貴陽(yáng)市城南楓竹苑商品住宅項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃方案公寓住宅(已修改)
2025-05-28 06:08 本頁(yè)面
【正文】 城南楓竹苑市場(chǎng)推廣策劃提案 第一節(jié) 筑城房地產(chǎn)走勢(shì) 一、 樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)研究： 自上個(gè)世紀(jì)八、九十年代出現(xiàn)的樓盤(pán)泡沫經(jīng)濟(jì)后，近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀政策的調(diào)控，房?jī)r(jià)已呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 省內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)： 近年來(lái)，省內(nèi)房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，這在貴州的地州表現(xiàn)不太明顯，但在貴陽(yáng)表現(xiàn)比較明顯。 2020年 110月，全省共完成投資 ，比上年同期增長(zhǎng)了%，商品房實(shí)際平均售價(jià)為 1344元 /平方米，比上年同期的 1249元 /平方米上漲了 %。 去年 110月，按投資用途分，全省住宅投資為 ，辦公樓投資 億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 ，其他 。房屋施工面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，本年新開(kāi)面積 ，與上年持平，竣工面積大幅增加，為 ，同比增長(zhǎng)了 %。 商品房市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供銷兩旺的趨勢(shì)， 110月，全省商品房實(shí)際銷售面積，個(gè)人購(gòu)房金額達(dá) ，均比去年有所增長(zhǎng)。個(gè)人購(gòu)房熱情不減帶動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，全省平均商品房實(shí)際銷售價(jià)為 1344元 /平方米，比上年同期的 1294元 /平方米上漲 了 %。 房屋空置面積減少， 10月末，全省空置面積為 ，比上月減少了 。 貴陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)： 貴陽(yáng)房產(chǎn)形成了中心城區(qū)版塊、小河版塊、烏當(dāng)版塊、三橋版塊、以及花溪、金陽(yáng)版塊，自今年以來(lái)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快。遠(yuǎn)離市區(qū)、基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善的樓盤(pán)房?jī)r(jià)已接近 14001500元 /平方米，配套設(shè)施較完善的規(guī)模性樓盤(pán)價(jià)格已突破 1900元 /平方米，如興隆城市花園、山水黔城、廣信四季家園等。金陽(yáng)新區(qū)從去年的 900元 /平方米左右已突破 1000元 /平方米，花溪版塊以別墅或泛別墅型 開(kāi)發(fā)為主，價(jià)格在 2000元 /平方米以上。在中心區(qū)房?jī)r(jià)（住宅）基本超過(guò) 2200元/平方米，在近期傳播力度較大的盛世花城均價(jià)已達(dá) 4000元 /平方米。 貴陽(yáng)造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有： （ 1）地皮資源的有限性抑制了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，使得樓盤(pán)向高層或郊區(qū)延展。 （ 2）地價(jià)和建筑材料價(jià)格的上漲導(dǎo)致樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本增加。 （ 3）人口的增加導(dǎo)致需方市場(chǎng)變大。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致廣告等宣傳推廣成本增加。 （ 5）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入水平的提高，導(dǎo)致業(yè)主購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)。 二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究： 概念行銷仍占據(jù)主導(dǎo)市場(chǎng)： 由于貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范 ，消費(fèi)者的不成熟，貴陽(yáng)市諸多樓盤(pán)往往以概念行銷于市場(chǎng)，但大多數(shù)的樓盤(pán)仍然停留在概念的表面，未深入到項(xiàng)目的實(shí)處。如 歐陸風(fēng)情 、 CBD中央商務(wù)區(qū) 、 TOWNHOUSE、 CLD中央居住區(qū) 、 智能化住宅 、 5+2生活模式 等概念漫天飛舞，充斥整個(gè)市場(chǎng)。更有甚者，最近推廣力度較大的盛世花城提出 CCLD中央文化生活區(qū) 概念，借以吸引消費(fèi)者。 地段和配套仍是決定房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素，真正賣(mài)文化附加值的樓盤(pán)并不多。 綜觀筑城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中心區(qū)的房?jī)r(jià)比郊區(qū)房?jī)r(jià)明顯高一個(gè)檔次。鑒于中心區(qū)地皮資源的有限性，中心 區(qū)的新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)基本為電梯房，或者是 商鋪 +商住 模式。在郊區(qū)（副中心區(qū)）電梯房均未突破 2000元 /平方米，如廣信四季家園、水錦花都、書(shū)香社區(qū)等；以配套和規(guī)模性開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，由于其居住的人氣氛圍較成熟，房?jī)r(jià)的升值空間亦較大，如山水黔城、興隆城市花園等。而真正以文化為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)在貴陽(yáng)市卻差強(qiáng)人意，如香榭楓林的 原版法國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)、中天花園的 TOWNHOUSE聯(lián)排別墅 等，基本是對(duì)別人的模仿和停留在居家環(huán)境上，而具有新意的、居住文化訴求較好的香樟南國(guó)，其 樸素生活 概念道出了一種平淡、真實(shí)而又迎合業(yè)主置業(yè)心理的居 家文化，因此它在地段、環(huán)境并不占優(yōu)的條件下，售房?jī)r(jià)已突破 2500元 /平方米。 戶型面積沒(méi)有真正做到適銷對(duì)路。 目前，在貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面，等待結(jié)婚購(gòu)房、戶型面積偏小、價(jià)
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