【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工面積 ，同比增長(zhǎng) %， 增幅比 12月回落 ，比去年同期回落 ；房屋新開(kāi)工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 12月擴(kuò)大 ；房屋竣工面積 9922萬(wàn)平方 5 米，同比增長(zhǎng) %， 增幅比 12月回落 。其中，住宅竣工面積 8117萬(wàn)平方 米，增長(zhǎng) %，比 12月回落 。 市場(chǎng)銷(xiāo)售分析 2021年一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 11309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，商品 住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷(xiāo)售面積下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %。 13月，商品房銷(xiāo)售額 5059億元，同比增長(zhǎng) %。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %， 辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng) 20%和 %。 開(kāi)發(fā)資金來(lái)源分析 各主要城市商品房交易 “ 價(jià)穩(wěn)量增 ” ，樓市現(xiàn) “ 回暖 ” 趨勢(shì) 1月份和 2月上旬國(guó)內(nèi)住宅成交量較 08年 12月環(huán)比下滑，但近期國(guó)內(nèi)一線(xiàn)及二線(xiàn)多 數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢(shì)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)各主要城市數(shù)據(jù)對(duì)比分 析來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)較大的下調(diào)， 08年底各樓盤(pán)大 幅打折吸引購(gòu)房人的促銷(xiāo)手段明顯減少，部分樓盤(pán)甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了價(jià) 格。 2021年一季度，西安樓市銷(xiāo)售面積達(dá)到 1912967平米，與上季相比上升 %，較去 年同比增長(zhǎng) %。銷(xiāo)售金 額方面環(huán)比同樣有增，本季度全市商品房銷(xiāo)售金額為 894913 萬(wàn)元，較上期增長(zhǎng) %，較去年同比勁增 。本季度商品房投資額同比增 長(zhǎng) %，增幅明顯。同時(shí)施工、竣工、新開(kāi)工等指標(biāo)同比上年也均有超過(guò)兩位數(shù)的比例 增長(zhǎng)。急需一年之久的剛性需求在 09年一季度得到明顯釋放，使得市場(chǎng)銷(xiāo)量直線(xiàn)走高， 各指標(biāo)均大幅超過(guò)上年同期水平。 西安國(guó)家民用航天基地簡(jiǎn)介 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國(guó)航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建 的國(guó) 家級(jí)民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2021年 7月，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為 引領(lǐng)西安未來(lái)發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展 6 引擎之一。 2021年 12月 26日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)成立西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、 西安市政府高度重視西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基 地的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 ，預(yù)留約 展規(guī)劃空間，位于城 市中軸線(xiàn)，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2號(hào)線(xiàn)、西康高速，地理位 置優(yōu)勢(shì)，交通便利，區(qū)內(nèi)有國(guó)家一級(jí)文物漢宣帝杜陵。 航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū) 域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開(kāi) 發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作 ” 的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展 戰(zhàn)略，托起大項(xiàng)目建設(shè)的高地。 2021年 11月 29日，西安市把全市 16個(gè)過(guò)億產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集 中在航天基地舉行開(kāi)工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億 太陽(yáng)能光伏項(xiàng)目、航天 基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目等三個(gè)投資過(guò)億的項(xiàng)目同日開(kāi)工，成為 西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的亮點(diǎn)。航天五院西安分院項(xiàng)目、 7171廠(chǎng)技改項(xiàng)目、神州 軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等三大航天項(xiàng)目和四院復(fù)合管項(xiàng)目、六院民品項(xiàng)目先后入?yún)^(qū)； 2021年 11月 30日， 1500噸硅片項(xiàng)目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達(dá)到 35億元； 2021年西安國(guó)家 民用航天產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)了 10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、 10個(gè)項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、 半導(dǎo)體新材料和太陽(yáng)能光伏新能源、服務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。 