西安曲江新區(qū)xxx酒店及服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析報(bào)告及定位(編輯修改稿)
2025-07-03 10:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目位于西安城南的曲江文化旅游新區(qū)，通達(dá)性良好，是城市新興的高尚住宅集中區(qū)。 位置及交通 ? 項(xiàng)目距離市中心（鐘樓） 8 公里，經(jīng)雁展路西行至長(zhǎng)安路向北直通鐘鼓樓廣場(chǎng)，車程 20 分鐘內(nèi) ? 曲江新區(qū)依托于城市文教中心雁塔區(qū)，片區(qū)內(nèi)部具備豐富的人文景觀資源，以唐文化為主題的旅游開發(fā)使 其近年來成為城市熱點(diǎn) ? 片區(qū)位于南二環(huán)與繞城高速之間，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)系統(tǒng)較發(fā)達(dá) 占地面積 8575 平方米 總建筑面積 30249 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀已取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī) 劃許可證》 《施工許可證 》 ； ? 主體施工封頂 三、 酒店市場(chǎng) 及定位 市場(chǎng)需求 現(xiàn)將西安 游客到訪數(shù)量的變化和游客消費(fèi)能力和構(gòu)成，來研究酒店市場(chǎng)的需求狀況： 訪客及收入 國(guó)內(nèi)訪客 根據(jù)旅游統(tǒng)計(jì)，近些年來西安的國(guó)內(nèi)訪客人數(shù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，并以每年超過10%的增速呈穩(wěn)步增長(zhǎng)； 20xx 年，國(guó)內(nèi)訪客人數(shù)突破了三千萬，達(dá)到 3018萬人次。 20xx 年，金融危機(jī)席卷全球，而從上圖可以看到，雖然西安的國(guó)內(nèi)訪客總?cè)藬?shù)增速放緩，但依然保持在上升通道， 20xx 年前三季度，國(guó)內(nèi)訪客已經(jīng)達(dá)到 3044 萬人，根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比去年同期，增速達(dá)到 %。 旅游總收入方面， 09 年前三季度對(duì)比去年同期增速也達(dá)到了 %。 國(guó)際訪客 20842652301831693044234605001000150020xx25003000350020xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 19050100150200250300350訪客總數(shù)（萬人次） 旅游總收入（億人民幣）20xx20xx 年前三季度國(guó)內(nèi)訪客總?cè)藬?shù)及旅游總收入 從 20xx 年至 20xx 年西安國(guó)際到訪旅客和國(guó)際旅游外匯收入一 直呈穩(wěn)步快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但是自 20xx 年受全球金融危機(jī) 和甲型 H1N1 流感影響， 20xx 年西安 接待國(guó)際游客 63 萬 人次， 同比下 降 37%。全市旅游外匯收入 億美元，同比下降 33%，主要是由于旅游團(tuán)隊(duì)大量減少而帶來的明顯下降。 20xx 年前 9 個(gè)月 ,共接待入境旅游人數(shù) 萬人次，同比下降 %；旅游外匯收入 億美元，同比下降 %,雖然還處下降態(tài)勢(shì) ,但下降速度明顯放緩。 國(guó)際訪客分析 從西安到訪的國(guó)際訪客來源國(guó)看，國(guó)際訪客主要為美國(guó)、日本 和英國(guó)。來自這三個(gè)國(guó)家的訪客達(dá) 萬人次，占到國(guó)際訪客 的 45%。 市場(chǎng)供應(yīng) 星級(jí) 酒店數(shù)量 根據(jù)西安市旅游局的統(tǒng)計(jì)和發(fā)布，截止 20xx 年 5 月西安市共有星級(jí)酒店 104 家，其中五星級(jí)酒店 7 家，四星級(jí)酒店 24 家，占酒店總數(shù)量的%。 具體數(shù)量請(qǐng)見下圖： 20xx20xx 年前三季度國(guó)際訪客人數(shù)及旅游外匯收入 6 5 . 07 7 . 68 6 . 71 0 0 . 06 3 . 04 6 . 82 . 73 . 34 . 14 . 85 . 43 . 602040608010012020xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年1 9012345678國(guó)際訪客（萬人次） 旅游外匯收入（億美元）西安市星級(jí)酒店數(shù)量（單位：家）： 而于 20xx 年底開業(yè)的西安香格里拉大飯店（高新區(qū)），是在 20xx 年 9 月得到國(guó)家旅游局的正式認(rèn)證成為五星級(jí)酒店，所以 截止目前，西安市正式掛牌的五星級(jí)酒店共計(jì) 6 家。 