【正文】 規(guī)劃（循環(huán)利用） —— 對水庫水源利用。 除了萬科，豪宅物業(yè)的制造商們都忽視了深圳主流客戶的形成和成長 —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張； —— 他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族； —— 他們追求時尚，有名牌觀念，不喜群居，酷愛旅游想周游世界； —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。星河豐澤湖項目策劃報告 174。 [典型案例：純水岸 ] 重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式 [典型案例：十七英里 ] 思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感 [典型案例：城市山谷 ] 責(zé)任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、 對價格有一定的敏感度 小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、 對價格有一定的敏感 [典型案例：萬科城 ] 項目 客戶類型 客戶描述 波托菲諾別墅 企業(yè)老板、老總、 跨國公司高管 豐富的閱歷、獨立自我但不張揚、強烈的區(qū)隔感、豪華汽車、高級宴請、高爾夫或各種俱樂部會員證、瑞士名表 項目 客戶類型 客戶描述 城市山谷 私企老板（開廠居多） 外地公務(wù)員 務(wù)實、內(nèi)斂、開中檔車、高離婚率、對價格敏感、在朋友圈中從眾 項目 客戶類型 客戶描述 熙園 私企老板（潮州籍居多） 掙錢是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念、高級宴請、名酒、麻將、朋友有較大影響力 項目 客戶類型 客戶描述 萬科城 四季花城及其它萬科項目老業(yè)主 為主 老業(yè)主重視生活品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強、圈子。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 CASHCOW 蓋板區(qū) 噪音重大影響區(qū) 外墻微傾，與下部退臺照應(yīng)，立面處理參考右圖 南坪快速干道裸露區(qū) 在噪音重大影響區(qū)做創(chuàng)新產(chǎn)品： 1）外廊式布置隔音 2） 6米層高不算面積增加實用率 3）錯層小復(fù)式，客廳層高 ，其它空間 3米 集合建筑的剖面示意 本項目建筑實踐的戰(zhàn)略 3：完全剔除邊緣化產(chǎn)品 聯(lián)院 TH 臨水四合院： /平米； 210平米 ； 58套 前后聯(lián)排 TH 1萬 /平米； 210平米； 58套 聯(lián)排 TH 觀水聯(lián)排： /平米； 215平米 ； 13套 六甲小高層 /平米； ；面積區(qū)間 65140平米 聯(lián)院疊拼 TH /平米； 160平米； 88套 三期總建面： ；占地： ；容積率： ； 總戶數(shù)： 217套（ TH）；小高層： ； 實現(xiàn)均價： /平米 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 套數(shù)（套） 戶均面積（平方米） 獨棟（樓王） 1400 4 350 小獨棟 7000 28 250 聯(lián)院 TH 48930 230 聯(lián)排 TH 23585 109 六甲 TH 41090 209 寬景 TH 3220 14 230 前后聯(lián)排 TH 12180 58 210 聯(lián)院疊拼 TH 14080 88 160 六甲小高層 42023 65140 總計 193485 總戶數(shù)： 740套（ TH）；戶均面積： 205平米； 小高層： ，面積區(qū)間 65140平米； 實現(xiàn)均價： /平米（ ） ；總價值： 產(chǎn)品類型 單位面積 規(guī)定動作 自選動作 附送指標(biāo) 庭院小獨棟 250 贈送超大半地下室和花園（或閣樓露臺）、陽光地下室、立體庭院、戶內(nèi)花園，車位配比 1： 2 景觀衛(wèi)生間、中西廚房、寬 HOUSE、陽光 SPA、桑拿房等等 地下室： 80平 花園：不小于 60平 閣樓露臺： 30平 聯(lián)排 TH（水岸） 180220 贈送半地下室和花園（或閣樓露臺）、內(nèi)庭院（天井）、前后私家花園 車位配比 1： 2 景觀衛(wèi)生間、中西廚房、寬 HOUSE、陽光 SPA等等 地下室： 50平 花園：不小于 40平 閣樓露臺： 30平 聯(lián)院 TH 180200 贈送半地下室和私家花園、閣樓露臺內(nèi)庭院（天井） 車位配比 1： 1 景觀衛(wèi)生間、中西廚房、寬 HOUSE、陽光 SPA等等 地下室： 60平 私家花園： 不小于 40平 閣樓露臺： 30平 六甲 TH 180200 贈送半地下室和（屋頂）花園（或閣樓露臺）、內(nèi)庭院（天井） 車位配比 1： 1 中西廚房、寬 HOUSE、陽光 SPA等等 地下室： 50平 屋頂花園： 40平 露臺： 20平 疊拼 TH 160180 贈送半地下室、花園（或閣樓露臺）、內(nèi)庭院（天井）車位配比 1： 1 中西廚房、寬 HOUSE、陽光 SPA等等 地下室： 40平 花園： 30平 閣樓露臺： 20平 小高層（六甲） 65140 贈送戶內(nèi)花園，觀景陽臺 車位配比 1： 1 夾層空間、景觀衛(wèi)生間中西廚房 戶內(nèi)花園： 15平 觀景陽臺： 20平 剖面示意 采用依山勢走向建“六甲 TH”退臺建筑，減少土方量 100 96 104 115 96 100 92 90 湖面 山體坡地 地形復(fù)雜 115 等高線 解決北向日照問題常用方式： 1）采用內(nèi)天井解決部分房間通風(fēng)采光問題 2）利用天窗進行屋頂采光 3）利用“倒 U字”形產(chǎn)品拼接組合，增加庭院空間，采光通風(fēng) 4）利用聯(lián)院 TH中庭院空間和天井空間采光通風(fēng) N 倒“ U”形示意 入口處增設(shè)立體交通，便于人車分流 入口建議將紅線拓寬，留出后期施工車道 向政府爭取設(shè)小區(qū)通南坪快速干道的出入口 湖面上架僅人能通過的景觀橋 交通問題的解決之道： 引入人工水景，與民樂湖成為一個整體，并劃分出一個“島”的概念，四面臨水，景觀優(yōu)越，使整個水之岸價值凸顯 將項目東南角的建筑自然區(qū)隔成兩部分，豐富了層次感和空間感 景觀總體分三條縱向景觀軸線、 8個景觀節(jié)點和沿水的休閑景觀帶構(gòu)成。 200+露臺+花園+地下室+閣樓=400平方米。 產(chǎn)生200平方米之于400平方米的感官錯覺。 上河廊橋， 星河階層的奢侈品 星河地產(chǎn) 原創(chuàng)出品 一方面，上河廊橋是不折不扣的商品