2021年 8月 29日，經(jīng)國(guó) 家科技部和商務(wù)部會(huì)審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊(cè)資金為一億美金的長(zhǎng)安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 11月 27日， 1000兆瓦太陽(yáng)能項(xiàng)目等三個(gè)過(guò)億項(xiàng)目集中開(kāi)工。 12月 20日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)， 預(yù)計(jì) 2021年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20億元。航天基地也得到眾多國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅 2021年上 半年已經(jīng)融資 26億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺(tái)。土地報(bào)批獲得突破性進(jìn)展， 2021 年完成 1890畝土地報(bào)批， 2021年完成 3300畝土地報(bào)批，為項(xiàng)目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅(jiān) 實(shí)的基礎(chǔ)。中國(guó)航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲(chǔ)備了 40個(gè)航天項(xiàng)目，將陸續(xù) 進(jìn)入基地。預(yù) 計(jì)到 2021年基地銷(xiāo)售收入達(dá)到 100億元， 2021年，西安航天基地的銷(xiāo)售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10萬(wàn)人，形成 10－ 20個(gè)有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5－ 8家 在國(guó)內(nèi)外具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)，用 2到 3年時(shí)間完成兄弟開(kāi)發(fā)區(qū) 8到 10年的里程。 到 2021年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過(guò)千億，形成幾家產(chǎn)值過(guò)十億、百億的龍頭企業(yè)，成為 7 我國(guó)西部航天科技自主創(chuàng)新平臺(tái)、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)、國(guó)際大企業(yè)合作平臺(tái)，努力打造世 界知名、國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家級(jí)高技術(shù)產(chǎn)業(yè) 基地。 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)初期，市場(chǎng)基本處于空白，所 以我們結(jié)合基地所在長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)以及對(duì)基地的調(diào)研數(shù)據(jù) 來(lái)分析航天基地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。 長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)， 04年開(kāi)始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。長(zhǎng)安板塊從 2021年 以來(lái)就以快速發(fā)展、適合居住、房?jī)r(jià)適中等優(yōu)勢(shì)引起了人們的關(guān)注。進(jìn)入 2021年以來(lái)， 大批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動(dòng)。隨著長(zhǎng)安與西安主 城區(qū)的融合，以 后地鐵的開(kāi)通，再加上大學(xué)城的日益擴(kuò)大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶(hù)，高新區(qū) 二次創(chuàng)業(yè)向長(zhǎng)安的擴(kuò)展等等，這些都為長(zhǎng)安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達(dá) 39%，區(qū)域配套全面升級(jí) 2021年以前，長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設(shè) 區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長(zhǎng)安區(qū)商品房開(kāi)發(fā)開(kāi)始逐步增長(zhǎng)， 2021年長(zhǎng)安區(qū)商品 房施工面積 ，至 2021年已達(dá)到 ，開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)了近五倍，平 均年開(kāi)發(fā)增幅達(dá) %。截止 08年長(zhǎng)安已有 30多家房地產(chǎn)公 司包括近三分之一的外埠開(kāi) 發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30余個(gè)。 目前長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長(zhǎng)安路與西萬(wàn)路兩條交通軸線(xiàn)發(fā)展。自長(zhǎng)安區(qū)商品房市場(chǎng) 啟動(dòng)之初長(zhǎng)安路軸線(xiàn)便一直是長(zhǎng)安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前長(zhǎng)安路諸如地鐵二號(hào)線(xiàn)等 交通建設(shè)令人矚目，完成了長(zhǎng)安區(qū)與西安城南、城北的對(duì)接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通 大動(dòng)脈快速發(fā)展；另一條交通干線(xiàn) —— 西萬(wàn)路發(fā)展軸可以說(shuō)是后來(lái)居上，發(fā)展迅猛，依托 高新區(qū)的輻射帶動(dòng)以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤(pán)，諸如雅 居樂(lè) 維也納森林、盛世長(zhǎng)安等項(xiàng)目正吸引著更多中高收入人群置 業(yè)長(zhǎng)安。 除兩軸線(xiàn)發(fā)展之外，長(zhǎng)安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動(dòng)，與 之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也逐步走高，諸如富力城的開(kāi)發(fā)在很大程 度上提升了長(zhǎng)安房地產(chǎn)的影響力， 200畝的 “ 金橋 ” 項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動(dòng)。