【正文】 回報服務(wù)，是目前回報率比較高的投資產(chǎn)品而房產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，其無論是在經(jīng)濟的啟動時期還是快速發(fā)展時期都是個人投資中一種增值保值有效投資渠道。 作為個人投資產(chǎn)品中國經(jīng)濟目前是世界經(jīng)濟發(fā)展最快的國家，并與世界經(jīng)濟接軌，加入了WTO；人民生活進一步改善，手中可用于投資的余款越來越多，大量資金在尋求好的投資產(chǎn)品。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風險更小的服務(wù)。酒店式公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處，并且月租和各種服務(wù)費加一起比傳統(tǒng)酒店少得多，正好獲得其生存空間。性價比高酒店式公寓主要面對中期逗留的人群，以居住時間一周以上計算，其價格一般比星級酒店低20%至30%。相反，酒店式公寓將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費者。酒店式公寓向住客提供的是家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺，對居住時間較長的客戶非常有吸引力。投資商：澳門旅游娛樂有限公司，天津泰達集團，中原百貨集團股份有限公司，開發(fā)商：天津華信商廈有限公司，物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理有限公司精裝修，每戶配備進口電器設(shè)備及齊全家私塔樓的3746層、每層1600㎡，單套面積100㎡500㎡龍城客棧3星級標準鼓樓商業(yè)街34層框架，首層為商鋪，標準間小于50㎡開發(fā)商：天津龍城投資房地產(chǎn)有限公司 酒店經(jīng)營：正福德賓館，鼓樓客棧海河之子精裝修標準型48套，㎡；商務(wù)型72套，㎡；總統(tǒng)型108套，㎡開發(fā)商：天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司，酒店經(jīng)營：CCA國際管理集團煥日線精裝修建筑面積：29600 平方米，單套41㎡小戶型開 發(fā) 商：天津市隆杰置業(yè)有限公司酒店式公寓產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢（Strength）216。開發(fā)商：天津博美置業(yè)有限公司，代理商：天津凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司國翔公寓簡單裝修，電視、電話、暖氣、空調(diào)、寬帶網(wǎng)線、一體化書桌建筑面積80000㎡開發(fā)商：天津國臣投資集團有限公司三星級以上標準單人間、雙人間、套房酒店管理：天津國翔酒店管理有限公司泰達國際會館精裝修；會館內(nèi)設(shè)SPA休閑健康中心、西餐廳、咖啡廳、健身休閑娛樂設(shè)施以及會議廳、貴賓廳閱覽室等商務(wù)設(shè)施。2006年6月起博美園開發(fā)區(qū)黃海路與第二大街交口服務(wù)式公寓出租三室：75008000元/月；四室：91009800元/月34已出租50%無國翔公寓天津市開發(fā)區(qū)第五大街百和路8號廉租公寓8人間120元/月/人，4人間420元/月/人總?cè)萘?3000人已出租83%酒店式商務(wù)公寓標準間150元/天，優(yōu)惠元/天212套泰達國際會館南開區(qū)復康路9號酒店式服務(wù)公寓16000元/㎡724層共170套僅剩一套331㎡躍層無酒店兩室：，三室：無盛捷奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號酒店式服務(wù)公寓標準間950元/天無信達大廈和平區(qū)曲阜道小白樓商業(yè)區(qū)寫字樓售價16000元/㎡，租價7元/天*㎡無酒店式公寓只租不售，*㎡110套無龍城客棧南開區(qū)鼓樓商業(yè)街北街產(chǎn)權(quán)酒店售價6500元/㎡左右，出租148元/天*標準間50套三年前開盤，已經(jīng)經(jīng)營兩年，保留單元近期發(fā)售目前剩余50套固定年投資回報率6%，510天免費居住權(quán)海河之子和平區(qū)張自忠路與承德道交口酒店式公寓起價7800元/㎡，最高價10000元/㎡，均價9200元/㎡228套50㎡小戶型已經(jīng)售完固定回報： ㎡5年 ，2元/天㎡3年煥日線河東東興路與中山門二號路交口南酒店式公寓均價5500元/㎡524套1月27日推出目前無具體回報方式項目名稱配套面積經(jīng)營管理美華大廈四星級酒店標準，1層為酒店大堂，2層為酒店餐飲，5層為單元式寫字間，6—11層為酒店客房，12層為開放式多功能會議廳。