【正文】 智能化水準(zhǔn)有所提升，將通訊管線、會議室等辦公結(jié)構(gòu)和功能列為建筑設(shè)計的必須元素，其兼顧了整體的效率性，但卻忽視環(huán)境的開放性，缺少包容性。（二）、城市化進程帶來剛性需求增加，拉動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上漲根據(jù)興義城市規(guī)劃，2020年將規(guī)劃成為100萬人口的大中城市規(guī)模，城鎮(zhèn)人口約65萬。未來5年人均住宅建筑面積=（現(xiàn)有人均住宅建筑面積+年均增加住宅建筑面積*5年=35㎡+（）247。 預(yù)測方法一：需求因素綜合推導(dǎo)法①快速城市化，創(chuàng)造首次置業(yè)需求2007年2010年新增人口城市人口26萬33萬7萬2010年人均住房面積35㎡/人人均家庭人口20072010年新增人口需求量7萬35㎡/人=245萬㎡20072010年實際銷售量㎡＋㎡＋㎡=㎡20072010年存量需求245萬㎡㎡=㎡20102014年增加人口（4833）247。（二）、商品住宅房地產(chǎn)購買行為分析綜合評估、地段首選興義市房地產(chǎn)市場主要分為黃草、坪東、桔山、民航、新泰、下五屯6個板塊，其中黃草屬于老城區(qū)板塊，周邊生活配套設(shè)施完善；桔山為政府重點打造的新區(qū)，規(guī)劃為未來的政治、商貿(mào)、科技信息中心，近年來新區(qū)規(guī)劃和建設(shè)飛速發(fā)展；民航、新泰、下五屯片區(qū)目前生活配套設(shè)施建設(shè)方面略為落后，但民航和新泰新區(qū)由于有萊蒙帝景、水木清華等形象較好的樓盤提升整個板塊商品房形象，吸引較多追求生活和注重生活品質(zhì)的客戶。216。（六）、供給市場總結(jié)（6）、興泰新區(qū)板塊216。除非大規(guī)模的舊城改造，否則幾乎沒有可供開發(fā)的土地。人口眾多，交通發(fā)達，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)發(fā)達，是興義市的經(jīng)濟中心，商業(yè)發(fā)展初具規(guī)模。216。（3）、民航板塊216。 版塊分析桔山新區(qū)相對于其他片區(qū)而言，具有地勢平坦及有大量可供開發(fā)的土地，將是興義市房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，商家必爭之地（2）、坪東板塊216。規(guī)劃建設(shè)大型市民廣場和開敞綠地，形成功能集中，環(huán)境優(yōu)美的行政中心。馬嶺：以居住和都市型工業(yè)為主，是馬嶺河國家重點風(fēng)景區(qū)的旅游人口集散點。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況：。（三）、2009年興義市房地產(chǎn)開發(fā)各項指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60家（二級資質(zhì)1家，三級5家，四級8家，資質(zhì)暫定46家），有在建項目的開發(fā)企業(yè)有21家，開發(fā)項目25個。預(yù)計2010年亮相的項目放量將達到200萬方。（一）、興義市房地產(chǎn)市場階段劃分第一階段：起步階段（1992－1998年）1990年代，改革的春風(fēng)吹綠了大江南北，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一段非常時期?；緦崿F(xiàn)“每戶有成套住房”，并逐步向“每個家庭成員有一間房”的目標(biāo)努力，滿足社區(qū)生活需求。（六）、居住規(guī)劃三類建設(shè)用地則主要分布在城市西部。 合理調(diào)整城市道路系統(tǒng)。重點建設(shè)城市的污水處理系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)。具有電力、煤炭、釀酒、制藥、建材、冶金等工業(yè)，并積極發(fā)展以都市型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性生產(chǎn)基地。（二）、人口環(huán)境隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，居住環(huán)境的改善，生活質(zhì)量的不斷提高，興義市城市人口不斷增加，居民受教育程度明顯提高，人口素質(zhì)也有著顯著的提升。