此外長(zhǎng)安 區(qū)依托西部大學(xué)城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤(pán)，如智慧城、 融發(fā)心園等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 8 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷(xiāo)量年增幅超 40% 2021年長(zhǎng)安區(qū)商品房銷(xiāo)售面積僅為 10余萬(wàn)平方米，而至 2021年 市場(chǎng)銷(xiāo)售已達(dá) 66萬(wàn) 平米，平均年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)幅度也達(dá) 40%以上。 2021年以來(lái)長(zhǎng)安區(qū)迎來(lái)區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的 的西安市購(gòu)買(mǎi)人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例占到總購(gòu)房人群的 40%以上。 而隨著市場(chǎng)的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購(gòu)買(mǎi)行為也由此開(kāi)始縮減。 而與此同時(shí)隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購(gòu)買(mǎi)人群逐漸增多，并已成為 目前置業(yè)長(zhǎng)安的絕對(duì)主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)安區(qū)置業(yè)人群中 以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已 攀升至 87%左右。 曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。曲江距西安市中心鐘樓僅 10分鐘 車(chē)程，歷來(lái)因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。曲江已成為西安城市的名片和名副其實(shí) 的會(huì)客廳。 曲江南接長(zhǎng)安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南 高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多， 是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國(guó)展中心、西安國(guó)際會(huì)議中心、外商會(huì)所等已形成初步的商務(wù) 服務(wù)群， 大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購(gòu)物等生活設(shè)施，同 時(shí)坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長(zhǎng)安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療 配套成熟方便， “ 距城市不遠(yuǎn)，離自然很近 ” ，被譽(yù)為 “ 魅力曲江，人居樂(lè)土 ” ，是西安 公認(rèn)的最佳居住地。 （ 1）地根緊縮，地價(jià)飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了 “ 曲江速度 ” 這一神話(huà)，而從在土地價(jià)格上也更能體現(xiàn)這一 增值速度。曲江新區(qū)的地價(jià)由 2021年的每畝 30萬(wàn)元飆升至 2021年的每畝 300萬(wàn)元以上， 已經(jīng)超 越城南其他區(qū)域和高新， 08年受全國(guó)以及西安整體樓市的影響，雖然地價(jià)略有下調(diào)， 但是依然保持在 250300萬(wàn) /畝之間。 目前在曲江匯集了有中海國(guó)際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、 哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項(xiàng)目，特別是占地 1000畝的中海 9 國(guó)際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對(duì)曲江乃至全市住宅市場(chǎng)都 是一個(gè)重要的補(bǔ)給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒(méi)有任何工業(yè)污染， 1200畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000畝的生態(tài)森林，超過(guò) 40％的綠化控制率，營(yíng)造出一個(gè)各項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域 之一。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域的項(xiàng)目皆以 “ 自然優(yōu)勢(shì)、旅游地產(chǎn) ” 為賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目 多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)項(xiàng)目可以用高綠 化率（綠化率在 40%以上）、高均價(jià)（均價(jià)在 5000元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開(kāi)發(fā)公司多為 品牌地產(chǎn)）來(lái)形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交 通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最大的不足，區(qū)域項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著 曲江新區(qū)建設(shè)進(jìn)程有條不紊的 進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情上 漲，曲江的地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的投資以及升值潛力。 長(zhǎng)安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得項(xiàng)目周邊區(qū)域的市場(chǎng)滿(mǎn)意度得到 提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于西安市地鐵 2號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域 的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，市場(chǎng)前景看好。 SWOT分析 針對(duì)本項(xiàng)目所面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)分析（ strength） （ 1）政策支持 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) （ 3）需求支撐 （ 4）客戶(hù)資源 （ 5）建設(shè)條件優(yōu) 越 劣勢(shì)分析（ weak