而且對于開發(fā)區(qū)發(fā)展的良好預期也促使其選擇房產(chǎn)置業(yè)投資。也有相當一部分人是在開發(fā)區(qū)作生意的外地私營業(yè)主。絕大部分購房客戶是作為二三次置業(yè)投資。此外，日本人、韓國人的家庭觀念也比較強，因此在開發(fā)區(qū)工作的同時也不忘記帶來家人和朋友，這種鞏固而穩(wěn)定的家庭關(guān)系使得日、韓“洋打工”在開發(fā)區(qū)不僅人數(shù)越來越多，而且工作的年限也相對較長。由于豐田項目的進入，越來越多的日本人進入開發(fā)區(qū)。這方面的人士以海洋石油和新港船廠的歐美老外居多。統(tǒng)計數(shù)據(jù)預測，到2008年，涌入開發(fā)區(qū)的“洋打工”數(shù)量還將激增。這些外籍人員大多數(shù)是被中方機構(gòu)聘用后從事行政、銷售、生產(chǎn)、財務(wù)以及廚師、教師等工作的。通常每個月常住開發(fā)區(qū)的外國人都在600人以上。這些企業(yè)一般會按照外籍人士的生活習慣、職位以及婚姻狀況為其租賃符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企業(yè)直接為高級員工提供每月一定數(shù)量的住房補貼。總體而言，開發(fā)區(qū)酒店式公寓市場正處于平穩(wěn)上升的成長階段。三個樓盤均提供回報率78％的售后包租服務(wù)。主要提供給一汽豐田、摩托羅拉、三洋通訊等開發(fā)區(qū)企業(yè)的外來務(wù)工人員居住。國翔公寓是引入部分酒店化管理的廉租單身公寓，配備設(shè)施與綜合管理水平有一定提升。它是康師傅控股公司旗下子公司頂雅房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)。開發(fā)區(qū)的酒店業(yè)不僅在數(shù)量上，在檔次上和類型上，甚至在投資的主體上，都已經(jīng)形成了一個比較完整的體系。有以泰達國際酒店暨會館、泰達中心酒店、萬麗泰達酒店為代表的高檔星級酒店，為數(shù)較多的經(jīng)濟型酒店，有以格林園、銀珠公寓為代表的酒店式公寓，還有以國翔公寓為代表的廉租公寓。開發(fā)區(qū)的日接待能力在6000人左右。酒店行業(yè)發(fā)展迅速目前開發(fā)區(qū)在交通、服務(wù)等配套設(shè)施方面都在進行著不斷完善。流動人口占從業(yè)人員主體在開發(fā)區(qū)這個國際商務(wù)區(qū)域里，外資企業(yè)和外來工作者逐年增加，很多工作人員是不斷流動的。產(chǎn)權(quán)式度假酒店位于國際游樂港主入口一環(huán)路東側(cè)，與游樂港娛樂消費之核心項目航母不夜城共為一體，互為依托，是園區(qū)最重要的服務(wù)設(shè)施。國際游樂港——天津第一家真正的產(chǎn)權(quán)式酒店“國際游樂港產(chǎn)權(quán)式度假酒店”，即將在天津國際游樂港園區(qū)內(nèi)建成。會展活動期間，高星級酒店將達到100%出租率。據(jù)了解，近年來到天津的海外游客每年以20%的數(shù)量遞增，國內(nèi)游客以18%的數(shù)量遞增,總接待人數(shù)近4000萬人次。2004年1至6月，本市四、五星級飯店的平均出租率已達73%，7至9月，本市四、五星級旅游飯店的平均出租率已經(jīng)突破82%，并且經(jīng)常出現(xiàn)出租率100%。同時，本市旅游、會展業(yè)發(fā)展迅速，酒店供應量已不能滿足市場需求。大量中高層管理人員和技術(shù)人員需要在津工作較長年限，中短期居住需求激增。僅11月份，本市新批外商投資企業(yè)89家，%。商委有關(guān)部門近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年111月本市新批外資企業(yè)總投資在500萬美元以上的項目281個，同比增長約54％。目前已知總上市量165套，建筑面積22000平米以上。只租不售的有位于和平區(qū)小白樓商業(yè)區(qū)信達廣場，其110 套以較大戶型為主的酒店式公寓預定在今年5月份正式投放市場，將一定程度補充市場特色需求?！褒埑强蜅！遍_發(fā)商最近也計劃將保留的50套客房在5月份左右發(fā)售。