數(shù)據(jù)來源：興義市政府辦提供，青藍紫地產(chǎn)顧問整理二、三大產(chǎn)業(yè)分析四、按揭貸款一手房按揭貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)第一套第二套第三套住房面積90平米以下90平米以上不做規(guī)定取消貸款額度實際購房費用總額的80％實際購房費用總額的70％實際購房費用總額的50％貸款利息（商業(yè)貸款）貸款利息（公積金貸款）利率不變利率不變利率不變二套房地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。同時，本地房地產(chǎn)市場的一些客觀因素存在（房價相對其他省份較低），直接性打壓房價和房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策出臺的可能性不大。國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新版國十條）住建部、民政部、財政部聯(lián)合發(fā)出通知，要求嚴(yán)查廉租房違規(guī)行為住建部《關(guān)于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》（四）、銷售管理時間出處政策提要國務(wù)院常務(wù)會貸款買二套房首付不得低于50%國務(wù)院房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸住建部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》住建部、央行、銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知（五）、小結(jié)從2005年開始，泡沫論一直充斥著房地產(chǎn)市場，國家積極采取穩(wěn)定房價的措施，可是每次調(diào)控，換回來的都是房價越來越高，直到2008年，由于受全球經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)市場受到很大的影響，全國大部分城市下跌，購房者信心受到很大影響，持幣觀望態(tài)勢越來越明顯，樓市陷入低迷狀態(tài)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)預(yù)售或現(xiàn)售商品房的，其售房現(xiàn)場信息公示。執(zhí)行強度時間政策提要政策內(nèi)容黔西南州督查組：專項檢查調(diào)整容積率情況主要檢查房開企業(yè)是否按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《興義市城市技術(shù)管理規(guī)定》文件要求登記對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率情況開展專項檢查。數(shù)據(jù)來源：興義市政府辦提供，青藍紫地產(chǎn)顧問整理（二）、 2005年至2009年興義市固定投資變化趨勢圖表分析：從上圖表中可以看出除2006年固定投資受到影響之外，其他年限固定投資都以較高的速度增長，其中2008年雖然全國經(jīng)濟形式較為嚴(yán)峻，但興義市的增長率卻是近年來最高的，作為內(nèi)陸型城市，產(chǎn)業(yè)投資主要偏向資源類內(nèi)貿(mào)性產(chǎn)業(yè)，因此受全球經(jīng)濟影響較小，投資型環(huán)境較好。（二）、產(chǎn)業(yè)評析房地產(chǎn)行業(yè)作為提升城市形象，完善城市發(fā)展目標(biāo)，提高城市人口，加速城市化發(fā)展水平， 城市配套設(shè)施和公共服務(wù)管理體系中的一個重要部分，必將成為產(chǎn)業(yè)化發(fā)展一個重點，房地產(chǎn)行業(yè)也會受到越來越多投資者的青睞,市場競爭加劇。（三）、總體規(guī)劃 基本形成中等城市的經(jīng)濟規(guī)模和綜合實力，生產(chǎn)總值接近國內(nèi)同等規(guī)模城市水平。（四）、用地規(guī)劃用地評價一類用地：即適宜建設(shè)用地的緩坡地，地質(zhì)條件良好，地形坡度在10%以下，是適應(yīng)城市各項設(shè)施條件要求的用地。規(guī)劃控制范圍中心城規(guī)劃區(qū)用地范圍：北至頂效，東至馬嶺河峽谷以東3000米，西至木賈、南至下五屯，包括黃草壩、坪東、桔山、下五屯四個街道辦事處和馬嶺鎮(zhèn)、頂效鎮(zhèn)的全部或部分用地，約348平方公里。充分利用城市生態(tài)資源，形成片區(qū)式布局結(jié)構(gòu)并與城市交通及城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展密切結(jié)合，合理布局。