCOW 我們設(shè)置了少量的“庭院小獨(dú)棟”作為項(xiàng)目的“明星”，并設(shè)定了濱水“樓王”作為項(xiàng)目的價值標(biāo)桿 Tree_ in_ HOUSE ?“樓王”：設(shè)有私家碼頭 ?建筑面積 —— 350㎡ ?模糊用途 —— 居住 /辦公 /酒吧 /咖啡廳 /企業(yè)別墅/Club B1 B2 B3 B4 B5 結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)入條件和景觀差異，對本項(xiàng)目進(jìn)行了 3期的劃分： 1期環(huán)水 /面水區(qū)； 2期背山環(huán)水（南坡）區(qū)； 3期背山（北坡）區(qū)； 1期 2期 3期 獨(dú)棟 樓王： /平米；戶均 350平米 ； 2套 小獨(dú)棟： 2萬 /平米；戶均 250平米； 22套 聯(lián)院 TH 臨水四合院： /平米； 220平米 ； 36套 臨水六合院： /平米； 215平米； 54套 觀水合院： /平米； 210平米； 82套 聯(lián)排 TH 觀水聯(lián)排： /平米； 230平米 ； 23套 臨水聯(lián)排： /平米； 220平米； 17套 聯(lián)排： /平米； 210平米； 38套 六甲 TH 臨水六甲： /平米； 220平米； 16套 一期總建面： ；總戶數(shù)： 290套 占地： ；容積率： 戶均面積： 218平米；實(shí)現(xiàn)均價： /平米 獨(dú)棟 樓王： /平米； 350平米 ； 2套 小獨(dú)棟： /平米； 250平米； 6套 寬景 TH /平米； 230平米； 14套 聯(lián)排 TH 聯(lián)排： /平米； 210平米； 18套 六甲 TH 臨水六甲： /平米； 220平米 ； 59套 觀水六甲： /平米； 215平米； 134套 二期總建面： ；總戶數(shù)： 233套 占地： ；容積率： 1 戶均面積： 205平米；實(shí)現(xiàn)均價： /平米 三期的容積率： ，且必須在噪音重大影響區(qū)設(shè)小高層產(chǎn)品，為避免小高層成為“瘦狗”或“問題”產(chǎn)品，我們?nèi)匀恍枰獎?chuàng)新 。 橋居 橋生活：將自然導(dǎo)向人文
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