市區(qū)新增供應：市區(qū)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店新增供應量1000套左右，建筑面積106400平米。該會館坐落于南開區(qū)復康路南開大學對面，配備了五星級酒店標準的客房餐飲、健身娛樂、商務(wù)會議等設(shè)施。到目前已經(jīng)經(jīng)營了兩年多，由于鼓樓商業(yè)街自身的旅游觀光吸引力不足，整體客流量較差底層商鋪慘淡經(jīng)營，且酒店本身的規(guī)模較小檔次不高（標準間定價僅為148元/天），產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況并不理想。天津市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店是在2002年初推出“龍城客棧”，該項目位于南開區(qū)鼓樓商業(yè)街毗鄰大胡同商業(yè)區(qū)。天津較早的酒店式服務(wù)公寓是2000年投入使用的盛捷奧林匹克大廈，由全球著名酒店公寓管理機構(gòu)——雅詩閣集團經(jīng)營管理，主要提供高檔涉外酒店式公寓服務(wù)，目前已成為歐美大型企業(yè)老板和高級管理人員重要的中長期駐津居住場所 。市區(qū)的有：盛捷奧林匹克大廈、泰達國際會館、信達廣場、金皇大廈、遠洋大廈、龍城客棧、海河之子（在建）、銅鑼灣廣場（在建）、煥日線（在建）；開發(fā)區(qū)有：銀珠公寓、美華大廈、蓬仁園、博美園、格林園、國翔公寓；塘沽有：新業(yè)麗灣（在建）。而相比較之下，天津市場則顯得不溫不火，開發(fā)量極為有限。天津市酒店式公寓市場天津市場概況：在本市，酒店式公寓的發(fā)展只有三四年的時間，可以算是剛剛起步。具體方式就是將大型商鋪分割成小塊出售給個人投資者，并可交由統(tǒng)一的管理公司經(jīng)營，獲得一定的投資回報。目前國內(nèi)已有的大型星級酒店對外少量提供這種特色客房。有時也被成為酒店式公寓，但與酒店式公寓的服務(wù)水平和租金價格都有較大差別。目前在國內(nèi)投資者購入產(chǎn)權(quán)式酒店需要有完整產(chǎn)權(quán)保證來轉(zhuǎn)讓收益，分時度假酒店這方面的規(guī)定還處于法律的空白區(qū)，今后的處置權(quán)難以保障。具體方式是一家賓館酒店可讓你一次性以低于正常折扣的價位買下一間客房每年一段、總共10年甚至更多年的使用權(quán)，成為一個全球性度假網(wǎng)絡(luò)會員，還可以把自己擁有的客房時段使用權(quán)跟別的會員交換，選擇去世界其它地方的酒店度假。投資型酒店：即投資者逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資的產(chǎn)權(quán)式酒店?！爸袊罹咄顿Y價值的50大產(chǎn)權(quán)式酒店”評選中將其分為三類： 時權(quán)型酒店：投資者有約定期使用酒店客房權(quán)利的產(chǎn)權(quán)式酒店。相關(guān)名詞定義：目前國內(nèi)房地產(chǎn)界對于酒店式公寓定義與標準比較比較模糊，名稱花樣繁多如常見的產(chǎn)權(quán)式酒店、服務(wù)式公寓、分時度假酒店、商務(wù)公寓、行政公寓……。開發(fā)商以提供擔保的形式要求業(yè)主與酒店公司簽訂包括開發(fā)商、業(yè)主和酒店公司三方協(xié)議，將所購物業(yè)定向、定時租賃給酒店公司進行經(jīng)營，由酒店公司和房地產(chǎn)開發(fā)商共同負擔對于業(yè)主的投資回報。6. 包租期滿后將房屋使用權(quán)交還購房者。免費居住權(quán)——酒店式公寓為購房者提供的一定時間的免費居住期，一般為10－20天或更多?；虬凑掌矫讍蝺r計算，如：（稅前）?；貓蠓绞健旨t、固定收益率，或保底收益率加分紅，免費居住權(quán)分紅——酒店管理公司將每年租金收益減去經(jīng)營費用，盈利部分按投資額比例向各投資人支付回報。3. 開發(fā)商或原酒店所有人把酒店客房按套分成許多個獨立單元出售，購房者擁有客房的獨立產(chǎn)權(quán)。酒店式公寓操作模式目前國內(nèi)“酒店式公寓”的操作模式大致是這樣的：1. 開發(fā)商投資在旅游度假勝地和各大城市的中心商務(wù)地區(qū)開發(fā)酒店式公寓。統(tǒng)一經(jīng)營——不論是開發(fā)企業(yè)完全擁有產(chǎn)權(quán)還是產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中，為保證酒店式公寓的服務(wù)質(zhì)