布局結(jié)構(gòu) 中心城布置有10個居住區(qū)，其中老城片區(qū)2個，桔山片區(qū)4個，下五屯片區(qū)1個，民航片區(qū)1個、馬嶺片區(qū)1個，頂效片區(qū)1個。MHw亮點黔西南網(wǎng)MHw亮點黔西南網(wǎng)MHw亮點黔西南網(wǎng) 2010年預(yù)計投資25億元，實施“一橋、一河、一湖、一街、兩隧道、三中心、五館、十五路”等25項城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目工程。第二階段：快速發(fā)展階段：（1998－2007年）1998年是興義市房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個分水嶺，經(jīng)過6年的艱難成長，興義市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來了一個發(fā)展的高潮，經(jīng)歷了一個高速發(fā)展的階段，1998－2003年，這主要由于我國房地產(chǎn)市場大環(huán)境的刺激和影響。其中2005年和2007年增長最快，%、%，2009年興義市房地產(chǎn)均價2217元/㎡，達到歷史最高，2010年第一季度，商品房均價為2350元/㎡,%，隨著國家宏觀調(diào)控細則的實施，預(yù)計下半年漲幅將有所回落。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：辦理各類房地產(chǎn)交易5664宗，同比增加105%，同比增長135%。商品房供求結(jié)構(gòu)情況：，；；。各版塊功能及重點項目（1）、桔山板塊216。旅游集散中心——位于桔山片區(qū)，經(jīng)七路的西側(cè)、緯三路的北側(cè)，建設(shè)區(qū)域旅游集散中心。 板塊功能定位 興義市汽車產(chǎn)業(yè)中心216。以飛機場的修建為契機，一躍成為興義市房地產(chǎn)市場發(fā)展活躍的板塊之一。桂竹園216。板塊功能定位興義市商業(yè)購物中心老城商業(yè)購物中心——以老城原有的商業(yè)中心為基礎(chǔ)，逐步以步行街取代，形成新的經(jīng)濟增長點。由于種種原因，該板塊是目前興義市發(fā)展最為緩慢的區(qū)域，落后的基礎(chǔ)配套設(shè)施顯得與優(yōu)美的自然環(huán)境格格不入，也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以水木清華、榮御天下為代表，現(xiàn)在該板塊已經(jīng)成為市民關(guān)注的焦點。興義目前房地產(chǎn)業(yè)正處在一個高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“開發(fā)速度快，開發(fā)量大，價格穩(wěn)健上漲，行業(yè)水平不平衡，電梯房為開發(fā)主流和消費者購房理念不成熟”的市場特點。216。自住之必需 亦期實現(xiàn)保值增值當(dāng)前商品房成為了市民身份的一種象征，更多地與婚姻等情感因素交雜在一起，對多數(shù)人而言，購買商品房是為了實現(xiàn)自住需求；在未來通貨膨脹的心理預(yù)期下，同時在投資渠道較為狹小的作用下，買房以達實現(xiàn)貨幣的保值增值目的的客戶，將置業(yè)當(dāng)做一種可靠的投資手段。20%50%125平方米=117萬㎡根據(jù)興義市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2010年，興義市實際城鎮(zhèn)戶籍人口33萬，按收入水平劃分，高收入和最高收入兩類家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的20%左右（興義市無此數(shù)據(jù)統(tǒng)計，取全國數(shù)據(jù)），按發(fā)達國家經(jīng)驗，一個中產(chǎn)家庭10年左右才會產(chǎn)生新的購房需求，若按未來五年內(nèi)有50%的富裕家庭計算。個體戶、私營業(yè)主等經(jīng)商群體，有較強的購買能力，多為投資性購買。（四）、保障性住房增加減少部分購房客戶從2008年開始保障性住房制度作為國家促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的手段，并制定了詳細的土地開發(fā)比例等執(zhí)行細則，因此，近期每年會以一定的比例進行遞增，保障性住房的增加必將會分流一部分潛在購房客戶。 第五代寫字樓： 對新技術(shù)應(yīng)用再次提升了一步，國際化標(biāo)準(zhǔn)的引入，5A智能化產(chǎn)品的運用，高標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字化建筑材料的大量采用，雖然從2002年左右就已經(jīng)成型，但到目前為止其仍是寫字樓市場的主流產(chǎn)品。