客房數(shù)量 根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，截止目前西安市五星級(jí)酒店總客房數(shù)量為 2275 間 /套，而20xx 年下半年在新近開業(yè)的準(zhǔn)五星級(jí)凱賓斯基酒店擁有客房數(shù)量 355 間 /套，使西安市五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的客房數(shù)量達(dá)到了 2630 間套；平均每間酒店規(guī)模為 375 間 /套。 下圖顯示了近幾年來西安是五星級(jí)酒店客房數(shù)量的變化情況： 在 20xx 年以前西安市五星級(jí)酒店客房數(shù)量一直保持在 1475 間 /套，而 20xx年位于省政府旁的索菲特酒店開業(yè)，打破了西安市五星級(jí)酒店保持十年的“四大金剛”局面，將客房總量推向了 1889 間套。 72462130510152025303540455055606570五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 一、二星級(jí)263014751889 1889263005001000150020xx250020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 200 9年 11 0月西安市星級(jí)酒店數(shù)量（單位：家） 20xx 年末至 20xx 年中，又相繼開業(yè)了西安香格里拉大飯店和凱賓斯基酒店，不但使西安的高檔酒店數(shù)量達(dá)到了 2630 間套，同時(shí)也將西安高檔酒店的經(jīng)營(yíng)推向了一個(gè)新局面。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 根據(jù)西安整體市場(chǎng)情況及本項(xiàng)目的具體情況， 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為 部分 5 星級(jí)酒店及部分 4 星級(jí)酒店。 如四家老牌 5 星級(jí)酒店西安金花大酒店， 西安喜來登大酒店， 凱悅飯店和君樂城堡酒店， 他們一直有著比較固定的客源， 但是由于近幾年進(jìn)行裝修翻新， 逐漸失去了部分高端客源。而香格里拉和索菲特則幾乎壟斷了高端客戶和會(huì)議市場(chǎng)。 西安的 4 星級(jí)酒店分布比較分散， 國(guó)際品牌的酒店如凱萊，假日酒店等分別位于雁塔區(qū)和高新區(qū)，真正在曲江新區(qū)的國(guó)際品牌的 4 星級(jí)酒店目前還沒有。因此，這對(duì)本項(xiàng)目來講是一個(gè)很 好的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目定位 根據(jù)上述市場(chǎng)情況分析， 我們建議 本項(xiàng)目的定位為四星左右的酒店 及 服務(wù)公寓， 客房數(shù)量為 220230 間， 房間配備應(yīng)適合短住及中長(zhǎng)期客戶， 以商務(wù)散客、協(xié)議客戶，預(yù)定中心， 會(huì)議客戶及部分旅行團(tuán)隊(duì)為主 ， 另外高新區(qū)的外資企業(yè)的常住客人也是我們要重點(diǎn)吸收的客源之一， 配合部分的寫字間及商業(yè) ， 成為曲江新區(qū)的中型綜合體項(xiàng)目 。這樣的定位加上國(guó)際化的品牌及服務(wù)既可以滿足高端客戶的需求， 又能避免與 5 星級(jí)酒店的直接競(jìng)爭(zhēng)，從而提高平均房?jī)r(jià)及入住率，實(shí)現(xiàn)該物業(yè) 整體 收益的最大化。 另外，從產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 上 ， 給客人提供在家之外的工作和娛樂平衡 及社交互動(dòng)場(chǎng)所， 既能吸引長(zhǎng)住客人， 也能為業(yè)主在前期投資上節(jié)省大量成本。 目標(biāo)市場(chǎng) 客源比例大致分類如下： ? 商務(wù)散客： 5%8% ? 會(huì)議客戶： 35%45% ? 旅游團(tuán)隊(duì)： 15%20% ? 預(yù)定中心： 8%10% ? 協(xié)議客戶： 20%25% ? 長(zhǎng)住客戶： 15%20% 建議戶型分類 本項(xiàng)目因主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)建好，故不建議做大的改動(dòng)。鑒于以上客源分析，我們建議如下： 標(biāo)準(zhǔn)客房（雙床）： 129 間 ，主要滿足旅游團(tuán)隊(duì)及會(huì)議團(tuán)隊(duì)需求 標(biāo)準(zhǔn)客房（大床）
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