基本上，外觀建材以玻璃幕墻、或石材及玻璃幕墻搭配而成。這時的貴陽開始出現(xiàn)了比較規(guī)范的寫字樓，這些寫字樓以小高層為主；同時也出現(xiàn)了小部分20層以上的高層寫字樓，如虹祥大廈。如噴水池振華科技大廈后樓。修建自己的辦公樓自用或者租賃部分給其他公司該類公司主要以行政企事業(yè)單位為主，主要通過劃撥或者購買地段和配套較好的土地，修建自己臨街獨立的辦公樓，在自己使用得同時，租賃部分給其他公司使用，如遵義路建行大樓，日報社大樓、電信大樓。 為滿足第二產(chǎn)業(yè)在城市的集聚，城市迅速發(fā)展，人口集聚提供精神需求的企業(yè)如：娛樂、藝術(shù)、教育、影視、旅游企業(yè)等216。未來5年寫字樓需求預(yù)測寫字樓與居家規(guī)模的比例未來5年需求量（：萬平米）年均需求量（：萬平米）5%6%7%8%說明:截止2010年6月興義尚無真正意義上的寫字樓，隨著第三產(chǎn)業(yè)在興義市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的不斷發(fā)展和壯大，相應(yīng)企業(yè)對辦公產(chǎn)所的要求將不斷提高，興義寫字樓市場將隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展而不斷出現(xiàn)和完善，辦公形態(tài)將從現(xiàn)有的商鋪辦公、居民樓辦公向?qū)懽謽寝k公形態(tài)轉(zhuǎn)變。益康園基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目地址：坪東政府旁發(fā)展商：貴州興義心意房開占地面積： 2萬㎡ 建筑面積：16萬㎡總戶數(shù)： 368 戶 建筑類型：高層電梯工程進度：裙樓二層預(yù)計推盤量：368套開盤時間： 2010年中旬銷售情況：目前登記認(rèn)籌，登記客戶300左右優(yōu)惠活動：登記交2000減5000項目配套： 項目地址：坪東青龍路發(fā)展商：興義市三和房開發(fā)占地面積：近60畝 建筑面積：㎡總戶數(shù)： 738戶 工程進度：在施工預(yù)計均價：2700元左右預(yù)計推盤量：約200套開盤時間：預(yù)計2010年5月份銷售情況：一期推出的約200套左右的步梯房現(xiàn)剩余30套左右，計劃在5月份左右再推出約200套步梯房，目前認(rèn)籌階段。有幾塊較小的戶外廣告項目點評：該區(qū)域以萊蒙帝景為代表，其推廣做得較好，從前期的開盤情況來看，銷售情況較好，市場認(rèn)同度較高。該項目前期客戶積累期間，據(jù)了解，該項目1號樓預(yù)期均價2600元/平米，2號樓預(yù)期均價2800元/平米；該項目6月5日開盤，開盤當(dāng)天一號樓推出228套，實際成交51套，解籌率22%，因開盤前認(rèn)籌客戶不多，開盤當(dāng)天采取交10萬元每平米減少200元，并打98折，起價2650元左右，折后起價2400元，折扣率接近9折，2號樓執(zhí)行同樣的價格體系，層差5元，從成交的價格折扣分析，該項目成交均價不超過2550元/平米，但其優(yōu)惠幅度之大，而開盤銷售成交率僅22%，發(fā)展商預(yù)期雖然進一步下降，但受到近期國家宏觀調(diào)控政策影響以及新聞輿論引導(dǎo)，觀望情緒濃厚。入戶大廳考慮寫字樓的空間特性配置面積較大，建筑設(shè)計3米的層高適應(yīng)辦公空間需求。項目點評：富康國際的成功不僅僅是成功的推廣，更是產(chǎn)品功能設(shè)計多樣性的一種應(yīng)對創(chuàng)新。目前2號樓98—200多平方米建筑面積的戶型正在接受認(rèn)購登記中。項目點評：項目的形象較好，總體來說一期銷售推廣非常成功，二期推廣則遠遜于一期，相對2009年推出的其他項目，其高額的推廣費用與遠遠長于同期開盤其他項目的銷售周期并不成正比。產(chǎn)品類型方面，別墅、寫字樓、購物中心、酒店等物業(yè)形態(tài)開發(fā)不足，過多地扎向住宅市場，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一。（三）、媒介資源組合 報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、電視、DM單張、戶外展板、短信平臺等媒介資源的綜合運用，在少數(shù)大盤的營銷推廣上體現(xiàn)較為明顯，絕大多數(shù)中小項目復(fù)合推廣的力度不足。（二）、滾動開發(fā)，快速回籠資金前期加大對工程形象的投入力度，建立良好的市場形象，合理地通過前期融資，為項目籌集必要的資金儲備。68 / 6